AS HAFRSFJORDGATE 24/26

Transkript

1 AS HAFRSFJORDGATE 24/26 Innkalling til ekstraordinær generalforsamling. Det innkalles med dette til ekstraordinær generalforsamling for aksjonærer i AS Hafrsfjordgate 24/26, 23. april 2014, kl i Schafteløkken. Generalforsamlingen avholdes med det formål å få en beslutning om prinsippet for fordeling av kostnadene ved rehabilitering av vann og avløpsrør. 1. Bakgrunn Det ble avholdt ekstraordinær generalforsamling i boligaksjeselskapet 18. juni 2013 for å få beslutning om rehabilitering av vann og avløpsrør i byggene. Der ble det besluttet å utbedre vann- og avløpsrør i kjøkkener. Forslag om utbedring av rør tilknyttet bad og toiletter fikk ikke tilslag. Den ekstraordinære generalforsamling besluttet at kostnadene, i størrelsesorden 1.3 mill kr, skal innbetales fra aksjonærene i forkant av rehabiliteringen. Generalforsamlingen kunne ikke enes om prinsippet for fordeling av kostnadene. Fordelingen av kostnadene ved rehabiliteringen ble fra styrets side foretatt etter prinsippet om fordeling av felleskostnader (se kopi av vedlagte innkalling av ). Dette er i tråd med borettslagsloven, som også gjelder for boligaksjeselskaper. I et brev av 16. juni 2013 tok aksjonæren Magne Spilde til orde for lik fordeling av kostnadene på alle leiligheter. Dette ble presentert som benkeforslag. Etter diskusjon ble det besluttet å utsette spørsmål om prinsippet for fordeling av kostnadene. Spørsmålet skulle utredes på nytt for beslutning på en senere ekstraordinær generalforsamling. Det finnes flere måter å foreta fordeling av kostnadene på, etter 1. Fordeling av felleskostnader (fordelingsnøkkel) 2. Antall aksjer 3. Antall kvadratmeter per leilighet 4. Antall tilknyttede rørstammer 5. Forbruk 6. Likt for alle leiligheter Vi har ikke kunnskap om hvordan felleskostnadene i sin tid opprinnelig ble fastsatt. Det er rimelig å anta at de ble fastsatt med tilbørlig hensyn til både 2 og 3 ovenfor. Derfor ses det bort fra fordeling etter aksjer og kvadratmeter. Det samme gjelder forbruk; her er det ikke snakk om målbart forbruk. Styret har derfor utredet fordeling etter selskapets gjeldende fordelingsnøkkel, antall tilknyttede rørstammer eller likt mellom alle leiligheter. 2. Fordeling etter fordelingsnøkkel 2.1 Lovens hovedregel Borettslagsloven (Lov om burettslag) ble vedtatt , og trådte i hovedsak i kraft fra Ifølge lovens 1-4 gjelder sentrale bestemmelser også for boligaksjeselskaper, 1

