Rehabilitering av rør og bad

Transkript

1 BØLERSKOGEN BORETTSLAG II Infoskriv nr 4/ mars 2012 Rehabilitering av rør og bad Illustrasjon: istockphoto.com Invitasjon til Informasjonsmøte Tirsdag 27.mars Bøler kirke kl Innkalling til Ekstraordinær generalforsamling Onsdag 18.april 2012 Ulsrud videregående skole kl

2 Styret i Bølerskogen Borettslag II presenterer resultatet av arbeidet siden forrige generalforsamling, sammen med vår anbefaling, i dette informasjonsskrivet og på informasjonsmøtet 27.mars. På møtet vil det også være mulighet til å stille spørsmål om de nye økonomiske beregningene og om tekniske løsninger. Informasjon legges også ut på Hva har skjedd så langt? Styret presenterte våren 2011 et forprosjekt vedrørende utskifting av sluk, vann- og avløpsrør og rehabilitering av våtrom. Arbeidet ble presentert i eget informasjonsmøte og behandlet på ekstraordinær generalforsamling i juni samme år, hvor dette sammen med utvidelse eller betongrehabilitering av balkongene var tema. Løsninger for innvendig rehabilitering av avløpsrør var kort behandlet, men ikke anbefalt og ikke kostnadsberegnet. På generalforsamlingen ble det vedtatt at styret skulle utrede saken videre. Mange av spørsmålene fra andelseierne handlet om usikkerhet hvorvidt andre, mindre kapitalkrevende løsninger kunne gjøres, herunder innvendig rehabilitering av avløpsrørene, og hvorvidt det var riktig å rehabilitere både rør/våtrom og balkongene samtidig. Siden juni 2011 har styret gjort følgende: Lagt ut forprosjektene fra våren 2011 til gjennomsyn for andelseierne, sammen med andre relevante dokument. Kommunisert med styrer og driftsledere i andre borettslag i nærområdet om rehabilitering, dels gjennom møter, dels gjennom telefon og e-post. Innhentet en uavhengig tilstandsrapport og vurdering fra SINTEF Byggforsk. Undersøkelsen besto i befaring, ultralydundersøkelser av rørene, samt uttak av en rørprøve som ble testet i laboratorium. Sammendraget av rapporten ble delt ut i Infoskriv 7/2011 i oktober, og rapporten vil gjøres tilgjengelig for gjennomlesing i sin helhet. Hatt møte med vaktmester og vaktmestersentralens egen rørlegger om tilstanden. Hatt møter med ProLine AS, TT-Teknikk AS og Kristian Olimb AS om utskifting av vannrør, innvendig rehabilitering av avløpsrør og bunnledninger, samt bedt om tilbud på dette. De har fått faktaunderlag og tegninger. Det er også gjennomført to befaringer. Det er i skrivende stund kommet inn ett tilbud. Fått OBOS Prosjekt til å lage nye kostnadsberegninger av to alternativer, ett med full utskifting av rør, sluk og rehabilitering av bad, og et annet med utskifting av de fleste vannrørene, noe omlagt avløp i 5.etasje, og innvendig rehabilitering av sluk og avløpsrør. OBOS Prosjekt har erfaring med både forprosjektering og gjennomføring av begge typer løsninger, og kjenner markedet godt. Vi hadde også fordel av at mengdeunderlaget stort sett allerede var laget i forrige runde. Kommunisert med firma som leverer løsninger for måling av varme og varmtvann. Det er bedt om tilbud, gjennomført befaringer, og overlevert faktaunderlag. Det er i skrivende stund kommet inn ett tilbud. Innhentet mer informasjon om finansieringsløsninger (lån og renteordninger) og forventninger til rentenivået framover. Vi har fått et generelt inntrykk. Nøyaktige tilbud på finansiering kan først innhentes på det tidspunkt man vet oppstartdatoen på et prosjekt. Hva skjer med balkongene? Styret vedtok 14.februar å legge forslaget om utvidelse eller (betong)rehabilitering av balkongene til side. Dette fordi spørreundersøkelsen viste overveldende flertall for å ikke fremme saken denne våren. Vi har utredet forslaget, slik generalforsamlingen 2009 sa. Vedtaket fra 2011 sier at saken vil bli behandlet på generalforsamling ved et senere tidspunkt. Det er opp til kommende styrer eller generalforsamlinger når dette skal skje. 2

