UTSKIFTING AV VANN- OG AVLØPSLEDNINGER VÅTROMSREHABILITERING

Transkript

1 Bjerkedalen Borettslag UTSKIFTING AV VANN- OG AVLØPSLEDNINGER og VÅTROMSREHABILITERING Rapport fra ProBygg AS Gjennomrustet soilrør Avkappet avløpsrør. Stor gjengroing. Gjenværende godstykkelse i snittflaten er lokalt meget tynn Oslo, ProBygg AS

2 Side 2 av 15 INNHOLDSFORTEGNELSE 1. INNLEDNING... Side 2 2. SAMMENDRAG OG KONKLUSJONER. Side 2 3. JURIDISK VURDERING AV ANSVAR, BOLIGSELSKAP / ANDELSHAVER.. Side 4 4. BJERKEDALEN BRL KONSTRUKSJONSOPPLYSNINGER.. Side 4 5. KONTROLL AV RØR OG BAD I BOLIGBLOKKER FRA 1950-ÅRENE. Side 4 6. VURD. AV TEKN. TILSTAND, MULIGHETER FOR FORBEDRINGER.. Side 5 7. VURDERING AV BADENES PLANLØSNING... Side 7 8. FORSLAG TIL UTSKIFTING AV VANN- OG AVLØPSLEDNINGER, OG REHABILITERING AV BAD. GRUNNPAKKE, ALT. KOSTNADER Side 8 9. INDIVIDUELLE ØNSKER FRA ANDELSHAVERNE. Side FORSLAG TIL FREMDRIFTSPLAN.... Side BILDER Side 12

3 Side 3 av INNLEDNING Styret i Bjerkedalen Borettslag har gitt ProBygg AS oppdraget med å dokumentere resultater og redegjøre for tekniske undersøkelser av rør- og bygningsteknisk tilstand på bad og kjøkken i boligblokker i Oslo-området oppført i perioden , og med de gamle rørene i bruk. Videre skal alternative muligheter for forbedringer av anleggene vurderes dersom borettslaget rådes til det. Utredningsarbeidet skal pågå fram til borettslagets generalforsamling i mars 2007 og kalles heretter et forprosjekt. Forprosjektet er igangsatt med bakgrunn i den relativ høye alderen på ledningsanleggene og diverse lekkasjeproblemer. 2. SAMMENDRAG OG KONKLUSJONER. Bjerkedalen Borettslag ble bygget for ca. 50 år siden ( ), og boligselskapets vann- og avløpsledninger har nådd en alder og teknisk tilstand som sannsynligvis har passert den økonomiske levetiden for ledningene. Tekniske undersøkelser som ProBygg as har utført av røranlegg og bad i mange boligselskaper i 1950-årene i Oslo-området viser at rørene er tynnslitt og delvis gjennomrustet og tettesjikt i gulv og vegger på bad mangler eller er mangelfullt utført. Det er redegjort for nærmere detaljer om dette i kap. 5 i denne rapporten. Dersom intet gjøres for å forbedre ledningsanleggene, må det påregnes hyppigere lekkasjer fra ledningene, og skadeutvikling på tilstøtende bygningskonstruksjoner i årene fremover. Dette betyr høye kostnader og praktiske problemer. For å unngå at problemene skyves foran boligselskapet, anbefaler ProBygg AS at alle vannog avløpsledninger og sluk fra kjeller til øverste etasje erstattes med nye rør og sluk, og at badene oppgraderes med membraner osv. iht. dagens forskrifter og anbefalinger i byggebransjens våtromsnorm. Lokale svakheter i ledningene Lokale svakheter er ledningenes hovedproblem. Rørene spises opp fra innsiden, og det er vanskelig å påtreffe skadene før de har oppstått. Dette gjelder både avløp og vannledninger. Eksempel på dårlige avløpsledninger kan være alt fra tydelige tegn til knapt tegn i det hele tatt på utvendig side av rørene. Godset kan faktisk være mer eller mindre tært bort til tross for små eller ingen utvendige skader. Ofte kan det bare være malingsfilmen og grafitt/ avleiringer inni rørene som hindrer full lekkasje. Kloakk vil etter hvert sive ut, og i første fase bare medføre svak lukt. Utett dekke mellom badene, offentlige krav Et betydelig antall bad i boligselskap fra 1950-årene har gulv som ikke er tette. Vann trekker gjennom dekkene i leilighetene, ned til naboen eller til kjelleren. Slitasje og antatt endret bruksmønster i fremtiden som følge av at yngre mennesker flytter inn og eldre ut (badekar og kabinetter ut, moderne dusjhjørner o.l. inn, større og hyppigere vannforbruk på gulv og vegger,) vil forverre fuktproblemet dersom boligselskapet ikke iverksetter tiltak.

