Høring - Forslag om skjerpet ervervsbegrensning og regulerings av korttidsutleie

Transkript

1 Vår referanse: Saksbehandler: Dato: 2018/ Tone G. Sandnesaunet Høring - Forslag om skjerpet ervervsbegrensning og regulerings av korttidsutleie Utvalg Utv.saksnr. Møtedato Teknisk utvalg 36/ Lokalstyret 43/ Behandling i Lokalstyret Teknisk utvalg sin innstilling ble enstemmig vedtatt. Vedtak i Lokalstyret Lokalstyret vil presisere at Svalbardmiljølovens regler for bruk av fritidsboliger fremdeles gjelder på Svalbard. "Det kan i vedtektene settes en lavere grense enn 90 dager, men grensen kan ikke settes lavere enn 60 dager." Lokalstyret ønsker at departementet avklarer når utleie går over til "hotelldrift" og gir klare føringer på Behandling i Teknisk utvalg Utvalgsleder Robert Nilsen foreslo følgende tillegg til første avsnitt: Lokalstyret vil presisere at Svalbardmiljølovens regler for bruk av fritidsboliger fremdeles gjelder på Svalbard. Administrasjonssjefens anbefaling med Nilsens tilleggsforslag ble enstemmig vedtatt. Saken går videre til behandling i lokalstyret. Vedtak i Teknisk utvalg Lokalstyret vil presisere at Svalbardmiljølovens regler for bruk av fritidsboliger fremdeles gjelder på Svalbard. "Det kan i vedtektene settes en lavere grense enn 90 dager, men grensen kan ikke settes lavere enn 60 dager."

2 2018/483-2 Side 2 av 5 Lokalstyret ønsker at departementet avklarer når utleie går over til "hotelldrift" og gir klare føringer på Anbefaling: «Det kan i vedtektene settes en lavere grense enn 90 dager, men grensen kan ikke settes lavere enn 60 dager.» Saksopplysninger: Kommunal- og moderniseringsdepartementet har sendt ut på høring forslag til endringer i eierseksjonsloven, burettslagslova, bustadbyggjelagslova og avhendighetslova. Det er først og fremst endringene i vedrørende korttidsutleie som er av interesse for Longyearbyen, høringsnotatet kapittel 3. Det er forslag om endringer vedrørende korttidsutleie i både eierseksjonsloven og borettslagsloven. Borettslagsloven gjelder ikke på Svalbard, og blir derfor ikke nærmere kommentert i denne saken. Foreslåtte endringer fra departementet vedrørende eierseksjonsloven vil ikke gjelde fritidseiendommer. Gjeldende rett vedrørende utleie av boliger i eierseksjonsloven: I et eierseksjonssameie har seksjonseierne fri rettslig disposisjonsrett, og står derfor fritt til å leie ut sin bolig både til korttidsutleie og langtidsutleie. Dersom utleien blir så intens at den får karakter av å være hotellvirksomhet, vil bruken være i strid med boligformålet og dermed i strid med regelverket. Den nærmere grensen for når utleievirksomhet blir å karakteriseres som næringsvirksomhet, må vurderes konkret. Sameie kan gjennom vedtekter begrense seksjonseiernes rettslige råderett over seksjonen, jf. eierseksjonsloven 24, blant annet ved å begrense korttidsutleie. Bruken av bruksenheten eller fellesarealer må ikke være slik at andre seksjonseiere påføres skade eller ulempe på en urimelig eller unødvendig måte, jf. 25. Å leie ut hyppig på Airbnb eller lignende vil ikke i seg selv påføre de andre seksjonseierne skade eller ulempe. Det må være for eksempel støy av et viss omfang eller tilfeller hvor kortidsleietakeren har oppført seg truende mot øvrig beboere. Departementets foreslåtte endringer i eierseksjonsloven: Departementet foreslår at adgangen til å drive korttidsutleie begrenses til 90 døgn per år. Departementet foreslår at et forbud mot kortidsutleie i mer enn 90 dager ikke skal gjelde dersom seksjonseier kun leier ut deler av boligen (for eksempel et rom), og heller ikke dersom han vederlagsfritt låner ut boligen. Forslag til ny 24 andre ledd i eierseksjonsloven:

