- NOU 2014: 6 Revisjon av eierseksjonsloven

Transkript

1 Seksjonering og andre eierformer i fast eigedom, NJKF Clarion Hotel Ernst Kristiansand 16 september 2014 Seniorrådgiver Hugo Torgersen Statens kartverk INTRODUKSJON TIL EIERSEKSJONSLOVEN 1. Generelt om loven 1.1 Privatrettslig lov - Loven er klart av privatrettslig karakter. Skal primært regulere forholdet mellom sameiere, og ikke forholdet til offentlige myndigheter. - Visse innslag av offentligrettslig art. Eksempel: ervervsbegrensning, kjøperett, minstekrav til teknisk standard, seksjonering i tråd med reguleringssituasjonen - Et sameie er intet rettssubjekt, heller ikke et eierseksjonssameie! - NOU 2014: 6 Revisjon av eierseksjonsloven 1.2 Rettighetslov - Kommunen kan ved behandling av en seksjoneringsbegjæring avvise seksjonering kun med grunnlag i følgende ni mangler: a) Standardkrav til bolig. 6 (7) b) Krav om sammenhengende hoveddel. Egen inngang. Hensiktsmessig inndeling. 6 (1) c) Areal som skal tjene fellesskapet, må være fellesareal. 6 (2) tredje punktum. d) Garasje, vaktmesterleilighet mm må være fellesareal ved første gangs seksjonering. 6 (2) fjerde og femte punktum e) Seksjoneringen må kun omfatte én matrikkelenhet. 6 (3) f) Krav til full oppdeling. Unntak for samleseksjoner. 6 (4) g) Nybygg må ha igangsettingstillatelse (IG). Ved 1

2 eksisterende bygg må alle bruksenheter være utbygd. 6 (5) h) Seksjonenes formål må være i samsvar med arealplanformålet. 6 (6) i) Eiendommen må ikke være gjenstand for byfornyelse. 8 (1) - Dersom vilkårene er oppfylt, skal kommunen fatte positivt seksjoneringsvedtak. Kommunen skal da ikke utvise noe skjønn; seksjonering er slik sett ikke avhengig av noen kommunal tillatelse. Publikum har da krav på seksjonering. 2. Lovens definisjon av eierseksjon 2.1 Sameieandel - En seksjon er navnet på en sameieandel. - Man må løsrive seg litt fra tradisjonell / matrikkelrettslig tankegang om at en seksjon er en bruksenhet. - En seksjon er også en matrikkelenhetstype, men det har intet med lovens definisjon å gjøre. - Et eierseksjonssameie er et tingsrettslig sameie regulert av en særlov. Dette i motsetning til andre sameier, også i fast eiendom, som reguleres av den alminnelige sameielov Man snakker følgelig ikke om tingsrettslige sameier på den ene side, og eierseksjonssameier på den annen side. - Intet i veien for at én eier kan eie hele den faste eiendom, og like fullt få eiendommen seksjonert. Meningen vil regelmessig være at én / flere / samtlige seksjoner avhendes. Dersom så ikke er meningen, og så ikke skjer, vil nok forutsetningene for seksjonering ikke være tilstede. - Sameieandelen kan vedrøre en fast eiendoms eiendomsrett (grunn + bebyggelse), eller en fast eiendoms festerett (bebyggelse på festet grunn). - Både festet grunneiendom (bnr), og festegrunn (fnr) kan seksjoneres. 2.2 Bebygd eiendom - En fast eiendom som ikke er bebygd eller heller ikke er 2

3 ment å skulle bebygges, kan ikke seksjoneres. - Seksjonering forut for oppføring av bebyggelse. IG - Et eierseksjonssameie vil nok bestå (en viss tid) etter at bebyggelsen helt eller delvis er revet / rasert. Eksempel: Rasulykke i Ålesund - Problematisk når bruksenhetene ikke oppføres, helt eller delvis. Likeså når bruksenhetene oppføres vesentlig annerledes enn hva som fremgår av godkjente planskisser. 2.3 Tilknyttet enerett til bruk av bruksenhet - Bruksenheten er definert ved tinglyst kommunalt seksjoneringsvedtak / -begjæring. Etter / før Eneretten utelukker at to seksjoner sammen har en tilleggsdel. Tilleggsdel er en integrert del av en seksjon. - Eneretten hindrer at det f.eks godtas tinglyst en svært langvarig / evigvarende og eksklusiv bruksrett for en annen sameier. Eneretten vil da i realiteten ikke bli noen enerett. - Eksempel: LB En varig, eksklusiv bruksrett for en naboseksjon ble ikke godtatt. To viktige eierseksjonsrettslige prinsipper støter mot hverandre. Enerett til bruk ( 19), contra prinsippet om full rettslig råderett over en seksjon ( 22). - Det er kombinasjonen av (sam)eiendomsrett og enebruksrett til definert bruksenhet som kjennetegner en seksjon. Av definisjonen i 1 kan vi ikke lese oss til at seksjonen må være opprettet ved tinglysing. 3. Lovens virkeområde 3.1 Innskrenket virkeområde, i forhold til definisjonen - Seksjonene må være opprettet slik kap II foreskriver, dvs ved tinglysing av et kommunalt seksjoneringsvedtak / - begjæring. - Likestilt med seksjonering etter eierseksjonsloven 1997, er seksjonering etter eierseksjonsloven 1983, eller seksjonering ved tinglysing etter ulovfestet ordning forut for Forut for må det være en seksjonerings- 3

