EIERSEKSJONSLOVEN SPESIELLE TINGLYSINGSFAGLIGE PROBLEMSTILLINGER

Transkript

1 Seksjonering NJKF / GeoForum Clarion Hotel Oslo Airport, Gardermoen 4 juni 2013 Seniorrådgiver Hugo Torgersen Statens kartverk EIERSEKSJONSLOVEN SPESIELLE TINGLYSINGSFAGLIGE PROBLEMSTILLINGER 1. Tinglysing av vedtektsbestemmelser 1.1 Rammene for hva som kan tinglyses i grunnboken tgll 12 - Det som positivt er bestemt i formell lov, kan tinglyses. - Bestemmelser som omhandler det å stifte, forandre, overdra, behefte, anerkjenne eller oppheve en rettighet i fast eiendom, kan tinglyses. 1.2 Registrering av sameievedtekter i foretaksregisteret - Hvis 9 eller flere seksjoner: Pliktig registrering av eierseksjonssameiet i foretaksregisteret. Mulighet for slik registrering hvis 8 eller færre seksjoner. Esl 11 - Man kan oppnå fullverdig rettsvern for sameierettslige forpliktelser som følger av vedtektene i et eierseksjonssameie, ved å besørge vedtektene registrert i foretaksregisteret. Gjelder ikke pant. Esl 28 tredje ledd. 1.3 Mulighet for dobbel rettsvernetablering - Vedtektsbestemmelse kan også oppnå rettsvern ved tinglysing i grunnboken, hvis bestemmelsen faller innenfor rammene for hva som kan tinglyses, jf tgll 12! - LB Nordisk Eiendom II AS - Tinglysingsloven er en rettighetslov. Det er tilstrekkelig å fastslå at vedtektsbestemmelsen gir en rettighetshaver en rett mot eierseksjonssameiet. - I den grad rettigheten gjelder ene-bruksrett til et spesifikt utendørs fellesareal, og der rettigheten strekker / kan strekke seg utover 10 år, kan matrikuleringsplikt være aktuelt, jf matrikkelforskriften 35 (1). 1

2 1.4 Opphør / endring av rettsvern - Vedtektsbestemmelse registrert i foretaksregisteret: Sameiets styre / forretningsfører begjærer registrering av endrede vedtekter. - Vedtektsbestemmelse tinglyst i grunnboken: Eierseksjonssameiet kan ikke begjære slik sletting. Det må være rettighetshaveren som begjærer sletting, og ingen andre. Dette er tema i LB TM må være svært varsom med å slette i grunnboken ex officio slik rettighet når det er mistanke om at rettigheten har gjenspeilt en vedtektsbestemmelse. - Rettigheten vil nok kunne tenkes slettet etter kunngjøringsprosess etter tgll 32a. Slik prosess krever skriftlig varsling overfor kjent rettighetshaver m/kjent adresse, jf tgl.forskriften 26. (Tilsvarende ved 38a/c-prosess.) 2. Adgang for en seksjonseier til å gi bruksrett til en annen seksjonseier 2.1 Utgangspunkt - Seksjonseieren har varig enerett til bruk av sin bruksenhet. Jf esl 1(1), 6 (1) og 19 (1). - Full rettslig råderett, jf eierseksjonsloven 22 (1) og lovens forarbeider. En seksjonseier skal i størst mulig grad likestilles med eieren av en enebolig! 2.2 Bruksrettighet til eksterne, dvs ikke-sameiere - Som eier må man kunne gi eksterne slike rettigheter, på lik linje med en eier av en enebolig. Rettighetene kan være langvarige. Konsesjon og matrikulering kan være aktuelt. 2.3 Bruksrettighet til interne, dvs øvrige sameiere - Ja, man må kunne gi øvrige sameiere en rett til ens seksjon (bruksenhet). Men det må finnes visse grenser for omfanget av slik bruksrett. - Dersom bruksretten blir for omfattende, vil slik rett kunne undergrave hele ordningen med varig og eksklusiv bruksrett til definerte arealer. Da får man heller reseksjonere. * Ikke-eksklusiv bruk. Hoveddel. Tilleggsdel * Eksklusiv bruk. Hoveddel. Tilleggsdel 2