3 Styret har ute en anbudsrunde for fasadevask av grønske m.m., og overflatevedlikehold av vinduer, balkongdører, trepanel, vindskier og balkonger med sikte på gjennomføring i år, eventuelt dels i år og dels neste år. Dette vedlikeholdet av balkongene vil ikke gi så varig resultat som forslaget på generalforsamlingen i fjor, men beskytter betongen, og utsette behovet for tyngre vedlikehold. Hva skjer med forslaget om individuell måling av varmtvann? Det ble vedtatt i 2011 at dette skulle utredes, og legges fram for en senere generalforsamling dersom styret fant en praktisk og økonomisk fornuftig løsning. Vi vil legge fram et forslag om måling av varmtvann og varme for den ordinære generalforsamlingen 9.mai. Det vil bli sendt ut skriftlig informasjon i forkant, og informert med mulighet for å stille spørsmål på selve generalforsamlingen. Tilstanden for vann, avløp og våtrom i Bølerskogen Brl. II De originale avløpsrørene og slukene i borettslaget er av støpejern, og vannrørene er av kobber, fra Badene er av varierende vedlikeholdsstandard, og bruken varierer fra forskriftsmessig og trygg, til feil bruk som gir risiko for vannskader. Avløpsrørene og slukene i støpejern ruster fra innsiden og forandrer struktur over tid. Det dannes rustvorter / grafitt. Grafitt er porøst, det slipper gjennom vann og tåler ikke belastninger. Det innvendige forfallet er ofte ikke synlig fra utsiden. Støpejernet kan se helt ut, selv om det har skjedd store forandringer inne i rørene. Vi får et antall meldinger hvert år, av forsikringssaker og mindre saker, der beboere opplever at malingen sprekker, flasser, det vises rustflekker eller dråper i baderomstaket, på eller nær sluket til naboen over. Vi har inntrykk av at problemet er gradvis økende. SINTEF Byggforsk sin konklusjon etter ultralyd- og laboratorietesting er at det er 0-4 millimeter igjen av støpejernet i avløpsrørene. Ett strekk avløpsrør i kjelleren ble det funnet lekkasje på, og borettslaget skiftet dette med en gang. Det anbefales ikke at treg avrenning / tette rør behandles med tung mekanisk rensing, da dette kan medføre skader eller brist på rørene. Det er ikke indikasjoner på kritiske korrosjonskader på originale vannrør. Slike skader kan være svært lokale, og et helhetlig bilde er vanskelig å finne uten kostbare undersøkelser. På grunnlag av rørenes alder og på bakgrunn av erfaringer med tilsvarende rør fra andre boligselskap, anbefales det at de originale vannrørene til bad og kjøkken skiftes samtidig med at avløpsrør utbedres eller skiftes. Opplysninger om lekkasjer på sirkulasjonsledningene i kjellerne tilsier intensivert tilsyn. Et aktuelt tiltak er å skifte dem ut. I bad som mangler tettesjikt (membran) og hvor det dusjes rett mot vegg og golv er det stor risiko for fuktskader. Fuktbelastningen reduseres ved å benytte dusjkabinett. Generelt anbefales det at våtrom/bad oppgraderes til å tilfredsstille dagens krav med hensyn til tettesjikt. Tettesjikt i våtrom henger nøye sammen med vann- og avløpsanlegget. Derfor er det hensiktsmessig at utbedring på disse bygningsdelene gjøres samtidig. Det ble i forrige runde stilt spørsmål om tilstanden for bunnledningene (for avløpsvann og regnvann) under kjellerne og ut til det kommunale avløpsnettet. Disse vurderes å være i akseptabel stand, med få tilfeller av tilstoppede rør, og ingen registrerte rørbrudd. En gang i framtiden må disse også rehabiliteres, mest sannsynlig med innvendig rehabilitering med strømpe, eventuelt kombinert med innvendig sprøytemaling. Innvendige rehabiliteringsløsninger ble først utviklet nettopp for slike nedgravde rør. Dette gjøres uavhengig av rehabilitering på rørnettet fra kjellerne og opp, og vurderes å koste såpass lite at det kan tas over ordinære vedlikeholdsbudsjett, eventuelt med tillegg av litt oppsparte midler, på det tidspunkt det er naturlig å gjøre dette. På bakgrunn av hva vi har lært om tilstanden til rør og våtrom i borettslaget, presenterer vi følgende to alternative forslag til løsning, for gjennomføring i hele borettslaget innen tre år. 3