4 Side 4 av 15 Økte forsikringspremier Det er en økende utvikling at forsikringsselskapene ikke vil dekke kostnader ved utbedring/ reparasjon av skader på gamle sanitærledninger og bygningskonstruksjoner. Dette begrunnes med at omfanget av lekkasjer etter hvert kan forventes å bli så store og så mange pga høy alder, at skadene ikke lenger kan karakteriseres som "brå og uforutsette", men i stedet er en naturlig aldring og/eller feil bruk av installasjonene. Boligselskapets forsikringsselskap KLP har på bakgrunn av økt antall skader i borettslaget anbefalt å skifte ut rørene. Forsikringsbransjen priser sine forsikringer i forhold til vurdert risiko. Vannlekkasjer i boligselskaper med gamle og svake vann- og avløpsledninger innebærer høyere risiko. Anbefalt grunnpakke for rehabiliteringsarbeidene Med grunnpakke menes gjennomføring av et prosjekt med en nøktern og god teknisk standard, etter dagens krav i byggeforskrifter og Våtromsnorm. Utskifting av vann- og avløpsledninger og sluk betinger at badegulvene må bygges opp på nytt for å oppnå en helhetlig løsning. Også veggenes overflate og membran må tas med i prosjektet for å tilfredsstille dagens forskrifter til tetthet og de viktigste kravene i Byggebransjens Våtromsnorm. Bad som er rehabilitert i senere år med nye rør, nytt sluk og godkjent membran m.m. kan gjennomføres noe forenklet dersom forholdene ligger til rette for det og dersom teknisk dokumentasjon kan fremlegges. Antall leiligheter der dette er tilfelle er ikke kartlagt, men på bakgrunn av erfaringer fra andre tilsvarende boligselskaper kan tallet i Bjerkedalen Brl. dreie seg om 5-10 stk. Mulighetene for besparelser vil bli klarlagt i forbindelse med åpning av konstruksjoner samtidig med byggestart dersom borettslaget velger å iverksette rehabiliteringsarbeidet. Individuelle ønsker fra andelshaverne Beskrivelsen av grunnpakken og evt. tillegg til denne (utvidede grunnpakker) vil omfatte alle leilighetene, evt. med unntak av bad som er rehabilitert tidligere, se forrige avsnitt. For å imøtekomme de enkelte leilighetseiere med ønsker om nye innredninger, sanitærutstyr osv., legges det opp til en rik valgmeny. Økonomisk oppgjør for slike valg vil foregå direkte mellom andelshaver og entreprenøren som tildeles oppdraget. Prisnivået på slike leveranser vil bli markedstilpasset, og dette vil bli sikret før kontraktsinngåelse med entreprenøren. Det vil bli bygget utstillingsrom i eller utenfor boligselskapet, slik at den enkelte kan studere produktene før bestilling. Fremdrift Dersom borettslagets generalforsamling den vedtar å sette i gang rehabiliteringsarbeidene, vil planleggingen starte raskt etterpå, med byggestart på senhøsten 2007 eller umiddelbart etter nyttår 2007/ Med en byggetid på ca mndr. vil siste leilighet bli ferdigstilt innen våren Arbeidene i hver enkelt leilighet vil ta 3-4 uker.

