Forfall meldes til Infotorget på e-post eller på telefon

Transkript

1 Møteinnkalling Utvalg: Teknisk utvalg Tidspunkt: , kl 10:00 Sted: Næringsbygget, 3. etasje, møterom Newtontoppen Forfall meldes til Infotorget på e-post eller på telefon Infotorget sørger for innkalling av vararepresentanter. Vararepresentanter møter kun ved spesiell innkalling. Innkalling gjøres via telefon eller e-post. Robert Nilsen utvalgsleder 1

2 Saksliste Utv.saksnr. Tittel PS 33/18 Godkjenning av protokoll fra forrige møte PS 34/18 Referatsaker 9/18 Kopi: Vedtak om dispensasjon for tiltak i buffersonen til vedtaksfredet kulturminne ID Taubaneanlegget ved gruve 6 PS 35/18 Inngåelse av utbyggingsavtale for delplan D49 Gruvedalen PS 36/18 Høring - Forslag om skjerpet ervervsbegrensning og regulerings av korttidsutleie Orienteringer: - Status delplan Lia og Vannledningsdalen - Arbeid med Gågata Ny planveileder - Status planarbeider og boligsituasjonen 2

3 PS 33/18 Godkjenning av protokoll fra forrige møte PS 34/18 Referatsaker 9/18 Kopi: Vedtak om dispensasjon for tiltak i buffersonen til vedtaksfredet kulturminne ID Taubaneanlegget ved gruve 6 3

4 Vår referanse: Saksbehandler: Dato: 2017/ Sofie Grøntvedt Railo Inngåelse av utbyggingsavtale for delplan D49 Gruvedalen Utvalg Utv.saksnr. Møtedato Teknisk utvalg 35/ Administrasjonsutvalget 35/ Lokalstyret Anbefaling: Longyearbyen lokalstyre inngår utbyggingsavtale slik den foreligger for realiseringen av delplan D49 Gruvedalen, jamfør Byggeforskrift for Longyearbyen (BfL) 2, og plan- og bygningsloven (pbl.) kapittel 17. Utbyggingsavtaler kan ikke påklages, jf. BfL 2 og pbl Budsjett 2018 korrigeres slik for prosjekt 6096 Utvikling infrastruktur i nytt boligområde i Gruvedalen: Vei Vann Fjernvarme Strøm Sum Ansvar/tjeneste: Kostnader: Anleggsutgifter Plankostnader Interne lønns-/driftskostnader Rigg og drift Uforutsett Sum kostnader Finansieres slik: Tilknytningsgebyr fra Statsbygg Tilknytningsfond fjernvarme Tilknytningsfond vann Statstilskudd Opptak av lån Sum finansiering Saksopplysninger: Om avtalen En utbyggingsavtale er en avtale om utbyggingen av et område mellom lokalstyret som planmyndighet og grunneier eller utbygger. I en slik avtale opptrer LL som offentlig myndighet og ut fra vår oppgave med å ivareta lokalsamfunnets interesser. Det stilles flere krav til slike avtaler for å sikre medvirkning og åpenhet rundt avtalen, bl.a. for å unngå at kommuner/ll kan bruke sitt monopol som 4

5 2017/ Side 2 av 6 planmyndighet som pressmiddel mot utbygger. Bl.a. er det krav om at det skal foreligge et forutsigbarhetsvedtak som gir rammer for forhandlingene, og at utkast til avtalen legges ut til offentlig ettersyn før det kan vedtas. Lokalstyret vedtok forutsigbarhetsvedtak for utbyggingsavtaler i Longyearbyen planområde Utbyggingsavtaler kan være et godt virkemiddel for å sikre gjennomføring av planen. Avtalen kan gjelde utbygging av teknisk infrastruktur og grøntområder, boligpolitiske tiltak med mer. Vanligvis brukes utbyggingsavtaler for å klargjøre hvem som skal utføre eller betale for de ulike tiltakene, når tiltak skal være gjennomført og for å presisere kravene til en del av tiltakene som skal gjennomføres ut over det som følger av planen i seg selv. Denne avtalen inngås mellom Longyearbyen lokalstyre og Statsbygg som er utbygger av området omfattet av delplan D49 Gruvedalen, vedtatt For at prosjektet skal realiseres er det nødvendig å gjøre en del investeringer i infrastrukturen i området, bl.a. for vann, strøm, veier, gang- og sykkelvei og fjernvarme. Formålet med denne utbyggingsavtalen er å klargjøre hvilke krav som stilles til de ulike tiltakene, samt hvem som skal besørge og bekoste gjennomføring av nærmere angitte tiltak, og på denne måten sikre at området er utbyggingsklart og at videre fremdrift blir så effektiv og forutsigbar som mulig. Avtalen gjelder kun opparbeidelse av infrastruktur, ikke oppføring av boliger eller kjøp/leie av boliger i prosjektet. Prosessen Da det i november 2017 ble klart at felt B14 i arealplanen, med tilhørende vei, likevel ikke lot seg realisere slik det var forutsatt og derfor trengte en ny delplan, gikk Longyearbyen lokalstyre inn i en dialog med Statsbygg om hva som måtte gjøres for å kunne få realisert bygging av boliger i løpet av En viktig faktor her var å få på plass en ny delplan så raskt som mulig, og ellers skape forutsigbarhet om hva som måtte gjøres, slik at Statsbygg kunne sette i gang anbudsprosessene så tidlig som mulig. Dette har vært førende for flere av valgene som er gjort i avtaleprosessen. Det understrekes likevel at fokuset på fremdrift og rask realisering av planen, kun har hatt betydning for de valgene som er gjort når det gjelder saksbehandling- og utbyggingsprosessene (f.eks. entreprenørform), ikke de tekniske kravene og kvaliteten til området/prosjektet på lang sikt. Forslag til utbyggingsavtale ble fremmet for Administrasjonsutvalget den , og for Teknisk utvalg den Det ble da vedtatt å legge ut avtalen til offentlig ettersyn. Da utbyggingsavtalen ble lagt ut på høring ble det opplyst at det ikke var mulig å legge frem en endelig oversikt over kostnadene som LL påtok seg gjennom avtalen, men at vi mente at kostnadene var innenfor eksisterende selvkostfond og rammene i budsjettet på 10 millioner kroner. Tiltakshaver har siden den gang innhentet anbud som viser at det er behov for større investeringer enn det som tidligere ble anslått og ut over det som er bevilget i budsjettet. Dette var det tatt høyde for i utbyggingsavtalen gjennom et forbehold i pkt. 7.1 andre og tredje avsnitt. Forbeholdet lyder slik: «Dersom innkomne tilbud avviker vesentlig fra prosjektets kostnadsramme har hver av partene rett til å trekke seg fra avtalen. LL tar forbehold om at tilbudet må godkjennes politisk, og at det er bevilgninger til prosjektet. Statsbygg tar forbehold om at boligprosjektet godkjennes av overordnet myndighet i staten, og at det gis bevilgninger til prosjektet.» Fristen for å komme med høringsuttalelse til avtalen var Det er ikke mottatt noen merknader. Det er kun foretatt endringer av teknisk karakter, dvs. at dato for vedtak av planen er lagt inn, plankartet er oppdatert med godkjent plan, retting av en overskrift som er blitt feil i forrige utgave o.l. 5

