Foreldreinitiativet og valg av eierform. Boliger for fremtiden, FEB Kristine N. Meinkøhn, Juridisk rådgiver SEKF

Transkript

1 Foreldreinitiativet og valg av eierform Boliger for fremtiden, FEB Kristine N. Meinkøhn, Juridisk rådgiver SEKF

2 Når Jus`n møter sunn fornuft: Hvordan sikre likebehandling når bolig er et knapphetsgode? Omsorgsboliger for unge funksjonshemmede, utviklet etter foreldreinitiativ og i fellesskap med kommunen - Beboer blir eier. - Er Borettslag eneste løsningen? - Vedtekter skal også sikre faglig behovsprøving ved tildeling.

3 Borettslag vs eierseksjonssameie Hva er det viktigste å sikre ved valg av eierform? At eier skal kunne bo trygt og godt i egen eid bolig Hvordan kan vi på best mulig måte sikre oss retten til faglig behovsprøving ved tildeling? Vilkår for å være andelseier 30 års tildelingsrett for kommunen Forkjøpsrett Vedtektsveto Begrenset utleieadgang

4 Grunnleggende forskjeller Prinsippet bak bruken av boligen Brl: Grunnleggende prinsipp at den som eier boligen selv plikter å bo i boligen I sameier: motsatt utgangspunkt. Ingen lovfestet kobling mellom eiendomsretten og bruken. Ansvaret ovenfor kreditor Brl: Fellesfinansiering er vanlig Sameie: Vanskeligere med fellesfinansiering pga juridisk konstruksjon

5 Brukereierprinsippet I brl er hovedprinsippene at: Bare fysiske personer kan eie andeler Ingen kan eie mer enn 1 andel Bare andelseiere kan bruke boligen som er knyttet til andelen Brl. åpner for å sette vilkår for å være andelseier «Kun mennesker med funksjonsnedsettelser og behov for bolig tilknyttet døgnbemannet personalbase kan være andelseier i borettslaget» «Sandnes kommune plikter å disponere og tildele omsorgsboligene i en periode på minst 30 år fra dato for utbetaling av tilskudd fra Husbanken»

6 Er vilkåret i vedtektene om at kun mennesker med funksjonsnedsettelse kan være andelseiere i borettslaget i strid med forbudet mot diskriminering? Hovedregel brl 1-5 sier at en bl.a ikke kan sette som vilkår for å være andelseier at en skal ha nedsatt funksjonsevne. Unntak i diskriminerings- og tilgjengelighetsloven bl.a for positiv særbehandling på grunn av nedsatt funksjonsevne Lovens formål er å fremme likestilling uavhengig av funksjonsevne Diskriminering på grunn av bl.a nedsatt funksjonsevne er forbudt. Positiv særbehandling på grunn av nedsatt funksjonsevne er ikke i strid med forbudet dersom særbehandlingen er egnet til å fremme lovens formål

7 Forkjøpsrett I tilsagnsbrevet fra Husbanken er ett av vilkårene for investeringstilskuddet at det skal brukes av personer med behov for heldøgns helse- og sosialtjenester. Forkjøpsrett må vedtektsfestes Dersom en andel skal overdras skal videresalget skje etter reglene i vedtektenes punkt 2.2. Dersom ingen kandidater kvalifiserer for kjøp av enheten har kommunen en plikt til å erverve enheten. Sandnes Kommune har i slike tilfeller både en kjøperett og en kjøpeplikt.

8 Boretten Hovedregel: Andelseier må ha samtykke fra styret for å overlate bruken av boligen til andre. Styret står fritt til å nekte samtykke Nekte utleie til noen som ikke kvalifiserer etter forkjøpsretten Delvis utleie er tillatt

9 Tillater eiersl. en slik begrensning i utleiemuligheten? Eiersl. 22 «Den enkelte sameier rår som en eier over seksjonen». 22: Vedtektene kan sette enhver form for begrensning. Rettspraksis Juridisk teori Uttalelser til ny lov om eierseksjoner

10 Vedtektsveto I brl ledd: Med tilslutning frå alle andelseigarar kan det fastsetjast i vedtektene at ein tredjeperson skal godkjenne endring av desse vedtektsføresegnene for at endringa skal vere gyldig. Foreldreinitiativet har vedtektsveto for Husbanken i følgende bestemmelse i vedtektene: Sandnes kommune plikter å disponere og tildele omsorgsboligene i en periode på minst 30 år fra dato for utbetaling av tilskudd fra Husbanken

11 Foreldreinitiativet har vedtektsveto for Sandnes kommune for følgende bestemmelser i vedtektene: Krav til andelseier: Kun mennesker med funksjonsnedsettelser og behov for bolig tilknyttet døgnbemannet personalbase kan være andelseiere i borettslaget. Forkjøpsrett: Dersom en andel skal overdras skal videresalget skje etter reglene om krav for å være andelseier. Dersom ingen kandidater kvalifiserer for kjøp av enheten har kommunen en plikt til å erverve enheten. Sandnes Kommune har i slike tilfeller både en kjøperett og en kjøpeplikt. Bestemmelsene om styret og dets vedtak

12 Bestemmelser om pris ved overføring av andel: Ved omsetning av andeler i borettslaget gjelder særlige prisbestemmelser. Høyeste lovlige pris må ikke overstige opprinnelig innskudd med visse justering Sandnes Kommune fastsetter på bakgrunn av disse bestemmelser høyeste lovlige pris på andelen. o Er slik prisregulering lovlig? o Husbankens uttaler at slik regulering er nødvendig for at tilskudd skal bli værende i boligen

13 Kan slikt vedtektsveto også vedtektsfestes i sameier? Eiersl. Har ingen bestemmelse om vedtektsveto. Utg.pkt: En kan vedtektsfeste de begrensninger en vil Forslag til innføring av vedtektsveto i ny lov om eiersl.

14 Oppsummering Fellesfinansiering Brukereierprinsippet Begrenset adgang til utleie Forkjøpsrett Vedtektsveto Samlet vurdering: Brl tilrettelegger for å skreddersy vedtektene slik at kommunen kan sikre faglig behovsprøving ved tildeling