Fordeling og justering av felleskostnader i borettslag og eierseksjonssameier Elisabeth Aas Nilsen, advokat i NBBL Praktisk regnskap, Oslo

Transkript

1 Fordeling og justering av felleskostnader i borettslag og eierseksjonssameier Elisabeth Aas Nilsen, advokat i NBBL Praktisk regnskap, Oslo

2 Hva er felleskostnader? Borettslag brl Loven har ingen definisjon av felleskostnader. Stifterne fastsetter hva som er felleskostnader i bygge- og finansieringsplanen. Forskrift om hvilke kostnader som skal inn i et borettslags driftsbudsjett av nr 416. Normalt fordelt på ulike driftskostnader og borettslagets finansieringskostnader.

3 Hva er felleskostnader? Sameier esl ledd, tilsvarende ny lov 29 Definerer felleskostnader som kostnader med eiendommen som ikke knytter seg til den enkelte bruksenhet. Altså: kostnader som kan føres tilbake til den enkelte seksjon er særkostnader.

4 Hva er felleskostnader? Brl og esl. 23/29 regulerer det indre forholdet mellom andelseierne og borettslaget seksjonseieren og seksjonseierne

5 Forholdet utad Borettslag brl. 1-2 Borettslaget er et selskap med begrenset ansvar. Andelseiernes ansvar er begrenset til innskutt andelskapital og innskudd, samt plikten til å betale felleskostnader. Andelseieren kan fri seg fra plikten til å betale felleskostnader ved oppsigelse av boretten etter brl

6 Forholdet utad Sameier esl. 24/30 Den enkelte sameier er ansvarlig for felles ansvar og forpliktelser i forhold til sameierbrøk. Kreditor kan forfølge hver enkelt seksjonseier inntil den enkeltes sameierbrøk. Sameieren kan ikke fri seg fra plikten til å betale felleskostnader.

7 Hva inneholder felleskostnader i praksis? Driftskostnader kommunale avgifter, vann, kloakk, renovasjon, feiing eiendomsskatt vedlikehold av innvendige og utvendige fellesarealer strøm til fellesarealer oppvarming av fellesarealer forsikringer kabel tv abonnement, internett

8 Hva inneholder felleskostnader i praksis? Driftskostnader forts. honorar til forretningsfører, revisor og kontingenter honorar til tillitsvalgte og lønn til ansatte andre driftsutgifter: snørydding, vask av fellesarealer, gressklipping, juridiske tjenester

9 Kapitalkostnader (først og fremst i borettslag) renter på fellesgjeld avdrag på fellesgjeld

10 Fordeling av felleskostnader Fordeling i borettslag Fremgår av bygge og finansieringsplanen for borettslaget, brl ledd. Fastsettes av stifter ved undertegnelse av stiftelsesdokumentet, jf. brl Planen skal være et vedlegg til stiftelsesdokumentet, brl ledd.

11 Fordeling av felleskostnader, borettslag Grunnlaget for fordelingen kan være angitt, for eksempel areal, forbruk eller verdi. Det er tilstrekkelig at brøken er angitt. - Ref. Ot. prp. Nr s. 79: «Fordelinga i planen kan byggje på verditilhøva eller andre retningslinjer, og det er i og for seg ikkje nødvendig at planen opplyser om kva prinsipp som er følgt når berre resultatet går fram»

12 Fordeling av felleskostnader, borettslag Hvis det ikke er fastsatt noen brøk skal fordelingen skje etter verdiforholdene mellom boligene, jf første ledd. Dette kan gi uheldige utslag, da de dyreste leilighetene ofte er rundt 50 % dyrere pr kvm enn den rimeligste. Når brøken er fastsatt, så følger det av 2-6 fjerde ledd at den bare kan endres etter reglene i 5-19.

13 Fordeling av felleskostnader, sameier Fordeling skal skje i henhold til sameierbrøk - 23/29 første ledd jf. 6 åttende ledd/ 7 b - Sameiebrøken fastsettes av den som begjærer oppdeling.