6 2017/ Side 3 av 6 Administrasjonssjefen mener at endringene ikke har betydning for innholdet av avtalen og at det derfor ikke er behov for ny høring, jf. forvaltningsloven ledd bokstav c. Selv om Statsbygg har signert avtalen vil den ikke tre i kraft før den er endelig vedtatt av lokalstyret. Vurdering: Utbyggingen av delplan D49 innebærer at det siste området i Gruvedalen som kan utnyttes til bolig nå tas i bruk. En utbygging i et etablert område vil innebære behov for oppgradering av eksisterende infrastruktur, i tillegg må noe infrastruktur opparbeides eller legges om. Siden området er relativt langt, øker det kostnadene til opparbeidelsen og gjør det mer kostbart å bygge ut. Det er få andre tomter som kan dra nytte av denne opparbeidelsen og som derfor kan pålegges å dele kostnadene. Longyearbyen lokalstyre har en interesse i at det blir bygget flere boliger i trygge områder, og aller helst før neste vinter. Det er også flere av de andre tiltakene som skal gjennomføres som medfører en merverdi for samfunnet utover dette konkrete prosjektet. Administrasjonen mener at det derfor er rimelig at LL bidrar til at prosjektet blir gjennomført ved å påta seg noe av ansvaret i dette prosjektet. Samtidig presiseres det at den nye planen har et utbyggingspotensial på 20 ekstra (tilsvarende 50 % flere boenheter) enn det arealplanen åpnet for. Tiltakshaver har derfor allerede fått mulighet til å fordele kostnadene på 50 % flere boenheter enn den tidligere planen la opp til. Gjennom hele forhandlingsprosessen har partene vært opptatt av å få finne nøkterne og funksjonelle løsninger som skal være realiserbare, men samtidig gi et godt bomiljø både for de nye boligene, men også de som allerede bor i området rundt. Longyearbyen lokalstyre har i avtaleforslaget i hovedsak påtatt seg følgende forpliktelser Gjennomføre delplanprosessen, mens Statsbygg konsentrer seg om å forberede byggesøknadene og anbudsprosessene for å kunne komme raskt i gang med byggingen når planen er vedtatt. Omlegging av deler av Vei 232 i henhold til Sentrumsplanen D36, for å forenkle trafikkavviklingen og gi tryggere ferdsel i området både for dagens beboere og de nye. Dette er også i tråd med gjeldende trafikksikkerhetsplan. Forlenge fjernvarmetraseen til en ringledning med påkobling til eksisterende anlegg i Vei (tidligere Vei ) og Vei Dette vil gi tosidig forsyning og dermed bedre forsyningssikkerhet både til de nye boligene og eksisterende boliger på oversiden og nedsiden av adkomstveien, SV3. Oppgradere et par av dagens rørgjennomføringer, mens utbygger ivaretar resten av rørgjennomføringene i området. Øke rørdimensjonen på hovedvannledningen i området for å sikre bedre kapasitet på vannledningsnettet til resten av området/byen, siden vannledningen i området likevel skal legges om. Økningen i rørdimensjon har liten betydning for boligene i delplanen. LL har også tilbudt seg å overta ansvaret for asfaltering av nye veier samtidig med at vi skal legge asfalt neste gang. Da slipper utbygger å bestille en egen asfaltbåt i år, for kun et mindre areal. Utbygger betaler i så fall en sum til et asfaltfond som forvaltes av LL. Merverdien til nytte for Longyearbyen fra utbyggers investeringer Inntil 60 nye boliger i et område som ikke er utsatt for skredfare/naturfare. Boligene oppføres med passivhus-standard og vil derfor være mer energieffektive og ha lavere behov for varmeforsyning enn gjennomsnittet i Longyearbyen i dag. Adkomstveiene forbi Vei og Vei (tidligere Vei ) og Vei A-49 bindes sammen og vil fungere som beredskapsvei med tilgang for brannvesenet fra to sider til alle boligene, både nye og eksisterende. Bedre trafikksikkerhet i Vei 232, både for kjørende og for gående/syklende, til tross for at det blir en klar økning i antall biler. Oppgradering av hovedvannledningen. 6

7 2017/ Side 4 av 6 Muligens fornyelse av deler av fjernvarmeanlegget og vann- og avløpsledninger langs Vei 232 på grunn av omlegging av gang- og sykkelveien. Mer ordnede forhold for skuterparkeringen i nærområdet. Opparbeidet fellesområde/ strøkslekeplass, UA7, for beboerne i hele området. Den nærmeste nettstasjonen for strøm i området har i dag kun uttak for 230V/IT. De siste 20 årene har man i Norge begynt å bruke 400V TN nett. Fordelen med denne er bl.a. at tapet av strøm i overføringsnettet er mindre og at nettet er mer brannsikkert. Utbygger ønsker å installere 400V TN nett allerede nå, selv om eksisterende nettstasjon kan brukes en del år til. LL bidrar til oppgraderingen ved at vi betaler for deler av restverdien ved den eksisterende nettstasjonen. Overvannsgrøftene avskjærer overvann fra høyere områder og leder vannet øst for eksisterende bebyggelse. Det øker den generelle stabiliteten for bygging i hele området. For å sikre hurtig fremdrift og unngå at det oppstår vanskelige grensesnitt i prosjekteringen mellom ulike entreprenører har man også foreslått at all infrastruktur løses gjennom en felles byggherrestyrt hovedentreprise uavhengig av om det er LL eller Statsbygg som er ansvarlig for å bekoste tiltaket. Kostnader I henhold til utbyggingsavtalen skal LL finansiere diverse kostnader til vei, vann og strøm. Beløpet er budsjettert til kr I tillegg skal LL finansiere investeringer innen fjernvarme, anslått til kr I forslag til revidert nasjonalbudsjett (RNB) 2018 er LL tildelt 20 mill. kr. til finansiering av LL sin andel av infrastrukturen i Gruvedalen. RNB behandles av Stortinget Revidert budsjett for prosjekt 6096 Utvikling infrastruktur i nytt boligområde i Gruvedalen, forutsatt at LL får 20 mill til tiltaket i RNB, blir da slik: Vei Vann Fjernvarme Strøm Sum Ansvar/tjeneste: Kostnader: Anleggsutgifter Plankostnader Interne lønns-/driftskostnader Rigg og drift Uforutsett Sum kostnader Finansieres slik: Tilknytningsgebyr fra Statsbygg Tilknytningsfond fjernvarme Tilknytningsfond vann Statstilskudd Opptak av lån Sum finansiering Budsjettkorrigeringen innebærer bl.a. at det totale beløpet på tilknytningsfond fjernvarme er disponert. Tilknytningsgebyr fra Statsbygg er budsjettert under forutsetning av et effektbehov på ca. 700 kwh. Effektbehov til byggene er ikke avklart, det vil derfor være en usikkerhet knyttet til disse inntektene (de kan bli større). Kr på tilknytningsfond vann er et restbeløp fra praktisering av tidligere gebyrregelverk (fra den tid da utbygger betalte et tilknytningsgebyr til LL uavhengig av hva utbyggingen faktisk kostet. Nå betaler utbygger den faktiske utbyggingskostnaden selv). Statstilskuddet tilsvarer beløpet som er foreslått i RNB Etter å ha tatt hensyn til disse inntektene mangler tiltaket kr for å være fullfinansiert. Beløpet foreslås finansiert ved lån. Lånet vil betjenes via vanngebyret. 7

