Innkalling til ekstraordinær generalforsamling

Størrelse: px

Begynne med side:

Download "Innkalling til ekstraordinær generalforsamling"

Josef Ødegaard
7 år siden
Visninger:

1 Innkalling til ekstraordinær generalforsamling Ekstraordinær generalforsamling i Manglerudhøgda Borettslag avholdes mandag 12.september 2016 kl på Manglerud Skole - Auditorium 1 hovedinngang (tidligere Manglerud vgs) - TIL BEHANDLING FORELIGGER: 1. KONSTITUERING A) Valg av møteleder B) Opptak av navnefortegnelse C) Valg av referent og minst en andelseier til å underskrive protokollen D) Spørsmål om møtet er lovlig kalt inn 2. FORSLAG A) Nye verandaer i firemannsboligene, med låneopptak Oslo, Styret i Manglerudhøgda Borettslag Thor Linell /s/ Hanne-Christine Haugen /s/ Bengt Olav Øverjordet /s/ Andreas Nordstrøm /s/ Trond Rasmussen /s/ 1

2 2 A. NYE VERANDAER I FIREMANNSBOLIGENE Forslagsstiller: Styret På ordinær generalforsamling , ble det vedtatt ny standardstørrelse på verandaer i firemannsboligene. Som et tilbud til andelseierne, har styret i forbindelse med rehabiliteringsprosjektet innhentet pris på bygging av nye verandaer i størrelsen (3m x 5m) for de som ønsker dette. Fokus Bygg AS tilbyr ny veranda for kr mva. Dette inkluderer riving av den gamle og ny fundamentering. Et stort flertall av andelseierne i firemannsboligene har signalisert at de ønsker å bygge ny veranda (og da betale for denne selv). Rehabiliteringen er nå i gang, og vi har fått bekreftet en kjent praktisk utfordring med de verandaene som ikke skal bygges nye. De fleste verandaene er konstruert med fall inn mot husveggen der det ligger en renne i gulvet som leder vann til nedløpet. Når husveggen lektes ut, vil denne renna havne inni veggen. En slik konstruksjonsfeil må utbedres og ny veranda bygges med fall utover for å hindre fremtidige skader. Flere av verandaene har dessuten behov for reparasjoner utover det ytre vedlikeholdet som er planlagt i forbindelse med rehabiliteringen. Noen er for dårlig fundamentert og trekkes ut fra veggen. Andre har problemer med vannlekkasjer og/eller fukt- og råteskader. Fokus Bygg AS har gitt et prisestimat på utbedring av verandaer som ikke rives og bygges nye på kr mva. Det er da ikke priset utbedring av fundamentering og det er tatt forbehold om råteskader i eksisterende bjelker og dragere. Ansvaret for denne utbedringen påligger den enkelte andelseier. Dette ble konkludert i en utredning om juridiske problemstillinger knyttet til utvidelse av verandaene i Manglerudhøgda Borettslag, utført av Juridisk avdeling i OBOS i september 2015 (se utdrag under). Ettersom verandaene er bygget ut i privat regi, uten at økte vedlikeholdskostnader er kompensert for gjennom et tillegg i felleskostnadene, har styrets holdning vært at kostnader knyttet til reparasjon av verandaene må dekkes av den enkelte andelseier utdrag start ---- utdrag slutt Vi er da i en situasjon der rundt 2/3 av andelseierne i firemannsboligene vil betale for nye verandaer, og de resterende 1/3 vil kunne pålegges en kostbar utbedring, der prisdifferansen til en ny veranda ikke er veldig stor. Det presiseres at uansett om det bygges ny veranda, eller den eksisterende utbedres, vil det påløpe kostnader, uavhengig om det er andelseier eller borettslaget som betaler. 2