14 Endring av felleskostnader Hovedregel fordelingsnøkkelen kan ikke endres Endring forrykker det økonomiske forholdet mellom eierne og bør bare unntaksvis skje. Endring er i utgangspunktet i strid med det selskapsrettslige likhetsprinsippet. Størrelsen på felleskostnadene kan være en av de faktorene som avgjør hvilken pris en erverver er villig til å gi kan være av vesentlig betydning i borettslag med stor fellesgjeld.

15 Endring av felleskostnadene Unntak lovhjemmel for endring av fordeling: Tilslutning fra de eierne det gjelder brl andre ledd og esl. 23/29 andre ledd. Endringer av eiendommen eller boligen fører til vesentlige endringer av verdiforholdene brl første ledd. Eierseksjonsloven har ingen tilsvarende bestemmelse. Fordeling etter nytte eller forbruk for enkelte utgifter.

16 Endring ved tilslutning Endring av fordeling kan skje ved tilslutning fra de andelseieren/seksjonseierne det gjelder. - Ny esl. lov: seksjonseiere som berøres uttrykkelig sier seg enige. Hvem «gjelder» dette for? de som får høyere felleskostnader de som får lavere felleskostnader. endrer man prinsipp, f.eks. fra brøk til likedeling, gjelder dette samtlige

17 Endring ved tilslutning Ingen formkrav, men bør av bevishensyn gjøres skriftlig Kan skje i generalforsamling/årsmøte, men også ved tilslutning i etterkant. Beslutningen om endringen av fordelingen vedtas av: Borettslag: styret jf. 8-8 Sameie: årsmøte, jf. 23 andre ledd, vedtektsendring

18 Endring ved tilslutning Tilslutning ved passivitet? Ingen klar grense, 10 år trolig tilstrekkelig. Rettspraksis: 4-5 år for lite, 27 år tilstrekkelig

19 Vesentlig endring av verdiforholdene Borettslag, brl første ledd: Fordelingen skal justeres dersom endringer ved boligen eller eiendommen fører til vesentlig endring av verdiforholdene. Sameier: ingen regel om dette

20 Vesentlig endring av verdiforholdene Ordlyden forutsetter at felleskostnadene er fastsatt etter forholdet mellom boligens verdi - Bestemmelsen kan brukes tilsvarende der annet grunnlag for fordelingen enn verdi endrer seg vesentlig. - Ot. prp. nr s. 279: Av andre punktum følger det at fordelinga skal endrast dersom endringar av bustdaene eller eigedommen elles førere til vesentleg endring av verditilhøva. Dette gjeld der fordelinga bygger på verditilhøva. Tilsvarande må ein endre ei fordeling som bygger på andre retningslinjer der grunnlaget for fordelinga endrar seg vesentlig.

21 Vesentlig endring av verdiforholdene Vilkårene for å endre fordelingen: 1) Det må foreligge en endring. 2) Endringen må gjelde boligen eller eiendommen for øvrig. 3) Endringen må føre til vesentlig endring i grunnlaget for fordelingen/verdiforholdene.

22 Vesentlig endring av verdiforholdene «Endring» Mest praktisk for fysiske endringer påbygging (tilbygg, ny balkong) ombygging (innvendig fellesareal omgjøres til boligformål) fysiske endringer av tomten

23 Vesentlig endring av verdiforholdene Endringen må føre til «vesentlige endringer» av verdiforholdene/grunnlaget for fordelingen. Hva er grunnlaget for den opprinnelige fordelingen? Hva er vesentlig? Konkret vurdering. Ot. prp. Nr s. 280: Kva som er vesentlig må avgjerast ut i frå omstenda i det einskilde tilfellet, men der endringane i grunnlaget skulle tilseie ei justering av felleskostnadane for den einskilde med meir enn %, talar det for revisjon. Antatt at det er lavere terskel i de tilfellene borettslaget selv har vedtatt endringen enn der endringen gjelder ytre omstendigheter.

24 Vesentlig endring av verdiforholdene Endring skal skje hvis vilkårene er oppfylt. Den berørte andelseier har rettskrav på endring. Laget plikter å foreta endring av fordelingen.

