Hva er et borettslag og hva er et eierseksjonssameie? Line C.B. Bjerkek, advokatfullmektig NBBL Jus for nyansatte 6 og 7 desember 2016

Transkript

1 Hva er et borettslag og hva er et eierseksjonssameie? Line C.B. Bjerkek, advokatfullmektig NBBL Jus for nyansatte 6 og 7 desember 2016

2

3 Byggeaktivitet: 2015: 31 % borettslag og 68 % sameier 2013: 55 % borettslag og 45 % sameier 2007: 80 % borettslag

4 Definisjoner utgangspunkt Brl 1-1 «...eit samvirkeføretak som har til føremål å gi andelseigarane bruksrett til eigen bustad i føretakets eigedom(burett).» Esl 1 «..sameieandel i bebygd eiendom tilknyttet enerett til bruk av en eller flere boliger eller andre bruksenheter i eiendommen.»

5 Eiendomsstruktur B O R E T T S L A G E I E R S E K S J O N S S A M E I E R

6 Stiftelse av borettslag Brl: Utbygger stifter et selskap Borettslaget Brl 2-1 flg. Stifteren tegner alle andeler ved stiftelsen En andel pr. bolig Krav til stiftelsesdokument, bygge- og finansieringsplan, åpningsbalanse etc. Stifteren overdrar andeler i borettslaget til nye andelseiere Stifteren overdrar eiendommen og bygningsmasse til borettslaget

7 Seksjonering Sameie: Utbygger seksjonerer en eiendom Oppdeling i seksjoner, tilleggsareal og fellesareal etter reglene i esl 6 Nybygg Igangsettingstillatelse Eksisterende bygg ferdig utbygget Totalrehabilitering som nybygg Utbygger overdrar seksjonen til den enkelte seksjonseier

8 Tidslinje Borettslag Planer Salg Byggestart Stifte borettslag Ferdigstillelse Avtale om overdragelse av bygg og eiendom fra utbygger til borettslaget Overtakelse fellesareal Overtakelse andeler Planer Salg Byggestart Ferdigstillelse Seksjonering Nybygg igangsettingstillatelse Eksisterende - ferdigstillelse Overtakelse fellesareal Overtakelse seksjoner Eierseksjonssameier

9 Kontraktsforhold Borettslaget Andelseier Bygg og eiendom Andel i borettslaget Utbygger Utbygger Seksjonseier Eiendom Utbygger

10 Finansiering av borettslaget To/tre typer kapital: Innskudd fra andelseier «Fremmedkapital» Lån fra andelseier til borettslaget Sikret ved fellesobligasjon Finansieres ved andelseiers egenkapital og/eller eget lån med sikkerhet i andelen Fellesgjeld Lån med borettslaget som skyldner, med sikkerhet i eiendommen Andelseier betaler kostnadene ved lånet gjennom felleskostnadene Opplysningsplikt ved salg, eiendomsmeglerloven 6-7 nr. 12 Andelstegning kr ,- Ved borettslagets kjøp av bygg og grunn

11 Andelseiers kjøp av andel Ved tegning av andel ved stiftelsen(utbygger) Kjøpesum; Innskudd, andelskapital og ansvar for andel av fellesgjeld Ved kjøp av ny bolig fra utbygger Kjøper betaler markedsverdi for andelene Beskrives ofte som fellesgjeld + egenkapital Kjøper overtar: Ansvar for fellesgjeld gjennom eierskap i andel Innskudd sikret med pant Eierskap til andel i borettslaget Ved kjøp av brukt bolig: Kjøper betaler markedsverdi for andelen

12 Finansering i eierseksjonssameie Utbygging Utbygger finansierer utbygging og selger hver enkelt seksjon i sin helhet til boligkjøper Salg av seksjon Boligkjøper finansierer med egenkapital og eget lån Sameiet har ikke noe ansvar for seksjonseiers lån