2 blant annet reglene om fordeling av felleskostnader. Gårdsselskapets vedtekter ble i overensstemmelse med lovens regler omarbeidet og vedtatt Loven fastsetter i 5-19 at fordeling av felleskostnadene som hovedregel skal skje etter verdiforhold, i vårt tilfelle altså etter gjeldende fordelingsnøkkel. 2.2 Lovens unntaksregler for fordeling etter nytte eller forbruk Fordeling av felleskostnadene etter gjeldende fordelingsnøkkel kan fravikes hvis "særlige grunner" taler for å fordele kostnaden etter nytte eller forbruk for den enkelte bruksenhet, jf. borettslagsloven 5-19 første ledd siste setning. Det fremgår av forarbeidene til loven at dette er ment som en snever unntaksregel: "Det er tale om ein unntaksregel som kjem inn berre der særlege grunnar talar for det. Ein tilsvarande regel finst i eigarseksjonslova 23. Gjeld det permanente tiltak som endrar verditilhøva eller eit anna grunnlag for fordelinga av felleskostnadene, bør heller fordelinga endrast. Særregelen er nok mest aktuell for nye tiltak som klårt er mest til gagn for berre nokre av andelseigarane, eller der kostnadene er klårt forbruksavhengige, og forbruket kan målast og varierer mykje andelseigarane imellom." Til illustrasjon har Høyesterett i dom inntatt i Rt s nylig behandlet en sak om den parallelle regelen i eierseksjonsloven 23. Høyesteretts flertall kom i denne saken til at kostnader knyttet til vedlikehold, drift og reparasjon av heis i fire av syv blokker måtte deles mellom samtlige seksjonseiere. Dette på tross av at tre av blokkene ikke hadde behov for, eller tilgang til, heis. Det sentrale spørsmål i saken var hvorvidt "særlige grunner" tilsa at hovedregelen om at seksjonseierne fordeler kostnadene likt kunne avvikes. Om dette uttaler Høyesteretts flertall at unntaksregelen må tolkes snevert. Konklusjonen ble derfor at også de seksjonseierne som ikke hadde nytte av heisene måtte betale for vedlikehold, reparasjon og drift av disse. Det er altså først og fremst ved etablering av nye tiltak at vilkåret om "særlige grunner" er oppfylt og unntaksregelen kan være aktuell å benytte. Det skal svært mye til for at bestemmelsen er anvendelig ved kostnader knyttet til vedlikehold, reparasjon eller utskiftning av "felles infrastruktur" i gårdselskap (borettslag og sameier). 2.3 Adgangen til å endre fordelingsnøkkelen Med full tilslutning fra alle de andelseiere som blir berørt, i vårt tilfelle alle, kan det fastsettes en annen fordeling enn etter fordelingsnøkkelen. I sin betenkning av sier Advokatene i OBOS at «Dersom det ikke skjer vesentlige endringer i verdiforholdene kan fordelingsnøkkelen bare endres med tilslutning fra de aksjeeierne det gjelder. Dette innebærer at hver enkelt må samtykke». Det sentrale kriterium her er altså hvorvidt rehabiliteringen medfører vesentlige endringer i verdiforholdene eller ei. Vårt tiltak som omfatter alle boenheter kan sies ikke å medføre vesentlige endringer i verdiforholdene. Skal vi endre fordelingsnøkkelen, må med andre ord alle aksjonærene samtykke til det. I punkt 3 skal vi gå nærmere inn på ulike måter å fordele kostnadene på dersom det gis tilslutning fra alle aksjonærer. 2

3 3. Fordeling etter nytte 3.1 Antall tilknyttede rørstammer Det kan foretas en alternativ fordeling etter nytte, dvs. i vårt tilfelle etter antall tilknyttede rørstammer. De fleste leiligheter har én rørstamme hver tilknyttet til hhv kjøkken, bad og toilett, altså tre. Fire leiligheter har tilknytning til kun to rørstammer. Etter våre beregninger vil en fordeling etter tilknytning til antall rørstammer gi en høyere kostnad for fire aksjonærer med to stammer, mens for de resterende 32 vil kostnadene være høyere for de mindre leilighetene og lavere for de store. Vår beregning viser at de mindre leilighetene i gjennomsnitt betaler ca. kr og de store i gjennomsnitt kr Lik fordeling for alle Som utgangspunkt for vurdering av lik fordeling for alle fremsettes sentrale deler av det aksjonæren Magne Spilde fremholdt i sitt brev til styret av Sitat: «Den reelle kostnad er lik for alle leiligheter uansett leilighetens størrelse og antall aksjer. Det vil derfor være riktig å fordele kostnadene likt. Styrets forslag betyr ulik fordeling uavhengig av nytte for den enkelte. Det betyr at noen aksjonærer subsidieres på andres bekostning. Ved låneopptak vil subsidieringen vare i 30 år. En slik ulik fordeling vil være i strid med vedtektenes bestemmelse punkt 10.6 siste ledd som lyder: Generalforsamlingen kan ikke treffe noen beslutning som er egnet til å gi visse aksjeeiere eller andre en urimelig fordel på andre aksjeeieres eller selskapets bekostning. Det er en tilsvarende bestemmelse i aksjeloven 5-21 om misbruk av generalforsamlingens myndighet. Det er en lovbestemmelse til vern for aksjonærmindretallet. Videre vises det til brevet fra Advokatene i OBOS med redegjørelsen for borettslagsloven 5-19 første ledd tredje setning som lyder: Når særlige grunner tale for det, skal visse kostnader deles etter nytten for den einskilde bustaden eller etter forbruk. Det er alternativet nytte som er aktuelt i dette tilfelle. Loven foreskriver da som en plikt (jf ordet skal ) å dele kostnadene etter nytte og ikke etter andre fordelingsnormer. Det er klart at det i dette tilfelle foreligger særlige grunner. Etter styrets forslag blir det følgende skjevfordeling ved full rørutskiftning: Aksjonærer med flest aksjer (16) kr Aksjonærer med færrest aksjer (6) kr Differanse for samme nytte kr

