Stovnerhøgda brl. Informasjonsmøte nye rør og bad

Transkript

1 Stovnerhøgda brl. Informasjonsmøte nye rør og bad

2 Usbl teknisk avdeling Lars Iddeng og Trond Hagen Usbl har lang erfaring i rådgiving og prosjektog byggeledelse vedr. våtrom og rørutskifting Pr. i dag rehabilitert over 3500 bad i flere boligselskap.

3 Utgangspunkt for prosjektet Undersøkelser og erfaringer(lekkasjer) viser at det er på tide med tiltak Våtromsnormen legges til grunn Erfaringer fra NBI/SINTEF brukes Utette rør og bad ødelegger bygningene Eneste tiltak som gir tette bad er full våtromsrehabilitering

4 1971 mod. Status Bygget oppført Rør og opprinnelige bad er 44 år Avløpsrør er i dårlig stand, klare tegn på grafittisering, gjennomkorrodert. Vannrør er det skiftet en del av. De originale hadde svak kvalitet og det gjenstår stadig en del av disse. Det har vært mange lekkasjer over år. Risikerer forhøyet forsikringspremie. Opprinnelig bygget med vinylbelegg som membran på gulv, ingen membran på vegger. Mange endringer av ulik kvalitet siden nytt. Bruken av badene er endret, med høyere fuktpåkjenning. Styret har i 2014 fått utført følgende: Prøvetaking utført av Teknologisk institutt Forprosjekt utført av Usbl teknisk avdeling

5 Forsikringssaker Stovnerlia 27 - Vannskade fra overliggende leilighet Stovnerlia 1 - fukt i tak (maling flasser) Stovnerlia 3 lekkasje fra vaskerom , Stovnerlia 23 - Lekkasje i tak på vaskerom Stovnerlia 27 - vann/flassing i tak Stovnerlia 23 - vannlekkasje i vannrør under kjøkkenbenk , Stovnerlia 25 - Vannskade (ukjent årsak) , Stovnerlia 13 - beboer har glemt å skru av kjøkkenbatteri Stovnerlia 9 - utett yttertak Stovnerlia 15 - lekkasje fra soilrør 9 190, Stovnerlia 13 - mulig utett våtrom , Stovnerlia 17 - lekkasje fra 3. etg til 1. etg , Stovnerlia 17 - lekkasje fra varmtvannsbereder , Stovnerlia 29 - vann fra kjøkken i 2. etg , Lekkasje fra avløpsrør, vann drypper ned i kjelleren Lekkasje i tak på vaskerom , Lekkasje fra bereder - skade på kjøkken , Mest sannsynlig blyskjøt på støpejernsrør som er sprukket. Mye fukt i taket rundt røret Høyst sannsynlig brudd på rør i sjakt Lekkasje fra soilbend ved sluk på kryploft , Lekkasje fra avløp på bad Vann fra kjøkkenbatteri, har rent ned til nabo i 2. etg , Lekkasje fra utett bad, vann rent ned i himling på bad og entré , Lekkasje fra kjøkkenvask og blandebatteri , vannlekkasje fra leiligheten Lekkasje fra tak, drypper vann inn i leiligheten. Er nok mest sannsynlig avslag, men det ereierskifte på leil Tett avløp, sjekk av gulv på vaskerom. Boretslaget har fått spylt opp røret Vannlekkasje på kjøkken. Parkett, sokler har skade. Rørlegger har reparert brudd. Ber om at forsikringsselskapet rekvirerer håndverkere for utbedring av følgeskader Brudd i vannledning til oppgang Teknisk Det renner vann ned i leiligheten under , Vannlekkasje fra leiligheten over , Ødelagt varmtvannstank. Kjøkkeninnredning og laminatgulvet er ødelagt Lekkasje fra varmtvannsbereder. Gulv og kjøkkebenk er skadet , ,00 5

6

7 Tverrsnitt av avløpsrør Grafittisering: Jern omdannes til grafitt Moderne vaske-midler fremskynder prosessen Røret opprettholder form, men ikke styrke eller tetthet

8 Rapport fra prøvetaking 8

9 Prøver av rør Stovnerhøgda 9

10 Forprosjekt Basert på Undersøkelser i et utvalg leiligheter av alle typer Det er gått befaringer i kjellere Opplysninger fra Styret Forsikringshistorikk Tegninger Rapport fra Teknologisk institutt 10

11 Grafittisering og korrosjon bilder fra Stovnerhøgda

12 Opprinnelig sluk som er korrodert, og utette rørgjennomføringer i våtsone i gulv gir fuktskader! 12

13 Korroderte rør i kjeller, noen er byttet etter lekkasjer 13

14 Alt.1 - Utskifting av rørstammer og rehabilitering av samtlige bad. Dette er en gjennomgripende utbedring av rør og bad i alle leiligheter. Dette er den eneste løsningen som gir tette bad og sikkerhet mot lekkasjeskader ved et nytt, helhetlig røranlegg. I kostnadsoppsettet er det 2 alternativer. Begge gir full rørutskifting, men alt.1.2 går noe lengre i felles leveranse. 14

15 Alt.2 Innvendig rehabilitering av avløpsrør Om man kun rehabiliterer avløpsrør vil man fortsatt ha gamle vannrør og svake løsninger ved rørgjennomføringer i våtsone på bad etc. En rørrehabilitering vil kreve en grundig rens av rørene innvendig, kraftigere enn den som ble utført sist vinter. Rapporten konkluderer med at en slik rengjøring vil medføre betydelige vannskader i bygningskonstruksjoner og leiligheter som borettslaget vanskelig kan risikere. 15

16 Rehabilitering av bad Krevende prosjekt for alle parter God kontroll av kvalitet og utførelse Når prosjektet er ferdig er alle bad tette, og man har garantier.