5 Side 5 av JURIDISK VURDERING AV ANSVAR, BOLIGSELSKAP/ ANDELSHAVER I planleggingen av rehabiliteringsprosjekter av denne art er det en rekke uklarheter og spørsmål som vil oppstå blant andelshaverne. Et av de mange spørsmål er om andelshavere har rett til å få erstattet sitt nyoppussede bad, når store deler av dette arbeidet er utført til liten eller ingen nytte når alle tettesjikt, overflater m.v. må bygges opp på nytt. Advokatfirmaet Tryti har laget en juridisk vurdering for gjennomføring av denne type arbeider i borettslag generelt, og den konkluderer med at utskifting av utslitte rør er et vedlikeholdsansvar som styret eller generalforsamlingen plikter å følge opp. Videre opplyses: leilighetseieren er pliktig å motta en oppgradering i form av vedlikehold (gjelder andelshavere som i dag har lav standard og som ikke ønsker høyere) boligselskapet er ikke erstatningspliktig til å tilføre høyere standard enn for øvrige leiligheter, eller å gi kompensasjon for dette (gjelder andelshavere som i dag har høy standard og som ikke ønsker lavere). Styret vil orientere nærmere på beboerinformasjonsmøtene den og om hvordan ovennevnte tenkes praktisert i dette prosjektet. 4. BJERKEDALEN BORETTSLAG - KONSTRUKSJONSOPPLYSNINGER Bjerkedalen Borettslag har til sammen 290 leiligheter og 32 oppganger. Etasjeskiller (dekker) er utført av betong. Innvendige skillevegger er hovedsaklig utført av pussede teglvegger, noen er av betong. Avløpsledningene er utført av støpejern, og vannledningene av kobber. Leilighetene har felles avløpstamme for bad og kjøkken Varmtvannsforsyning til leilighetene skjer ved felles varmtvannsanlegg fra kjeller. 5. KONTROLL AV RØR OG BAD I BOLIGBLOKKER FRA 1950-ÅRENE Rør, bad og kjøkken i en rekke leiligheter i Oslo-området med gamle rør fra 1950-årene er blitt kontrollert og vurdert av ProBygg AS i mange borettslag, boligsameier og boligaksjeselskaper de senere årene, med hovedvekt på rørteknisk tilstand og fuktskader som følge av lekkasjer gjennom badegulv. De viktigste resultatene fra befaringene er: a) Ca. 15 % av badene hadde sluk med klemring som etter vanlig faglig vurdering er en betingelse for å oppnå vanntette badegulv. De øvrige ca. 85 % hadde gammelt sluk uten klemring. b) Ca. 25 % av avløpsrørene som var tilgjengelig for kontroll hadde synlige skader/ punkter med rustutfelling tvers gjennom rørgodset. Undersøkelsene indikerer at gjenværende godstykkelse stedvis er liten. c) 10 % av bad eller kjellerrom med åpen rørstamme hadde deler av stammen skiftet ut, sannsynligvis pga. lokal gjennomrusting tidligere. Tilleggskommentar til pkt. b og c: tilsynelatende friske avløpsrør kan ha lokale svakheter som kan føre til lekkasjer. Dette betyr at størstedelen av rørene er teknisk tilfredsstillende, men at punktskader kan medføre at rørene likevel bør skiftes (lenken er ikke sterkere enn

