Sameieformer i fast eiendom. Kristiansand, 16 september 2014

Transkript

1 Sameieformer i fast eiendom Kristiansand, 16 september 2014

2 Ulike former for sameie Tingsrettslig sameie Selskaper Allmenninger Dødsbo Boligsameie Eierseksjoner Borettslag Landbrukseiendommer

3 Tingsrettslig sameie Tingsrettslig sameie A og B eier et hus eller leilighet sammen Gårdsbruk A og gårdsbruk B eier et utmarksområde sammen (realsameie/jordsameie) Bakgrunnslov er sameieloven (1965) En lovfesting av generelle formuerettslige prinsipper Sameieloven er deklaratorisk, jf 1 Også stilltiende forutsetninger Rt 1987 s (Butangen)» Forkjøpsrett etter 11 omfattet også eget hus på sameigrunn» særlig rettshøve hindret likevel bruk av forkjøpsrett

4 Allmenninger Bygdealmenninger 51 bygdealmenninger i Norge (6,8 mill. mål) Bygdealmenningsloven 1992 Statsalmenninger Statsalmenningsloven Fjelloven

5 Selskaper Selskaper AS aksjeloven 1997 ASA allmennaksjeloven 1997 ANS selskapsloven 1985 Et ANS er et bundet sameie I betydelig grad en juridisk person, selskapsl 2-1 Deltaker kan bare råde over nettoparten

6 Dødsbo Dødsbo Høyesterett Rt 1991 s. 1230: skiftesituasjoen er et særlig rettshøve. Det dreier seg her om et bundet sameie Arvelov og skiftelov

7 Boligsameier Ulike former for boligsameier i Norge Tingsrettslig sameie som tradisjonelt utgangspunkt For eksempel en gammel tomannsbolig (ikke seksjonert) Ekteskapsloven Boligsamvirke Borettslag burettslaglova 2003 Boligbyggelag bustadbyggjelagslova 2003 Eierseksjoner Eierseksjonsloven 1997 Landbrukseiendommer En blanding av bolig og næring

8 Litt historie Første boligsamvirke i Norge er OBOS (1929) Målet var å forbedre boforholdene i Oslo. Sparelaget var eier og medlemmene leiere Samarbeid med Oslo kommune (1935) Rimelige festetomter. ble innløst i 1985 Etter krigen blir en rekke nye borettslag etablert Omfattende finansieringsordninger gjennom husbanken Borettslagsloven 1960 Bygget i vesentlig grad på OBOS-modellen Burettslova 2003 Samordning med reglene om eierseksjoner Ca borettslagsboliger (2001)

9 Litt historie Ordning med prisregulering for borettslag Må sees i sammenheng med boligfinansieringen Statlig husbankfinansiering bør bli værende i boligen Flere unntak Bytte med annen bolig Boligbyggelaget sto for salg I praksis forhandlet ikke selger med kjøper; han ba boligbyggelaget om å overføre boligen til den i køen som hadde best forkjøpsrett, NOU 2000 s. 14. Mindre rom for betaling under bordet

10 Litt historie Ordningen med det vi i dag kaller eierseksjoner oppstår på 1960-tallet ved bygging av flerfamiliehus og blokker. Sameieandel med bruksrett til en leilighet Opprettelse av egne grunnboksblad for hver sameiepart Blir et populært boligsameie Ikke omfattet av prisregulering Betydelige gevinster ved å selge boligene som eierseksjoner Borettslag ønsker å bli eierseksjoner

11 Litt historie Prisforskjeller mellom eierboliger og borettslag Selv om begge var husbankfinansiert Politisk strid offentlig kontroll eller liberalisering? Boligformidlingsutvalgets forslag 1971 Offentlig forkjøpsrett og obligatorisk boligformidling for all omsetning av statsfinansierte boliger Hindre omgåelse av prisregulering ved salg av leiligheter fra frittstående borettslag Forbudsloven 1976 Midlertidig forbud mot etablering av eierseksjoner i bestående bygninger

12 Litt historie Høyrebølge og avvikling av prisregulering på 1980-tallet Urettmessige prisforskjeller Motvilje mot prisreguleringen Eierseksjonsloven vedtatt i 1983 I dag Ca boligseksjoner Ca borettslagleiligheter (litt usikker)

13 Eierseksjonsloven 1997 Eierseksjonsloven 1997 Et av formålene med loven var å hindre etablering av seksjonslignende sameier uten formell seksjonering Forbud mot å avtale at en sameier i bebygd eiendom skal ha enerett til bruk for mer enn 10 år til en bolig i eiendommen uten seksjonering, 2 første ledd Begrensninger i å avtale panterett i sameiepart i fast eiendom dersom sameieren har enerett til bolig i eiendommen uten seksjonering, jf 2 første ledd og 1

14 Pantsettelsesforbudet Pantsettelsesforbudet kan skape vanskeligheter for sameieforhold som var etablerte før eierseksjonsloven trådte i kraft 1. januar En sameiepart som ikke kan pantsettes er lite attraktiv Hvordan rydde opp i slike sameieforhold?