4 begjæring som er tinglyst. Mange varianter. Glidende overgang mellom hva som må ansees som en tinglyst seksjoneringsbegjæring, og hva som er tinglysing av annen dokumentasjon, f.eks tinglysing av skjøte. - Irregulært seksjonssameie: En kombinasjon av (sam)eiendomsrett og eksklusiv bruksrett til spesifikk boenhet, men der kombinasjonen ikke er formalisert i en tinglyst seksjoneringsbegjæring. - Kan et irregulært seksjonssameie reseksjoneres? Hvis man forholder seg til et irregulært seksjonssameie, så forholder man seg ikke til noe eierseksjonssameie. Man kan ikke reseksjonere noe som ikke er seksjonert. En seksjonering vil kunne utløse kjøperett. 3.2 Utvidet virkeområde, i forhold til definisjonen - Forut for ble det godtatt seksjonering der det til en sameieandel var koblet eiendomsrett til en bruksenhet, altså ikke kun en bruksrett. Den danske modell. Loven gjelder også for slike sameier. - Fra er det ikke adgang til å koble slik eiendomsrett til en sameieandel. 4. Seksjonering i strid med eierseksjonsloven 4.1 Seksjonering i strid med eierseksjonsloven eller andre bestemmelser medfører ikke nødvendigvis ugyldighet. - Det finnes ingen alminnelig regel om at en avtale med lovstridig innhold er uten virkning mellom partene. Tolkning av den enkelte lov. - HR A Eierseksjonsloven / delingsloven LB Erverv av mer enn to boligseksjoner HR B Verdipapirhandelloven HR A Konsesjonsloven HR A Jordloven 4.2 Hvordan man forholder seg ved påstand / mistanke om lovstridig seksjonering - Kommune, Kartverket og publikum kan kanskje lett 4

5 konstatere at regler er brutt ved seksjonering / reseksjonering. - Krav overfor Kartverket om retting etter tgll En retting i grunnboken kan få dramatiske følger, bl.a. for panthavere. En sletting av et eierseksjonssameie med boenheter vil medføre at det oppstår en ulovlig kobling mellom sameieandel og eksklusiv bruksrett til bolig. Pant i slik sameieandel vil kunne bortfalle. Jf esl 2. Dette kan tilsi at retting ikke skal skje. - Grunnboksmessig status quo vil ofte bli løsningen. Domstolene får ved søksmål avgjøre tvister. HR Derfor: Svært viktig at seksjoneringsrekvirent overfor kommunen, kommunen som seksjoneringsmyndighet, samt Kartverket er nøyaktige ved sine utarbeidelser og kontroll av seksjoneringsbegjæring /-dokumentasjon. 5. Råderett over en seksjon 5.1 Rettslig råderett over seksjon - Full rettslig råderett over egen seksjon. Salg, pantsettelse, utleie, servitutt, råderettsbegrensning.. - Forarbeider: En sameier skal i størst mulig grad likestilles med eier av en enebolig. - Begrensning av rettslig råderett kan inntas i vedtekter, men kan ikke få gyldighet overfor den enkelte sameier uten sameierens tilslutning. Et flertall på sameiermøte kan altså ikke overstyre et mindretall på sameiermøtet ved å innføre vedtektsbestemmelse som regulerer sameieres rettslige råderett. 5.2 Faktisk råderett over en seksjon - Enerett til bruk av sin seksjon (bruksenhet) Kan hindre andre å bruke bruksenheten. - Kan velge å vedlikeholde seksjonen godt, eller dårlig. Manglende vedlikehold må ikke gå ut over de øvrige sameiere. 5

6 5.3 Rettslig råderett over fellesarealer - Sameiet må kunne vedta disposisjoner over fellesareal. Må vedtas av styret og eventuelt sameiermøtet. - Eksempel: Adkomstrett for nabo. Bruksrett for sameier. - Styret kan binde sameiet, og dokument som skal tinglyses kan være underskrevet av styret. Tgll 13 (6), jfr esl 43 (1). 5.4 Faktisk råderett over fellesarealer - Alle sameiere har alminnelig bruksrett til fellesarealer, jf 19 (1). - Kan vedtektsfeste en midlertidig eksklusiv bruksrett for én / flere sameiere til spesifikke fellesarealer. Slik rettighet får rettsvern ved registrering av vedtektene i Foretaksregisteret, jf 28. Vedtektsbestemmelsen kan også tinglyses i grunnboken, jf LB NOU 2014: 6, uttalelse s 106: Slik bruksrett er midlertidig dersom eneretten kan sies opp, eller hvis den bare gjelder for en bestemt tid. 6. Diverse 6.1 Reseksjonering - Deling av seksjoner, sammenslåing av seksjoner og overføring av arealer mellom seksjoner, gjennomføres ved reseksjonering etter 12. Det forutsettes at sameiebrøken ikke endres for øvrige seksjonseiere. - Alle andre endringer: Reseksjonering etter Oppløsning av eierseksjonssameie er ikke lovregulert. Kan være forholdsvis omstendelig, noe avhengig av hva / hvem som skal overta etter eierseksjonssameiet. 6.2 Samspill mellom matrikkelen og grunnboken - Matrikkelloven 24. Alle endringer av seksjoner må både matrikkelføres og tinglyses. Tidspunktet for oppretting, endring og opphevelse av seksjoner er tidspunktet for tinglysing. - Forarbeidenes betydning. 6