3 - Eierseksjonslovens struktur er ment å gi klare grenser for hvem som kan benytte hvilke arealer. Utbyggeres legitime interesse av å få mest mulig penger ut av et prosjekt, kan tenkes måtte vike for kravet til klare bruksretter. Eksempel: diverse finurlige konstruksjoner for p-plasser 3. Midlertidig eksklusiv bruksrett til fellesareal 3.1 Esl 19 femte ledd - Eksklusiv for én eller flere seksjoner. - Realiteten: ofte evigvarende rettighet. Terrorbalanse - KRDs prinsipputtalelse / fortolkning (brev m/ref. 12/113-2 MFF)., det ikke var lovgivers intensjon at sameierne også skulle kunne fastsette varige ordninger gjennom bruksreglement - Vil man lovlig kunne omgå kravet til oppmålingsforretning av tilleggsdel G ved å etablere en midlertidig eksklusiv bruksrett i medhold av esl 19 femte ledd? - Kommentar til eierseksjonsloven, annen utgave, side 72 - Matrikkelforskrift 35 første ledd: 35. Uteareal til eierseksjon (1) Tinglysingsmyndigheten kan kreve at eksklusiv bruksrett for eierseksjon til del av ubebygd fellesareal, skal være klarlagt i oppmålingsforretning og være ført i matrikkelen før tinglysing. - Ingen / få føringer for TM. - TM vil regelmessig ikke få vite om interne bruksrettigheter i fellesareal. - Er det eksklusiv bruk når to / flere / mange sameiere har bruksrett til samme arealet? - Veileder til matr.forskriften 35, annet avsnitt i.f. MD går langt i å fastslå ugyldighet. Det må vel menes forbud mot en sameiers eksklusive bruk av fellesareal utover 10 år, jf matrikkelloven 12 og matrikkelforskriften 30?! - Kommentar til tinglysingsloven side 219, jf HR B: Ingen alminnelig regel om at en avtale med lovstridig 3

4 innhold er uten virkning mellom partene. Se f.eks HR A Balders gate 3.2 Midlertidig eksklusiv bruksrett til fellesareal i seksjonert punktfeste - Ikke mulig for uteareal, jf matr.forskriften 35 annet ledd. - Mulig for inneareal. 3.3 Hvordan dokument til tinglysing skal utformes - Innsendelse av vedtekter er ikke tilstrekkelig. - Den aktuelle vedtektsbestemmelse må gjengis på et dokument som er beregnet for tinglysing. Må underskrives av hjemmelshaverne til samtlige seksjoner, eller av sameiets styre, eller av signaturberettiget for sameiet. Jf tgll 13 sjette ledd. 4. Sammenslåing av (to eller flere) eierseksjonssameier 4.1 Hjemmelsgrunnlag - Matrikkelloven 18 og matrikkelforskriften Praktisk gjennomføring sekspunkts-plan - Alle dokumentene må sees i sammenheng og tinglyses tilnærmet samtidig. Prosessen krever en strukturert administrator, f.eks en advokat. - TM kan ikke påta seg en koordinerende rolle, men vil i svært begrenset tid kunne oppbevare dokumenter i påvente av tinglysing Slette alle pant i seksjoner i utgående eierseksjonssameie Slette utgående eierseksjonssameie. Melding til tinglysing Sammenslå de to bruksnumre. Melding til tinglysing Reseksjonere bestående sameie. Melding til tinglysing Fordele hjemmel til de nye seksjonene. Ikke dok.avgift Tinglyse nytt pant i de nye seksjonene. 4

5 5. Splitting av eierseksjonssameie (i to eller flere eierseksjonssameier) 5.1 Hjemmelsgrunnlag - Plan- og bygningsloven 20-1 m) - Matrikkelloven 10 og matr.forskriften Praktisk gjennomføring sekspunkts-plan Deling. Melding til tinglysing Hjemmelsoverføring, fra sameiet til utbryterne. Ikke dok.avgift Seksjonere nyopprettet bruksnummer. Melding til tinglysing. Umiddelbar fordeling av hjemmel til de nye seksjoner Nytt pant i de nye seksjonene Slette pant i utgående seksjoner i opprinnelig sameie Reseksjonere opprinnelig sameie. Melding til tinglysing. 6. Reseksjonering ved rasering av bruksenheter 6.1 Eierseksjonssameiets struktur - Et eierseksjonssameie er et tingsrettslig sameie. LB Eiendomsretten / festeretten til tomten og bebyggelsen eies sammen av alle sameierne. Til hver enkelts sameierett ligger en formalisert, evigvarende og eksklusiv bruksrett til spesifikk bruksenhet, slik denne bruksenhet er definert i tinglyst seksjoneringsdokument. - Slik bruksrett må være en forutsetning for å være seksjonseier. - Seksjon = sameieandel + varig og definert ene-bruksrett 6.2 Tilfeller der bruksretten ikke ligger til sameieandelen - Planlagt bebyggelse kan seksjoneres basert på igangsettingstillatelse. Esl 6 (5) - Seksjonert eiendom der en bruksenhet er opphørt, enten ved styrt avvikling (riving) eller ved ulykke (brann, skred). - Ved opphør av bruksenhet kan det ikke være slik at seksjonseieren umiddelbart ikke skal betraktes som inne- 5