13 Senere lånefinansiering til boligselskapets prosjekter Brl: Eier/fester egen eiendom, som kan pantsettes Får som regel lån pga. sikkerhet i eiendom Tradisjonelt: Bedre lånebetingelser Esl: Eier som regel ikke eiendom sammen, som kan pantsettes Utviklet praksis at sameier også ytes lån, usikret Tradisjonelt: betydning for lånebetingelser og størrelsen på lånet

14 Selskapsmessige forhold Borettslag: Historiske linjer til selskapsretten - Aksjeselskap Samvirkeforetak, men regulert i egen lov Laget eies i fellesskap av andelseierne Innenfor lover og vedtekter er det andelseierne som bestemmer i brl. Sterkt likhetsprinsipp: En andel = en stemme Samme rettigheter - uavhengig av andelens størrelse Registreringsplikt i foretaksregisteret, brl 2-9 Kan saksøkes, representert ved styret

15 Selskapsmessige forhold Eierseksjonssameie Ikke et selskap, men en sammenslutning av eiere, et sameie. Boligsameier: en stemme pr seksjon Kombinerte sameier: avstemning etter brøk Historisk: eierform som skal gi stor frihet Utvikling: behov for regulering, hensyn til andre eiere >9 seksjoner skal reg. i foretaksreg, esl 11 Kan saksøkes ved styreleder mht. fellesareal, fast eiendom og sameiernes felles rettigheter og plikter.

16 Borettslaget og boligbyggelaget Bbl 1-1 (1):..Bustadbyggjelag har til hovudføremål å skaffe bustader til andelseigarane gjennom burettslag eller på anna vis og å forvalte bustader for andelseigarane. - Bygger brl og etter hvert også sameier - Forvaltning forretningsførerkontrakt - Bistand uten avgjørelsesmyndighet

17 Borettslaget og boligbyggelaget Tilknyttet borettslag: Vedtektene bestemmer at andelseierne i brl også skal være andelseiere i ett bestemt bbl, brl 1-3/bbl 1-3 Frittstående brl: Ingen tilknytning til bbl Brl 7-12: Regler om vedtektsveto Vedtektsendring må godkjennes av boligbyggelaget Må inntas i vedtektene, NBBL standardvedtekter pkt. 11.

18 Eierseksjonssameiet og boligbyggelaget Tilknyttet sameie? Ikke eksplisitt lovhjemmel Esl 22 rådighetsbegrensning Må vedtektsfestes Tilslutningskrav: Alle må uttrykkelige akseptere eller inn ved stiftelsen Vedtektsveto Ikke tilsvarende lovregulering som i brl, men er nødvendig Diskriminering esl 3? Lite trolig, medlemskap i bbl åpent for alle Innenfor formålet? Ingen egen formålsbestemmelse i esl, ofte i vedtektene; Kan være behov for vedtektsendring

19 Boligformål næringsformål Sameier: Både næring og boligformål Esl 1; «bruk av en eller flere boliger eller andre bruksenheter i eiendommen.» Borettslag: Andeler kan kun ha boligformål Brl 1-1 «bruksrett til eigen bustad i føretakets eigedom(burett).» Næringsformål i samme eiendom som borettslag: Del av fellesareal Borettslag i samleseksjon bolig, andre seksjoner er næringsseksjoner Fullseksjonering med borettslag i boligseksjoner

20 Boligformål Brl 1-1: «Burettslaget kan også drive verksemd som heng saman med buretten» Hovedformål: Å eie boliger Adgang til å drive bomiljøtiltak som har en saklig sammenheng med det å bo Tiltakene må i hovedsak tjene andelseierne selv dersom de fører til utgifter for laget Vil avhenge av en konkret vurdering Eks: Forarbeider: daghjem, barnehage, rengjøringshjelp Praktisk: felles avtale for strøm, kabeltv, internett(noe uenighet) Utenfor: kjøpe fritidsbolig