8 2017/ Side 5 av 6 I budsjettet for 2018 var det budsjettert med 10 mill kr. i låneopptak til tiltaket. Tiltaket har en samlet kostnadsramme på 26,5 mill. kr. Som følge av statstilskuddet som forutsettes bevilget i RNB 2018 og diverse andre inntekter blir låneopptaket ca. 2,1 mill kr. Fremdriftsplanen tilsier at store deler av infrastrukturprosjektet skal være ferdig i år. Det presiseres at LL ville hatt utgiftene til det aller meste av opparbeidelsen av fjernvarme uavhengig av utbyggingsavtalen. I følge byggeforskriften for Longyearbyen har alle eiendommer plikt til å knytte seg til fjernvarme når denne legges frem til byggene. Vanligvis står LL for kostnadene med å prosjektere og opparbeide fjernvarmeanlegget og tiltakshaver betaler en tilknytningsavgift i henhold til gebyrregulativet. Forskjellen i denne avtalen er at tiltakshaver har fått ansvaret for prosjekteringen og utførelsen og at vi betaler kostnadene til tiltakshaver i stedet for et innleid foretak. Dette er gjort for å spare tid og sørge for bedre koordinering av de mange tiltakene som skal gjøres i dette prosjektet. Økonomisk antas det ikke å utgjøre noe større forskjell. Tiltakshaver betaler fortsatt tilknytningsavgift i henhold til gebyrregulativet. Den eneste ekstra utgiften til fjernvarme som LL har påtatt seg gjennom utbyggingsavtalen er forlengelsen av fjernvarmeanlegget fra det siste huset i felt B15 til undersentralen ved Vei F slik at vi får en ringledning som bidrar til bedre forsyningssikkerhet for alle boligene i denne sløyfa. Dersom utbyggingsavtalen ikke inngås vil Statsbygg/utbygger ha ansvar og kostnadene med rekkefølgekravene i planen/opparbeidelsesplikten i byggeforskriften, jf. pbl. kap. 18, og LL ha ansvar for prosjektering/etablering av fjernvarme til boligene. For fjernvarmen vil det forsinke fremdriften i prosjektet siden LL akkurat nå ikke har nok ressurser innad i organisasjonen til å følge opp denne oppgaven, men økonomisk vil det altså ikke innebære den store forskjellen. For vann og avløp utgjør det liten forskjell siden tiltakshaver i henhold til gebyrregulativet vårt uansett er ansvarlig for å dekke de faktiske kostnadene for opparbeidelsen og tilknytningen. Muligheten til LL for å øke dimensjonen på hovedvannledningen og dermed bedre leveringskapasiteten til resten av byen, vil imidlertid falle bort. For vei vil det derimot bety at Statsbygg blir ansvarlig for å opparbeide alt av veier i planen, en kostnad som antagelig kan få betydning for om planen kan realiseres. Konklusjon: Administrasjonssjefen mener at forslaget til avtalen er innenfor vilkårene i pbl. kapittel 17 for å kunne inngå en utbyggingsavtale og innenfor rammene som er satt i LLs forutsigbarhetsvedtak for utbyggingsavtaler. Administrasjonssjefen har gjennomført forhandlingene med Statsbygg på et bredt teknisk og juridisk grunnlag og mener at avtalen inneholder en del prinsipielle føringer og tekniske avklaringer som er viktig for utformingen, fremdriften og realiseringene av planen. Det anbefales derfor at lokalstyret inngår utbyggingsavtale for realiseringen av delplan D49 Gruvedalen, jamfør Byggeforskrift for Longyearbyen (BfL) 2, og plan- og bygningsloven (pbl.) kapittel 17. Utbyggingsavtalen ivaretar både de hensyn som LL må ta i utbyggingen av Gruvedalen for å utvikle familievennlige og trygge boområder, og Statsbygg sine interesser til de kvaliteter og boligbehov som eksisterer i Longyearbyen nå. Utbyggingsavtaler kan ikke påklages, jf. BfL 2 og pbl Vedlegg: 1 ID-kart Gruvedalen 2 Oversikt over tekniske tiltak og hjemmelsgrunnlaget for teknisk infrastruktur 3 Signert utbyggingasavtale 8

9 2017/ Side 6 av 6 Andre vedlegg (ikke vedlagt): Plankart Utfyllende bestemmelser og retningslinjer D49 Gruvedalen Longyearbyen lokalstyres kommunaltekniske norm Veg Longyearbyen lokalstyres kommunaltekniske norm for vann og avløp Longyearbyen lokalstyres gebyrregulativ

10 Hilmar Rekstens Vei (200) GS1 Kryssing 1A «13 « «25 «23 «19 « : «33 «35 SV1 «37 SV2 ««4 6 «8 «39 «3 «5 «7 «9 Kryssing 1B «7 «9 «3A «3B Kryssing 2 Kryssing 3 «10 H «11 Kryssing 4 «11 « «16 «15 «19B «19A «5A «5B «5C «13 «15 «17 Kryssing 5 «17 «15 «17 «21 «19 «23 «25 SF1 «27 «29 «19 «21 «23 «25 «27 «29 «31 SV3 «34 «36A «38 «40 Grøft 4 «46 «39 «41 «43 «45 «47 «49 «Grøft 1 33 «37 Trafo «35B «39 «41 Grøft 2 «35A ««28 «30 ««32 «««22 «24 «26 20A ««45A « B «« C «45D 232 «12 « «518 «18 «516 « «21 «23 «31 «14 «25 «33 «27 ««««508 « « «29 «31 «33 «35 «46 «44 «35 «37 «42 «44 «31 «33 «35 «37 48A «48B «50A 50B ««54A «48A «48B «48C ««48E 48D «48F « B 52A ««54B 236 «39A ««39B 41A ««41B 43A «43B «45A «45B 238 Grøft 3 «51A «51B «53A «53B «55A «55B «57 «47C ««47D «47B «49C 49A «49B 51A «51B «53A «47A ««49D 51C «51D «53B «45E SV5 «509 «511 «513 «515 «517 «519 «« Felt B15 «47 Felt B14 «49J «49A «49B «49C «49D «49E «49F «232 49G «49H «49I ± 10

