Innkalling til ekstraordinær generalforsamling

Transkript

1 Innkalling til ekstraordinær generalforsamling Ekstraordinær generalforsamling i Det Glade Kvartal I Brl avholdes torsdag 20. august 2015 kl. 18:00 i Torshov kirke, Åsengata 25. TIL BEHANDLING FORELIGGER: 1. KONSTITUERING A) Valg av møteleder B) Godkjenning av de stemmeberettigede C) Valg av referent og minst en andelseier som protokollvitne D) Godkjenning av møteinnkallingen 2. UTVIDET LÅNEOPPTAK Styret viser til vedtak på ekstraordinær generalforsamling 23. mars 2015, som vedtok låneopptak på kr for nødvendig vedlikehold (utbedring av svalganger). Arbeidene med utbedring startet mai 2015 og pågår fortsatt. Det har i midlertidig fremkommet uforutsette skader og mangler på andre deler av bygget. Utbedring av disse uforutsette skadene vil medføre kostnader utover det opprinnelige budsjettet på kr OBOS Prosjekt, som virker som styrets rådgiver i denne saken, anbefaler at det settes av ytterligere kr for å dekke disse kostnadene samt eventuelle nye uforutsette utgifter som ikke er kjent i dag. For flere detaljer se vedlegg til innkallingen. Styret anbefaler et utvidet låneopptak på kr med 20 års løpetid. Det anbefales å ta opp lånet i OBOS-banken der det opprinnelige lånet på kr , p.t. med rente på 2,65%. I tillegg anbefaler styret at generalforsamlingen gir styret at fullmakt til å benytte opp til kr av borettslagets oppsparte midler (til sammen kr ) i tilfelle det skulle komme uforutsette kostnader utover kr Styret bemerket at dette er lite sannsynlig, men at det gjøres for å unngå å måtte få innkalle til enda en generalforsamling for å dekke eventuelle overskridelser. Fullmakten vil kun gjelde utgifter relatert til byggeprosjektet som er absolutt nødvendig for å sikre bygningsmassen. Til informasjon så ble den opprinnelige lånerammen på kr tatt opp i OBOS Banken sammen med en refinansiering av et tidligere lån på kr Dette ble gjort for å redusere renten på det tidligere lånet. Med utvidet låneopptak på kr så blir det totale lånet i OBOS-banken på kr (kr kr kr ). Forslag til vedtak: Styret gis fullmakt til å øke låneopptaket i OBOS Banken med opptil kr for å dekke kostnader til rehabilitering av borettslaget. Lånet vil bli fordelt etter fordelingsnøkkelen og betjenes over felleskostnadene. Generalforsamlingen vedtar at nytt låneopptak i OBOS-banken pålydende kr ,-, med sikkerhet i pantedokument pålydende kr ,-, tinglyses med prioritet foran borettslagets fellesobligasjon. Styret får fullmakt til å benytte opp til kr for å dekke uforutsette nødvendige kostnader utover det nye lånevedtaket på kr Oslo I styret for Det Glade Kvartal I Brl Gaute Egeland Sanda Linde Falch Davidsen Bjørnar Hulbak Anne-Mette Olsen

2 Registreringsblankett ved ekstraordinær generalforsamling i Det Glade Kvartal I Brl Fyll ut med blokkbokstaver og lever blanketten ved inngangen til møtelokalet. Eierens navn: Eierens adresse: Leilighetsnummer: Alle andelseiere har rett til å være med i generalforsamlingen med forslag-, tale og stemmerett. Andelseierens ektefelle, samboer eller et annet medlem av andelseierens husstand har rett til å være tilstede og til å uttale seg. Styremedlemmer, forretningsfører og leier av bolig i borettslaget har rett til å være til stede i generalforsamlingen og til å uttale seg. En andelseier kan møte med fullmektig. Ingen kan være fullmektig for mer enn én andelseier, men der flere eier en andel sammen, kan de ha samme fullmektig. En fullmakt kan trekkes tilbake når som helst. En andelseier kan ta med en rådgiver til generalforsamlingen. Rådgiveren har bare rett til å uttale seg dersom generalforsamlingen tillater det. Dersom du benytter deg av fullmaktsretten, må både ovenstående registreringsdel og nedenstående fullmakt fylles ut: Eier av gir herved fullmakt til : FULLMAKT Fullmektigens navn : å møte i ekstraordinær generalforsamling i Det Glade Kvartal I Brl.. Eiers signatur (Dato)