4 Alternativ 1: Nye rør og bad Alle kjellerstrekk for varmt og kaldt forbruksvann skiftes, med nye oppleggskraner. Kraner merkes med pregede skilt. Alle vann- og avløpsrør opp gjennom etasjene, til kjøkken og bad inkludert sluk, skiftes. Det monteres tilbakeslagsventiler og stoppekraner for vann i hver leilighet. Det monteres hjelpesluk til dusj/badekar. Rør med vannet fra hjelpesluk og hovedsluk (inkludert servant) føres i nytt rør under betonggulvet, slik at man slipper å pigge det opp. Det lages nedsenket himling i taket, slik at rør fra etasjen over skjules. Avløpet fra toalettet kobles på soilrøret i samme etasje, ikke på skrå ned gjennom gulvet til etasjen under som det er i dag. Det gir mindre toalettlyd fra naboen, og gir mulighet for vegghengt toalett for dem som ønsker det. Ved en slik utskifting av sluk og rør, er det ikke mulig å unngå at både gulv, tak og vegger blir skadet. Derfor er det naturlig og nødvendig å utbedre baderommene samtidig. Dette gjøres etter dagens standard. Vann- og avløpsrør opp gjennom etasjene innkasses. Radiatorene tas bort. Det legges membran og varmekabler på gulv, og gulv og vegger flislegges. Forkrommede varmt- og kaldtvannsrør legges synlig på veggen, altså på den våte siden av membran og fliser. Dette gjelder også badene i 5.etasje. Hvorfor varmekabler? Uten varme blir flislagte badegulv ubehagelig kalde, og fukt som trenger inn i fugene tørker dårlig. Derfor bør det være en lunk i gulvet det meste av året. Fjerning av radiatorene gir også mer plass spesielt veggplass på trange bad. Det er ikke lagt opp til å bruke vannbåren varme i gulvet, blant annet fordi det kun fyres for boligoppvarming i vinterhalvåret. Borettslagets sentralvarmeanlegg drives av strøm og fyringsolje, og badene er små. Miljømessig vil det derfor være liten forskjell. Andelseiernes samlede energikostnader vurderes å endres svært lite av overgangen. Hva slags valg og tilvalg har man mulighet for i Alternativ 1? Med i prisen er fritt valg fra et utvalg standard kvalitetsfliser, vanligvis fire ulike typer. I tillegg får man nytt toalett, som nevnt laget for påkobling til soilrøret i egen etasje (toalett med P-lås). Øvrig utstyr på badet blir i utgangspunktet de- og remontert, men det er fritt fram for å avtale direkte med entreprenøren om tilleggsvarer og tjenester. Mellomlegget/tilleggskostnaden faktureres i tråd med avtalen direkte fra entreprenør til andelseier. For eksempel kan dette være: Vegghengt toalett med skjult sisterne i stedet for standardtoalettet Mer eksklusive fliser Innfelt belysning (downlights) i himlingen Nye dusjvegger, nytt badekar, servant og/eller baderomsmøbler etc. Nytt blandebatteri/armatur (også på kjøkkenet) etc. Hva med dem som allerede har pusset opp badet? Sparebad: Dette er bad som er fagmessig pusset opp med slukbytte og membran på en måte som gjør at man kan få skiftet vann- og avløpsrør uten å rive badet. Dersom andelseieren ønsker at badet skal spares, undersøker byggeledelsen, i samråd med entreprenøren badet og kvitteringer/dokumentasjon på dette, for å finne ut om det er mulig. I så fall vil badet bli spart og andelseieren vil ved prosjektets slutt få refundert et beløp til sin konto tilsvarende hva man har spart på dette. I noen tilfeller oppdager man at andelseieren dessverre har betalt for en fagmessig rehabilitering, men at firmaet han/hun brukte ikke har gjort jobben skikkelig. I så fall får andelseieren i denne prosessen en god fagmessig dokumentasjon som underlag for en reklamasjonssak mot firmaet. Bad med høyere standard: I forbindelse med rørutskifting blir alle bad rehabilitert med dagens standardløsninger, som beskrevet over. Enkelte andelseiere har imidlertid rehabilitert deler av badet, 4