3 2018/483-2 Side 3 av 5 Kortidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 90 dager årlig er ikke tillatt. Med korttidsutleie menes utleie på døgn- eller ukesbasis i inntil 30 dager sammenhengende. Tredje punktum alternativ 1: Det kan i vedtektene fastsettes en annen grense enn 90 dager, men bare innenfor et intervall på 60 til 120 dager. Tredje punktum alternativ 2: Det kan i vedtektene settes en høyere grense eller ingen begrensning, men grensen kan ikke settes lavere enn 60 dager. For å ta en beslutning kreves et flertall på minst to tredjedeler av de avgitte stemmene på årsmøtet. Dette leddet gjelder ikke i sameier hvor alle bruksenheter er Vurdering: Både hver for seg og samlet tar forslagene i høringsnotatet sikte på å fremme målet i regjeringsplattformen om å forsterke tiltak mot «boligspekulasjon», blant annet ved å forhindre at profesjonelle aktører driver «leilighetshoteller» i boligsameier. En skjerpet ervervsbegrensning, i kombinasjon med restriksjoner på adgangen til å drive korttidsutleie, vil redusere faren for at «store» eiere kan korttidsutleie en stor andel av boligseksjonen i et sameie. Med bakgrunn i hensynet til boligsituasjonen, bomiljøet og klarere regelverk, mener departementet at det er behov for å endre eierseksjonsloven. Det kan blant annet sette eierseksjonene i bedre stand til å håndtere det dersom det oppstår slike saker. Departementet foreslår å begrense korttidsutleie til 90 døgn per år. Dersom boligen leies ut sammenhengende til en leietaker i mere enn 30 dager, skal dette ikke rammes av bestemmelsen. Formålet med taket på 90 dager er å begrense hyppige og intensive korttidsutleie, ikke en seksjonseiers rett til å drive med normal utleievirksomhet. Departementet uttaler at de reglene som finnes i lovverket i dag som kan begrense intensiv utleie er svært skjønnsmessig. Uklart regelverk vil kunne virke konfliktskapende. En økning i omfang av korttidsutleie kan få betydning for bolig- og utleiemarkedet, noe vi særlig har sett i Longyearbyen hvor det pr. dags dato ligger 46 annonser om utleie av rom eller leiligheter i Longyearbyen på Airbnb. Samtidig som vi vet at flere bedrifter sliter med å finne leiligheter til sine ansatte. Vi vet ikke hvor mange av annonsene på Airbnb som gjelder fritidsboliger i Longyerabyen. En begrensning i korttidsutleie kan være et tiltak mot boligmangelen. Videre uttaler departementet at omfattende utleie gjennom Airbnb vil kunne føre til økt fremmedgjøring i naboforhold. Dette kan føre til et dårlig bomiljø, ved for eksempel økt støy. Brannsjefen i Longyearbyen har ved flere anledninger stilt spørsmål ved brannsikkerheten ved hyppig kortidsutleie, da beboerne ikke er godt nok kjent med brannrutinene og det videre ofte er svært mange under samme tak. Administrasjonssjefen er enig med departementets vurdering og ser at særlig dette med boligmangel i Longyearbyen er et sterkt argument for at det bør gjøres begrensninger i muligheten til å kortidsutleie. Vi har ikke eksakte tall på hvor mange av boligene i Longyearbyen som er omfattet av eierseksjonsloven og dermed berørt at denne endringen, men det gjelder et stort flertall av boligene. Administrasjonssjefen bemerker at flere av hybelbyggene i Longyearbyen ikke er seksjonert, og derfor ikke omfattet av disse endringene i eierseksjonsloven. De kan derfor som utgangspunktet leie ut sine boliger i mere enn 90 dager, men ikke så mye at det blir næring eller «hotelldrift». Når det er næring eller «hotelldrift» blir en skjønnsvurdering i hver enkelt sak. For å skape fleksibilitet foreslår departementet at eierseksjonen kan endre begrensningen. Avvikende regulering må i så fall vedtas med minst to tredjedels flertall av de avgitte stemmene og inntas i