11 Tiltak Hjemmel Henvisning til sted kontrakten Prosjektering Utførelse Kostnad Pris Ny delplan OBS. Alle henvisninger til pbl. er hjemlet i byggeforskrift for Longyearbyen 2 Pkt. 2.1 LL LL Vei (betegnlese på vei) Vei 232 fra Vei 200 (Hilmar Rekstens vei) til kryss ved Vei (SV1 og SV2) Dekkes av LL Pkt SB SB LL Gang- og sykkelvei langs med Vei 232 (GS1) Pbl 18-1 Pkt SB SB SB Vei fra f/45a til Vei , adkomstvei for boliger på nedsiden av feltet (SV5) Pbl 18-1 Pkt SB SB SB Vei fra krysset Vei 232 og Vei , adkomstvei inn til feltet (SV4 og SV3) Pbl 18-1 Pkt SB SB SB Tydelig markering av grenseområde mellom offentlig og privat område Ingen kostand Pkt SB SB SB Asfalterings kostnad på veier (pkt ) Pbl 18-1 Pkt SB LL SB Midlertidig adkomst i bygge - og anleggsperioden Pbl Pkt SB SB SB Rørgjennomføringer i vei: Rørgjennomføringer nedenfor Vei og Vei (Kryssing 1A) Pbl 18-1 Pkt SB SB SB Ny rørgjennomføring for avløpsanlegg (Kryssing nr. 1B) Pbl 18-1 Pkt SB SB LL Rørføringer vest for krysset mellom Vei 232 og Vei A (Kryssing nr. 2) Pbl 18-1 Pkt SB SB LL Rørføringer under Vei 232 til Vei A (Kryssing nr. 3) Pbl 18-1 Pkt SB SB LL Eksisterende rørføringer fra Vei til teknisk bygg H500 (Kryssing nr. 4) Pbl 18-1 Pkt SB SB SB Eksisterende rørføringer under adkomstvei forbi Vei til feltet (Kryssing nr. 5) Pbl 18-1 Pkt SB SB SB Fjernvarme Fjernvarme - tilknytningsgebyr ihht gebyrregulativet Byggeforskrift for Longyearbyen 6 Pkt SB SB SB Kostnader for alle fjernvarmeledninger frem til og med energimåler Dekkes av LL Pkt SB SB LL (I henhold til Gebyrregulativ punkt 5.4. Mulig redusert gebyr som følge av passivhusstandard ) Undersentraler og anlegg på tomten Svalbardloven 31 og gebyrregulativ Pkt SB SB SB Fjernvarme som må flyttes på grunn av føringer av fortau langs Vei 232, fra H500 til Vei (Blåmyra) Pbl 18-1 Pkt SB SB SB Etablering av ringledning Dekkes av LL Pkt SB SB LL Vann Omlegging av hovedvannledning Pbl 18-1 Pkt SB SB SB Ekstra kostnad som følge av kapasitetsøkning ved omlegging av hovedvannledning Dekkes av LL Pkt SB SB LL Flytting av vannledning på grunn av fremføring av gang- og sykkelvei langs Vei 232, fra teknisk bygg H500 til Vei (Blåmyra) Pbl 18-1 Pkt SB SB SB Overvann (Grøfter/voller) Pbl. 28-1/ 27-2 Pkt SB SB SB Prosjektering og utføresel av overvann på vei dekkes av den ansvarlige jf punkt Pbl Pkt SB SB SB/LL Avløp Avløp - nødvendige utbedringer pga kapasitert Pbl 18-1 Pkt. 2.8 SB SB SB Strøm Strøm Svalbardloven 31 Pkt. 2.9 SB SB SB Restverdi eksisterende trafo Betales fra LL til SB Pkt. 2.9 LL Belysning Belysning - hver av partene har ansvar for kostnader ved etablering av belysning langsmed de veier som de er ansvarlig for Pbl 18-1 Pkt SB SB SB/LL Renovasjon Renovasjon - det skal avsette plass for et containersett for eksisterende boliger på utbyggers eiendom Forskrift om miljøgifter, avfall og gebyrer for avløp og avfall på Svalbard 10 og rekkefølgekrav. Pkt SB SB SB Snølagring Snølagring - avsette tilstrekkelig areal Pbl 18-1 Pkt SB SB SB Strøkslekeplass/felles uteområde Pbl 18-2 Etablering av Strøkslekeplass/felles uteområde Pbl 18-2 Pkt SB SB SB Drift og vedlikehold av Strøkslekeplass Avklares senere Pkt SB SB SB Ferdselsmuligheter Ferdselsmulighet gjennom boligområdet til strøkslekeplass/felles område Rekkefølgekrav Pkt Scooterparkering Scooterparkering - tilstrekkelig areal til scooterparking Pbl Pkt SB SB Sb 11

12 12

13 13

14 14

15 15

16 16

17 17

18 18

19 19

20 20

21 21

22 22

23 23

24 24

25 25

26 26

27 27

28 28

29 29

30 30

31 Vår referanse: Saksbehandler: Dato: 2018/ Tone G. Sandnesaunet Høring - Forslag om skjerpet ervervsbegrensning og regulerings av korttidsutleie Utvalg Utv.saksnr. Møtedato Teknisk utvalg 36/ Lokalstyret Anbefaling: Lokalstyret støtter departementets forslag om å begrense korttidsutleie i eierseksjoner til 90 døgn i året, og at denne begrensningen ikke skal gjelde seksjonseiere som kun leier ut deler av boligen eller fritidsboliger. Lokalstyret har følgende forslag til nytt 24 andre ledd tredje punktum: «Det kan i vedtektene settes en lavere grense enn 90 dager, men grensen kan ikke settes lavere enn 60 dager.» Lokalstyret ønsker at departementet avklarer når utleie går over til «hotelldrift» og gir klare føringer på dette. Dette er det ikke klare regler på i dag og derfor vanskelig for det offentlige å følge opp. Saksopplysninger: Kommunal- og moderniseringsdepartementet har sendt ut på høring forslag til endringer i eierseksjonsloven, burettslagslova, bustadbyggjelagslova og avhendighetslova. Det er først og fremst endringene i vedrørende korttidsutleie som er av interesse for Longyearbyen, høringsnotatet kapittel 3. Det er forslag om endringer vedrørende korttidsutleie i både eierseksjonsloven og borettslagsloven. Borettslagsloven gjelder ikke på Svalbard, og blir derfor ikke nærmere kommentert i denne saken. Foreslåtte endringer fra departementet vedrørende eierseksjonsloven vil ikke gjelde fritidseiendommer. Gjeldende rett vedrørende utleie av boliger i eierseksjonsloven: I et eierseksjonssameie har seksjonseierne fri rettslig disposisjonsrett, og står derfor fritt til å leie ut sin bolig både til korttidsutleie og langtidsutleie. Dersom utleien blir så intens at den får karakter av å være hotellvirksomhet, vil bruken være i strid med boligformålet og dermed i strid med regelverket. Den nærmere grensen for når utleievirksomhet blir å karakteriseres som næringsvirksomhet, må vurderes konkret. Sameie kan gjennom vedtekter begrense seksjonseiernes rettslige råderett over seksjonen, jf. eierseksjonsloven 24, blant annet ved å begrense korttidsutleie. Bruken av bruksenheten eller fellesarealer må ikke være slik at andre seksjonseiere påføres skade eller ulempe på en urimelig eller unødvendig måte, jf. 25. Å leie ut hyppig på Airbnb eller lignende vil 31

