Innkalling til ekstraordinær generalforsamling

Transkript

1 Innkalling til ekstraordinær generalforsamling Ekstraordinær generalforsamling i Fossheim Borettslag avholdes Mandag 18 juni 2012 kl. 18:00, vennligst møt opp tidlig så det ikke blir kø ved registrering, dørene åpner kl. 17:40 i Salemkirken, Sannergata 12. TIL BEHANDLING FORELIGGER: 1. KONSTITUERING A) Valg av møteleder B) Opptak av navnefortegnelse C) Valg av referent og minst en personer til å underskrive protokollen D) Spørsmål om møtet er lovlig kalt inn 2. FORSLAG: KAMERAOVERVÅKNING I BORETTSLAGET 3. FORSLAG: BALKONGTILLEGGET AVVIKLES OG TILBAKEBETALES 4. FORSLAG: REHABILITERING Oslo, I styret for Fossheim Borettslag Ole Jacob Parelius /s/ Linus Gunterberg /s/ Cecilie Aas /s/ Gaute Bech /s/ Robin Hørling /s/ Trine Peterson /s/ Alle andelseiere har rett til å være med i generalforsamlingen med forslag-, tale og stemmerett. Andelseierens ektefelle, samboer eller et annet medlem av andelseierens husstand har rett til å være tilstede og til å uttale seg. Styremedlemmer, forretningsfører og leier av bolig i borettslaget har rett til å være til stede i generalforsamlingen og til å uttale seg. En andelseier kan møte med fullmektig. Ingen kan være fullmektig for mer enn én andelseier, men der flere eier en andel sammen, kan de ha samme fullmektig. En fullmakt kan trekkes tilbake når som helst. En andelseier kan ta med en rådgiver til generalforsamlingen. Rådgiveren har bare rett til å uttale seg dersom generalforsamlingen tillater det.

2 Sak 2. FORSLAG: KAMERAOVERVÅKNING I BORETTSLAGET 2 Fossheim Borettslag Borettslaget har vært mye plaget av hærverk og tyverier på borettslagets område i det siste. Som et forebyggende tiltak ønsker styret å installere kameraovervåkning i fellesarealene og uteområdene etter behov. Tiltaket har til hensikt å sikre eiendom. Styret understreker at et slikt tiltak vil følge alle offentlige retningslinjer, og vil kun bli benyttet etter behov først og fremst ønskes dette benyttet i områder hvor det har vært plagsomt mye innbrudd og hærverk i de siste årene som kjellere, sykkelstaller og inngangspartier. Alle opptak vil bli slettes etter 7 dager, og skal kun besiktiges der det foreligger mistanke om kriminelle handlinger. Forslag til vedtak: Det legges til et punkt i vedtektene: 4-4 Kameraovervåkning (1) Borettslaget har godkjent kameraovervåkning på borettslagets fellesområder. (2) Styret har ansvar for at kameraovervåkning foregår i henhold til Datatilsynets regelverk. Forslaget krever 2/3 flertall Sak 3 FORSLAG: BALKONGTILLEGGET AVVIKLES OG TILBAKEBETALES Balkongene som det fremmes forslag om i denne innkallingen er av en rimeligere type enn de som ble forslått i Forskjellen i kostnad mellom å få en ny balkong av samme størrelse som i dag og kostnaden ved en større balkong er derfor liten. Borettslagslovens 5-19 sier at fordelingsnøkkelen kan fravikes når det skjer vesentlig endring av verditilhøva og styret kan ikke se at dette blir tilfelle enten balkonger blir vedtatt eller ikke og foreslår å avvikle ordningen med balkongtillegg og å tilbakebetale tillegget i sin helhet til alle. Forslag til vedtak: Innkreving av balkongtillegg sammen med felleskostnadene avsluttes pr. 31. august. Hele den innbetalte summen på kroner pr leilighet tilbakebetales allerede i juni 2012, totalt 4,32 mill. Det tas opp lån på 4,32 mill. Forslaget krever 2/3 flertall