6 Side 6 av 15 det svakeste leddet). Avløpsrør produsert i etterkrigstiden og frem til ca vurderes generelt som meget dårlige, ofte like dårlig eller dårligere enn rør i boligselskaper som er dobbelt så gamle. d) 30 % av baderomsgulvene av betong hadde unormal fuktgjennomgang (måling i takene under bad). e) i 30 % av leilighetene dusjer beboer direkte på gulv, til tross for at et stort antall av disse ikke er tette i henhold til byggeforskriftenes krav. Resten har badekar (50 %) eller dusjkabinett (20 %) med tett traubunn, og med lukket rørforbindelse til sluket. Badekar eller kabinett vil vanligvis medføre vesentlig mindre vannsøl på gulvene, og dertil lavere risiko for fuktgjennomgang gjennom dekkene til underliggende bad. Fuktskadene gjennom dekkene vil bli betydelig mer omfattende dersom flere endrer bruksmønster til å dusje direkte på gulv. 6. VURDERING AV TEKNISK TILSTAND, MULIGHETER FOR FORBEDRINGER Utskifting av avløpsrør fra kjellergulv og oppover Sanitæranlegget er nå ca. 50 år gammelt, og basert på teknisk kontroll i boligblokker med tilsvarende alder, kan det regnes med at de gamle avløpsrørene i Bjerkedalen Borettslag er delvis grafittert med betydelige materialsvekkelser. Skjæringspunktet der full utskifting av røranleggene vil være økonomisk gunstig sammenlignet med fortsatte lokale utbedringer der skader etter hvert kommer til syne er sannsynligvis nådd. Vann- og avløpsledningene fra kjellergulv og oppover anses med dette å være modne for utskifting. Begrunnelsen er: Avløpsrørenes teknisk tilstand og alder (gjennomrusting av avløpsrørene/ økende antall lekkasjer i årene framover). Evt. utsettelse av arbeidene vil medføre at stadig flere andelshavere moderniserer badene med nye fliser, varmekabler o.l., med sannsynlighet for at dette er til liten eller ingen nytte når felles røranlegg må skiftes senere. Selv når rørstammen gjennom leiligheten og sluk skiftes på individuelt grunnlag av andelshaver, inkl. nye membraner, vil senere ledningsutskifting lett skade de nye badene. Økonomiske besparelser i bad som er rehabilitert tidligere vil være marginale i forhold til kostnadene som andelshaveren har nedlagt ved egen oppgradering av badet, dessverre. Mange sluk er av den gamle typen uten klemring. Uten klemring vil badene mest sannsynlig ikke klare å tilfredstille dagens forskriftskrav mht vanntett badegulv. Slukenes materialbestandighet antas også å være svekket, tilsvarende som for avløpsrørene. Alle gamle sluk bør derfor skiftes, inkl. rørforbindelsen frem til rørstammen. Materialene i rør og sluk av støpejern vil forandre struktur med alderen. Støpejernet ruster fra innsiden og kullstoffet fra støpejernet blir igjen i rørene/slukene i form av avsatt grafitt. Grafitt gir en hinne som beskytter til en viss grad mot vannlekkasjer, men er ikke vanntett. Grafitt tåler i praksis svært liten belastning, og ved evt. rensing av sluk og rør vil faren for lekkasjer øke. Rør som tilsynelatende ser tilfredsstillende ut fra utvendig side kan ha store materialsvekkelser innvendig. Vi gjør oppmerksom på at ovennevnte vurderinger støtter seg på generelle erfaringer med gamle avløpsrør. Det er imidlertid på det rene at gamle støpejernsrør kan ha svært ulik kvalitet, og kan i visse tilfeller ha levetid på mer enn 100 år. Årsaken til denne variasjonen er store produksjonsavvik, samt at driftspåkjenningene i årenes løp har vært forskjellige.

7 Side 7 av 15 Erfaringsmessig er avløpsrør fra 1950-årene de som det er størst problemer med i den eldre boligmassen i Oslo. Nye avløpsrør og sluk utføres av materialer som er regnet for å være teknisk overlegne de gamle rørene fra 1950/ 60-årene. Alternativ til utskifting av avløpsrør Det finnes alternative metoder for innvendig rehabilitering av avløpsrør på markedet i dag. For vannrør i vanlige dimensjoner i boligblokker finnes ingen tilsvarende rehabiliteringsmetoder eller alternativer til utskifting (nye rør). Alternative metoder for innvendig rehabilitering av avløpsrør vil gi lavere rehabiliteringskostnader sammenlignet med full utskifting av de samme rørene, men har vesentlige ulemper: Metodene løser ikke behovet for samtidig utskifting av vannledninger som går i samme trase som avløpsrørene gjennom badene Overgang mellom rør-sluk-gulvmembran er usikker mht. vanntetthet Usikkert om ny innvendig overflate virkelig blir tett ved rørforgreninger Risiko for skader på svake avløpsrør under rensingen (som er en meget kraftig mekanisk påkjenning for rørene). Når ny innv. overflate skal på plass, vil det være risiko for at mindre skader /hull på de gamle rørene i skjulte deler av bygningen ikke blir oppdaget, og at disse hullene ikke blir tettet fullverdig. Større rørskader som følge av innvendig rens vil bli oppdaget ved TV-inspeksjon eller ved fysisk utflomming, og vil gjøre det nødvendig å åpne konstruksjonen og å kappe inn nye rør lokalt. Senere innkapping på avløpsrørene (ved fremtidige reparasjoner og tilkoblinger grunnet ombygging og lign.) vil gi en usikker overgang mellom gammelt rør og nytt belegg innvendig, med tilhørende lekkasjerisiko og problemer med å utbedre. Alternative metoder for innvendig rehabilitering av avløpsledningene - veid mot full utskifting av avløpsledninger, sluk og vannledninger - tilsier at boligselskapet ubetinget bør ta det tunge løftet; dvs full rørutskifting. Utskifting av kaldt- og varmtvannsledninger Vannrør i boligblokker har vanligvis små dimensjoner, som oftest mindre enn 40 mm i diameter. Det finnes i dag ingen kjente løsninger for rehabilitering av disse, annet enn utskifting. På lik linje med avløpsrørene er også kaldt- og varmtvannsledningene av en alder som tilsier at utskifting er fornuftig. Badegulv og -vegger Vi anser keramiske fliser som mest hensiktsmessig overflate på gulv og vegger i bad som skal rehabiliteres. Vinylbelegg vil også teknisk sett være tilfredsstillende, men faller ofte utenfor sammenlignet med fliser da vinyl av mange oppfattes som lite tidsmessig. Det er i praksis ingenting å spare økonomisk i forhold til fliser. Dette skyldes at vinyl krever mer sparkling av underlaget enn det som er nødvendig for fliser. Vinyl vil også bety kortere levetid for veggflatene. Maling som membran kan ikke anbefales da malingen ikke vil gi tilfredsstillende tetthet over tid. Videre vil malte flater kreve omfattende sparklingsarbeid, som medfører høye kostnader. Himlinger Utskifting av VA-rør vil medføre at nye rør for vann og avløp blir synlige i badehimlingene.