32 2018/483-2 Side 2 av 4 ikke i seg selv påføre de andre seksjonseierne skade eller ulempe. Det må være for eksempel støy av et viss omfang eller tilfeller hvor kortidsleietakeren har oppført seg truende mot øvrig beboere. Departementets foreslåtte endringer i eierseksjonsloven: Departementet foreslår at adgangen til å drive korttidsutleie begrenses til 90 døgn per år. Departementet foreslår at et forbud mot kortidsutleie i mer enn 90 dager ikke skal gjelde dersom seksjonseier kun leier ut deler av boligen (for eksempel et rom), og heller ikke dersom han vederlagsfritt låner ut boligen. Forslag til ny 24 andre ledd i eierseksjonsloven: Kortidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 90 dager årlig er ikke tillatt. Med korttidsutleie menes utleie på døgn- eller ukesbasis i inntil 30 dager sammenhengende. Tredje punktum alternativ 1: Det kan i vedtektene fastsettes en annen grense enn 90 dager, men bare innenfor et intervall på 60 til 120 dager. Tredje punktum alternativ 2: Det kan i vedtektene settes en høyere grense eller ingen begrensning, men grensen kan ikke settes lavere enn 60 dager. For å ta en beslutning kreves et flertall på minst to tredjedeler av de avgitte stemmene på årsmøtet. Dette leddet gjelder ikke i sameier hvor alle bruksenheter er fritidsboliger. Vurdering: Både hver for seg og samlet tar forslagene i høringsnotatet sikte på å fremme målet i regjeringsplattformen om å forsterke tiltak mot «boligspekulasjon», blant annet ved å forhindre at profesjonelle aktører driver «leilighetshoteller» i boligsameier. En skjerpet ervervsbegrensning, i kombinasjon med restriksjoner på adgangen til å drive korttidsutleie, vil redusere faren for at «store» eiere kan korttidsutleie en stor andel av boligseksjonen i et sameie. Med bakgrunn i hensynet til boligsituasjonen, bomiljøet og klarere regelverk, mener departementet at det er behov for å endre eierseksjonsloven. Det kan blant annet sette eierseksjonene i bedre stand til å håndtere det dersom det oppstår slike saker. Departementet foreslår å begrense korttidsutleie til 90 døgn per år. Dersom boligen leies ut sammenhengende til en leietaker i mere enn 30 dager, skal dette ikke rammes av bestemmelsen. Formålet med taket på 90 dager er å begrense hyppige og intensive korttidsutleie, ikke en seksjonseiers rett til å drive med normal utleievirksomhet. Departementet uttaler at de reglene som finnes i lovverket i dag som kan begrense intensiv utleie er svært skjønnsmessig. Uklart regelverk vil kunne virke konfliktskapende. En økning i omfang av korttidsutleie kan få betydning for bolig- og utleiemarkedet, noe vi særlig har sett i Longyearbyen hvor det pr. dags dato ligger 46 annonser om utleie av rom eller leiligheter i Longyearbyen på Airbnb. Samtidig som vi vet at flere bedrifter sliter med å finne leiligheter til sine ansatte. Vi vet ikke hvor mange av annonsene på Airbnb som gjelder fritidsboliger i Longyerabyen. En begrensning i korttidsutleie kan være et tiltak mot boligmangelen. Videre uttaler departementet at omfattende utleie gjennom Airbnb vil kunne føre til økt fremmedgjøring i naboforhold. Dette kan føre til et dårlig bomiljø, ved for eksempel økt støy. Brannsjefen i Longyearbyen har ved flere anledninger stilt spørsmål ved brannsikkerheten ved hyppig kortidsutleie, da beboerne ikke er godt nok kjent med brannrutinene og det videre ofte er svært mange under samme tak. Administrasjonssjefen er enig med departementets vurdering og ser at særlig dette med boligmangel i Longyearbyen er et sterkt argument for at det bør gjøres begrensninger i muligheten til å kortidsutleie. 32

33 2018/483-2 Side 3 av 4 Vi har ikke eksakte tall på hvor mange av boligene i Longyearbyen som er omfattet av eierseksjonsloven og dermed berørt at denne endringen, men det gjelder et stort flertall av boligene. Administrasjonssjefen bemerker at flere av hybelbyggene i Longyearbyen ikke er seksjonert, og derfor ikke omfattet av disse endringene i eierseksjonsloven. De kan derfor som utgangspunktet leie ut sine boliger i mere enn 90 dager, men ikke så mye at det blir næring eller «hotelldrift». Når det er næring eller «hotelldrift» blir en skjønnsvurdering i hver enkelt sak. For å skape fleksibilitet foreslår departementet at eierseksjonen kan endre begrensningen. Avvikende regulering må i så fall vedtas med minst to tredjedels flertall av de avgitte stemmene og inntas i sameievedtektene. Det vil derfor være mulig for den enkeltes sameie å tilpasse reglene om korttidsutleie slik at den ivareta det enkelte sameiets behov. Når det gjelder adgang til å utvide grensen, ønsker departementet innspill på to alternativer: Det første alternative er at loven gir sameiet adgang til å utvide grensen opp til 120 dager. Det andre alternative er å gi sameiet anledning til fritt å vedta en høyere grense (taket kan settes høyere enn 120 dager), eventuelt vedta at det ikke skal være begrensninger på den enkeltes rett til å drive korttidsutleie. Et vedtak om å utvide grensen vil også kreve minst to tredjedels flertall på årsmøte. Med tanke på den pressede boligsituasjonen i Longyearbyen må lokalstyret ta stilling til om det er behov for særregler for Longyearbyen, utover de alternativene som departementet foreslår. Regjeringen vil at Longyearbyen skal være et levedyktig lokalsamfunn som er attraktivt for familier og som bidrar til å oppfylle og understøtte de overordnede mål i svalbardpolitikken, jf. Meld. St. 32. Det kan være vanskelig å oppfylle dette ønsket fra regjeringen uten tilstrekkelig boliger for langtidsleie. Videre uttaler departementet i pkt. 3.7 i høringsnotatet at det er lite som tyder på at Airbnb har ført til økt prispress på boliger og et lavere tilbud av boliger for langtidsutleie i Norge. Det vises til i notatet at gjennomsnittslengden på et Airbnb-opphold er tre netter, og at 26 netter er gjennomsnittet en typisk Airbnb-bolig leies ut årlig. Departementet viser til at omfanget og profesjonaliseringen av korttidsutleie øker, og at hvis denne utviklingen fortsetter, kan konsekvensene for boligprisene og leiemarkedet være problematisk. Administrasjonssjefen mener at kortidsutleie på Svalbard gir et lavere tilbud for langtidsutleie. Vi viser igjen til at bedrifter har problemer med å finne boliger til ansatte samtidig som det ligger 46 annonser om rom/leiligheter ute på Airbnb. Også høringsnotatet fra departementet viser til at bedrifter i Longyearbyen på Svalbard sliter med å skaffe bolig til sine ansatte. Administrasjonssjefen mener med bakgrunn i Meld. St. 32 og at vi antar det er et lavere tilbud av boliger for langtidsleie i Longyearbyen på grunn av korttidsutleie, at eierseksjonene ikke skal kunne fastsette i vedtekter en høyere grense enn 90 dager. Eierseksjonene kan sette en lavere grense i vedtekter, men da ikke lavere enn 60 dager. Lavere enn 60 dager uttaler departementet at er et for stort inngrep i den enkeltes råderett. Administrasjonen er enig i departementets vurdering. Ingen av de foreslåtte alternativene fra departementet passer derfor helt for situasjonen i Longyearbyen. Administrasjonssjefen forslår derfor at nytt 24 andre ledd tredje punktum skal lyde slik: «Det kan i vedtektene settes en lavere grense enn 90 dager, men grensen kan ikke settes lavere enn 60 dager.» Om dette skal være en særregel for Longyearbyen eller gjelde for hele Norge får departementet vurdere. Administrasjonssjefen gjør oppmerksom på at det er eierseksjonen som må følge opp brudd på reglene i eierseksjonsloven. Eierseksjonsloven gir ikke Longyearbyen lokalstyre noen hjemmel til å følge opp mislighold av regelverket. Det er ønskelig at departementet sier noe om det skal regnes som «hotelldrift» hvis eier kortidsutleie mere enn 90 dager eller det som er vedtatt i eierseksjonens vedtekter. Det er som nevnt over også flere hybelhus i Longyearbyen som ikke er seksjonert og derfor 33