5 installert eller skiftet utstyr som er av en høyere standard enn Alternativ 1 legger opp til. Ved rehabilitering av slike bad, vil dette bli erstattet. Har man for eksempel allerede vegghengt toalett, eller downlights på et bad som rehabiliteres, vil man få det også på det nye badet, uten at man får noen privat tilleggsregning. Dette gjelder naturligvis også i de tilfeller der man dessverre ser at et bad som er rehabilitert i privat regi av ulike grunner ikke kan spares. Økonomi i Alternativ 1 Nye rør og bad Alternativ 1 Nye rør og bad er satt opp med en kostnadsramme på maksimalt 62,7 millioner kr for nye rør og 340 rehabiliterte bad og sparebad. Merk at sparebad er inkludert i dette beløpet, fordi det skal betales ut en kontantkompensasjon til eierne av sparebadene. I tillegg kommer renter på avdragsfritt byggelån. Brukes kostnadsrammen fullt ut, blir rentene på 3,3 millioner i byggeperioden. Til sammen blir det inntil 66 millioner kr påløpt når vi kommer til formell avslutning og overtakelse av hele rehabiliteringen. Her er det viktig å huske at alle tallene er uttrykk for en øvre kostnadsramme, inkludert blant annet et usikkerhetstillegg. Ut fra erfaringene fra andre borettslag som har gjort samme jobben i det siste, er det god grunn til å tro at regningen, og dermed fellesgjeld og felleskostnader blir lavere, i beste fall en god del lavere, enn dette. Vi må likevel sette opp en øvre kostnadsramme for å gi et bilde av hvor mye det kan bli, og minimere risikoen for å måtte gå tilbake til generalforsamlingen etter et oppstartsvedtak og be om mer penger. Nedenfor er kostnadsrammen detaljert med totalbeløp pr. kategori, og for en gjennomsnittsleilighet i kommentarfeltene. Tiltak Alternativ 1, kr Kommentar Bygningsmessige arbeider kjøkken og bad Sanitær ,- Elektroarbeider Provisorier, asbest ,- Entreprenør rigg og drift Rigg og drift, administrasjon, øvrige byggherrekostnader, prisstigning Uforutsette kostnader ,- Finansiering Samlet prosjektkostnad 340 leiligheter, inntil Sum pr. leilighet, inntil Riving, demontering og remontering av innredning m.m, oppbygging av nye bad med membran, fliser på golv og vegg, ,- senking av himling pga. nye rør, innkassinger. Kostnad ca ,- pr. leilighet Full utskiftning av alt av vann og avløpsrør, dvs. kjellerstrekk, stigerør, nytt sluk med klemring, vannrør i alle leilighetene, nye wc, m.m. Kostnad ca ,- pr. leilighet. Varmekabler og nødvendig demontering og remontering av elektrisk, ny kurs til bad og montering av dobbelt stikk på bad. Kostnad ca ,- pr. leilighet. Provisorisk dusj og wc løsning i byggeperioden, eventuell asbestsanering. Kostnad ca pr leilighet Rigg og drift, herunder entreprenørens ,- prosjektadministrasjon. Tilsvarer pr leilighet. Prosjektadministrasjon og byggeledelse (ca.2,6 mill), honorar byggekomité og andre byggherrekostnader (ca. 0,25 mill.), ,- kommunalt byggemeldingsgebyr (ca. 0,25 mill), prisstigning i byggeperioden (ca. 3 mill). Til sammen pr. leilighet Tilbakeføring av bad m/høyere standard, uforutsett-post, mindre endringer. Det er avsatt ca pr. leil. i snitt ,- Renter på lån i byggeperioden. Dvs. ca pr leilighet. Total prosjektkostnad med renter, uforutsett, prisstigning, ,- renter på finansiering i byggeperiode, usikkerhet m.m ,- Total kostnad fordelt på antall leiligheter 5

6 Styret anbefaler Alternativ 1 Nye rør og bad Alternativ 1 Nye rør og bad vil gi et komplett fornyet vann- og avløpsrørnett i hele bygningene, fra kjellerne og opp. Alle rør og bygningsdeler knyttet til vann og våtrom blir nye, av god standard, med membraner og velprøvde løsninger i et prosjekt der vi kan bruke profesjonell oppfølging fra byggherresiden til alle badene både nye og sparebad. Dermed blir vi langt tryggere på at andelseierne får hva de betaler for, og ikke blir lurt. Alle badene blir tette selv om det skulle søles med vann eller dusjes direkte på vegger og gulv. Det vil bli færre vannlekkasjer for naboene, færre forsikringssaker, lavere forsikringspremie og færre regresskrav/erstatningssaker mot andelseiere der badet er brukt feil. Det vil bli mindre administrasjon knyttet til søknader og oppfølging av private baderomsrehabiliteringer. Styret slipper å måtte mase om at beboere uten rehabilitert bad må skaffe seg dusjkabinett og bruke badet riktig. Om avstemningen på generalforsamlingen den 18. april Vi legger Alternativ 1 Nye rør og bad fram som anbefalt alternativ for avstemning på ekstraordinær generalforsamling 18.april. Vi ber