3 Sak 4. FORSLAG: REHABILITERING Beregningen er basert på 4,2% rente og annuitetslån. Beløp i millioner A) Teknisk rehabilitering B) Lovpålagte utbedringer C) Balkonger repareres og blokka males D) Nye Balkonger Pris rehabilitering A) Teknisk rehab. 3 Fossheim Borettslag A) Teknisk rehabilitering B) Lovpålagt utbedring A+C) A+C+D) B) B+C) Balkonger Nye Lovpålagt Balkonger repareres Balkonger utbedring repareres og blokka og blokka og blokka males males males 28,7 28,7 28,7 B+C+D) Nye Balkonger og blokka males 6,0 6,0 6,0 13,2 7,6 13,2 7,6 25,8 25,8 28,7 41,9 62,1 6,0 19,2 39,4 Kostnad pr måned i hele kroner: 1 rom rom rom Ny fellesgjeld i hele kroner: 1 rom rom rom Forklaring til tabellen: 1) Først stemmes det over om det skal gjennomføres en omfattende teknisk rehabilitering eller om bare lovpålagte arbeider skal utføres. 2) Dernest stemmes det over om vi skal reparere de gamle balkongene eller investere i nye balkonger, blokka skal også males hvis det blir flertall for ett av disse alternativene. 3) Til slutt må det stemmes over det samlede forslag for å være sikker på at det er 2/3 flertall (se nest siste side) De to valgomgangene vil kunne ende ut i seks forskjellige resultat, hver kolonne i tabellen viser ett av de mulige resultatene. Tabellen viser at det er billigere og male blokka hvis vi velger nye balkonger, dette fordi da behøver vi ikke reparere og male de gamle balkongene og sparer 5,6 mill. (forskjellen mellom 13,2 og 7,6 mill.) Alle utendørsarbeider er planlagt ferdigstilt før jul, noen arbeider innendørs vil strekke seg utover vinteren. Borettslaget går med overskudd og det er ikke slik at hele Kostnad pr måned må tas inn som husleieøkning, tabellen under viser overskudd pr måned pr leilighet. Dette overskuddet vil redusere behovet for å øke husleien: Leilighets type Driftsoverskudd Pr Måned 1 Roms 430 Kr 2 Roms 490 Kr 3 Roms 740 Kr

4 4 Fossheim Borettslag A) Teknisk rehabilitering inneholder følgende: 1. Kapasitetsøkning og rehabilitering elektrisk fellesanlegg 2. Sykkelstall i 5. etasje utvides og tyverisikres 3. Taket på høyblokka skiftes, det er 6 grunner til å skifte taket, se detaljer i punkt 3 4. Ny brannsikring etter dagens krav 5. Bygge om brannbalkongene på fasaden over inngangspartiet til vinterhaver 6. Fornye ventilasjonsaggregat for korridorene 7. Ventilasjonen i garasjene rehabiliteres 1. Kapasitetsøkning og rehabilitering elektrisk fellesanlegg: En tilstandsrapport (se påpeker feil og mangler ved det elektriske anlegget og etter tilsynskontroll har borettslaget mottatt pålegg om utbedring av en rekke forhold. Anlegget har ikke kapasitet til å gi mer strøm til de andelseiere som ønsker å utvide hovedsikringene. Stigeledningene er i god stand, men har for lav kapasitet. Disse kappes i 16. etasje og det legges ny stigeledning via andre kanaler til leilighetene i de øverste etasjene. Lys i fellesområder blir styrt av bevegelsessensorer for å spare strøm. Kostnadene utgjør ca 7,5 mill av hovedprosjektets 28,7 mill. 2. Sykkelstall i 5. etasje utvides og tyverisikres: Det lages sykkelstall i 4 rom i 5. etasje som får solide ståldører. Dette utføres samtidig med ombygging av evakueringsruten gjennom sykkelstallen. 3. Taket på høyblokka skiftes fordi: a. varmegjenvinning krever ombygging av kanaler og nye teknisk anlegg på taket, dette anlegget gir varme til ventilasjonsaggregatene for korridorene og for fellesgarasjen. Det vil gjenvinnes drøyt kwh i året i snitt og anlegget vil gi en positiv kontantstrøm fra det øyeblikk det slås på med dagens energipris og rentenivå. Borettslaget får kroner i ENØK-tilskudd. b. dårlig varmeisolering c. leiligheten under ventilasjonsviftene på taket er utsatt for mer støy enn forskriftene tillater og ventilasjonen må bygges om d. adgangen til teknisk rom og tak tilfredsstiller ikke HMS-kravene, det bygges ny adgang ved at branntrappen forlenges opp til taket e. det er brannfarlig f. trykksettingsviftene som skal blåse friskluft ned i trappeløpene ved brann skal gå gjennom taket Det nye taket blir et flatt kompakttak. Det bygges av hardpresset steinull som legges på betongtaket med en duk under og det dekkes med tjærepapp over. Det blir ingen takterrasse, men det nye taket og de tekniske løsninger som er valgt hindrer ikke en fremtidig takterrasse. 4. Ny brannsikring etter dagens krav: Brannsikringen i blokka er ikke i henhold til forskriftene, verken forskriftene fra da blokka ble bygget eller dagens forskrifter. Det viktigste tiltaket er trykksettingsvifter på taket som blåser friskluft ned i trappeløpene når brannalarmen går. Dette krever at den tilførte luften slippes ut i nordsiden av hver korridor i høyblokka og gjennom ventilasjonskanaler i kjeller i lavblokka. Dette tiltaket vil sikre at evakueringen kan foregå i friskluft selv om det brenner i blokka. Dette tiltaket er ikke påbudt, men det er dette enkelttiltaket som reduserer risiko for røykskade og dødsfall ved brannevakuering til nærmest null. Slike vifter hadde vært påbudt hadde blokka blitt bygget i dag. Alle dører fra korridorer og ut i de to trappeløpene må skiftes ut med mer røyktette og brannsikre dører. 5. Bygge om brannbalkongene på fasaden over inngangspartiet til vinterhaver: Friskluften fra trykksettingsviftene krever at luftstrømmen ut av korridorene i høyblokka

