Informasjon rør og våtrom. Av OBOS Prosjekt AS v/ Lars Tobiassen

Transkript

1 Informasjon rør og våtrom Av OBOS Prosjekt AS v/ Lars Tobiassen

2 OBOS Prosjekt AS Totalleverandør av prosjektadministrasjon Leverer prosjektadministrasjon Tverrfaglig: nybygg, rehab bygg, vvs, elektro, energi og utomhus Rådgivende tjenester Byggherrens representant i byggesaken Heleid datterselskap av OBOS Ivaretakelse av off. tilskudds og låneordninger Overholde lover og forskrifter (ansvar) Prosjektstyring (økonomi kvalitet) Anbud, kontrakter, garantier, forsikringer Sikre riktig beslutningsgrunnlag

3 Beslutningsgrunnlag Situasjon Tilstand Anbefalte tiltak Fordeler Ulemper Beslutning vedtak

4 Askelia Anno 1959.

5 Aldring/slitasje og levetider for sanitæranlegg Del i bygning med kortest teknisk levetid Vanskelige å vedlikeholde og forårsaker flest vannskader Utslitt installasjon vil før eller siden lekke Fra nytt bedrives visuelt vedlikehold og lokale reparasjoner Anbefalt brukstid: tiden fra nytt, med enn viss sikkerhet anlegget er uten funksjonssvikt og lekkasje. Anbefalt brukstid: den alder det vil være forsvarlig å iverksette utskifting dersom tilstanden indikerer dette. Teknisk levetid: tid fra nytt frem til funksjonssvikt Kilde: SINTEF Byggforsk

6 Aldring/slitasje og levetider for sanitæranlegg Forventet levealder sanitæranlegg = 50 år

7 Korrosjon = Metall + vann + luft.

8 Aldring avløpsrør av støpejern levetid år rustvorter Hull Støpejern Rust Porøs grafitt Hull med vanngjennomrengning og ruststriper på røroverflaten vannblemmer under malingen

9

10 Aldring vannrør kobber levetid år.

11 Rørprøve vannrør, avgrening til bad før puss Rørprøve etter puss

12 Vannskadesikkerhet?.

13 Hvor mange lekkasje punkter er det her?.

14 Sluk korrodert mangler membran.

15 Ventilasjon avtrekk.

16 Radiator på bad.

17

18 Oppsummering lekkasjer og reparasjoner Skadedato Skadetype Hvor Beskrivelse Vann Sletteløkka 43 A Tilstopping av kloak, rent over terskel Vann Sletteløkka 35 A Lekkasje fra stoppekran og wc Vann Sletteløkka 37 Tett sluk, utett bad Vann Sletteløkka 29 B Utett bad Vann Sletteløkka 45 B Lekkasje fra rør til oppv. M. Røret er i veggen mellom kjøkken og bad Vann Sletteløkka 43 A Lekkasje på t-rør på stigeledning Vann Sletteløkka 43 A Lekkasje på t-rør på stigeledning Vann Sletteløkka 43 B Brudd på rør til radiator Vann Sletteløkka 25 B Lekkasje på kupling til stoppekran kjøkken - Vann Sletteløkka 45 B Utett våtrom

19 Våtromskader og vannlekkasjer Alle skadene over kunne vært unngått eller begrenset skadeomfang, dersom anlegget var rehabilitert etter dagens standard og normer Reparasjoner blir ofte dyrt i lengden Når man har rør som har oppnådd sin levetid må det forventes plutselige vannlekkasjer Etter hvert som anlegget eldes øker forsikringspremien Over tid vil ikke forsikringsselskapene dekke slike skader

20 Metoder reparasjoner Utskifting av deler av anlegget Reparasjon avløpsrør

21 Innvendig reparasjon av avløpsrør Til Skandinavia på slutten av 1980 tallet Metoden har sitt utspring fra reparasjon av ledninger i bakken, unngå graving prinsippet Metodene er senere utviklet for også å kunne nyttes innomhus Verktøy, kompetanse og utstyr er i de senere år forbedret

