Eierseksjonsloven og kommunal saksbehandling

Transkript

1 Eierseksjonsloven og kommunal saksbehandling Kommunens veiledningsplikt Rutiner og sjekklister Forholdet til plan- og bygningsloven Tilleggsareal og forholdet til matrikkellova Leikny Gammelmo, Gran kommune

2 Sakene kan variere fra enkle til mer kompliserte Det kan starte som en forespørsel, noen tenker på seksjonering tidlig i byggesaken, noen ombestemmer seg underveis og andre sender det inn rett før leiligheten skal overtas av ny eier.

3 Hvordan få informasjon og hjelp når du skal seksjonere Kommunens hjemmeside og ansatte Kartverket sin hjemmeside Benytte advokat, eiendomsmegler, rådgivningsfirma Kommunen plikter å veilede og hjelpe. Litteratur: Eierskesjonsloven kommentarutgave (2008) Ot. prp. nr. 33 ( ) Innst. O. nr. 57 ( ) Rundskriv H-3/98 om seksjonering av fast eigedom Odin.no for diverse uttalelser Matrikkellova med forarbeider og forskrift

4 Kommunens veiledningsplikt I henhold til eiersl 5 opprettes eierseksjoner ved tinglysing av kommunalt seksjoneringsvedtak etter bestemmelsene i lovens kap. II. Kommentaren 2008 s. 105 Rekvirentens planer og tegninger trenger ikke ha så høy kvalitet som de endelige seksjoneringstegningene, jf. prp. s. 99, og da er det kommunen som har ansvaret for at det utarbeides planer og tegninger med tilstrekkelig god kvalitet. Eiersl. 8, tredje ledd: Kommunen skal sette en frist for retting eller endring av seksjoneringsbegjæringen hvis seksjonering vil kunne gjennomføres etter en slik retting eller endring.

5 Seksjoneringsbegjæringen skal inneholde: Eiendommens gård- og bruksnummer De enkelte seksjonenes formål Sameiebrøk for hver seksjon Egenerklæring om at lovens vilkår er oppfylt Vedlegg: Plantegninger Situasjonsplan Navneliste over beboere Vedtekter for sameiet Firmaattest (når hjemmelshaver er et foretak) Bekreftelse fra bank eller andre med heftelser i eiendommen som blir berørt av seksjoneringen / reseksjoneringen

6 Rutiner og sjekklister Seksjoneringssøknad post føres og legges til saksbehandler Sjekke saken i forhold til kravene i eiersl kap 2 og med plan og byggesaksavd. Mangler / endringer sendes inn Saken har mangler Sende mangelbrev Saken er komplett Søknaden behandles Avslag Klagefrist 3 uker Klage og klagebehandling Tillatelse Klagefrist 3 uker Ikke klage Saken avsluttes Ikke klage: Seksjoneringen matrikkelføres i henhold til matrikkellova og føringsinstruksen Sende Melding til tinglysing med vedlegg, se vedlegg til føringsinstruks for matrikkelen for vedlegg som skal være med. Begjæring og matrikkelbrev med følgeskriv sendes hjemmelshaver og saken avsluttes.

7 7

8 Forholdet til plan- og bygningsloven Forholdet til pbl er i stor grad knyttet til: Bebygd eller ubebygd eiendom Eksisterende bebyggelse Bygg under ombygging Nybygg Eiersl. 8 Kommunen kan nekte seksjonering av eiendom som senest seks måneder etter at seksjoneringsbegjæringen er mottatt av kommunen, omfattes av vedtak om utbedringsprogram, reguleringsplan som bestemmer at det i området der eiendommen ligger skal gjennomføres omforming og fornyelse, eller midlertidig forbud etter plan- og bygningsloven Kommunen skal nekte seksjonering hvis: a) vilkårene i 6 ikke er oppfylt, b) seksjoneringsbegjæringen ikke er i samsvar med 7, eller c) gebyret etter 7 femte ledd ikke blir innbetalt innen fristen. 8