5 5 Fossheim Borettslag styres gjennom et vindu med motorisert åpning i enden av korridoren (se punkt 4). Brystningen på brannbalkongene og dørene ut til brannbalkongene fjernes og det bygges glass og aluminiumsvegg i hele høyblokkas høyde for enden av korridorene. Dette gir mer lys inn i og utsikt ut fra korridorene og dette blir også det første skritt på rehabiliteringen av fasaden. 6. Fornye ventilasjonsaggregat for korridorene: Ventilasjonsaggregatene i 5. etasje som skal gi friskluft til korridorene har vært defekt i flere år og anlegget inneholder asbest. Anlegget skal fornyes og inntaksluften skal varmes opp med gjenvunnet varme fra taket. 7. Ventilasjonen i garasjene rehabiliteres: Dagens anlegg suger inn for mye luft gjennom garasjedøren og inn i fellesgarasjen, dette gir risiko for frostsprengte rør i kuldeperioder og det sløses med varme. Ombygging vil gi bedre balanse mellom innog ut-luft. I kalde vintre må ventilasjonen i dag reduseres sterkt og dette kan være en HMS-risiko. Ventilasjonssjakt til og som passerer garasjene i 5. etasje skal ombygges grunnet fare for spredning av røyk og brann fra garasjene. Prosjekteringen av teknisk rehabilitering har kostet drøyt 6 millioner og ble igangsatt etter at den store fasaderehabiliteringen ble nedstemt i Hovedargumentene til de som stemte mot å rehabilitere fasaden var at den prosjekterte takterrassen kostet for mye, at det var unødvendig med nye balkonger og at blokka hadde store behov for rehabilitering innomhus. Hvis teknisk rehabilitering får flertall nå vil alle større vedlikeholdsbehov på taket og inne i bygget være dekket, unntatt badene. Bad og rør må rehabiliteres om 5 til 10 år og var estimert til å koste 30 mill. pluss/minus da vi fikk utarbeidet tilstandsvurdering av bad og rør i Alle utendørsarbeider er planlagt ferdigstilt før jul, noen arbeider innendørs vil strekke seg utover vinteren. Kostnad for A Teknisk rehabilitering er budsjettert til ,- B) Lovpålagt utbedring inneholder: 1. Evakuering gjennom sykkelstall ,- 2. Luke i heisrom ,- 3. Branndører mellom korridor og trapp Ventilasjon til korridorer Ombygging ventilasjon til og grunnet fare for røykspredning Brannseksjonering luftet tretak høyblokk Pålegg utbedringer elanlegg Viftestøy 1908 fra ventilasjon tak Hvis forslaget til teknisk rehabilitering nedstemmes vil disse tiltakene måtte gjennomføres av styret uten at det er nødvendig med en avstemming. Tiltakene er påbudt og da er det styrets plikt å gjennomføre dem uavhengig av hva generalforsamlingen vedtar. Listen er kun til informasjon. Prisen på tiltak nummer 1, 2, 3 og 4 er nokså sikre, de andre prisene er høyst usikre. Styret regner allikevel med at tiltakene totalt vil ligge innen den her oppførte totalpris, men der gis ingen garanti. Særlig tiltak 7 og 8 er det svært usikkert hva vil koste. Kostnad for B Lovpålagt utbedring er budsjettert til ,-