34 2018/483-2 Side 4 av 4 ikke omfattes av begrensingen i eierseksjonsloven på 90 dager til kortidsutleie. De driver først ulovlig utleie når korttidsutleie er så omfattende at det må ansees som «hotelldrift». Det er ikke klare regler på når utleie går over til hotelldrift i dag, og dette blir derfor et skjønnsspørsmål. Dette er derfor svært vanskelig for Longyearbyen lokalstyre å følge opp dette i dag, uten at vi har noen flere holdepunkter på når utleie regnes som «hotelldrift». Dersom utleie går over til «hotelldrift» kan Longyearbyen lokalstyre følge opp med reglene i byggeforskriften for Longyearbyen. Dette forutsetter at det er mulig å dokumentere utleie, for eksempel ved at formidlingsselskaper som blant annet Airbnb, får opplysningsplikt som departementet nevner i sitt notat under pkt. 3.6 side 17. Dersom forslaget til departementet vedrørende begrensning i korttidsutleie i eierseksjonsloven blir vedtatt, vil dette si at eiere av eierseksjoner ikke kan leie ut mere enn 90 dager. Mens eiere av hele hybelbygg antagelig kan leie ut lengere før dette vil være ulovlig. Det blir da en forskjell mellom boligene som er seksjonert og de som ikke er seksjonert. Dette mener vi er uheldig. Dersom departementet skal avklare mere konkret når utleie går over til «hotelldrift» bør departementet derfor se dette i sammenheng med endringen som nå foreslås i eierseksjonsloven. Administrasjonssjefen mener med bakgrunn i begrunnelsen over at det er viktig at departementet avklarer nærmere når korttidsutleie går over til «hotelldrift». Alternative anbefalinger: Alternativ 1: Lokalstyret støtter departementets forslag om å begrense korttidsutleie i eierseksjoner til 90 døgn i året, og at denne begrensningen ikke skal gjelde seksjonseiere som kun leier ut deler av boligen eller fritidsboliger. Lokalstyret støtter videre alternativ 1 til nytt 24 andre ledd tredje punktum som lyder slik: «Det kan i vedtektene fastsettes en annen grense enn 90 dager, men bare innenfor et intervall på 60 til 120 dager» Lokalstyret ønsker at departementet avklarer når utleie går over til «hotelldrift» og gir klare føringer på dette. Dette er det ikke klare regler på i dag og derfor vanskelig for det offentlige å følge opp. Alternativ 2: Lokalstyret støtter departementets forslag om å begrense korttidsutleie i eierseksjoner til 90 døgn i året, og at denne begrensningen ikke skal gjelde seksjonseiere som kun leier ut deler av boligen eller fritidsboliger. Lokalstyret støtter videre alternativ 2 til nytt 24 andre ledd tredje punktum som lyder slik: «Det kan i vedtektene settes en høyere grense eller ingen begrensning, men grensen kan ikke settes lavere enn 60 dager.» Lokalstyret ønsker at departementet avklarer når utleie går over til «hotelldrift» og gir klare føringer på dette. Dette er det ikke klare regler på i dag og derfor vanskelig for det offentlige å følge opp. Vedlegg: 1 Høring - Forslag om skjerpet ervervsbegrensing og regulering av korttidsutleie mv. 2 Høringsnotat - Forslag om skjerpet ervervsbegrensing og regugulering av korttidsutleie mv. 34

35 Ifølge liste Deres ref Vår ref 18/ Dato 11. mai 2018 Høring: Forslag om skjerpet ervervsbegrensning og regulering av korttidsutleie mv. Kommunal- og moderniseringedepartementet sender med dette på høring forslag om endringer i eierseksjonsloven, burettslagslova, bustadbyggjelagslova og avhendingslova. I forbindelse med behandlingen av ny eierseksjonslov våren 2017 vedtok Stortinget fire anmodningsvedtak. Dette høringsforslaget følger opp vedtak nr. 706 og 707 fra 29. mai Vedtak nr. 706 lyder: «Stortinget ber regjeringen komme tilbake til Stortinget med forslag til lovgivning for korttidsutleie av boligseksjoner.» Vedtak nr. 707 lyder: «Stortinget ber regjeringen komme tilbake til Stortinget med et lovforslag som sikrer at Stortingets intensjon med en ervervsbegrensning i boligsameier blir fulgt.» Vedtak nr. 716 (om laderett for elbil for beboere i borettslag) og vedtak nr. 705 (om såkalt «hyblifisering») følges opp i andre lovarbeid. Både hver for seg og samlet tar forslagene i høringsnotatet sikte på å fremme målet i regjeringsplattformen om å forsterke tiltak mot «boligspekulasjon», blant annet ved å forhindre at profesjonelle aktører driver «leilighetshoteller» i boligsameier. En skjerpet ervervsbegrensning, i kombinasjon med restriksjoner på adgangen til å drive korttidsutleie, vil Postadresse Postboks 8112 Dep 0032 Oslo postmottak@kmd.dep.no Kontoradresse Akersg Telefon* Org.nr Avdeling Bolig- og bygningsavdelingen Saksbehandler Cecilie Ingjerd Karlson

36 redusere faren for at «store» eiere kan korttidsutleie en stor andel av boligseksjonene i et sameie. Departementet foreslår også å innta en hjemmel for å kreve eierskiftegebyr i eierseksjonsloven. Departementet foreslår videre å rette opp noen inkurier og utdaterte henvisninger. Høringsuttalelse skal avgis digitalt på regjeringen.no. Det gjøres på saken på denne lenken: Departementet ber høringsinstansene vurdere om saken bør forelegges underordnede organer eller andre som ikke er nevnt i høringslisten. Høringsfristen er mandag 6. august Spørsmål kan rettes til utredningsleder Cecilie Ingjerd Karlson: E-post: cecilie.karlson@kmd.dep.no Tlf: Spørsmål om forslaget til regulering av korttidsutleie kan også rettes til: Rådgiver Maria Ramos Haavardsholm: E-post: maha@kmd.dep.no Tlf: Spørsmål til forslaget om å innføre hjemmel for å kreve eierskiftegebyr kan også rettes til: Seniorrådgiver Ingrid Johanne Dahlberg: E-post: inda@kmd.dep.no Tlf: Alle kan avgi høringsuttalelse. Høringsuttalelsene er offentlige etter offentleglova og blir publisert sammen med øvrige høringsuttalelser på regjeringen.no. Med hilsen Harald Assev (e.f.) avdelingsdirektør Cecilie Ingjerd Karlson utredningsleder Dokumentet er elektronisk signert og har derfor ikke håndskrevne signaturer Adresseliste: Ifølge liste Side 2 36