22 Innvendig reparasjon avløp - sprøytemetode.

23 Innvendig reparasjon avløp - strømpemetode.

24 Innvendig reparasjon avløp - strømpemetode.

25 Innvendig reparasjon avløp sluk.

26 Konsekvenser ved innvendig reparasjon Stanser pågående lekkasjer midlertidig på avløp Mindre bygningsmessige inngrep, kortere byggetid Usikkerhet ved tilknytninger mot reparert rør Bortledningsevne og lufting Hensyn til fremtidig rens avløp, mekanisk, børster Svanker, motfall deformasjoner vil ikke kunne rettes opp Fortsatt utette bad Ingen godkjent løsning for sluk Kun avløpsrørene som repareres

27 Konklusjon Hva må gjøres Det er nødvendig å skifte ut avløpsrørene Det er nødvendig å skifte ut gamle støpejernsluk Behov for å erstatte varmerør og radiator som står utsatt for fukt i våtrom Det er nødvendig å etablere membraner på våtrom Bedre vannskadesikkerheten ved å flytte vannrør ut av støpte konstruksjoner Få etablert gode løsninger med tanke på fuktsikring av vinduer i våtrom Unngå at mangelfulle moderniseringer i bad i den enkeltes regi (slik det er erfaringsmessig er en overvekt av, eier bytter ikke sluk m.m.) Unngå at mange bruker mye midler på egen initiert modernisering som går tapt når borettslaget på et eller annet senere tidspunkt uansett må skifte sluk, avløpsrør og vannrør m.m.

28 Konklusjon - Hva må gjøres Unngå konflikter ved slukbytte enkeltvis som er en forutsetning for vanntette bad (sluk og rør synlig i tak hos nabo under). Erfarer at andelseiere ikke søker om igangsetinngstillatelse og de ikke ivaretar uavhengig kontroll som det er krav om ved slukbytte/tiltak i brannskillet. En rehabilitering gjør det mulig å senere gjennomføre oppgraderinger av overflater m.m. uten behov for inngrep i brannskillet og i tak hos nabo under Ett komplett prosjekt som inkluderer en nullstilling av vann- og avløpsrør med total rehabilitering av våtrom vil kunne løse flere vedlikeholdsoppgaver samtidig. Prosjektet gir dermed etter vår mening mest igjen i forhold investeringen i forhold til å dele opp i mindre delprosjekter Investeringen tilfører borettslaget tekniske kvaliteter som verdsettes i markedet ved omsetting av boliger

29

30

31 Grunnpakke nødvendig vedlikehold Gulv på bad, rives ned til originalt bærende dekke. Bygges opp igjen med membran, påstøp og fliser (påstøp for å omslutte varmekabler og avløpsrør fra servant/ badekar etc.) Vegger på bad, overflate rives bygges opp på nytt med membran og fliser. (dersom eksisterende fliser sitter uten bom, legges membran og fliser utenpå) Forbedre løsning, fukt mht. vindu på bad Himling i tak, males hvit. Estetisk og begrense lyd fra tekniske installasjoner.

32 Grunnpakke nødvendig vedlikehold Eksisterende utstyr og innredning de og remonteres så fremt utstyret er i en slik stand at dette er mulig. Klosett leveres nytt, type vegghengt med innebygget cisterne. Vannrør, alle rør skiftes ut. Etablering av VVC, for redusert ventetid på varmt tappevann (klargjort for individuell måling av varmt tappevann) Avløpsrør og sluk skiftes ut. Avløp knyttes til eksisterende lufting og skiftes ned til kjellergulv.