25 Fordeling etter nytte eller forbruk? Når særlige grunner taler for det, skal visse kostnader deles etter nytten for den enkelte bolig/bruksenhet eller etter forbruk. brl første ledd, esl. 23/29 første ledd unntaksregel innebærer ikke endring av fordelingsbrøk, men at noen kostnader faller utenfor bestemmelsene i eierseksjonsloven og borettslagsloven er identiske og bør tolkes likt

26 Fordeling etter nytte eller forbruk? Krav om «særlige grunner»: Utgiften må være betydelige i forhold til felleskostnadene. Det må være urimelig å fordele kostnadene etter fordelingsnøkkelen. Gagner boligene/bruksenhetene ulikt. Først og fremst aktuelt for nye tiltak.

27 Fordeling etter nytte eller forbruk? «Nytte» og «særlige grunner»: Ot.prp. nr. 33 Eierseksjonsloven: «Et eksempel kan være installasjon av heis i den ene av flere bygninger (hvor installasjon av heis ikke er aktuelt i de andre bygningene.» «Et annet eksempel kan være opparbeidelse av hage eller annet uteareal som i praksis bare kan brukes av noen sameiere.» Balkongdommen i RG nytteregelen kunne ha begrunnet resultatet.

28 Fordeling etter nytte eller forbruk? «Nyttesynspunktet bør ikke overdrives. Forutsetningen er eksempelvis at kostnadene med heis ikke skal fordeles ut fra forskjellig nytte for seksjonene i de enkelte etasjer i den aktuelle bygningen.» «Selv om det foreligger særlige grunner til å fordele investeringskostnadene etter nytte, vil det ofte ikke være særlige grunner for å fordele driftskostnadene på annet vis enn etter fordelingsbrøk».

29 Fordeling etter nytte eller forbruk? Spørsmålet er ikke om den enkelte rent faktisk har nytte av tiltaket, men om tiltaket etter sin art kan være til nytte for eieren. Eksempler: En eier som ikke vil ha balkong eller heis må være med på å betale for det. En eier som ikke har bil må finne seg i å betale sin andel av kostnaden for et garasjeanlegg. En eier må være med på å betale for en lekeplass selv om vedkommende ikke har barn.

30 Endring etter nytte eller forbruk? «Forbruk» Først og fremst aktuelt for nye tiltak. Kan også være aktuelt der forbruk varierer langt mer enn forutsatt. For eksempel varmtvann og oppvarmingskostnader er fastsatt etter areal, men faktisk forbruk varierer vesentlig. Forskjellen i forbruk må være relativ enkel å konstatere Mest aktuelt for vann, varme, avkjøling, kabel-tv

31 Endring etter nytte eller forbruk? Endring skal skje hvis vilkårene er oppfylt: den berørte har rettskrav på endring boligselskapet plikter å foreta endringen av fordelingen

32

33 Sameiet Greger Grams vei 46 boligseksjoner, fordelt på 7 blokker bygget i blokker har heis blokker med 4 etasjer 3 blokker uten heis blokker med 3 etasjer til sammen 18 seksjoner uten heis, 40 % av sameiet

34 Sameiet Greger Grams vei September 2008: brann i elektrisk anlegg i en av heisene Reparasjon budsjettert med kr Reell kostnad kr Forsikringsdekning og oppsparte midler dekket en del Rest ble på sameiermøtet besluttet å innkalle fra sameierne gjennom felleskostnadene. Budsjett kr Senere reell kostnad kr

35 Sameiet Greger Grams vei Sameiermøte mot 15 stemmer vedtatt at det innkalles kr gjennom felleskostnadene fordelt etter brøk dvs at alle seksjonseierne er med å betaler, også de uten heis. Ekstraordinært sameiermøte vedtak ble opprettholdt 26 mot 18 stemmer