3 Vedlegg: Bakgrunn for innkalling til ekstraordinær generalforsamling Styret ønsker å redegjøre for rehabiliteringsprosjektets status og bakgrunnen for at lånerammen nå må økes. Bakgrunn prosjektet Prosjektet startet som følge av at det ble oppdaget fuktskader inn mot leilighetene og det ble konkludert at svalgangene måtte utbedres. Det ble engasjert både rådgivere og arkitekter for å finne løsninger for å utbedre skadene samt forhindre at de kunne oppstå igjen. I og med at bygget er 10 år gammelt var det også på tide med en total overflatebehandling av pussfasader og trefasader. OBOS Prosjekt har virket som styrets rådgivere og har ansvar for å følge opp rådgivere og entreprenør. For å utbedre skadene og forhindre nye problemer så ble det utarbeidet en funksjonsbeskrivelse. Det er denne funksjonsbeskrivelsen som totalentreprenøren Thorendahl ga tilbud på. Tilbudet fra Thorendahl var på kr I og med at dette var et rehabiliteringsprosjekt, der det erfaringsmessig dukker opp uforutsette forhold underveis, så ble det satt av en pott for uforutsette kostnader på til sammen kr etter råd fra OBOS Prosjekt. Opprinnelig budsjett i mars 2015 så da ut som følger: Post Kostnad inkl. mva Totalentreprise Thorendahl kr Prosjektledelse OBOS Prosjekt kr Uforutsette kostnader kr Sum opprinnelig budsjett kr Uforutsette kostnader Når arbeidene startet opp ble det satt opp stillaser og veggene ble åpnet. Det ble først da mulig å avdekke det totale omfanget av nødvendige arbeider. Det var antatt at det ville dukke opp uforutsette arbeider, derav en uforutsettpott på nærmere 1 million kr, men det har vist seg at omfanget var høyere enn fryktet. Det har vært hovedsakelig forhold som har drevet uforutsette kostnader høyere enn antatt: 1. Svalganger Det er som alle ser gjort mye jobb med å rive panel for å avdekke omfang av råteskader. Det har dessverre vist seg at problemet har vært større enn antatt. Det ble funnet råteskader som ventet i de øverste etasjene, men det viste seg at det var nærmest tilsvarende helt ned til 1. etasje. Selv om det har vært råteskader så har det ikke nødvendigvis forplantet seg inn i alle leilighetene, men det kunne fort vært tilfelle om problemet ikke hadde vært tatt hånd om. Ved å åpne panelet har vi også kommet nærmere hva årsaken til råteskadene har vært. Feil fall på svalgangene som fører til at vann står opp mot veggen og dårlig isolasjon rundt betongsøylene inne i veggen som har medført en kuldebro har gjort at det har dannet seg kondens inne i veggen. Dette har ført til råte av treverk. Thorendahl har installert nytt treverk inne i veggen. Dette har gjort at de har måtte inn i mange leiligheter for å tette igjen skruehull.