4 Dette er en betydelig utgift og en urimelig fordel for en gruppe aksjonærer på andre aksjonærers bekostning. Det er klart rimelig og særlig grunn til å gjøre unntak fra det som ellers er fordelingsnormen i gårdselskapet. (Atelierleiligheten reiser særlige spørsmål som jeg ikke går nærmere inn på.) OBOS-advokatene har ikke vurdert misbruksbestemmelsen, og de har ikke vært kjent med vedtektene. Det er en mangel ved utredningen. Advokatene har dessuten tatt feil når det gjelder fortolkningen av borettslagsloven Gjøres det vedtak som bryter gårdselskapets vedtekter, borettsloven eller aksjeloven, kan det reises søksmål mot selskapet med påstand om at beslutningen er ugyldig. Det er nærmere regler om dette i aksjeloven Generalforsamlingen står i fare for å bryte loven. Med mindre styret trekker tilbake forslaget, fremmes følgende forslag til avstemning: Sitat slutt. Kostnadene ved rehabilitering av vann- og avløpsrør fordeles mellom aksjonærene likt for alle leiligheter. Spørsmålet her er også hvorvidt det i vårt tilfelle foreligger "særlige grunner" som gir årsak til å fordele kostnadene etter nytte. Det er på bakgrunn av lovens strenge krav og praksis fra Høyesterett beskrevet i punkt 2.2 styrets oppfatning at utskiftning av felles rør for vann og avløp faller utenfor unntaksreglene det foreligger ikke "særlige grunner" i lovens forstand for å fravike fordelingsnøkkelen som grunnlag for kostnadsfordelingen. Når det gjelder vedtektsbestemmelsen i punkt 10.6 siste ledd, vil styret henvise til at et tilsvarende spørsmål ble vurdert av Høyesterett i saken nevnt ovenfor i punkt 2.2. Høyesterett uttalte da følgende som etter styrets oppfatning er overførbart til vår sak: "De ankende parter har alternativt anført at vedtaket om fordeling etter sameiebrøk må revideres etter 32, som bestemmer at sameiermøtet, styret eller andre som etter 43 representerer sameiet ikke kan «treffe beslutning som er egnet til å gi visse sameiere eller andre en urimelig fordel på andre sameieres bekostning». Jeg kan ikke se det er grunnlag for en revisjon etter denne bestemmelsen. De momenter som kunne tilsi en slik revisjon, er i hovedsak de samme som taler for å anvende unntaksregelen i 23. Paragraf 23 er en spesialbestemmelse om kostnadsfordeling, og når den ikke gir grunnlag for unntak fra hovedregelen om kostnadsfordeling etter sameiebrøk, kan den generelle bestemmelsen i 32 vanskelig lede til et annet resultat." Styret antar derfor at en fordeling av kostnadene i tråd med aksjonæren Magne Spildes forslag forutsetter endring av fordelingsnøkkelen med tilslutning fra alle aksjonærer, se punkt

5 4. Konklusjon Vi har fremlagt dokumentasjon og argumentasjon for fordeling av kostnadene ved rehabilitering av rør. Fordeling av kostnader skal foretas etter bestemmelsen i borettslagslovens Etter denne skal fordeling av felleskostnadene som hovedregel skje etter verdiforhold, i vårt tilfelle altså etter gjeldende fordelingsnøkkel. Fordelingen av kostander etter fordelingsnøkkelen kan bare fravikes hvis særlige grunner taler for å fordele dem etter nytte eller forbruk for den enkelte bruksenhet. Unntaksregelen skal tolkes svært snevert, og er etter styrets oppfatning ikke anvendelig i vårt tilfelle. Skal kostnadene forbundet med rørsystemene fordeles på annen måte enn den etablerte fordelingsnøkkelen, er det styrets oppfatning at det må skje gjennom en endring av vedtektene som alle aksjonærene må gi sin tilslutning til. Det ovenstående er utarbeidet med sitat fra Advokatene i OBOS og bistand fra Advokatfirmaet Grette DA. Oslo, 8. april 2014 Styret. 5