generalforsamlingen om fullmakt til å planlegge, gjennomføre og innhente finansiering for dette alternativet. Alternativ 1 Nye rør og bad er en løsning for utskifting av vann- og avløpsrør som medfører en nøktern, men kvalitetsmessig god rehabilitering av baderom etter dagens standard. Så langt vi kan se ligger dette trygt innenfor gjeldende regler og praksis for hva som defineres som styrets vedlikeholdsansvar. Forslaget krever 50 % +1 av stemmene for å vedtas. Som det mest omfattende forslaget, er det vanlig at dette alternativet legges fram for avstemning først. Styret kommer til å gjøre dette også her. Får forslaget nødvendig flertall, er det vedtatt. Stemmer derimot minst 50 % +1 nei til forslaget, er det nedstemt, og man går videre til votering over Alternativ 2 Nye/rehabiliterte rør. 6

7 Alternativ 2: Nye / rehabiliterte rør Alle kjellerstrekk for varmt og kaldt forbruksvann blir skiftet ut, med nye oppleggskraner og merking av kraner med pregede skilt. Alle stigerør for kaldt og varmt forbruksvann opp gjennom etasjene skiftes, og kobles på eksisterende rør i bad og til kjøkken i leilighetene, med tilbakeslagsventiler og stoppekraner. Det brukes så langt mulig eksisterende rørgjennomføringer (hylser) i etasjeskillene, slik at man slipper å gjøre inngrep i disse. Det vil gjøres eventuell nødvendig demontering og gjenoppbygging av sjakter og innkassinger. Vannrørene inne på badet/kjøkkenet blir ikke skiftet. Unntaket er rør for kaldt og varmt forbruksvann i 5 etasje, som skiftes med nye føringsveier og bygningsmessige inngrep som følger av dette. Toalettet og påkoblingen fra kjøkkenvasken demonteres. Alle avløpsrør fra kjellergulvet og frem til sluk, wc og kjøkken i den enkelte leilighet rehabiliteres innvendig med strømpemetode. Det vil si at man åpner avløpsrørene i kjelleren og oppe på loftet/eventuelt i 4. eller 5.etasje. En strømpe mettes med polyestermasse og føres inn gjennom åpningene. Strømpen danner et nytt rør inne i det eksisterende avløpsrøret når den herder. Det kan også brukes sprøytemalingsløsninger tilsvarende ProLine-metoden, men vi vurderer det slik at strømpeløsningen er tryggere. Begge løsninger er ganske avhengige av hvor dyktig og nøye håndverkerne som utfører jobben er. Sluk og grenrør fra sluk er mer aktuelt å males tilsvarende Proline-metoden med samme polyesterprodukt som brukes til strømpen. Etter strømpetrekkingen er ferdig, blir toalettet og påkoblingen fra kjøkkenvasken satt på plass igjen. Hva slags tilvalg har man mulighet for i Alternativ 2 Nye/innvendig rehabiliterte rør? I Alternativ 2 blir det ikke gjort noe inne på badet utover istandsetting av innkassinger, himlinger eller annet som skades. Unntaket er 5.etasje, der vannrør skiftes, og noen avløpsrør legges om. Hvis det blir Alternativ 2, og en andelseier likevel ønsker å rehabilitere badet, gjør andelseier selv avtale om dette med en entreprenør, og faktureres direkte fra denne. Våtromsrehabilitering kan innebære inngrep i felles bygningsdeler og kan medføre skader eller følgeskader dersom det ikke gjøres riktig. For å minimere risikoen bør det etableres en faglig god kontrollordning som styret administrerer. Vedtektene krever søknad til styret før inngrep i felles rør eller bygningsdeler. Følgende tiltak anbefales gjort til regler for privat oppussing av bad etter gjennomføring av Alt. 2: Hente inn tilbud og skrive kontrakt med entreprenør, som utfører arbeidet og ivaretar byggesøknad til Plan- og bygg. Sørge for at det leveres søknad om igangsettingstillatelse og at ferdigattest utstedes fra Plan- og bygningsetaten. (Tiltak med utskiftning av sluk i brannskille er søknadspliktig.) Andelseier tar kostnaden for dette. Skifte sluket. Ikke alle firma som utfører innvendig renovering av avløpsrør og sluk er villig til å garantere klemringsløsninger for innvendig renoverte sluk, og anbefaler at sluket skiftes når bad moderniseres individuelt. Dette for å få sikker vanntetting mellom membran og sluk, og for å kunne bygge bad iht. Byggebransjens våtromsnorm. Nye bad