8 Side 8 av 15 Alle himlinger må derfor nedfores. For å få et akseptabelt utseende anbefales en plan himling, som også muliggjør montering av innfelt belysning (downlights), se mer om dette senere i rapporten. Innredninger / utstyr Ved de- og remontering av gamle toaletter vil det lett bli skader på porselen og innmat/ pakninger, som har lett for å tørke ut og sprekker opp. Vi anbefaler derfor at et rehabiliteringsprosjekt inkluderer levering/ montering av nye toaletter med avløpsrør ut til siden mellom toalett og rørstamme. Det finnes et mangfold av innredninger til baderom. Skap, badekar, dusjløsninger, servanter, tappearmaturer m.m. finnes i ulike prisklasser og kvaliteter. Vi har ikke forutsatt nye innredninger i foreslått grunnpakke senere i rapporten siden dette ikke er nødvendig for å sikre boligselskapets fellesinteresser, men dette kan leveres som valg på individuelt grunnlag til andelshaverne. Unntak fra dette er altså toalettet. Det vil også være mulig å få veggmontert WC, se mer om dette senere i rapporten. Ventilasjon Leilighetene er i dag tilkoblet luftesjakter som er ført over tak. Det er separate luftesjakter for bad og kjøkken. Friskluft tilføres gjennom ventiler i yttervegg og under dør til bad. Dette luftutskiftingsprinsippet kalles naturlig oppdriftsventilasjon og er vanlig for leiligheter bygget i alle år, frem til ca Luftesjakter og ventilrister blir ofte mindre effektive med årene. Årsaken er at støvpartikler fra bad og støv-/ fettpartikler i kjøkken avsettes på flatene i kanaler/ sjaktene og reduserer åpningsarealet for transport av luft ut av leilighetene. Vi anbefaler at kanalene mellom ventilene og vertikal sjakt rengjøres som en del av prosjektet, mens andre støvende arbeider er under utførelse. Elektro Rørutskifting og oppbygging av badene på nytt betinger at elektroinstallasjoner som har med disse rommene å gjøre må tilfredsstille dagens forskrifter. Nødvendig elektroarbeider er spesifisert kort i kap VURDERING AV BADENES PLANLØSNING Med planløsning menes her plassering av innredninger og sanitærutstyr innenfor badenes fysiske utforming (vegger m/ døråpning) slik de ble oppført fra opprinnelsen. Badene er relativt trange og mulighetene for å endre opprinnelig planløsning er begrenset. Evt. planløsningsendringer kan avklares senere i prosjektet, i samarbeid med valgt entreprenør. Badekar kan erstattes av dusj og vaskemaskin. Vaskesøyle (vask/ tørk) vil det bli plass til i de fleste badene, men badet vil da bli trangt.