37 Høringsnotat Forslag til endringer i eierseksjonsloven, burettslagslova, bustadbyggjelagslova og avhendingslova 1 37

38 Innhold 1. Bakgrunn og tema for høringen Ervervsbegrensningen Gjeldende rett Regelen forbyr bare «erverv» (kjøp) Flere unntak fra forbudet Kartverket håndhever forbudet Dagens regel er lett å omgå Bakgrunnen for forslaget Departementets vurderinger og forslag Utgangspunkt: aksjelovens konsolideringsregler Omgåelse ved at fysiske personer opptrer som stråmenn Etablering av selskaper Håndheving av regelen Aksjeoverdragelser eller selskapsoverdragelser Sanksjoner Økonomiske og administrative konsekvenser Korttidsutleie av boliger i eierseksjonssameier og borettslag Gjeldende rett Rettslig utgangspunktet: Boliger skal brukes til beboelse Ulike utgangspunkter i eierseksjonssameier og borettslag i adgangen til utleie Eierseksjonsloven Burettslagslova Skatteloven korttidsutleie er skattepliktig Husleielovens anvendelse Hva menes med korttidsutleie, og hva er omfanget av slik utleie? Regulering av korttidsutleie i andre land Bakgrunnen for forslaget Departementets vurderinger Departementets utgangspunkt Hensyn som kan tale for å regulere adgangen til å drive korttidsutleie Departementets forslag til regulering av korttidsutleie Økonomiske og administrative konsekvenser Hjemmel for å kreve eierskiftegebyr i eierseksjonsloven Gjeldende rett

39 4.1.2 Burettslagslova Eierseksjonsloven Departementets vurderinger Departementets forslag Økonomiske og administrative konsekvenser Andre tilføyelser og feilrettinger i eierseksjonsloven, burettslagslova og bustadbyggjelagslova Oppretting av utdatert henvisning til likestillingsloven i eierseksjonsloven Tilføyelse av registreringsplikt for små sameier med vedtektsbestemmelser som nevnt i eierseksjonsloven 26 annet ledd Tilføyelse av overgangsregel i eierseksjonsloven 67 tredje ledd Endring i reglene om styrets plikt til å utarbeide årsberetning Tilføyelse av ord i eierseksjonsloven 21 tredje ledd Tydeliggjøring av ordlyden i eierseksjonsloven 25 sjette ledd annet punktum Endring i eierseksjonsloven 29 femte ledd annet punktum Tilføyelse i eierseksjonsloven 60 annet ledd første punktum Forslag til lov om endringer i eierseksjonsloven, burettslagslova bustadbyggjelagslova og avhendingslova

40 1. Bakgrunn og tema for høringen I forbindelse med behandlingen av ny eierseksjonslov våren 2017 vedtok Stortinget fire anmodningsvedtak. Dette høringsforslaget følger opp vedtak nr. 706 og 707 fra 29. mai Vedtak nr. 706 lyder: «Stortinget ber regjeringen komme tilbake til Stortinget med forslag til lovgivning for korttidsutleie av boligseksjoner.» Vedtak nr. 707 lyder: «Stortinget ber regjeringen komme tilbake til Stortinget med et lovforslag som sikrer at Stortingets intensjon med en ervervsbegrensning i boligsameier blir fulgt.» Vedtak nr. 716 (om laderett for elbil for beboere i borettslag) og vedtak nr. 705 (om såkalt «hyblifisering») følges opp i et annet lovarbeid. Både hver for seg og samlet tar forslagene i dette høringsnotatet sikte på å fremme målet i regjeringsplattformen om å forsterke tiltak mot «boligspekulasjon», blant annet ved å forhindre at profesjonelle aktører driver «leilighetshoteller» i boligsameier. En skjerpet ervervsbegrensning, i kombinasjon med restriksjoner på adgangen til å drive korttidsutleie, vil forhindre «store» eiere som driver med korttidsutleie i å leie ut en stor andel av boligseksjonene i et sameie til Airbnb-gjester. Departementet foreslår også å innta en hjemmel for å kreve eierskiftegebyr i eierseksjonsloven. Departementet foreslår videre å rette opp noen inkurier og utdaterte henvisninger. 2. Ervervsbegrensningen 2.1 Gjeldende rett Den såkalte ervervsbegrensningen 1 er nedfelt i eierseksjonsloven 23 første ledd: «Ingen kan kjøpe eller på annen måte erverve flere enn to boligseksjoner i ett og samme eierseksjonssameie.» Det finnes flere måter å «erverve» en boligseksjon på, men den klart vanligste måten er ved å kjøpe. Formålet med å innføre ervervsbegrensningen var først og fremst å hindre at én seksjonseier får en dominerende rolle i et sameie på bekostning av de øvrige seksjonseierne når beslutninger skal tas. Situasjonen oppstår fordi hver boligseksjon gir rett til en stemme på årsmøtet uavhengig av hvor mange seksjoner én eier har. 2 Etter hvert er regelen også blitt 1 Omtales også ofte som «ervervsforbudet». 2 I rene boligsameier, jf. eierseksjonsloven 52 første ledd første punktum. 4 40

41 begrunnet i hensynet til bomiljøet i sameiet. Premisset synes da å være at en høy utleieandel gir et dårligere bomiljø sammenlignet med om seksjonseierne selv bor i boligene Regelen forbyr bare «erverv» (kjøp) Noe forenklet kan man si at loven bare forbyr å kjøpe flere enn to boligseksjoner i ett og samme sameie. Loven hindrer ikke at den som seksjonerer eiendommen blir sittende som eier av alle seksjonene. Loven hindrer heller ikke at den som seksjonerer beholder minimum 51% av seksjonene selv og derigjennom sikrer seg flertall når beslutninger skal tas på årsmøtet Flere unntak fra forbudet I 23 annet ledd er det gjort flere unntak fra forbudet i første ledd. For det første gjelder ikke forbudet for fritidsboliger. For det andre gjelder ikke forbudet når ervervet skjer på noen nærmere bestemte måter, for eksempel gjennom ekspropriasjon, arv og arveforskudd. For det tredje gjelder ikke forbudet for visse subjekter. Staten, kommuner og andre sammenslutninger med samfunnsnyttig formål kan derfor kjøpe så mange boligseksjoner de ønsker Kartverket håndhever forbudet Kjøperen må i standard skjøte erklære at ervervet ikke er i strid med 23. Kartverket skal nekte å tinglyse skjøtet dersom kjøperen allerede har ervervet to boligseksjoner i sameiet. Kartverket kontrollerer imidlertid bare at egenerklæringen er utfylt, ikke om erververen gir korrekte opplysninger Dagens regel er lett å omgå Omgåelse kan for det første skje ved å benytte stråmenn, 3 for eksempel slektninger. En person kan skaffe seg en stor eierandel i et eierseksjonssameie ved å spre eierskapet på flere familiemedlemmer, uten at dette er i strid med loven. For det andre kan man kjøpe flere enn to boligseksjoner i samme sameie ved å etablere ett eller flere selskaper. Investorer som ønsker å kjøpe flere boligseksjoner i samme sameie, vil derfor kunne gjøre dette uavhengig av ervervsbegrensningen, og på helt lovlig vis. Regelen kan også omgås gjennom å kjøpe aksjer eller eierandeler i selskaper som allerede eier boligseksjoner. 2.2 Bakgrunnen for forslaget Da Prop. 39 L ( ) Lov om eierseksjoner ble behandlet i Stortinget, ønsket et flertall i kommunal- og forvaltningskomiteen å forby selskaper med samme eierskap å kjøpe flere enn to boligseksjoner i ett og samme sameie. Komiteens innstilling fikk ikke flertall i Stortinget. I stedet for å vedta en skjerpet regel, fremmet Stortinget anmodningsvedtak nr. 707 til regjeringen, jf. omtalen under punkt 1. I regjeringens politiske plattform av 14. januar 2018 står det at regjeringen vil forsterke tiltak mot «boligspekulasjon». Forslaget om å skjerpe ervervsbegrensingen følger opp både anmodningsvedtaket og dette punktet i regjeringens plattform. 3 Bruk av stråmenn innebærer at kjøper i realiteten er en annen enn den som hjemmelen til seksjonen formelt overskjøtes til. Ofte vil partene inngå en avtale om proforma eierskap. 5 41

