Innkalling til ekstraordinær generalforsamling

Transkript

1 1 Innkalling til ekstraordinær generalforsamling Ekstraordinær generalforsamling i Lørenkvartalet Borettslag avholdes tirsdag 19. april 2016 kl. 18:40 i Sinsen Kirke i Rødstua. Rødstua har inngang fra barnehagens uteareal på nedsiden av kirken. Adresse: Lørenveien 13, 0585 OSLO. Ekstraordinært møte vil bli avholdt rett etter ordinær generalforsamling er avsluttet. TIL BEHANDLING FORELIGGER: 1. KONSTITUERING A) Valg av møteleder B) Godkjenning av de stemmeberettigede C) Valg av referent og minst en andelseier som protokollvitne D) Godkjenning av møteinnkallingen 2. FORSLAG A) Dekning av omkostninger forbundet med søksmål mot Betonmast Selvaagbygg AS Forslag fra: Styret Bakgrunn: I notat til alle eiere fra styret i sameiet, datert 13. april 2016, redegjøres det for den planlagte rettslige prosess mot Betonmast Selvaagbygg AS. I følge norsk lov så er det den enkelte seksjonseier som juridisk er saksøker i denne saken, da sameiet som helhet ikke kan gå til et søksmål på vegne av alle seksjonseiere. Dette fører med seg at den enkelte seksjonseier da også står ansvarlig for omkostninger som påløper i prosessen, i tillegg til eventuelle idømte omkostninger for motpart dersom man skulle tape i en slik sak. Styret i borettslaget har alt gitt fullmakt på vegne av alle 62 seksjonene som borettslaget er notert som eier av i Sameiet Lørenkvartalet. Andelseierne skal derfor ikke avgi prosessfullmakt, som beskrevet i notatet. Sameiermøtet kan derimot beslutte at sameiet solidarisk dekker slike kostnader over felles driftsbudsjett. Det skal avholdes ekstraordinært sameiermøte i Sameiet Lørenkvartalet og for at borettslaget, ved styret, skal kunne stemme i denne saken må generalforsamlingen ta stilling til ovennevnte. Forslag til beslutning: Generalforsamlingen gir sin tilslutning til at alle omkostninger forbundet med søksmålet mot Betonmast Selvaagbygg AS dekkes solidarisk over felles driftsbudsjett i Sameiet Lørenkvartalet. Oslo, I styret for Lørenkvartalet Borettslag Lasse Wetting Ragnar Deniel Ihlen Nikita Khanevski Tone Kleppa Alle andelseiere har rett til å være med i generalforsamlingen med forslag-, tale og stemmerett. Andelseierens ektefelle, samboer eller et annet medlem av andelseierens

2 2 husstand har rett til å være tilstede og til å uttale seg. Styremedlemmer, forretningsfører og leier av bolig i borettslaget har rett til å være til stede i generalforsamlingen og til å uttale seg. En andelseier kan møte med fullmektig. Ingen kan være fullmektig for mer enn én andelseier, men der flere eier en andel sammen, kan de ha samme fullmektig. En fullmakt kan trekkes tilbake når som helst. En andelseier kan ta med en rådgiver til generalforsamlingen. Rådgiveren har bare rett til å uttale seg dersom generalforsamlingen tillater det. Registreringsblankett ved ekstraordinær generalforsamling i Lørenkvartalet Borettslag Fyll ut med blokkbokstaver og lever blanketten ved inngangen til møtelokalet. Eierens navn: Eierens adresse: Leilighetsnummer: Alle andelseiere har rett til å være med i generalforsamlingen med forslag-, tale og stemmerett. Andelseierens ektefelle, samboer eller et annet medlem av andelseierens husstand har rett til å være tilstede og til å uttale seg. Styremedlemmer, forretningsfører og leier av bolig i borettslaget har rett til å være til stede i generalforsamlingen og til å uttale seg. En andelseier kan møte med fullmektig. Ingen kan være fullmektig for mer enn én andelseier, men der flere eier en andel sammen, kan de ha samme fullmektig. En fullmakt kan trekkes tilbake når som helst. En andelseier kan ta med en rådgiver til generalforsamlingen. Rådgiveren har bare rett til å uttale seg dersom generalforsamlingen tillater det. Dersom du benytter deg av fullmaktsretten, må både ovenstående registreringsdel og nedenstående fullmakt fylles ut: Eier av gir herved fullmakt til : FULLMAKT Fullmektigens navn : å møte i ekstraordinær generalforsamling i Lørenkvartalet Borettslag.. Eiers signatur (Dato)