9 Side 9 av FORSLAG TIL UTSKIFTING AV VA-LEDNINGER, OG REHABILITERING AV BAD. GRUNNPAKKEBESKRIVELSE, ALTERNATIVER. KOSTNADER Kort om grunnpakke og utvidede grunnpakker Basert på utredninger for rehabilitering utført tidligere i denne rapporten foreslår ProBygg AS ett hovedalternativ som grunnpakke for rehabilitering av badene. Grunnpakken inneholder arbeider som er: teknisk nødvendige for en varig og velfungerende baderomsfunksjon i fremtiden etter gjeldende byggeforskrifter etter generelle anbefalinger i fagbransjen etter vanlig standard for moderne bad. Den endelige grunnpakken vil bestå av selve grunnpakken beskrevet nedenfor kombinert med utvidet grunnpakke 1 og/eller 2. Det er boligselskapets generalforsamling som ved avstemning må beslutte den endelige grunnpakken, dvs hvilket teknisk standardnivå prosjektet skal ha, og som evt. prosjektgruppe vil arbeide videre med. Det vil være teknisk mulig å utføre de utvidede grunnpakkene på individuelt grunnlag for andelshavere som ønsker det, men dette vil medføre anslagsvis % høyere kostnader pr. leilighet. Grunnpakke Følgende arbeider anbefales utført i grunnpakken: Alle sanitærinstallasjoner i bad (badekar, dusj, servant, WC, innredninger, elektrisk utstyr på vegger m.m.) demonteres og lagres på nærmere avtalt sted i leiligheten for senere remontering. Unntak fra dette er WC-en. Ny gulvmontert WC m/ sideavløp inn på rørstammen i samme leilighet monteres. Annet utstyr som ikke er egnet til remontering må erstattes av nytt, men dette håndteres som tilvalg, beskrevet i kap. 9. Evt. eksisterende påstøp på gulv i bad hugges opp og fjernes, inkl. evt. eksisterende varmekabler. Det samme gjelder veggkledninger som ikke er egnet som underlag for arbeider som er beskrevet nedenfor, samt innkassinger o.l. Samtlige varmerør gjennom badene, fra varmeanlegget i kjeller til radiatorer i øverste etasje, frakobles og demonteres (varme til bad erstattes med varmekabler beskrevet nedenfor). Samtlige vann- og avløpsrør (VA-rør) til og i bad, fra kjeller til øverste etasje, erstattes med nye rør (spillvann og kaldt- og varmtvann), inkl. utskifting av baderomssluk og rørforbindelsen mellom sluk og nedløpsrør. Varmtvanns sirkulasjonsledning legges fra felles berederanlegg i kjeller til øverste etasje i samtlige blokker.

10 Side 10 av 15 VA-rørene til/fra kjøkken er ført gjennom vegg mot bad, vanligvis bak eksisterende innredninger. Evt. bakplate i kjøkkeninnredningen åpnes i aktuelt område, rørene skiftes, og veggen settes i stand med gjenpussing. Kjøkkeninnredninger settes tilbake i opprinnelig stand dersom deler av den må demonteres. Arbeidet utføres så skånsomt som mulig, men kan neppe utføres uten mindre skader på innredningene. Nye avløpsrør til bad med forgreining til kjøkken monteres i kvalitet støysvak plast eller støpejern type MA. Som sluk benyttes plast, støpejern eller rustfritt stål. Nye vannledninger fra rørstammen til tappestedene i badene legges åpent i størst mulig utstrekning. Åpne vannrør utføres av forkrommet kobber. Rørskjøter skal ikke legges skjult i konstruksjonen. Ekstra hjelpesluk monteres i gulvets påstøp i dusjområdet. Dette vil tillate dusjing direkte på gulvet innenfor dusjhjørne. Stoppekraner for avstengning av kaldt- og varmtvann til bad og kjøkken monteres. Tappekran og avløp for vaskemaskin installeres i bad, inkl. stikkontakt. Der det skal være badekar vil stikkontakten og kabel bli lagt opp, men ikke tilkoblet (forskriftsbestemmelser). For leiligheter der det ikke er lagt inn ny kurs fra sikringsskap til bad, og/eller der det mangler jordkabel på baderomskursen, vil dette bli etablert, inkl. jordfeilbryter i sikringsskapet. Det legges lokal utjevningsforbindelse (jording) fra vannrør på bad til jordingsanlegget. Membran av armert PVC-duk legges på badegulv. Tette tilslutninger til rør-/ slukgjennomføringer. Oppbrett på vegger. Oppå bademembranen legges 2 cm isolasjon og ca. 6-7 cm påstøp med innstøpte varmekabler samt keramiske fliser. Flisene kan leveres i 5 alternative utførelser. Varmekablene tilkobles termostatregulering m/ effektregulator og trinnløs betjeningsbryter. Veggene i badet fuktsikres med påstrykningsmembran. Rørstammer kasses/ kles inn. Vegger m/ innkassinger i badet flislegges, 5 alternativer. Taket i bad må fores ned med gipsplater, sparklet og malt (for å skjule nye VA-rør, slukbunner, elektriske kabler m.m.). Fuge mellom tak og vegger. Nye dørlister m/utforinger på bad monteres inkl. sparkling/ maling. Den gamle dørkarmen på bad males frem til døranslaget (ikke sparkling). Dørterskelen og underkant av dørbladet må høydejusteres i noen av leilighetene. Dørbladet males på innv. side (andelshaver kan om ønskelig beholde dørbladet ubehandlet). Belysningen blir som før arbeidene startet dersom den er montert på vegg, er av godkjent type og er egnet til tilbakemontering. Evt. eksisterende belysning i taket i bad kan ikke tilbakemonteres da den ikke vil passe inn i den nye nedsenkede himlingen (vedr. downlights i taket, se utvidet grunnpakke 2 nedenfor).