21 Boligformål Forts. virksomhet som henger sammen med boretten: Utleie av boliger, tomt eller lokaler eid av borettslaget Bolig det ikke er knyttet andel til, eks. vaktmesterleilighet, brl 3-2 forutsetter dette Næringslokaler Kan ikke være en egen andel Må være del av fellesareal Avgrensning: Utleien må ikke ha for stort omfang, Boligformål for andelseiere må være hovedformålet. Etablere brl/sameie som fritidsboliger: Mulig både i brl og sameier, brl 1-1(2), esl 1

22 Hvem kan eie bolig Utg.pkt: Fri omsetning av boliger Borettslag Brl. 4-4 Hovedregel: Andel kan fritt skifte eier Unntak: Brl. 4-1 lovbestemte vilkår Kun fysiske personer, unntak for stat/kommune og noen andre, av bolighensyn, brl 4-1, 4-2 og 4-3 Brl 4-2: Saklig begrunnede vedtektsfestede vilkår for å bli eier; eks. alderskrav

23 Lovbestemte begrensninger Lovbestemte vilkår i borettslag, brl. 4-1 Kun fysiske personer Kun eie en andel i borettslaget Bestemmelsen er det viktigste uttrykket for brukereieprinsippet, dvs. at eier også skal være bruker av boligen. Andre lovregler: Sameie i andel, brl 5-2(krav: bor eller skal bo) Enkelte juridiske personer, brl 4-2

24 Vedtektsbestemte begrensninger Vedtektsbestemte vilkår for erverv Brl 4-4, krav om tilslutning fra andelseier og saklig grunn Godkjenning av ny andelseier Tilknyttede lag, krav om medlemskap i bbl Krav om alder; seniorboliger, studentboliger Prisregulering Krav om ansettelsesforhold Krav om saklig grunn i brl. 4-4 Saklig sammenheng mellom begrensningen og bebyggelsen og øvrige faktiske forhold. Eks. Særskilt tilpassede boliger til eldre.

25 Vedtektsbestemte begrensninger forts. Tilslutningskrav: Krav om uttrykkelig tilslutning, ikke nok å stemme for vedtektsendring 2/3 flertall for vedtektsendring, deretter tilslutning Konsekvens: Etableres ved stiftelsen, og før andeler/seksjoner er solgt. Senere: Krav om tilslutning fra dem det gjelder

26 Hvem kan eie bolig? Sameier: Fri omsetning Esl 22, om rådighetsbegrensninger Ingen begrensning i hvem, men kan vedtektsfestes Typisk: ikke juridiske personer, eldreboliger, ungdomsboliger etc. Rettspraksis har akseptert vide bestemmelser Eks. «voksne uten beboende barn» Rt. 2003/288 Allikevel ikke fritt frem Diskriminering er forbudt gjennom andre lovregler Avtalelovens 36, urimelige avtalevilkår Tilslutningskrav til vedtak om begrensning av eierskap

27 Hvor mange boliger kan man erverve? Brl: 4-4 Kun en bolig i samme brl Dokument 1.05; Medlemsrettigheter og plikter: Esl: Kun eie en bolig innenfor samme boligbyggelag, med noen unntak. 22, 3 ledd. Kun to boliger i samme sameie Unntak for erverv ved ekspropriasjon, arv, kreditorerverv for å sikre sitt pant.

28 Unntak for visse juridiske personer Brl 4-2: Følgende juridiske personer kan uten hensyn til vedtektene eie minst en og opp til 10% av andelene i lag med fem eller flere andeler: Staten (nr. 1) Kommune (nr. 2) Fylkeskommune (nr. 3) Selskap/stiftelse som blir ledet og kontrollert av eller har inngått samarbeidsavtale med de ovennevnte, med formål å skaffe boliger (nr. 4)

29 Unntak for visse juridiske personer Det kan ikke avtales eller vedtektsfestes noe som hindrer eie etter 10% regelen brl 4-4, siste punktum Det offentlige har ingen særrett ved kjøp budgivningsprosessen må vinnes forkjøpsrett må ikke gjøres gjeldende

