Bølerskogen Borettslag II

Transkript

1 Bølerskogen Borettslag II Velkommen til informasjonsmøte om Rør og bad

2 Tema for i dag: Informasjonsmøte Styret presenterer Arbeidet siden sist To alternative løsninger, med anbefaling Spørsmål og svar runde Styret, og inviterte; OBOS Prosjekt AS ProLineAS TT-Teknikk AS Valgkomiteen orienterer kort til slutt

3 Hva har styret gjort siden sist? Utredninger & dokumenter lagt fram for gjennomsyn juni 2011 Spørrerunde andre borettslag Uavhengig tilstandsrapport SINTEF Byggforsk oktober Møter med ProLine, RørfornyingNorge (Kr. Olimb) og TT-Teknikkom innvendig rehabavløp og skifting vannrør. Befaringer gjort. Økt felleskostnadene med 10 % og fått unna en rekke andre vedlikeholdsoppgaver.

4 Hva har styret gjort siden sist? Bestilt revidert kostnadsberegning fra OPAS Snakket med banker om lån og renter Satt infomøte til 27.mars og ekstraordinær generalforsamling 18.april. Skrevet og delt ut infoskriv i postkasser Lagt ut infoskriv og SINTEF-rapportpå

5

6 Hva fant vi ut om andre borettslag? Rustadgrenda: Nye rør og bad siste to år Full rehabilitering. Felleskostnad økte med 30 %, nå for 66 m2 inkl. vv. (beregnet til ca ,- dersom inkl vår varme) Skrenten på Bøler: Rehabiliteres litt etter litt. Ikke felles rehabilitering av bad. Avløpsrør innvendig rehab med ProLine-metoden. Holder på med rehabilitering av rør/berederrom i kjellere. Felleskostnader noe i overkant av våre (4.103,-for 4 roms på 83 m2)

7 Hva fant vi ut om andre borettslag? Vetlandsveien på Oppsal Avløpsrør rehabilitert innvendig Strømpeløsning, gjort av TT-Teknikk AS Hovedsakelig vellykket, med unntak av at strømpen løsnet i enkelte grenrør(inne i leiligheter) ved nedtapping av varmtvannsberedere Vannrør ikke skiftet, bad ikke felles rehabilitert Forsikringspremien økte 40 %, og egenandelen ved vannskade økt til (vår er 6.000) pga. stort antall lekkasjer fra vannrør og utette bad.

8 Hva fant vi ut om andre borettslag? Tveita Nye rør og bad Betongrehabilitering av balkonger og fasader. Etterisolering av endevegger Nytt fyrings- og varmeanlegg Ca. 300 millioner / 810 leiligheter = / leil.

9 Hva er fellesgjeld og -kostnad andre steder? Adresse Leilighet Finnkode Fellesgjeld Felleskostnad uten varme& v.v. Felleskostnad med varme & v.v.* Bølerskogen II 3/4 rom 69 m , ,- Bølerbakken 6 3 rom 66/68 m , , Olav Nygards v rom 66 m , ,- Bølerskrenten 4A Bølerlia141 Rustadgrenda 8 Vetlandsveien 66 Kranveien11 Solbergliveien 89c 3 rom 66 m2 3 rom 64 m2 3 rom 67 m2 3 rom 73 m2 3 rom 69 m2 3 rom 64 m , , , , , , ,- **3.080, , , , , , , , ,- * Lagt til Bølerskogen II sin fyringskostnad der varme/vv der felleskostnad er uten. ** Inkludert varmtvann, men ikke varme.

10 SINTEF: Generelt liten risiko for kritiske lekkasjer på avløpsrør, på grunn av korrosjon, innen 5 år

11 Alternativ 1: Nye rør og bad Tiltak Bygningstiltak Sanitær Elektro Provisorier+ Entr. rigg og drift Rigg & drift, adm. og prisstigning Uforutsette kostnader Finansiering Snittsum pr. leilighet Ramme snitt/leilighet Detaljer Riving/demontering og gjenoppbyggingav bad med membran, fliser, himling, innkassing og innredning. Nye vann-ogavløpsrør fra kjeller t.o.m. 5.etasje. Nye sluk med klemring. Nye WC Varmekabler, ny sikring, dbl. stikk bad Mobilt bad/wc, eventuell asbestsanering Entreprenørens kostnader inkl. administrasjon Prosjektering, anbudsrunde, byggeledelse,byggherre inkl. evt. byggekomité. Prisstigning i byggeperioden. Tilbakeføring av bad med høyere standard,uforutsette & mindre endringer Renter på byggelån i byggeperioden Total kostnad fordelt på antall leiligheter. Ikke identisk med fellesgjeld, da ikke hele summen trenger lånes.

