SØNDRE ÅSEN BORETTSLAG.

Transkript

1 SØNDRE ÅSEN BORETTSLAG. INFORMASJONSMØTE Styret i Søndre Åsen borettslag inviterer til informasjonsmøte angående rehabilitering av balkonger og fasader i borettslaget. Det er utarbeidet et forprosjekt med ulike alternativer for rehabilitering av balkonger og fasader. Forprosjektet er utarbeidet av OBOS Prosjekt AS i samarbeid med Solheim + Jacobsen arkitekter AS med bistand fra ingeniør Egil Oliver og finansavdelingen i OBOS. På beboermøtet vil andelseierne få presentert en gjennomgang av de ulike alternativene som det på en senere ekstraordinær generalforsamling skal tas stilling til. Informasjonsmøtet avholdes: Tid: kl Sted: Aulaen, Sandaker videregående skole (Hans Nielsen Hauges gate). Det innkalles samtidig til ekstraordinær generalforsamling samme sted. Tid: kl

2 Eksisterende lamellblokker Eksisterende Sigurd Lies gate Borettslaget anno 1952 EKSISTERENDE BYGNINGER. MYNDIGHETER Søndre Åsen borettslag består av 11 blokker på 4-5 etasjer, av disse er 10 frittstående lamellblokker og 1 henger sammen med nyklassisistisk bebyggelse langs Sigurd Lies gate. Borettslaget ble etablert Arkitekt var Oslo Byarkitektkontor. De frittstående lamellblokkene er et fint eksempel på etterkrigsfunksjonalismen. Fasademateriale er rød teglstein eller gul puss. Av 10 blokker har 6 fasader i tegl og 4 pussede fasader. Alle leiligheter har balkonger. Bygningen i Sigurd Lies gate er tilpasset den eldre arkitekturen, alle leiligheter unntatt de i 1. etg har balkonger. Alle balkonger er utført betong, både dekke og rekkverk. Balkongene generelt har synlige skader, blant annet korrosjon i armeringsjern som medfører avskalling av betong og avflassing av maling. Balkongdekket er en utkraging av dekket i leilighetene. Dette medfører et problem med kuldebro inn i leilighetene. Plan- og bygningsetaten. Plan- og bygningsetatens konklusjon fra forhåndskonferanse: Sigurd Lies gate: Plan- og bygningsetaten anbefaler ikke balkonger i 1. etg i Sigurd Lies gate. Balkonger godkjennes normalt kun med en dybde på 1,5 m. Edvard Griegs allé m.fl.: Når det gjelder utvidelsen av balkongene anser etaten at en dybde på balkongene på 1,5 m kan aksepteres. Plan- og bygningsetaten har gitt tydelige retningslinjer over telefon angående etterisolering. Forholdet mellom bygningsdelene må beholdes, dvs. dersom vegger tilleggsisoleres må tak, vinduer og andre viktige bygningsdeler følge etter. Ny Plan- og bygningslov stiller store krav til isolasjonstykkelse i vegg. Eksisterende bygg med krav til estetiske kvaliteter vil sannsynligvis få dispensasjon fra dette kravet. Uttalelse fra Byantikvaren. «Bebyggelsen står ikke på gul liste, så Byantikvaren må/behøver ikke uttale seg. Vi vil allikevel si at en etterisolering vil forringe og endre bebyggelsens historiske integritet og estetiske kvalitet selv om de foreslåtte alternativene i og for seg er innenfor byggeperiodens stilmessige og formale grammatikk».

3 FORSLAG TIL REHABILITERING Det er utarbeidet 4 alternativer for rehabilitering.: Alternativ 1: Nye og større balkonger. Utskifting av vinduer. Etterisolering og teglforblending av alle teglfasader. Pussisolering av alle pussede fasader. Istandsetting av utomhusanlegg. Total prosjektkostnad: kr ,- Alternativ 2: Nye og større balkonger. Utskifting av vinduer. Pussisolering av alle teglfasader. Pussisolering av alle pussede fasader. Istandsetting av utomhusanlegg. Total prosjektkostnad: kr ,- Alternativ 3: Nye og større balkonger. Total prosjektkostnad: kr ,- Alternativ 4: Reparasjon av eksisterende balkonger, nye balkongfronter. Total prosjektkostnad: kr ,- Denne brosjyren presenterer i hovedsak alternativet med full etterisolering, nye balkonger og utskifting av vinduer. I de økonomiske beregningene på siste side er alle alternativer presentert med husleiekonsekvens for den enkelte leilighetstype. FASADE. Etterisolering og utskiftning av vinduer. Forslaget omfatter utvendig etterisolering. Ved utvendig etterisolering vil kuldebroer ved etasjeskillere og tilstøtende skillevegger utbedres. En etterisolering vil gi reduserte utgifter til oppvarming og økt varmekomfort. Man bør samtidig tette eventuelle luftlekkasjer f.eks. rundt vinduer. Utvendig etterisolering medfører at vegglivet blir flyttet utover. Ved utskiftning av vinduer flyttes vinduene ut i fasaden slik at samme forhold til veggens ytterliv beholdes. Utskiftning av samtlige vinduer vil gi bygningene et helhetlig preg og bedre varmekomfort. Det etterstrebes å beholde bygningenes opprinnelige karakter og detaljering ved en etterisolering. Derfor foreslås det å etterisolere og forblende de pussede blokkene med kledning av fiberpuss. Teglblokkene etterisoleres og forblendes med tegl av samme utseende som eksisterende. Opprinnelig detaljering rundt inngangspartier beholdes. Styret har utført en vurdering og foretatt en prøvegraving for å avklare grunnforholdene. Det er avklart at eksisterende konstruksjon vil bære nye tegl- og pussfasader. Etterisolering av pusset vegg. Oransje farge viser ny konstruksjon. Vindu er flyttet ut i veggen. Etterisolering av teglvegg. Oransje farge viser ny konstruksjon. Vindu er flyttet ut i veggen.