4 De vil nå isolere veggen opp igjen og montere nytt trepanel. For å hindre problemet med kuldebro så vil de måtte bygge ca. 10 cm utstikker fra veggen rundt hver betongsøyle for å få plass til mer isolasjon. De vil også isolere stålbjelkene som går på tvers over svalgangene ut ifra veggen siden disse også bidrar til kuldebroa. Thorendahl vil også gjøre påstøp på svalgangene for å sikre nok fall. Uforutsette kostnader for å dekke større skader enn antatt samt å forebygge «kulebroen» har beløpt seg til ca. kr Pussfasader Når stillasene har kommet opp rundt fasadene så har Thorendahl fått inspisert disse sammen med faglig rådgiver. Det viser seg at deler av pussfasaden er skadet, med sprekker eller sitter løst. Dette er forhold som ikke har vært mulig å observere fra bakkeplan. Det var heller ikke en del av det opprinnelige prosjektet å utbedre disse fasadene. Tilstanden på de ulike fasadesidene har vært noe ulike. Ved de fleste veggene har det vært tilstrekkelig å utbedre feltene som er sprukket. Men på to av veggene har det vært nødvendig å legge nytt armeringsnett på utsiden av pussfasaden for å hindre at pussisolasjonen skal løsne. Kostnadene for å utbedre disse uforutsette forholdene beløper seg til ca. kr Andre mindre forhold Det er i tillegg flere mindre nødvendige utbedringer av bygget som til sammen beløper seg til ca. kr Med disse kostnadene har prosjektet nå ca. kr høyere kostnader enn budsjettert. Siden prosjektet fortsatt pågår så anbefaler OBOS Prosjekt at borettslaget tar høyde for at det kan komme ytterligere uforutsette kostnader som ikke er kjent i dag. De har gitt et estimat på ytterligere ca. kr som et konservativ estimat for dette. Summen av uforutsette arbeider ser da ut som følger Post Kostnad inkl. mva +Utbedring svalganger utover opprinnelig budsjett kr Utbedring pussfasader kr Andre mindre forhold kr =Sum avdekkede uforutsette kostnader kr Estimat nye uforutsette forhold kr =Sum avdekkede og mulig nye uforutsette kr kostnader -Opprinnelig pott for uforutsette kostnader -kr =Utvidet pott for uforutsette kostnader kr Styret anbefaler at borettslaget setter av kr for å dekke denne utvidede potten for uforutsette kostnader. Med disse forholdene så ser revidert budsjett for prosjektet ut som følger: Post Kostnad inkl. mva Totalentreprise Thorendahl kr Prosjektledelse OBOS Prosjekt kr Uforutsette kostnader kr Sum opprinnelig budsjett kr

5 Utvidet pott uforutsette kostnader kr Sum revidert budsjett kr Fremdrift Styret forstår at det kan være frustrerende med denne usikkerheten midt oppe i at vi bor på en byggeplass. Det er likevel slik at entreprenøren melder at de holder en fremdrift for å bli ferdig til avtalt tid. Arbeidene vil også avvike noe fra de publiserte fremdriftsplanene. Pga. noe mer arbeid med de uforutsette forholdene skal nå arbeidene være avsluttet til 17. september. For siste fremdriftsplan se borettslagets hjemmesider gladekvartal.no. Andel lån og konsekvens for felleskostnader Kostnadene for arbeidene vil fordeles på alle seksjonene i henhold til samme fordelingsnøkkel som for felleskostnadene. Per i dag betaler hver seksjon en månedlig felleskostnad tilsvarende 35 kr/kvadratmeter. Når vi nå har tatt opp lån, og må øke dette lånet, så må felleskostnadene også øke som en følge av dette. Styret vil avvente til etter at prosjektet er avsluttet med å endre felleskostnadene siden totalkostnaden fortsatt er usikker. Tabellen under viser hva konsekvensen for felleskostnad og andel fellesgjeld per leilighet blir. Tabellen er spesifisert for det opprinnelige budsjettet på 6,3 millioner kr og det reviderte budsjettet på 7,8 millioner kr. Om totalkostnaden for prosjektet blir 7,8 millioner kr så må felleskostnadene økes med ca. 29% for å dekke kostnadene til renter og avdrag. Om det viser seg at det ikke er behov for hele lånerammen vil økningen bli mindre enn 29%. Styret vil avvente til etter at prosjektet er avsluttet med å fastsette den faktiske økningen i felleskostnader. Økning i felleskostnader vil da ha virkning fra november/desember i år. Merk at felleskostnader ikke inkluderer nedbetaling av Husbanken-lånet for de som har dette.

6 Har ikke tatt med alle forskjellige leilighetsstørrelser i tabellen.