15 Seksjonering eller oppløsning? For å få pantsatt sameieparten må eiendommen enten seksjoneres eller oppløses Spørsmålet har særlig betydning for tomannsboliger. En viss praksis for at disse har greid seg godt uten seksjonering

16 Seksjonering Alle sameierne ønsker å seksjonere Dersom vilkårene ( 6) er oppfylt er det bare å seksjonere Vær klar over: Kostnader ved seksjonering» Oppmåling og evt. oppgradering Kjøperett for leier

17 Flertallsvedtak Flertallsvedtak godtas i noen situasjoner: Sameier der sameierne stort sett disponerer bruksenhetene som en varig ordning og sameiet har innsalg av annet enn boliger. Unntak dersom for eksempel sameierne sammen driver et forretningssenter med utleie av alle lokaler For boligsameie må sameiebrøkene være noenlunde like Stemmereglene i eierseksjonsloven ( 37) avviker fra sameieloven ( 7)

18 Oppløsning Dersom vilkårene for flertallsvedtak ikke er oppfylt eller bare et mindretall vil seksjonere er eneste mulighet oppløsning av sameiet Når kan sameiet oppløses etter sameieloven 15? Deling er ikke noe alternativ her Oppløsning må skje ved salg av hele eiendommen Sameierne har forkjøpsrett Retten til oppløsning viker for avtale og særlig rettshøve, jf sameieloven 1 annet ledd

19 Hensyn mot oppløsning Dersom det å disponere bruksenheter i sameiet er et viktig formål med sameie taler det mot oppløsningsrett Oppløsning kan føre til at sameierne må flytte fra boligen eller lokale, og det kan virke hardt både økonomisk og på annen måte Det at sameierne kan selge forsvarer en avskjæring av retten til oppløsning

20 Hensyn for oppløsning oppløsning er et rettsprinsipp i seg sjølv og ein noko nær naudsyneleg rettsregel for sameige Sivillovbokutvalget (rådsegn 4 s. 20) Det at en sameier kan selge er et argument for å godta at oppløsningsretten kan avskjæres Men når sameieren ikke kan pantsette sameieandelen blir det mye vanskeligere å selge Taler for å godta oppløsning også i tilfelle hvor enn ellers ikke ville gjort det

21 Skille mellom sameier Av og til kan det være vanskelig å skille mellom ulike typer av sameier For eksempel: ANS og tingsrettlig sameie Omfanget av sameiets forpliktelser utad Heftelsesformen utad Den enkelte sameiers adgang til å forplikte de øvrige Ikke skiftet dødsbo Rt 1950 s. 285 og Rt 1963 s. 102 Ca 20 og 11 år etter arvefallet var det fortsatt et dødsbo Rt 1996 s. 325 Overgang til tingsrettslig sameie

22 Hvordan oppstår sameie? Avtale Arv og gave Ekteskap og samboerforhold Ekteskapsloven 31 Realsameie/jordsameie Ufullstendige bruksdelinger Flergårdsameier (Store sameiestrekninger) Uklare stiftelsesgrunnlag Langvarig alders tids bruk

23 Står vi ovenfor et sameie? Kan by på problemer å avgjøre om en ting er eid sammen Er innsats/betaling vederlag for bruksrett eller eiendomsrett LA en konkret vurdering Fullstendig eller ufullstendig utskifting av utmark Ekteskap og samboforhold Ekteskapsloven 31

24 Kilder Thor og Aage Thor Falkanger, Tingsrett NOU 2000:17 Ot.prp. nr 30 ( ) Ot. prp. nr. 33 ( ) Eierseksjonsloven, kommentarutgave, Hagen, Lilleholt, Wyller Borettslovekommentaren, Lilleholt, Wyller, Aagnæs Jardar Sørvoll, Regionale trender, Fra regulering til marked Nielsen og Bjaaland, Eiendomsprosjekter Kåre Lilleholt, seksjonering eller oppløsning av sameier Kart og plan 2005 s 26