bygget riktig med nytt sluk, godkjent membran m.m skal ha en teknisk levetid på ca. 30 år. Etablere himling (eller rehabilitere eventuell eksisterende himling) hos naboen under, for å skjule rør og nytt sluk under etasjeskillet. Eventuelt utbedring av puss og maling av tak. Moderniseringen av badet må gjøres slik at det er tilrettelagt for en mulig fremtidig utskiftning av avløpsstammen uten at badet må rives. Man bør da planlegge for at borettslaget i fremtiden kan beslutte å skifte ut stammen når levetiden på innvendig renovering er utgått. Det er vanskelig å si hvor lang levetid det kan bli, alt fra år. Kostnaden for andelseier ved individuell rehabilitering av badet etter Alternativ 2 er gjort, som beskrevet, med membran, fliser etc. anslås å komme på ca ,- ved bruk av etablerte firma godkjent av Fagrådet for våtrom. Eventuell ny wc, servant, dusjvegger, tappearmatur eller lignende kommer i tillegg. 7

8 Økonomi i Alternativ 2 Nye/rehabiliterte rør Alternativ 2 Nye/rehabiliterte rør er satt opp med en kostnadsramme på maksimalt 30 millioner kr for nye vannrør og innvendig rehabiliterte avløpsrør, samt noe omlegging i 5.etasje. I tillegg kommer renter på avdragsfritt byggelån. Brukes kostnadsrammen fullt ut, blir rentene på 1 million i byggeperioden. Til sammen blir det inntil 31 millioner kr påløpt når vi kommer til formell avslutning og overtakelse av hele rehabiliteringen. Her er det viktig å huske at alle tallene er uttrykk for en øvre kostnadsramme, inkludert blant annet et usikkerhetstillegg. Ut fra erfaringene fra andre borettslag som har gjort samme jobben i det siste, er det god grunn til å tro at regningen, og dermed fellesgjeld og felleskostnader blir lavere enn dette. Vi må likevel sette opp en øvre kostnadsramme for å gi et bilde av hvor mye det kan bli og minimere risikoen for å måtte gå tilbake til generalforsamlingen etter et oppstartsvedtak og be om mer penger. Denne kostnadsrammen er detaljert nedenfor, med totalt beløp for hele borettslaget, og en gjennomsnittsleilighet i kommentarfeltet. Tiltak Alternativ 2, kr Kommentar Utskiftning av kjellerstrekk med oppleggskraner og Skifte vannrør i kjeller ,- nødvendig branntetting, 5.000,- pr. leilighet. Rehabilitering med strømpe, ,- pr. leilighet. (uten Innvendig renovering av ,- strømpe for eksempel ProLine-metoden ca. kr ,- pr. avløpsrør og sluk leilighet, dvs. ca 10 mil) Utskiftning av stigerør for varmt og kaldt vann. Nye vannrør i leiligheter i 5.etasje Rigg og drift, administrasjon, øvrige byggherrekostnader, prisstigning , , ,- Uforutsette kostnader ,- Finansiering Samlet prosjektkostnad 340 leiligheter, inntil Sum pr. leilighet, inntil Inkl. ventiler, rørtilpasninger rør i den enkelte leilighet isolering, bygningsmessige inngrep og tilpasninger, dvs. ca ,- pr. leilighet OBS kun nye rør i 5. etasje. Nødvendig å legge om rør der. Ellers kobles de nye stigerørene på eksisterende vannrør i bad/kjøkken. Utgjør 2.000,- pr leilighet i snitt. Prosjektadministrasjon, byggeledelse, byggherre/byggekomite, kommunalt byggemeldingsgebyr, prisstigning i byggeperioden. Dette utgjør ca. 4500,- pr. leilighet. Tilbakeføringer, eventuell asbest, tileggsbestillinger fra borettslaget (erfarer at det alltid blir noe). Utgjør ca. 7000,- i snitt pr. leilighet ,- Renter i byggeperioden. Ca 2.900,- i snitt pr. leilighet. Total prosjektkostnad med renter, uforutsett-post, ,- prisstigning, renter på finansiering i byggeperiode, usikkerhet m.m ,- Total kostnad fordelt på antall leiligheter Styret anbefaler ikke Alternativ 2 Nye/rehabiliterte rør Alternativ2 Nye / rehabiliterte rør er mulig å gjennomføre, og vil gi en klar bedring av situasjonen for vann- og avløpsrør i borettslaget. Det vil løse utfordringer og risiko knyttet til lekkasjer fra vann- og avløpsrør. Det løser imidlertid ikke alle de utfordringer som Alternativ 1 gjør. Vi mener at Alternativ 1 Nye rør og bad som helhet gir en bedre løsning for borettslaget og andelseierne for framtiden, både teknisk og økonomisk. 8