4 BALKONGER. Lamellblokkene Utvidelse av balkongene. Balkongene utvides til 1,5 m i dybden og ca. 4,0 m i bredden. Dette gir en økning i areal fra ca 3,4 m 2 til ca 6,1 m 2. Balkongens bredde er blitt bestemt av fasadens geometri og statiske egenskaper. Det er gjort en vurdering på avstand til nabobalkong for å optimalisere det private samtidig som balkongen blir utvidet. Eksisterende balkong For å få til bæringen av et større dekke etableres en skjult stålkonstruksjon på utsiden av eksisterende fasadeliv. Stålkonstruksjonen skjules i ny vegg. Blomsterpotter/-kasse kan plasseres på en hylle som er integrert i betongbrystningen. Ny balkong Resten av brystningen etableres i stål og opakt glass med en håndløper i f. eks. tre. Dvs. lyset slipper igjennom, men det er ikke innsyn. Holder for flaggstang kan integreres i betongbrystningen. Betongsokkel under eksisterende balkonger i 1. etg. rives. Det er mulig å gjøre en vurdering på et senere tidspunkt om de ulike blokkene skal få egne mønstre evt. farger i glasset. Videre farge- og materialvurderinger må utføres ved detaljprosjektering. Skisse nye balkonger

5 Eksisterende situasjon pussede lamellblokker Eksisterende situasjon lamellblokker tegl Ny situasjon pussede lamellblokker Ny situasjon lamellblokker tegl

6 Sigurd Lies gate Balkongene utvides til 1,5 m i dybden og ca. 3,0 m i bredden. Dette gir en økning i areal fra 3,2 m 2 til 4,5 m 2. Balkongens bredde er blitt bestemt av fasadens geometri. Vi anser at det er vanskelig å utvide balkongen ytterligere på grunn av vinduenes plassering og fasadens symmetriske oppbygning. Eksisterende balkong Eksisterende situasjon Sigurd Lies gate For å få til bæringen av et større dekke må det etableres en konstruksjon som ligger utenpå fasaden. Innfesting for balkongene foreslås utført ved at nytt balkongdekke festes inn i eksiterende etasjeskiller med skråstag/vaiere som festes inn i eksisterende dekkeforkant. Nytt rekkverk etableres i stål og halvtransparent glass med håndløper i tre. Innfesting i stål. Videre farge- og materialvurderinger må utføres ved detaljprosjektering. Ny balkong Det er avsatt midler til forskjønnelse av fellesarealer for de leiligheter i Sigurd Lies gate som ikke har balkong. Kostnad lik som for balkonger. En mulighet er å sette inn balkongdører og opparbeide hageparsell med bruksrett for den enkelte leilighet. Ny situasjon Sigurd Lies gate

7 Eksempler på økning i felleskostnader på leilighetsnivå - Søndre Åsen Borettslag ALTERNATIV 2 ALTERNATIV 3 endring Netto kr kr kr 131 kr kr 123 kr 8 kr kr kr 134 kr kr 126 kr 8 3-roms kr kr kr 135 kr kr 127 kr 8 kr kr kr 140 kr kr 132 kr 8 kr kr kr 142 kr kr 133 kr 8 kr kr kr 146 kr kr 137 kr 9 4-roms kr kr kr 150 kr kr 141 kr 9 endring Netto kr kr kr kr kr 281 kr 794 kr kr kr kr kr 288 kr roms kr kr kr kr kr 290 kr 820 kr kr kr kr kr 300 kr 848 kr kr kr kr kr 303 kr 857 kr kr kr kr kr 312 kr roms kr kr kr kr kr 321 kr 908 ALTERNATIV 1 endring Netto kr kr kr kr kr 304 kr 902 kr kr kr kr kr 311 kr roms kr kr kr kr kr 314 kr 932 kr kr kr kr kr 325 kr 963 kr kr kr kr kr 328 kr 974 kr kr kr kr kr 338 kr roms kr kr kr kr kr 348 kr ALTERNATIV 4 3-roms kr kr kr kr kr 53 kr kr kr kr kr 55 kr kr kr kr kr 55 kr kr kr kr kr 57 kr kr kr kr kr 58 kr kr kr kr kr 59 4-roms kr kr kr kr kr 61 *Skattebesparing er beregnet ut i fra et skattefradrag på 28 % av rentekostnader. Det gjøres oppmerksom på at kun personer i skatteposisjon kan oppleve denne besparingen. Vi gjør oppmerksom på at fellesgjelden fordeles ved ferdigstillelse av prosjektet når total prosjektkostnad og nødvendig låneopptak er kjent og kan variere fra ovennevnte oppstilling. Det er lagt inn et annuitetslån med 20 års løpetid fra ferdigstillelse. Budsjettert rente er på 4,5% som er i tråd med markedets forventning til utviklingen i rentenivå. De forventede husleiekonsekvensene er satt opp basert på regnskap pr , med økning fra , for å ha et mest mulig korrekt utgangspunkt for lage analysen.