3 Dersom borettslaget skal betale for utbedringen, må en tilsvarende kompensasjon gis til andelseiere som vil bygge nye verandaer (og egentlig til andelseiere i rekkehusene også). Dette frembringer et nytt alternativ, nemlig at borettslaget bygger nye verandaer i alle firemannsboligene, og at dette finansieres gjennom et låneopptak som fordeles på andelseierne i firemannsboligene, og som nedbetales gjennom et verandatillegg på felleskostnadene. Rekkehusene vil da ikke bære noen av kostnadene for bygging av nye verandaer i firemannsboligene. Dette alternativet gir, etter styrets oppfatning, en rekke fordeler for borettslaget som helhet, for styret (nå og i fremtiden) og ikke minst for de enkelte andelseierne: Enhetlig utforming av alle verandaer, bygget på samme måte av en og samme entreprenør. Identisk standard på alle 32 verandaer. Vi blir kvitt alle problemer og feil med dagens verandaer. Enklere fremtidig vedlikehold når alle er like og med samme standard. Klare ansvarsforhold. Vi slipper potensielle konflikter nå og i fremtiden mellom andelseiere og borettslaget om hvem som har ansvar for vedlikehold og reparasjoner. Verandaene inngår i borettslagets bygningsmasse. Vi slipper dagens modell der deler av bygningsmassen «forvaltes» av andelseierne. Beboere som ønsker ny veranda, men som ikke har anledning til å legge kr på bordet nå, får likevel gleden av en ny veranda. Vi slipper en situasjon der det i fremtiden blir store forskjeller i tilstand på verandaene, med de utfordringer det vil kunne gi. Hvor ligger ansvaret dersom det skulle inntreffe en ulykke med personskade på grunn av råte på en veranda i andre etasje? Beboere som ikke har tenkt å bygge ny veranda slipper å få dagens veranda redusert med minimum 10 cm i dybden grunnet utlekting av vegg. Alternativet berører ikke andelseiere i rekkehusene, utover at de nye verandaene vil inngå i borettslagets bygningsmasse og vedlikeholdsplikt. En unik sjanse til å rydde opp i noe som er litt uryddig i dag. Vi slipper å ta stilling til om det er borettslaget eller andelseier som skal betale for nødvendig utbedring av verandaer som ikke bygges ut. Forslaget innebærer også noen mulige ulemper: Det er ikke gitt at alle beboere ønsker større veranda. Liten økning i felleskostnadene for andelseiere i firemannsboligene, (men de slipper å betale kr for ny veranda). Fremtidig vedlikehold betales av fellesskapet. Uansett mener styret at fordelene mer enn oppveier denne marginale ulempen. Enkelte plattinger er delvis i veien for større verandaer og må da tilpasses dette. Styret har konkludert med at når det er såpass stor interesse for å bygge nye verandaer, kombinert med det faktum at det på verandaer som ikke bygges nye vil påløpe betydelige utbedringskostnader, enten på beboer, eller på borettslaget, er det riktig å be generalforsamlingen ta stilling til et forslag om at alle verandaer i firemannsboligene bygges nye i regi av borettslaget. - Alle 32 verandaene i firemannsboligene bygges nye i regi av borettslaget - Størrelse: 3x5 meter, priset i tilbud fra Fokus Bygg AS - Tett gulv i 2.etg i tillegg til terassebord/lemmer 3

4 - Kledning som dagens verandaer - Vannrenner legges til ytre del av veranda og fallretning vil gå ut fra vegg. - Vedlikeholdsansvar på borettslaget - Enhetlig utforming Oppsummering av problemer med dagens verandaer: - Fallretning inn mot vegg er en dårlig løsning som har medført flere vannskader og er uansett i konflikt med utlekting av veggen (og må derfor utbedres) - Mange verandaer har dårlig fundamentering. Verandaer som er på tur ut av veggen må repareres. - Enkelte vannlekkasjer og fukt- og råteskader. Priser: Ny veranda: Utbedring av veranda: NOK + mva NOK + mva + tillegg for mangler på fundamentering/annet Eksempel OBOS bankens lånekalkulator på internett: Rente 1,95% Nedbetalingstid 30 år Lånebeløp NOK Mnd. avdrag på lån Mnd. avdrag pr. boenhet med veranda 7121 NOK 223 NOK Dette er estimerte tall for dagens rentenivå. Felleskostnader og garasje Firemannsboliger pr Firemannsboliger 2017 Felleskostnad (kategori 1) kr kr Garasje kr 900 kr 900 Ny kostnad Veranda Kr 223 Total felleskostnad inklusive garasje og veranda I tabellen over er det regnet inn den tidligere varslede økningen i felleskostnadene i 2017 på 25 %. Vi gjør oppmerksom på at forutsetningene som lå til grunn for denne økningen har endret seg i hyggelig retning. Renta har gått videre ned, og antatt lånebehov er lavere enn tidligere estimert. Tillegg for de som har bygget ut er ikke regnet med i tabellen. 4

5 Forslag til vedtak: Alle 32 verandaer i firemannsboligene bygges nye i regi av borettslaget til ny standard størrelse på 3m x 5m, slik spesifisert i tilbudet fra Fokus Bygg AS. Kostnadene til utbygging berører kun andelseiere som har veranda i 4-manns bolig, 32 stk. Finansiering av verandaene løses ved et låneopptak av borettslaget, nedbetalingen fordeles likt over de 32 andelseiere som får ny veranda. Kostnaden og lånebeløpet er stipulert til ca NOK. Styret gis fullmakt til å oppta alle nødvendige lån innenfor rammen av beskrevet forslag. Saksbehandlingens merknad: det legges 2/3 flertall til grunn 5

6 6

7 REGISTRERINGSBLANKETT ved Ekstraordinær generalforsamling Fyll ut og lever hele blanketten ved inngangen til møtelokalet. BRUK BLOKKBOKSTAVER Eierens navn : Eierens adresse : Leilighetsnummer: Dersom De benytter Dem av fullmaktsretten, må både ovenstående registreringsdel og nedenstående fullmakt fylles ut : Eier av boligen gir herved fullmakt til : FULLMAKT Fullmektigens navn : å møte i ekstraordinær generalforsamling Boligselskapets navn : Eierens underskrift og dato:.. (Eiers underskrift) (Dato) 7

Like dokumenter

Innkalling til ekstraordinær generalforsamling

1 Schøningsgt 34 BL Innkalling til ekstraordinær generalforsamling Ekstraordinær generalforsamling i Schøningsgt 34 BL avholdes Mandag 22. November 2010 kl. 18.00 i OBOS, Hammersborg Torg 1, 1. etg. TIL