6 C) Balkonger repareres og blokka males inneholder følgende: 6 Fossheim Borettslag Hele blokken pusses opp utvendig og balkonger repareres: o Vegger høy og lavblokk: Vask med kraftvask med kaldt vann, grunning av fasadeplater og murpuss med Jotun murgrunning, maling 2 strøk med Jotun akryl. o Balkonggulv: Vask med kraftvask med kaldt vann, maling med 2 strøk Epolan-V til 10 cm opp på vegger. o Balkongrekkverk: Slipes lett og grunnes med arcanol, males med 2 strøk Bengalakk. o Mekanisk reparasjon av 160 balkonger: Meisling av flater og hjørner inklusive frigjøring av eksponert stål og korrosjonsbehandling samt tilbakeføring av veggliv på balkongene med reparasjonsmørtel o Vegger lavblokken: dagens puss fjernes, det legges på netting og hele lavblokken pusses. o Balkongdører og alle vinduer: vask og lett sliping, visir på bart treverk, 2 strøk maling med Jotun Optimal for dører og vinduer. Tiltaket er planlagt ferdigstilt senhøstes Kostnad for C Balkonger rehabiliteres og blokka males er budsjettert til ,-. D) Nye balkonger og puss og maling av hele blokka som i forslag C: Det er en forutsetning at Plan og Bygningsetaten godkjenner tiltaket, dette er sannsynligvis ikke noe problem, vi fikk tillatelse sist gang vi søkte. Tiltaket er planlagt ferdigstilt senhøstes Kostnad for Nye balkonger blir ,-, men fordi reparasjon og maling av de gamle balkongene utgår når det velges nye balkonger er den reelle kostnaden for nye balkonger ,-. Her vedtas både nye balkonger (D til 25,8 mill.) og maling av blokka (deler av C til 7,6 mill.) og tiltaket er budsjettert til 33,4 mill

7 7 Fossheim Borettslag Forslag til vedtak: A) Teknisk rehabilitering budsjettert til 28,7 mill. gjennomføres. Styret gis fullmakt til låneopptak oppad begrenset til 28,7 mill. A+C) Teknisk rehabilitering, balkongreparasjon og maling av blokka budsjettert til 41,9 mill. gjennomføres. Styret gis fullmakt til låneopptak oppad begrenset til 41,9 mill. A+C+D) Teknisk rehabilitering, nye balkonger og maling av blokka budsjettert til 62,1 mill. gjennomføres. Styret gis fullmakt til låneopptak oppad begrenset til 62,1 mill. B) Lovpålagt utbedring budsjettert til 6,0 mill. gjennomføres. Styret gis fullmakt til nødvendig låneopptak for å gjennomføre det som er lovpålagt. B+C) Lovpålagt utbedring, balkongreparasjon og maling av blokka budsjettert til 19,2 mill. gjennomføres. Styret gis fullmakt til låneopptak oppad begrenset til 19,2 mill. B+C+D) Lovpålagt utbedring, nye balkonger og maling av blokka budsjettert til 39,4 mill. gjennomføres. Styret gis fullmakt til låneopptak oppad begrenset til 39,4 mill. Alle forslag unntatt B alene krever 2/3 flertall Type og utseende på balkongene er ikke bestemt, men på de neste sidene ses noen eksempler på hva entreprenøren kan levere. Bakerst finner du registreringsblanketten som skal fylles ut og tas med på generalforsamlingen.

8

9

10

11

12 8 Fossheim Borettslag REGISTRERINGSBLANKETT ved ekstraordinær generalforsamling Fyll ut og lever hele blanketten ved inngangen til møtelokalet. BRUK BLOKKBOKSTAVER Eierens navn : Eierens adresse : Leilighetsnummer: Alle andelseiere har rett til å være med i generalforsamlingen med forslag-, tale og stemmerett. Andelseierens ektefelle, samboer eller et annet medlem av andelseierens husstand har rett til å være tilstede og til å uttale seg. Styremedlemmer, forretningsfører og leier av bolig i borettslaget har rett til å være til stede i generalforsamlingen og til å uttale seg. En andelseier kan møte med fullmektig. Ingen kan være fullmektig for mer enn én andelseier, men der flere eier en andel sammen, kan de ha samme fullmektig. En fullmakt kan trekkes tilbake når som helst. En andelseier kan ta med en rådgiver til generalforsamlingen. Rådgiveren har bare rett til å uttale seg dersom generalforsamlingen tillater det. Dersom De benytter Dem av denne retten, må både ovenstående registreringsdel og nedenstående fullmakt fylles ut : FULLMAKT Eier av boligen gir herved fullmakt til : Fullmektigens navn : å møte i ekstraordinær generalforsamling i Fossheim Borettslag Eierens underskrift og dato:.. (Eiers underskrift) (Dato)