36 Sameiet Greger Grams vei En seksjonseier betalte ikke. Sameiet gikk til sak mot vedkommende, innbetaling av hans del utgjorde kr Seksjonseier fikk medhold i Oslo tingrett. Anke sameiet fikk medhold i lagmannsretten. Behandlet av Høyesterett 4. og

37 Rt (utdrag fra dommen) Det avgjørende for saken er etter dette om "særlige grunner" tilsier at kostnadene ved drift og vedlikehold av heisen bør fordeles etter nytten for den enkelte bruksenhet. Etter eierseksjonsloven av 1983 skulle felles utgifter fordeles mellom sameierne etter størrelsen på sameiebrøkene, men en annen fordelingsmåte kunne fastsettes i vedtektene. Under arbeidet med den någjeldende lov foreslo departementet i høringsutkastet at "vanlige og nødvendige kostnader ved eiendommen som ikke knytter seg til den enkelte bruksenhet, skulle fordeles etter sameiebrøk, mens andre kostnader skulle fordeles etter nytten", jf. Ot.prp. nr. 33 ( ) side 60.

38 Flere av høringsinstansene var kritiske til forslaget. NBBL, NHO og Asker og Bærum Boligbyggelag var særlig skeptiske til den del som gikk ut på fordeling etter nytte. De pekte blant annet på at "fordeling etter nytten vil være svært vanskelig å praktisere og vil kunne føre til mye konflikt", jf. proposisjonen side 61. Departementet fravek etter dette forslaget i høringsbrevet med den begrunnelse at den "foreslåtte fordeling vil kunne skape grobunn for uoverensstemmelser i sameiet".

39 Departementet uttalte deretter: "Hovedregelen, som tas inn i 23, skal være fordeling etter sameiebrøk for alle typer felleskostnader, mens fordeling etter nytte eller forbruk bare skal skje hvis særlige grunner taler for det. Det lar seg neppe gjøre å finne regler om fordeling av felleskostnadene som i alle sammenhenger vil oppfattes som rettferdige. Et hovedsynspunkt må være at fordelingsnøkkelen ligger fast." Etter dette legger jeg til grunn at unntaksregelen i 23 må tolkes snevert. Det er dessuten grunn til å merke seg at departementet var særlig opptatt av at fordeling av kostnadene etter nytte ville kunne skape konflikter.

40 Forarbeidene til 23 viser videre at unntaksregelen i hovedsak bare er aktuell der det er tale om kostnader ved nye tiltak. I proposisjonen side 61 heter det - med mine kursiveringer - således: "I enkelte tilfelle kan særlige grunner tale for at felleskostnadene fordeles på en annen måte enn etter sameiebrøk. Et eksempel kan være installasjon av heis i den ene av flere bygninger (hvor installasjon av heis ikke er aktuelt i de andre bygningene). Et annet eksempel kan være opparbeidelse av hage eller annet uteareal som i praksis bare kan brukes av noen sameiere, for eksempel sameierne i den ene av flere husrekker."

41 I denne sammenheng har det også interesse at selv for tilfeller der det er tale om nyinstallerte heiser, forutsetter departementet at de av sameierne som bor i en annen bygning, skal kunne bli nødt til å bære driftsutgiftene: "Det er ingen nødvendig sammenheng mellom fordeling av kostnadene ved iverksettelsen av et tiltak og eventuelle økte drifts- og vedlikeholdskostnader som følge av tiltaket. I det nevnte eksempelet med installasjon av heis i den ene av flere bygninger kan det være riktig å fordele kostnadene med drift av heisen etter sameiebrøken, selv om installasjonskostnadene blir fordelt etter nytten. Det gjelder særlig hvis andre bygninger har heis fra før."

42 At unntaket først og fremst skal kunne anvendes på kostnader ved nye tiltak, følger også av forarbeidene til borettslagsloven av 6. juni 2003 nr. 39, som i 5-19 første ledd har en tilsvarende regel som i eierseksjonsloven 23. I Ot.prp. nr. 30 ( ) side 280 heter det således at særregelen nok er "mest aktuell for nye tiltak som klårt er mest til gagn for berre nokre av andelseigarane". (28) Hagen mfl., Eierseksjonsloven, 2. utgave, side 218 gir uttrykk for det samme.