11 Side 11 av 15 Plastvannlåser under kjøkkenkummene tilhører den enkelte andelshaver. Teknisk vurdering utføres i grunnpakken, men evt. utskifting utføres som tilvalg dersom det er ønskelig eller teknisk nødvendig. Avtrekkskanal fra bad frem til felles vertikal sjakt samt opp til taket rengjøres/støvsuges. Dersom nedforet himling i bad kommer lavere enn eksisterende ventil i vegg til felles sjakt, vil det bli montert ny ventil i taket inkl. kanalforbindelse frem til vertikal sjakt (hvis ikke, vil ny ventil bli montert på vegg). Det monteres fuglesikring av ventilasjonskanalenes utløp over tak. Husleieøkning som følge av grunnpakken vil det bli orientert nærmere om på borettslagets to beboerinformasjonsmøter. Utvidede grunnpakker Nedenfor er det beskrevet to løsninger som borettslagets generalforsamling kan ta stilling til gjennom to separate avstemninger. Utvidet grunnpakke 1: Ny veggmontert WC (istedenfor ny gulvmontert WC m/ sideavløp) Nye gulvmonterte WC-er som er beskrevet i grunnpakken utgår fra prosjektet og erstattes med veggmonterte WC-er med sisternen skjult i bakenforliggende vegg (kasse/ sisterne kledd som veggene). En slik WC bygger omtrent det samme ut i rommet som en ordinær WC. Fordelene er: elegant utsende forenklet rengjøring av gulv. Ulempen med nye veggmonterte WC er høyere installasjonskostnader enn ved de gulvmonterte WC-ene. ProBygg AS anbefaler boligselskapet å installere veggmonterte WC, basert på en avveining mellom fordeler (spesifisert, samt markedsmessig merverdi) og ulemper (kostnader). ProBygg AS anbefaler boligselskapet å installere veggmonterte WC, basert på en avveining mellom fordeler (spesifisert) og ulemper (kostnader). Eksempel på veggmontert WC vil bli vist på beboerinformasjonsmøtet om kort tid. Utvidet grunnpakke 2: Innfelt belysning i badetaket, 4 stk downlights, med dimmer Integreres i himlingen. Kobles over dimmer via to trafoer. Gir et meget godt allmennlys i tillegg til tilbakemontert lys over speil, som er inkludert i grunnpakken. Innfelt belysning i himlingen vil av de fleste oppleves som vesentlig heving av standarden på rommet, og økt trivsel i daglig bruk. ProBygg AS anbefaler boligselskapet å installere innfelt belysning i badehimlingene, basert på en avveining mellom fordeler (spesifisert) og ulemper (kostnader). Følgende forutsetninger er lagt til grunn for kostnadene som er beregnet i denne rapporten: Inkludert: Kostnadsberegninger er basert på markedspriser for denne type arbeider.