33 Grunnpakke nødvendig vedlikehold Opplegg for vaskemaskin på bad Radiator og varmerør fjernes. Erstattet med elektrisk gulvvarme i badegulvet. Omtrekking av elektrisk anlegg på bad. Alt elektrisk utstyr som tilfredsstiller dagens krav de- og remonteres. Taklampe og lys armatur over servant. Vann og avløpsrør til kjøkkenbenk skiftes ut. Alle vannlåser i kjøkkenbenker som ikke er i orden skiftes. Rens av ventilasjonskanaler. Nye avtrekksventiler monteres i nedsenket himling eller i vegg.

34 Tilleggspakke 1 (grunnpakke +) Servantmøbel med underskap og servant + kran Speilskap med belysning Nye dusjbatterier med dusjgarnityr Nye kjøkkenbatterier m. avst. oppvaskmaskin Dusjdører hev senk i herdet glass

35 Tilleggspakke 2 (grunnpakke +) Nye dører til bad Nedfelt belysning i himling, down lights

36 Kostnadsoverslag Entreprisekostnad inkl. mva. Prosjektadministrasjon i byggeperioden Byggemeldingsgebyr til Plan- og bygningsetaten. Byggherreadministrasjon (byggekomité). Renter på lån i gjennomføringsperioden. Prisstigning frem til overlevering Uforutsette kostnader.

37 Konsekvens Husleie - Grunnpakke Grunnpakke Løpetid 25 år Fellskost. Fellskost. pr. Fellskost. pr. Økning i kr. pr. nov Prosent 20% 13% Type leilighet 2 -roms Kr 2805 Kr 3366 Kr 3804 Kr 999 Type leilighet 3 - roms Kr 3220 Kr 3864 Kr 4366 Kr 1146

38 Konsekvens Husleie Tilleggspakke 1 Tilleggspakke 1 Løpetid 25 år Fellskost. pr. Fellskost. pr. Fellskost. pr. Økning i kr. nov Prosent 20% 17% Type leilighet 2 -roms Kr 2805 Kr 3366 Kr 3938 Kr 1133 Type leilighet 3 - roms Kr 3220 Kr 3864 Kr 4521 Kr 1301

39 Konsekvens Husleie Tilleggspakke 2 Tilleggspakke 2 Løpetid 25 år Fellskost. pr. Fellskost. pr. Fellskost. pr. Økning i kr. nov Prosent 20% 15% Type leilighet 2 -roms Kr 2805 Kr 3366 Kr 3871 Kr 1066 Type leilighet 3 - roms Kr 3220 Kr 3864 Kr 4444 Kr 1224

40 Bad som nylig er rehabilitert? Bad forsøkes spart, forutsatt: Dokumentasjon, bilder, bekreftelser Arbeidet må kunne utføres uten at bad forringes Kvalitet/garanti (5 år) etter dagens krav, Standarder og funksjoner skal være hele og i orden Eventuell besparelse tilfaller andelseier Ønske om sparebad vurderes på førbefaring

41 Tilbakeføring av standard Tilbakeføring kan gis ved høyere standard enn det prosjektet legger opp til, skjønnsmessig vurdering forankret i juridiske betraktninger Det skilles mellom estetikk og funksjon Estetikk: 0 år 100%, 10 år 0% nedskriving. Funksjon, helt og i orden Typisk tilbakeføring kan være: Utvidelser av bad, flisformat, funksjoner som ikke kan remonteres. All tilbakeføringer belastes boligselskapet opptil ett maks beløp pr. andel.

42 Gjennomføring rør og våtrom rehab. Informasjonsmøter Førbefaringer Provisorier Låsbytte Bestillingsmøte med entreprenør Tildekking Oppstart Vask Kontrollbefaringer Ev. kompletteringer Lås tilbake

43 Mulig fremdrift Informasjonsmøte: 7. februar 2017 Ekstra ordinær generalforsamling: Mars 2017 Prosjektering: 3-4. kvartal 2017 Tilbudsforespørsel/kontrahering 4. kvartal 2017 Byggestart: 1. kvartal 2018 Ferdigstillelse: 1-2. kvartal 2019

44