30 Unntak for visse juridiske personer Unntak for jur personer etter vedtektene 4-3 Vedtektene kan bestemme at følgende kan eie inntil 20%, i tillegg til 10% regelen Stat, kommune og fylkeskommune Boligbyggelag Institusjon og sammenslutning med samfunnsnyttig formål Arbeidsgiver som skal leie ut bolig til sine ansatte

31 Unntak for visse juridiske personer Esl 22, 3 ledd: «Borettslag, staten, fylkeskommuner, kommuner samt selskaper og organisasjoner som eies eller kontrolleres av stat, fylkeskommune eller kommune og som har til formål å skaffe boliger, kan erverve flere seksjoner. Det samme gjelder institusjoner eller sammenslutninger med samfunnsnyttig formål som har til formål å skaffe boliger samt arbeidsgiver som skal leie ut seksjonene til sine ansatte.» Kan ikke begrenses av vedtektene, 22, 4 ledd Inntil 10 %, eller minst 1 av 5 eller flere seksjoner

32 Hvem kan være andelseier, forts Utbygger kan eie samtlige andeler, Brl 2-12 Esl 22, «erverve» ikke begrensning på å «eie» Alle kan erverve usolgte andeler 4-2, 2 ledd Eiertid begrenset til to år En kreditor kan eie andel for å redde sitt krav Brl 4-2, 2 ledd Eiertid begrenset til to år

33 Godkjenningsordning Begge eierformer kan ha godkjenningsordning Brl 4-5 : Tidligere obligatorisk i loven, nå valgfritt Godkjenningsordning må vedtektsfestes i lag stiftet eller senere - 4-5, 1 I praksis: Alle tilknyttede lag har det Esl 22, 2 ledd: Mindre vanlig, men mulig Inngrep i rettslig rådighet over seksjonen

34 Godkjenning av ny andelseier Felles: Må vedtektsfestes for å gjelde - Tilslutningskrav Bør gjøres ved stiftelsen Krav om saklig grunn for å nekte godkjenning Gebyr ved eierskifte/godkjenning maks 4R jf. Brl 4-6 Ikke tilsvarende lovhjemmel for eierseksjonssameier

35 Krav om saklig grunn for å nekte godkjenning Godkjenning skal nektes når Erverv i strid med loven Erverv i strid med vedtektene Godkjenning kan nektes når Erververen har en misligholdskarriere det er grunn til å tro vil fortsette Erververen varsler mislighold

36

37 Godkjenning Brl 4-5, 2 ledd: Ny andelseier har ikke rett til å bruke boligen før godkjenning er gitt, Godkjenning kan skje ved passivitet Godkjenning regnes som gitt hvis ikke melding om nekting av godkjenning har kommet frem til søker innen 20 dager etter at søknad er mottatt Erverver og tidligere andelseier er solidarisk ansvarlig for felleskostnader inntil godkjenning er gitt, brl 4-5, 3 ledd

38 Risiko ved konkurs eller økonomiske problemer i boligselskapet Brl: Borettslaget kan gå konkurs andelseier mister eierskap til andel, men får leierett( brl 5-25) Brl 1-2; andelseier hefter ikke direkte overfor lagets kreditorer Brl 2-10; andelseier kan ikke pålegges å betale nye innskudd Innskuddet er sikret ved pant i eiendommen, som kan realiseres. Tap: andelen og evt. restinnskudd etter realisasjon av innskuddspant Brl 5-21; mulighet til oppsigelse av borett - begrenser tap til 6 mnd. felleskostnader

39 Risiko ved konkurs eller økonomiske problemer i boligselskapet Esl Sameiet som sådan kan ikke gå konkurs Den enkelte sameier hefter overfor kreditor i forhold til sameiebrøk for felles ansvar og forpliktelser, esl 24 Kreditor kan derfor gå på seksjonseier Kan ikke si opp boretten

40