9 Om avstemningen på generalforsamlingen den 18. april Dersom Alternativ 1 Nye rør og bad ikke får det nødvendige flertall i avstemningen, vil styret legge fram Alternativ 2 Nye / rehabiliterte rør for avstemning, uten vår anbefaling. Vi ber i så fall generalforsamlingen om fullmakt til å planlegge, gjennomføre og innhente finansiering for dette alternativet. Alternativ 2 er et rent vedlikeholdsalternativ. Det vil si at det krever 50 % +1 av stemmene for å vedtas. Spesielle forhold ved 5.etasjene, likt i Alternativ 1 og Alternativ 2 For å redusere kostnadene og unngå inngrep i badene i 4.etasje trakk utbyggeren tilførselen av varmt- og kaldtvann ved påbyggingen i 1989/90 for det meste opp i eget løp ute i oppgangen. Rørene ble fra dette i stor grad lagt flatt i lengre strekk på etasjeskillet (under tregulvet) eller oppe i himlingen, fram til bad og kjøkken. Denne løsningen gir relativt stor skaderisiko ved en vannlekkasje, fordi den først kan være vanskelig å oppdage (særlig i gulvet), og fordi den kan spre vann over et relativt stort område i etasjene under. Vannrørene er tynnvegget kobber med plastomslag (type cuterlex). Disse har en teknisk levetid på rundt 30 år. Sammen med skadepotensialet ved en eventuell lekkasje, tilsier dette at det er lurt å erstatte disse med tryggere løsninger nå. Den helhetlige utskiftingen av vannrør gjør at man kan trekke nye, mer holdbare vannrør mer direkte opp fra 4.etasje. For å få dette til, må det gjøres noen bygningsmessige inngrep. Når de nye rørene kobles til, tømmer man de dårlige vannrørene fra 89/90 for vann og plugger dem igjen der de ligger, slik at man slipper å rive opp gulvet i 5.etasje. I 5.etasje er det moderne avløpsrør i plast, som i utgangspunktet er i god teknisk stand. Disse vil derfor ikke bli skiftet. I enkelte 5.etasje-leiligheter har man imidlertid vært plaget med tette avløpsrør fra dusj/servant fordi de er trukket inntil 6 meter i samme etasje, mellom etasjeskillet og tregulvet. Det medfører at rørene i stor grad ligger vannrett, og noen ganger med fallet feil vei (motfall). I tillegg til ulemper for beboer, gir dette (som må kunne betegnes som en konstruksjonsfeil) tilleggsregninger for borettslaget til høyttrykksspyling. Disse rørene vil bli lagt om, slik at de får kort vei til nedløp og bedre fall. Periode uten vann og uten toalett i leilighetene Gjennomføringen av prosjektene vil medføre perioder uten vann og uten tilgang på bad. Det vil være omfattende arbeider og disse vil medføre støy og støv, spesielt i Alternativ 1. Sluk, vann- og avløpsrør må skiftes / rehabiliteres samtidig i alle leiligheter som er tilknyttet samme rørstamme (altså minst en side pr oppgang samtidig). Alternativ 1 Nye rør og bad: Leilighetene vil bli uten vann og avløp på kjøkkenet i ca. 5 dager. På badet vil det totalt ta ca. 4-5 uker fra utstyret demonteres til badet er komplett ferdig. Alternativ 2 Nye/rehabiliterte rør: Utskiftingen av vannrørene tar til sammen ca. 1 ½ uke, alt etter hvor mye tilleggsarbeid på innkassinger og nedsenkede himlinger som kreves i de enkelte oppgangene. Den innvendige rehabiliteringen av sluk og avløpsrør tar 3-4 dager. De dagene man er uten toalett/dusj og/eller vann vil ett eller flere mobile bad settes ved oppgangen det arbeides i. Disse er komplett utstyrte bad med lys, varme, toalett og dusj. Det etableres en ordning for daglig tilsyn og renhold med disse badene. For de som er dårlige til beins, og ikke kan gå ned trappene, vil entreprenøren plassere portable toaletter i leilighetene i dagene uten toalett, og tømme disse. Styrer har ved lignende rehabiliteringsprosjekt forhandlet fram korttidsopphold på sykehjem for de aller dårligste beboerne, i samarbeid med bydelen. Det bør også være mulig å få til også her. Det legges opp til å avtales en streng binding av framdriften i prosjektet, slik at beboerne kan ordne alternativ overnatting, eller planlegge ferien sin og være bortreist i den mest intensive arbeidsperioden. 9