12 Side 12 av 15 Pris- og lønnsnivå frem til komplett ferdigstilte byggearbeider. Samtlige entreprenørkostnader er inkludert, inkl. avsetninger for uforutsette kostnader. Mindre, påregnelige endringsarbeider i tillegg til uforutsette kostnader er medregnet. Prosjekt- og byggeledelse for borettslaget i byggefasen, offentlige gebyrer til byggesaksbehandling og 25 % mva. på alle arbeider er inkludert. Ikke inkludert: Finanskostnader (byggelån). Boligselskapets kostnader til utredning og planlegging av arbeidene frem til kontraktsinngåelse med entreprenør. Godtgjørelse til styre eller byggekomité i forbindelse med planlegging og gjennomføring av prosjektet. Kostnadstallene er basert på at rehabiliteringsarbeidene utføres som ett, kontinuerlig prosjekt. ProBygg AS har foretatt beregning av gjennomsnittlig husleieendring av tilleggsvalgene 1-2, basert fullt låneopptak, annuitetslån, 6 % effektiv rente og 30 års løpetid. Grunnet eksisterende økonomisk situasjon, finansielle forhold m.m. vil øvrig husleieendring som følge av arbeidene bli beregnet i samarbeid mellom boligselskapet og forretningsfører/ lånegiver. Det tas forbehold om mindre tekniske endringer enn de foreslåtte. Detaljene må avklares i samarbeid med entreprenøren som skal utføre rehabiliteringsarbeidene. 9. INDIVIDUELLE ØNSKER FRA ANDELSHAVERNE Prosjektet vil bli lagt opp med en rekke muligheter for andelshaverne til å velge alternative overflater på gulv, vegger, innredninger og utstyr. Fem alternative keramiske fliser på hhv. gulv og vegger vil ligge innenfor grunnpakken, uten tilleggsbetaling fra den enkelte andelshaver. Øvrige alternativer vil ligge utenfor grunnpakken. Slike valg skal avtales/ gjøres opp direkte mellom andelshaver og entreprenør, etter et nøye vurdert opplegg. Prisnivået kvalitetssikres i forbindelse med avtaleinngåelse med entreprenører (neste prosjektfase). Egenleveranse av innredninger fra andelshaverne kan tillates i prosjektet, men dette forutsetter at produktet er levert til leiligheten innenfor avtalt tid og at entreprenøren beregner seg betalt for montasjen. Ved egenleveranse av materiell fra andelshaverne må det påregnes at entreprenøren bare tar ansvar for montasjen dersom produktet er av god kvalitet. Det kan ikke tillates at andelshaverne utfører arbeid på badet i perioden fra arbeidene starter på badet til ferdigbefaring er gått (etter ca. 4 uker).

13 Side 13 av FREMDRIFTSPLAN Følgende fremdriftsplan foreslås: : Beboerinformasjonsmøte nr : Beboerinformasjonsmøte nr : Ordinær generalforsamling. Innen : Kontraktsinngåelse med entreprenør. Okt/nov 2007, evt. jan. 2008: Byggestart. Senest våren 2009: Ferdigstillelse av siste leilighet. 11. BILDER Følgende bilder er vist: Bilde nr. 1-2: Dårlige avløpsrør i boligblokker fra 1950-årene. Bilde nr. 3-4: Bad med veggmontert WC og flislagt sisterne. Bilde nr. 5: Down-lights i badetaket (eksempel på utførelse). Oslo, for ProBygg AS Ingar Haakestad Prosjektleder Bilde nr. 1 Gjennomrusting i rør fra sluket i overliggende leil. til rørstamme på bad.

14 Side 14 av 15 Bilde nr. 2 Typisk gjennomrusting av rør, vann kom ut ved berøring med skrutrekker. Bilde nr. 3 Veggmontert WC m/ fliskledd sisterne. Elegant løsning med enkelt renhold.

15 Side 15 av 15 Bilde nr. 4 Veggmontert WC, tilsvarende løsning som vist i bilde nr. 3. Bilde nr. 5 Down-lights i badetaket (eksempel på utførelse). 12 Volt halogenbelysning.