42 2.3 Departementets vurderinger og forslag Departementet mener at det er uheldig at regelen er såpass lett å omgå, og at regelen nå bør endres med tanke på å begrense mulighetene for omgåelse ved at «indirekte erverv» også omfattes av forbudet Utgangspunkt: aksjelovens konsolideringsregler Departementet foreslår en endring i eierseksjonsloven 23 som slår fast at indirekte kjøp av en boligseksjon rammes av ervervsbegrensningen. Forslaget omfatter også en regulering hva som skal regnes som indirekte kjøp. Departementet foreslår å ta utgangspunkt i aksjelovens konsoliderings- og identifikasjonsregler. Disse reglene bestemmer hvordan erverv skal vurderes for flere personer eller virksomheter samlet, basert på deres innbyrdes tilknytningsforhold og innflytelse. Aksjeloven 1-5 har til formål å bidra til en konsekvent regulering av tilfeller hvor ulike aktører bør identifiseres, det vil si tilfeller der noen personer skal likestilles med en hovedperson. Bestemmelsen identifiserer en persons slektninger og selskaper med personen selv, når vedkommende har en bestemt innflytelse over disse. Bestemmelsen definerer hvem som skal anses som nærstående slektninger. Bestemmelsen omfatter også selskap som hovedpersonen selv eller nærstående har bestemmende innflytelse over. Ved å innta en henvisning fra eierseksjonsloven 23 til aksjeloven 1-5 vil ervervsbegrensningen ramme kjøp av boligseksjoner uavhengig av om kjøpet skjer gjennom aksjer/selskapsandeler eller direkte gjennom nærstående slektninger Omgåelse ved at fysiske personer opptrer som stråmenn Gjennom å definere hvilke fysiske personer som skal anses som kjøperens nærstående, vil forslaget kunne redusere faren for oppkjøp av boligseksjoner via «stråmenn». Departementet mener det er hensiktsmessig å ta utgangspunkt i aksjelovens avgrensning av personkretsen, men med et unntak som gjør det mulig for nærstående til en seksjonseier som eier to eller flere seksjoner å kjøpe en boligseksjon til bruk som egen bolig for seg selv eller nærstående slektninger og fosterbarn i rett opp- eller nedstigende linje Etablering av selskaper Forslaget tar også sikte på å hindre at noen etablerer selskaper med samme eierinteresser som noen som allerede eier boligseksjoner i et sameie, for at selskapet deretter kjøper boligseksjoner. Etter det departementet kjenner til, er det mest vanlig å etablere aksjeselskaper, men det forekommer også etablering av ansvarlige selskaper med fullt ansvar (ANS), ansvarlige selskaper med delt ansvar (DA) eller kommandittselskaper (KS). Siden grunnbokshjemmelen til boligseksjonene vanligvis blir overført til selskapet, er det mulig å føre kontroll med ervervet Håndheving av regelen Departementet foreslår at Kartverkets kontroll baseres på en videreføring av dagens egenerklæringssystem. Selv om dette ikke vil gi en fullgod sikkerhet for at ingen kan kjøpe flere enn to boligseksjoner, mener departementet at det vil ligge en betydelig preventiv effekt i en egenerklæring. Terskelen for bevisst å oppgi uriktige opplysninger til et offentlig organ vil for de fleste være høy. 6 42

43 2.3.5 Aksjeoverdragelser eller selskapsoverdragelser Ervervsbegrensningen kan også omgås ved å kjøpe aksjer eller eierandeler i et selskap som allerede eier boligseksjoner i sameiet. I disse tilfellene skjer det ingen overføring av hjemmelen til seksjonen, og Kartverket vil ikke ha noe egenerklæring å forholde seg til. Departementet har vanskelig for å se for seg hvordan en kontroll med slike overdragelser kan innrettes på en effektiv måte. Det skjer daglig et betydelig antall aksjetransaksjoner, og bare volumet tilser at det er vanskelig å kontrollere. Departementet er derfor kommet til ikke å ville foreslå regler som kan fange opp selve transaksjonen og forhindre at noen erverver aksjer eller eierandeler i et selskap som allerede eier en eller flere boligseksjoner i sameiet. Departementet mener imidlertid at dersom brudd på ervervsbestemmelsen senere blir avdekket, så kan dette sanksjoneres Sanksjoner Innledning Dersom bruddet på ervervsbestemmelsen oppdages etter at ervervet er tinglyst, bør forholdet kunne sanksjoneres. Det samme gjelder dersom det blir oppdaget at noen har ervervet flere enn to boligseksjoner ved å kjøpe aksjer eller eierandeler i et selskap som allerede har ervervet to boligseksjoner. For å gjøre regelen effektiv, mener departementet at det ikke kan kreves noen form for skyld for å kunne iverksette sanksjoner. Også den som ubevisst overtrer regelen, for eksempel fordi han ikke var klar over at det er forbudt å kjøpe flere enn to boligseksjoner i samme sameie, bør kunne holdes ansvarlig. Pålegg om salg Departementet foreslår at brudd på ervervsbestemmelsen bør kunne utløse sanksjon i form av et pålegg om salg av seksjonen(e). Departementet foreslår å tilføye en regel om dette i eierseksjonsloven 38. Forslaget er basert på en lignende regel i burettslagslova 4-8 Pålegg om sal. Pålegget vil måtte rette seg mot den personen eller det selskapet som eier seksjonene, og gå ut på at det antallet seksjoner som er ervervet i strid med ervervsbegrensningen må selges. Kompetansen til å pålegge salg foreslås lagt til styret. Fratakelse av stemmerett på årsmøtet Dersom en seksjonseier har ervervet boligseksjoner i strid med ervervsbestemmelsen, vil han ha fått en urettmessig dominerende innflytelse i sameiet. Departementet foreslår derfor at eierne av ulovlige ervervede seksjoner, fratas stemmeretten for disse seksjonene på årsmøtet. 7 43