3 NOTAT Til: Fra: Seksjonseierne i Sameiet Lørenplatået og Sameiet Lørenkvartalet Advokat Egil Jarslett, styret i Sameiet Lørenplatået og styret i Sameiet Lørenkvartalet Dato: Orientering til seksjonseierne i Sameiet Lørenplatået og Sameiet Lørenkvartalet om prosessen mot Betonmast Selvaagbygg AS som følge av mangler ved felles fjernvarmeanlegg 1. Innledning / oversikt over manglene ved fjernvarmeanlegget Seksjonseierne i Sameiet Lørenplatået og Sameiet Lørenkvartalet innga 13. mars 2015 forliksklage mot Betonmast Selvaagbygg AS (Betonmast), med krav om utbedring, prisavslag og/eller erstatning av kostnader til utbedring av mangler ved fjernvarmeanlegget. Saken ble innstilt av forliksrådet 5. mai Bakgrunnen for saksanlegget er at det har blitt avdekket en rekke mangler ved fjernvarmeanlegget (som er felles for Sameiet Lørenplatået, Sameiet Lørenkvartalet og Lørenkvartalet borettslag). For å ivareta seksjonseiernes interesser har styrene innhentet fagkyndig bistand, herunder fra OBOS Prosjekt AS, ORAS AS og Norsk Energi AS, som blant annet har påpekt følgende feil og mangler: Det har vært vedvarende problemer med varmeanleggets funksjon, særlig i tilknytning til varmestyring i baderomsgulvene i en rekke leiligheter Fjernvarmeanlegget skulle ha vært bygget som et mengderegulert varmeanlegg, men er i hovedsak bygget som temperaturregulert anlegg Befaringer har vist at anlegget ikke er bygget i henhold til overleverte tegninger Det hefter omfattende mangler ved den overleverte FDV-dokumentasjonen Det er klare indikasjoner på at fjernvarmeanlegget aldri har vært innregulert Det foreligger klare indikasjoner på at fjernvarmeanlegget også har andre avvik i forhold til regelverk og bransjenormer på byggetidspunktet Betonmast har (ved hjelp av underentrepenøren Østfold Rør AS) rettet enkelte av manglene, men bestrider å ha noe ansvar for de gjenværende manglene med anlegget. Betonmast har blant annet hevdet at funksjonssvikten er forårsaket av manglende vedlikehold, at det er reklamert for sent og at et eventuelt krav uansett er foreldet. Selv om det knytter seg prosessrisiko til et eventuelt søksmål, er styrets anbefaling er at sameiet og seksjonseierne går videre med saken, i første omgang ved at det tas ut stevning for Oslo tingrett, med krav om utbedring, prisavslag og/eller erstatning.