4 2018/483-2 Side 4 av 5 sameievedtektene. Det vil derfor være mulig for den enkeltes sameie å tilpasse reglene om korttidsutleie slik at den ivareta det enkelte sameiets behov. Når det gjelder adgang til å utvide grensen, ønsker departementet innspill på to alternativer: Det første alternative er at loven gir sameiet adgang til å utvide grensen opp til 120 dager. Det andre alternative er å gi sameiet anledning til fritt å vedta en høyere grense (taket kan settes høyere enn 120 dager), eventuelt vedta at det ikke skal være begrensninger på den enkeltes rett til å drive korttidsutleie. Et vedtak om å utvide grensen vil også kreve minst to tredjedels flertall på årsmøte. Med tanke på den pressede boligsituasjonen i Longyearbyen må lokalstyret ta stilling til om det er behov for særregler for Longyearbyen, utover de alternativene som departementet foreslår. Regjeringen vil at Longyearbyen skal være et levedyktig lokalsamfunn som er attraktivt for familier og som bidrar til å oppfylle og understøtte de overordnede mål i svalbardpolitikken, jf. Meld. St. 32. Det kan være vanskelig å oppfylle dette ønsket fra regjeringen uten tilstrekkelig boliger for langtidsleie. Videre uttaler departementet i pkt. 3.7 i høringsnotatet at det er lite som tyder på at Airbnb har ført til økt prispress på boliger og et lavere tilbud av boliger for langtidsutleie i Norge. Det vises til i notatet at gjennomsnittslengden på et Airbnb-opphold er tre netter, og at 26 netter er gjennomsnittet en typisk Airbnb-bolig leies ut årlig. Departementet viser til at omfanget og profesjonaliseringen av korttidsutleie øker, og at hvis denne utviklingen fortsetter, kan konsekvensene for boligprisene og leiemarkedet være problematisk. Administrasjonssjefen mener at kortidsutleie på Svalbard gir et lavere tilbud for langtidsutleie. Vi viser igjen til at bedrifter har problemer med å finne boliger til ansatte samtidig som det ligger 46 annonser om rom/leiligheter ute på Airbnb. Også høringsnotatet fra departementet viser til at bedrifter i Longyearbyen på Svalbard sliter med å skaffe bolig til sine ansatte. Administrasjonssjefen mener med bakgrunn i Meld. St. 32 og at vi antar det er et lavere tilbud av boliger for langtidsleie i Longyearbyen på grunn av korttidsutleie, at eierseksjonene ikke skal kunne fastsette i vedtekter en høyere grense enn 90 dager. Eierseksjonene kan sette en lavere grense i vedtekter, men da ikke lavere enn 60 dager. Lavere enn 60 dager uttaler departementet at er et for stort inngrep i den enkeltes råderett. Administrasjonen er enig i departementets vurdering. Ingen av de foreslåtte alternativene fra departementet passer derfor helt for situasjonen i Longyearbyen. Administrasjonssjefen forslår derfor at nytt 24 andre ledd tredje punktum skal lyde slik: «Det kan i vedtektene settes en lavere grense enn 90 dager, men grensen kan ikke settes lavere enn 60 dager.» Om dette skal være en særregel for Longyearbyen eller gjelde for hele Norge får departementet vurdere. Administrasjonssjefen gjør oppmerksom på at det er eierseksjonen som må følge opp brudd på reglene i eierseksjonsloven. Eierseksjonsloven gir ikke Longyearbyen lokalstyre noen hjemmel til å følge opp mislighold av regelverket. Det er ønskelig at departementet sier noe om det skal regnes som «hotelldrift» hvis eier kortidsutleie mere enn 90 dager eller det som er vedtatt i eierseksjonens vedtekter. Det er som nevnt over også flere hybelhus i Longyearbyen som ikke er seksjonert og derfor ikke omfattes av begrensingen i eierseksjonsloven på 90 dager til kortidsutleie. De driver først ulovlig utleie når korttidsutleie er så omfattende at det må ansees som «hotelldrift». Det er ikke klare regler på når utleie går over til hotelldrift i dag, og dette blir derfor et skjønnsspørsmål. Dette er derfor svært vanskelig for Longyearbyen lokalstyre å følge opp dette i dag, uten at vi har noen flere holdepunkter på når utleie regnes som «hotelldrift». Dersom utleie går over til «hotelldrift» kan Longyearbyen lokalstyre følge opp med reglene i byggeforskriften for Longyearbyen. Dette forutsetter at det er mulig å dokumentere utleie, for eksempel ved at formidlingsselskaper som blant annet Airbnb, får opplysningsplikt som departementet nevner i sitt notat under pkt. 3.6 side 17.

5 2018/483-2 Side 5 av 5 Dersom forslaget til departementet vedrørende begrensning i korttidsutleie i eierseksjonsloven blir vedtatt, vil dette si at eiere av eierseksjoner ikke kan leie ut mere enn 90 dager. Mens eiere av hele hybelbygg antagelig kan leie ut lengere før dette vil være ulovlig. Det blir da en forskjell mellom boligene som er seksjonert og de som ikke er seksjonert. Dette mener vi er uheldig. Dersom departementet skal avklare mere konkret når utleie går over til «hotelldrift» bør departementet derfor se dette i sammenheng med endringen som nå foreslås i eierseksjonsloven. Administrasjonssjefen mener med bakgrunn i begrunnelsen over at det er viktig at departementet avklarer nærmere når korttidsutleie går over til «hotelldrift». Alternative anbefalinger: Alternativ 1: Lokalstyret støtter videre alternativ 1 til nytt 24 andre ledd tredje punktum som lyder slik: «Det kan i vedtektene fastsettes en annen grense enn 90 dager, men bare innenfor et intervall på 60 til 120 dager» Alternativ 2: Lokalstyret støtter videre alternativ 2 til nytt 24 andre ledd tredje punktum som lyder slik: «Det kan i vedtektene settes en høyere grense eller ingen begrensning, men grensen kan ikke settes lavere enn 60 dager.» Vedlegg: 1 Høring - Forslag om skjerpet ervervsbegrensing og regulering av korttidsutleie mv. 2 Høringsnotat - Forslag om skjerpet ervervsbegrensing og regugulering av korttidsutleie mv.