12 Prinsippskisse Alternativ 1: Nye rør og bad

13 Spm: Hvor mange sparebad? Resultater fra spørreskjemaet høsten % svarte at de hadde pusset opp i en eller annen form (alt fra maling/innredning til full rehabilitering) Halvparten av disse kan muligens ha en slik kvalitet at de kan spares = 50 bad hvis representativt, men erfaringsmessig er det færre 8 til 10 stk. (5% av svarene) sa tydelig at de hadde pusset opp badet i nyere tid, etter gjeldende lover og forskrifter

14 Spm: Kan vi beholde radiatoren? Varme i gulvet anbefales sterkt v/fliser Fraråder dobbelt sett oppvarmingssystem på et så lite rom som badet Er dyrere og mer komplisert å drifte. Fjerning av radiator gir beskjeden forskyvning fra jevn felleskostnad til strømregning vinter (likt over året). Tar større plass (for noen er det ok plassert, bak døren, for andre er den i veien for innredning). Hvis det er viktig for andelseirne, kan man beholde radiatorene, men frarådes klart

15 Alternativ 2: Nye / rehabiliterte rør Tiltak Skifte vannrør i kjeller Innvendig renovering av avløp og sluk Utskifting av stigerør for v & k vann Nye vannrør i leiligheter 5.etasje Rigg & drift, adm. og prisstigning Uforutsette kostnader Finansiering Snittsumpr. leilighet Ramme snitt/leilighet Detaljer Kjellerstrekk med oppleggskraner (som i Alt.1) Strømpe avløp opp til toalett, sluk og kjøkkenvask. Sluk og grenrørsprøytemales a la ProLine. (Dersom alt med ProLine-metoden, denne posten ca ,-) Bruker eksisterende hylseri etasjeskiller. Inkl. ventiler, isolering og nødv. bygningsmessige tilpasninger OBS: Gjelder kun i 5.etasje Prosjektering, anbudsrunde, byggeledelse,byggherre inkl. evt. byggekomité. Prisstigning i byggeperioden. Tilbakeføringer der nødvendig med inngrep, evt. asbest, endringer/tilleggsbestillinger fra borettslaget Renter på byggelån i byggeperioden Total kostnad fordelt på antall leiligheter. Ikke identisk med fellesgjeld, da ikke hele summen trenger lånes.

16 Prinsippskisse Alternativ 2: Nye / rehabiliterte rør

17 Periode uten vann / avløp Alternativ 1: Nye rør og bad Kjøkken uten vann og avløp i 5 dager Badet: 4-5 uker fra demontering til komplett ferdig Alternativ 2: Nye / rehabiliterte rør Kjøkken uten vann og avløp i 5 dager Alle vannrør inkl. evt. reetablering av innkassinger 1 ½ uke Innvendig rehabilitering av avløpsrør tar 3-4 dager

18 Provisorier i anleggsperioden Mobile bad settes ved oppgangene. Fullt utstyrt med varme, varmt vann, dusj og wc Flyttbare wc til dem som er for dårlige til å gå trappene. Entreprenør setter ut og tømmer. Forhandles om korttidsopphold omsorg / sykehjem for de aller dårligste beboerne.

19 Prosjektkostnad, fellesgjeld og felleskostnader til 1.juli 2016 Alternativ 1: Nye rør og bad Alternativ 2: Nye / rehabiliterte rør Kostnadsramme prosjekt Renter i byggeperioden Lånebehov (hvis hele rammen) Nedbetalingstid lån 30 år 20 år Felleskostnad % + 15 % Felleskostnad % + 6 % Felleskostnad inflasjonsjustering + 3 %* + 3 %* * Usikkert om dette blir mindre eller mer. Avhenger av rente (evt. hvor mye av lånet som er bundet, hvor mye øvrig vedlikehold man ønsker å gjøre, fyringskostnader etc.) Detaljert pr leiligheti tabeller side 10 og 11 i infoskriv nr 4/2012 (Papirversjon korrigert side 11 levert ut)

20 Hvor finner jeg min leilighet i tabellene side i skrivet? Se giro for felleskostnader. Grunnbeløpet der (u. trappevask og bredbånd) Og/eller se adresse: Alle leilighetene i med adresse Bølerskogen etasje (199 stk) står nederst til høyre U = Utmarkveien, B = Bølerskogen Der det gjelder 5.etasje er det angitt spesielt

21 Ekstraordinær generalforsamling Onsdag 18.april kl.18 på Ulsrud videregående For alle andelseierne Dørene åpner kl for registrering av stemmerett og fullmakter Velkommen!