4 For ikke å tape den fristavbrytende virkningen av forliksklagen, må stevningen postlegges innen 5. mai Hvis stevningen ikke postlegges før dette, vil seksjonseiernes og sameiets mulige krav mot Betonmast gå tapt ved foreldelse. Norsk Energi AS har anslått utbedringskostnadene for varmeanlegget til ca. 4,5 millioner kroner. For kort tid siden ble det også avdekket en lekkasje fra et avløpsrør, noe som ifølge Norsk Energi AS mest sannsynlig er forårsaket av feil montering (avløpsrøret var ikke klamret). Det er også avdekket mulige mangler i form av mangelfull branntetting i tilknytning til gjennomføringer i etasjeskillene. Omfanget av disse manglene er ennå ikke avklart, og det er uklart hvor mye det vil koste å utbedre dem, men styrets anbefaling er at også disse forholdene tas med som en del av kravet som nå vil bli fremmet mot Betonmast i stevningen som inngis til Oslo tingrett. Hver enkelt seksjonseier må stå oppført som saksøker i stevningen. Seksjonseiere som ikke allerede har undertegnet en prosessfullmakt, oppfordres derfor sterkt til å gjøre dette nå, slik at sameiet ikke risikerer noen form for avkortning av et eventuelt erstatningsbeløp (se punkt 2 nedenfor). Styrets anbefaling er at sameiene bør påta seg den økonomiske risikoen for søksmålet, men det er opp til sameiermøtene å avgjøre dette. Hvis sameiermøtet i ett eller begge sameier stemmer mot forslaget, vil det imidlertid ikke bli tatt ut stevning mot Betonmast (se punkt 3 nedenfor). 2. Prosessfullmakter En forutsetning for å inngi en stevning mot Betonmast er som nevnt at sameiermøtene i Sameiet Lørenplatået og Sameiet Lørenkvartalet aksepterer at sameiene påtar seg den økonomiske risikoen for søksmålet. Selv om det formelt er seksjonseierne som vil være parter i søksmålet, vil det med andre ord være sameiene som påtar seg den økonomiske risikoen (se punkt 3 nedenfor). Styrene i sameiene vil også håndtere alle praktiske spørsmål i tilknytning til søksmålet, inkludert oppfølgning overfor advokat. Fordi det er et krav at hver enkelt seksjonseier må stå oppført som saksøker i stevningen, trenger vi likevel en signert prosessfullmakt fra hver enkelt seksjonseier. Prosessfullmakten gir advokaten rett til å foreta alle nødvendige rettergangsskritt på vegne av den enkelte seksjonseier. Dette er vanlig fremgangsmåte i slike saker. Mange seksjonseiere undertegnet en prosessfullmakt da forliksklagen ble inngitt og trenger ikke å signere en ny prosessfullmakt i forbindelse med at stevning inngis. Seksjonseiere som ikke allerede har undertegnet en prosessfullmakt, oppfordres sterkt til å gjøre dette nå, slik at man ikke risikerer noen form for avkorting ved en eventuell fremtidig erstatning. Alle seksjonseierne som ikke er sikre på at de allerede har gjort dette, bes derfor om å fylle ut og returnere vedlagte prosessfullmakt innen 25. april av 3

5 Hvis du er i tvil om du allerede har utarbeidet og sendt inn en prosessfullmakt, oppfordrer vi deg til å skrive under og sende inn en ny fullmakt. Advokat Grønvik i Advokatene i OBOS, som tok ut forliksklage på vegne av seksjonseierne, har gått ut i permisjon. Advokat Egil Jarslett i Advokatfirmaet CLP DA er engasjert som ny prosessfullmektig, og har allerede begynt å utarbeide en stevning til Oslo tingrett. 3. Ansvar for saksomkostninger Dersom sakskostnadene overstiger det sameiet får dekket under sin rettshjelpforsikring, må hver enkelt seksjonseier som utgangspunkt dekke sin andel av sakskostnadene. Dersom sameiene/seksjonseierne taper saken mot Betonmast fullt ut eller i det vesentlige, kan de også bli dømt til å erstatte Betonmasts sakskostnader. Rettshjelpsforsikringen dekker ikke seksjonseiernes ansvar for motpartens sakskostnader. Det er vanlig at sameiet dekker seksjonseiernes sakskostnader i søksmål som gjelder mangler ved fellesareal eller felles infrastruktur. Styrets anbefaling er derfor som nevnt at sameiet bør påta seg den økonomiske risikoen forbundet med søksmålet mot Betonmast, både for seksjonseiernes egne sakskostnader og for Betonmasts eventuelle sakskostnadskrav. Det er imidlertid opp til sameiermøtet å avgjøre dette. Beslutningen krever tilslutning fra minst to tredjedeler av de avgitte stemmene i sameiermøtet. En forutsetning for å inngi stevning mot Betonmast er som nevnt at sameiermøtene både i Sameiet Lørenplatået og i Sameiet Lørenkvartalet aksepterer at sameiene påtar seg den økonomiske risikoen for søksmålet. Hvis sameiermøtet i ett eller begge sameier stemmer mot forslaget, vil stevning ikke bli tatt ut, med den konsekvens at et eventuelt krav mot Betonmast vil bli foreldet. 3 av 3