43 Når det gjelder den foreliggende saken, kan jeg ikke se at det er grunnlag for å gjøre unntak fra hovedregelen om at kostnader skal bæres etter sameiebrøk. Det er riktignok på det rene at de ankende parter ikke har noe nytte av heisene, og at de forestående utskiftningene medfører relativt store kostnader. Hadde det vært tale om installering av nye heiser, ville det ha vært naturlig å anvende unntaksregelen. Det er imidlertid ikke tilfellet her. Som partene er enige om, gjelder saken tvert imot drifts- og vedlikeholdskostnader knyttet til allerede eksisterende heiser. Gjennomgangen ovenfor har vist at saken da står i en helt annen stilling. For denne typen kostnader skal det mye til for å fravike hovedregelen om dekning etter sameiebrøk, og jeg kan ikke se at det bør skje i vår sak.

44 Jeg peker på de vanskelige avgrensningsspørsmål som i så fall ville ha oppstått. Eiere av seksjoner i første etasje vil for eksempel ofte ikke ha nytte av heis. Selv om eiere av slike seksjoner rent fysisk vil ha tilgang til heisene, kan det være vanskelig å si at slike eiere bør stå i en annen stilling enn de ankende parter. Det kan tenkes en rekke liknende eksempler, uten at jeg ser grunn til å gå inn på dem. I denne sammenheng er det tilstrekkelig å peke på at konsekvensene av å gi de ankende parter medhold, kan bli en uthuling av det grunnleggende prinsippet om kostnadsfordeling etter sameiebrøk. Den restriktive forståelsen av unntaksregelen som forarbeidene legger opp til, motvirker en slik utvikling og ivaretar også hensynet til å forsøke å unngå konflikter, slik det legges opp til i forarbeidene.

45 Jeg viser også til at drifts- og vedlikeholdskostnader knyttet til heisene hittil har blitt dekket etter sameiebrøk. Denne praksisen er som nevnt ikke uten videre avgjørende, men den er likevel relevant ved vurderingen av om det foreligger "særlig grunn". Jeg er etter dette kommet til at det ikke er grunnlag for å endre den etablerte fordelingsnøkkelen med hjemmel i 23.

46 Dissens: 2 av 5 dommere mente at unntaksregelen i 23 kom til anvendelse fordi eierne av seksjoner i bygningene uten heis ikke hadde nytte av heisen.

47 Endring fordeling i strid med mindretallsvernet, esl. 32 og brl. Rt (utdrag fra dommen) De ankende parter har alternativt anført at vedtaket om fordeling etter sameiebrøk må revideres etter 32, som bestemmer at sameiermøtet, styret eller andre som etter 43representerer sameiet ikke kan "treffe beslutning som er egnet til å gi visse sameiere eller andre en urimelig fordel på andre sameieres bekostning". Jeg kan ikke se det er grunnlag for en revisjon etter denne bestemmelsen. De momenter som kunne tilsi en slik revisjon, er i hovedsak de samme som taler for å anvende unntaksregelen i 23. Paragraf 23 er en spesialbestemmelse om kostnadsfordeling, og når den ikke gir grunnlag for unntak fra hovedregelen om kostnadsfordeling etter sameiebrøk, kan den generelle bestemmelsen i 32 vanskelig lede til et annet resultat.

48 Endring etter avtaleloven 36 Dersom brøken er fastsatt vilkårlig, og dette fører til et klart urimelig resultat, vil avtaleloven 36 kunne anføres for å sette brøken til side. Utdrag fra 36: En avtale kan helt eller delvis settes til side eller endres for så vidt det ville virke urimelig eller være i strid med god forretningsskikk å gjøre den gjeldende. Det samme gjelder ensidig bindende disposisjoner. Ved avgjørelsen tas hensyn ikke bare til avtalens innhold, partenes stilling og forholdene ved avtalens inngåelse, men også til senere inntrådte forhold og omstendighetene for øvrig.

49