6 haver av en seksjon. Sameieandelen består, men bruksretten er avviklet. 6.3 Reseksjonering normaltilfellet / rasering av bruksenhet - Dersom man splitter en seksjon (bruksenhet), krever TM at opprinnelig seksjonsnummer består. Utskilt seksjon får første ledige nummer. - Dersom man slår sammen to seksjoner (bruksenheter), krever TM at ett av seksjonsnumrene består. - Dersom alt av en bruksenhet er borte, og ikke lar seg nøyaktig rekonstruere, vil man ved reseksjonering utelukkende forholde seg til en sameieandel, og ikke lenger også en tilhørende bruksenhet. Man kan da se bort fra den tidligere bruksenhets plassering og areal. Man bør i stedet starte med blanke ark og konsentrere seg om sameieandelen. Den opprinnelige hjemmelshaver vil ved reseksjonering få grunnbokhjemmel til én eller flere seksjoner som tilsammen har en sameiebrøk som er lik brøken forut for reseksjonering. Panthavere og andre rettighetshavere får overført sine rettigheter til respektive seksjoner som tilsvarer pantobjektets sameiebrøk forut for reseksjonering. Panthavere må entydig samtykke til slik reseksjonering, jf esl 13 siste ledd. Seksjonsnummeret vil da kunne benyttes om igjen, selv om bruksenheten som ligger til sameieandelen, etableres på et annet areal. - Ved begjæring om reseksjonering må slikt faktum om fullstendig rasering av bruksenheten klart fremkomme 7. Oppløsning av eierseksjonssameie 7.1 Samspill matrikkel og grunnbok - Eierseksjonssameiet kan slettes kun dersom både lokal matrikkelmyndighet (kommunen) og TM godtar sletting. 7.2 Forhold TM håndhever som vilkår for sletting - Alle hjemmelshavere må gi sin tilslutning. Disse hjemmelshavere vil opprettholde sine sameieandeler, men ikke lenger organisert som et eierseksjonssameie. - Det må ikke oppstå uforenlige prioritetskollisjoner. Slike 6

7 kollisjoner vil oppstå dersom samme person har hjemmel til to eller flere seksjoner, og disse seksjoner er pantsatt med forskjellige heftelser. En panthaver som samtykker til sletting av eierseksjonssameiet, må være seg bevisst hvilken realsikkerhet som står igjen etter oppløsning av sameiet! - Dersom det er forskjellige panthavere til samtlige seksjoner, vil slike prioritetskollisjoner ikke oppstå. Panthaveren (og andre rettighetshavere) vil opprettholde sitt pant (rettighet) i samme sameieandel, men denne andel vil ikke lenger være organisert som et eierseksjonssameie, men som et vanlig sameie. - Det må ikke oppstå irregulære seksjoner med boligformål. Jf esl 2. Dersom det har vært én eller flere boligseksjoner i sameiet, vil TM kreve en forklaring på hvorfor sameiet oppløses. 8. To tilfeller av reseksjonering 8.1 Endring av sameiebrøk ved etablering av ny seksjon på fellesareal, som f.eks loft - Sameiebrøken til én eller flere seksjoner vil her nødvendigvis bli endret. - Kommentar til eierseksjonsloven annen utgave side Utbygging av fellesarealet må bestemmes i sameiermøtet. Må samtlige sameiere som får endret sin brøk, gi tilslutning til styrets begjæring om seksjonering? Slik tilslutning vil ofte være vanskelig å oppnå. Dersom styrkeforholdet mellom de eksisterende sameiere ikke endres, bør det ikke være noe krav om tilslutning fra alle som får endret sin sameiebrøk. (Det ville gjort sameiermøtets flertallsvedtak illusorisk.) 8.2 Reseksjonering sammenslå to eller flere seksjoner - esl 12 matrikkelloven 18 matr.forskriften 43 (9) - Man kan slå sammen seksjoner til tross for forskjellige hjemmelshavere. Dette er nytt i TMs kontorrundskriv punkt 12.2, problemstilling nr 2. Dette er et utslag av at et 7

8 eierseksjonssameie er et tingsrettslig sameie, og at den formelle hovedgjenstand er sameieandelen, ikke bruksretten 9. Dokumentavgift 9.1 Stortingets dokumentavgiftsvedtak 1 første ledd: - Det er kun hjemmelsoverføring av eiendomsrett eller bebygget festerett som utløser dokumentavgift. Ny praksis i TM går på at en endring i bruksarealet som tilligger en sameieandel, uten at sameiebrøken endres, ikke representerer noen hjemmelsovergang. Kontorrundskr Dersom brøken til en seksjon økes ved reseksjonering, vil dokumentavgift kunne være et tema. 9.2 Oppløsning av borettslag ved etablering av eierseksjonssameie - Stortingets dokumentavgiftsvedtak 1 første ledd - Stortingets dokumentavgiftsvedtak 1 annet ledd - Ny praksis i TM: Det er ikke lenger krav om at seksjonen overskjøtes til dem som har hatt hjemmel til borettslagsandel der samme bruksenhet ligger til andelen. TMs rundskriv, punkt 2.2, problemstilling nr 2. - Ingen koordinering i Kartverket, mht tilnærmet samtidig avvikling av borettslaget og etablering av eierseksjonssameiet. 9.3 Fremgangsmåte for reduksjon av antall andeler i et borettslag for overføring av boenheter til opprettet eierseksjonssameie. Borettslaget skal bestå! - TAD har ikke gitt Stortingets dok.avgiftsvedtak 1 annet ledd tilsvarende anvendelse. TADs brev , ref. 10/ Anvisning på tungvindt fremgangsmåte: * Utfisjonere et borettslag. * Oppløse ett av de to lagene. * Overskjøte seksjoner. Kr i dok.avgift per seksjon. - Ingen koordinering i Kartverket. 8