17 Får jeg badet slik jeg vil? - Systemer for flisvalg og tilvalg som den enkelte bekoster. - Muligheter for individuelle valg av fliser. - Mulighet for tilvalg av utstyr/innredning. - Planløsning vil i noe grad kunne endres(ikke wc). - Dører kan vurderes byttet.

18 Hva skjer i leiligheten? Arbeidene tar ca. 4-5 uker i leiligheten Ca. en 1-2 uker uten vann, ca 5 uker uten toalett Det kan etableres midlertidig bad i kjeller eller i brakker mens arbeidene pågår Man kan dermed bo i leilighetene, men det er mye støv og støy! Bærbare toalett for de med spesielle behov.

19 Alt utstyr demonteres. Gulv og vegger renskes inn til opprinnelige overflater i eksisterende bad. Eksisterende fliser rives kun ved behov, og vurderes i hvert tilfelle. Utskifting av alle rørstammer, nye sluk, og nye rør til utstyr i bad og kjøkken.

20 Bad som ser pene ut behøver ikke være i god stand. Her har fukt fra leiligheten over dannet svertesopp. Det er ikke membran bak fliser.

21 Nye rørstammer Det pigges hull mellom leilighetene og nye rør monteres. Det avsettes stoppekraner i hver leilighet. Gulvet støpes igjen. Nytt sluk montert, og avløp går til stammen. Dette blir skjult av senket himling. I hullet ved nytt sluk skal det tettes med brannsikker masse.

22 Her er sluk tettet, og gulvet fylles helt med vann for å teste tetthet. Utføres i alle bad før støping og videre arbeider. Strenge krav til systemer og kvalitetssikring

23 Ny helsveiset membran på gulv. Varmeisolasjon, og påstøp med varmekabler. Avløp fra servant, dusj og vaskemaskin legges i støpen. Flislagt gulv og vegger.

24 Våtrom, før og etter 24

25 Allerede rehabiliterte bad Definert som bad bygget siste 10 år i hht Våtromsnormen Bevaring kan ikke påregnes, men hvert bad vurderes individuelt på bakgrunn av dokumentasjon og egen befaring Spesielt membranarbeider og rørleggerarbeider må dokumenteres. Sluk må være skiftet Arbeidene må være utført slik at rørstammer må kunne skiftes uten å skade membraner! Hele eller deler beholdes om mulig Normalt må minimum himling og innkassing rives og bygges nytt. Erfaringsmessig lite å hente økonomisk i forhold til gevinst ved ny garanti

26 Innhold Alt.1a (min) Nye rør og sluk Gulv med fliser og varmekabler Vegger med fliser Senket malt himling m/downlight Vegghengt WC Nytt el-opplegg på bad WC-rom og bad slås sammen Nytt røropplegg til kjøkken Nye kjellerstrekk vann/avløpsrør 26

27 Innhold Alt.1b (anbefalt) Som Alt. 1a, i tillegg: Ny bereder alle leiligheter 27

28 Innhold Alt.1c (maks) Som Alt. 1a, i tillegg: Flislegge vegger i vaskerom Nye dører til alle bad og vaskerom Ny felles varmtvannsforsyning med beredere i kjeller og individuell måling av forbruk 28

29 Opprinnelig plantegning 29

30 Innhold Alt.2 (strømpetrekking) Kun utbedring av avløpsrør + sluktilpasning Ikke alle avløp lar seg utbedre pga. korrosjon Ingen oppgradering av Bad vaskerom Ingen endring i våtromstandard Ikke utskifting/nye vannrør 30

31 Økonomi - kostnader Totalkost Pr. leil. Økning i felleskost. pr. mnd. 2-roms 3-roms 4-roms Alternativ min , , ,- Alternativ anbefalt , , ,- Alternativ maks , , ,- Strømpetrekking ,- 420,- 460,- I beregningen av nye felleskostnader er det antatt at hele beløpet lånefinansieres, og eventuelle skattefordeler av dette er ikke inkl. Det er lagt til grunn at lån løper over 30 år, med en rente på 3,25% Kostnad pr. bad er likt fordelt på alle leiligheter for å illustrere. Økning i felleskostnad er etter fordelingsnøkkelen. 31

32 Eksempel fremdrift Beboermøte kl i Stovner velhus Generalforsamling. Beslutter om prosjektet skal gjennomføres. Forutsatt vedtak i generalforsamling : Sept/okt Priser fra entreprenører foreligger. Januar 2016 Kontrakt med valgt entreprenør og byggesøknad til off. myndighet leveres. Feb./mars 2016 Oppstart byggearbeider. Før det er truffet beslutning må det ikke utføres omfattende arbeider på bad og våtrom, da vedtak kan innebære at slikt arbeid blir bortkastet. Det bør heller ikke pusses opp i øvrige deler av leiligheten, da arbeidene vil medføre inngrep i kjøkken og stue, samt transport i entre. Om det oppstår lekkasjer eller andre spørsmål rundt baderom og rør må styret i borettslaget kontaktes

33 Stovnerhøgda brl. SPØRSMÅL? Husk generalforsamling 10.mars!