9 Planlagt og ny bebyggelse Eiendommen er opprettet i matrikkelen og utbygger har søkt om oppføring av nytt bygg som skal seksjoneres i 4 seksjoner. 1/1 snr 3 snr 4 snr 1 snr 2

10 Eksisterende bebyggelse Bygget på eiendommen er eksisterende og ferdig utbygd eller det er under total ombygging (for eksempel fra 2 til 4 leiligheter). 1/1 snr 3 snr 4 snr 1 snr 2

11 Vilkår i 6 Bruksenhetens hoveddeler er sammenhengende og klart avgrenset. Hoveddelene har egen inngang Inndelingen gir en formålstjenlig avgrensing av de enkelte bruksenheter. Alle boligenheter oppfyller standardkravene. Alle bruksenhetene er ferdig bygd. Igansettingstillatelse foreligger for planlagt bygg. Seksjoneringen omfatter alle eiendommens bruksenheter. Eiendommen omfatter bare en grunneiendom. Alle arealer som er nødvendige til bruk for andre bruksenheter er fellesarealer. Alle saker etter eierseksjonsloven må tilfredsstille lovens minimumskrav i 6, men loven gir ikke rom for å stille strengere krav.

12 Tilleggsareal og forholdet til matrikkellova Eiersl. 9 Kommunens seksjoneringsvedtak skal omfatte avgrensningen av de enkelte bruksenheter, den enkelte bruksenhets formål, seksjonens nummer og sameiebrøk. Kommunen utarbeider endelig situasjonsplan og plantegninger med innhold som nevnt i 7, og planen og tegningene skal følge seksjoneringsvedtaket. Bruksenhet som skal omfatte ubebygde deler kan ikke registreres i matrikkelen før det er holdt oppmålingsforretning for grensene for utearealet etter matrikkelloven. Matrikkelbrev skal utarbeides av kommunen etter reglene i matrikkelloven uten særskilt søknad 12

13 ML 6 Krav om oppmålingsforretning før matrikkelføring Oppmålingsforretning skal haldast før følgjande kan førast inn i matrikkelen: e) eigarseksjon som omfattar uteareal, eller nytt eller endra uteareal til eksisterande eigarseksjon. ML 34 Merking og måling av grenser I oppmålingsforretning for ny grunneigedom, ny festegrunn, nytt jordsameige og uteareal til eigarseksjon, skal alle grensene merkjast og målast i marka og oppgivast med koordinatar. Merking og måling er ikkje nødvendig for grenser som er tilfredsstillande merkte og koordinatbestemte i tidlegare forretning eller sak for jordskifteretten, eller når det er løyve til dette etter 10 fjerde ledd. Koordinatane skal fastsetjast i eit geodetisk grunnlag godkjent av sentral matrikkelstyresmakt. Rekvisisjon av oppmålingsforretning, jfr. eiersl. 7, 2.ledd: På situasjonsplanen skal grensene for ubebygde deler av eiendommen som skal inngå i bruksenheter, tydelig angis. Skal ubygde deler av eiendommen inngå i bruksenhet, skal rekvisisjon av oppmålingsforretning over utearealet følge begjæringen.

14 Føring i matrikkelen Eiersl. 11. Registrering og tinglysing Når klagefristen er ute for leiere som har fått gjenpart etter 9 tredje ledd, og eventuelle klager over seksjoneringsvedtaket er avgjort, skal kommunen føre seksjonene inn i matrikkelen. Deretter skal kommunen sende nødvendig dokumentasjon for opprettelse av grunnboksblad for hver seksjon til tinglysing, jf. matrikkelloven 24. Føringsinstruks for matrikkelen kap Vedlegg til melding til tinglysing Seksjonering uten tillegg og uteareal Seksjonering fra en med tillegg og uteareal

15 Tinglyst seksjonering Eierseksjonen blir regnet som opprettet ved tinglysning av kommunalt seksjoneringsvedtak (tinglysingsdato). Seksjoneringsbegjæringen med vedlegg og matrikkelbrev sendes hjemmelshaver. Saken avsluttes og arkiveres i kommunen.