10 Alternativ 1 Nye rør og bad (NB: Basert på øvre kostnadsramme inkludert usikkerhetstillegg. Det er god grunn til å tro at prosjektkostnaden blir lavere.) Felleskostnad i dag* & 3-r 2 & 3-r 2-r 5.etg. 3-r 5.etg. Hvor i borettslaget? (r = rom, 1-r U r U etg. U10 & 2-r U etg. U15-2-r 5.etg. U13/14 U23 & 252 U17 1 U = Utmarkveien, B = Bølerskogen) leiligh. leiligheter B2-6 7 leiligh leiligheter leiligheter leilighet leiligheter leiligheter Økning 20 % pr Økning 12 % pr Felleskostnad ** Fellesgjeld Fellesgjeld fra Alternativ 1 Nye rør og bad Samlet fellesgjeld pr *** Felleskostnad i dag* r 5.etg. 2-r 3-r 5.etg. 4-r 5.etg. 2- & 3-r 3- & 4-r U25-31 Hvor i borettslaget? (r = rom, 2-r U r U U U10/13/14 U U25 & 272 U & B 1.-4.etg. 199 U = Utmarkveien, B = Bølerskogen) leilighet leiligh. leiligheter 12 leiligh. leiligheter leiligheter leiligh. leiligh. Økning 20 % pr Økning 12 % pr Felleskostnad ** Fellesgjeld Fellesgjeld fra Alternativ 1 Nye rør og bad Samlet fellesgjeld pr *** * I tillegg kommer felles bredbånd kr 69,- og trappevask kr 94,-. ** Lagt til grunn en lånerente på 4,5 %, og nedbetalingstid på 30 år. *** Forutsatt prosjektavslutning Det betales ned på øvrig fellesgjeld fram til denne datoen. Derfor er fellesgjelden litt lavere enn summen av dagens fellesgjeld ( ) + prosjektet. 10

11 Alternativ 2 Nye / rehabiliterte rør (NB: Basert på øvre kostnadsramme inkl. usikkerhetstillegg. Det er god grunn til å tro at prosjektkostnaden blir lavere.) Felleskostnad i dag* Hvor i borettslaget? (r = rom, U = Utmarkveien, B = Bølerskogen) 2-r 5.etg. U23 & 25 2 leiligheter 1-roms U roms U roms 5.etasje U 17 2 og 3-roms 5.etasje U 10 og B roms U og 3-roms 5.etasje U roms 5.etasje U 13/14 Økning 15 % pr Økning 6 % pr Felleskostnad ** Fellesgjeld Fellesgjeld fra Alternativ 2 Nye / rehabiliterte rør Samlet fellesgjeld pr *** Felleskostnad i dag* Hvor i borettslaget? (r = rom, U = Utmarkveien, B = Bølerskogen) 3-r 5.etg. U leiligheter 2-r U10/13/14 12 leiligh. 3-r 5.etg. U leiligheter 2-r U21 1 leilighet 4-r 5.etg. U25 & 27 2 leiligheter 2-r U leiligh. 2- & 3-r U leiligh. 3- & 4-r U25-31 & B 1.-4.etg. 199 leiligh. Økning 15 % pr Økning 6 % pr Felleskostnad ** Fellesgjeld Fellesgjeld fra Alternativ 2 Nye / rehabiliterte rør Samlet fellesgjeld pr *** * I tillegg kommer felles bredbånd kr 69,- og trappevask kr 94,-. ** Lagt til grunn en lånerente på 4,5 %, og en tilbakebetalingstid på 20 år. Kortere tilbakebetalingstid er valgt fordi prosjektet er mindre, og pga. usikkerhet om innvendig rehabilitering av avløpsrørene alt i alt er like holdbart som å skifte til nye rør. *** Forutsatt prosjektavslutning Det betales ned på øvrig fellesgjeld fram til denne datoen. Derfor er fellesgjelden litt lavere enn summen av dagens fellesgjeld ( ) + prosjektet. 11

12 Hva skjer etter vedtak? Styret må velge et firma til å forprosjektere og bistå oss med anbudsrunde. Det velges eventuelt også en byggekomité. Aktuelle entreprenører og banker må lage sine tilbud, det må gjøres avklaringer og skrives kontrakter. Anleggsstart vurderes tidligst å kunne bli i mars neste år (2013). Det tas en oppgang eller side av oppgang ad gangen, og entreprenøren jobber seg fra den ene til den andre enden av borettslaget i løpet av måneder. Konsekvenser for fellesgjeld og felleskostnader Fellesgjeld og felleskostnader fra vedlikeholdsprosjekter fordeles i tråd med borettslagsloven og gjeldende rettspraksis etter borettslagets standardbrøk. Vi har fått gjort en likviditetsanalyse basert på kostnadsrammene, og fått tilbake hva slags økninger i felleskostnadene prosjektene kan medføre dersom kostnadsrammen skulle bli brukt fullt ut. Som grunnlag for tallene er det lagt vanlig drift, som gjennomsnittlige fyringskostnader, vaktmestertjenester etc., og i tillegg vedlikehold for 2,1 millioner kroner pr år, samt prisstigning. Det er altså tatt høyde for andre vedlikeholdsoppgaver som måtte komme til. Dersom borettslaget ikke ønsker å gjøre så mye øvrig vedlikehold som det er budsjettert med, kan disse pengene for eksempel brukes til å betale ned ekstra på fellesgjelden. Tall for den enkelte felleskostnadskategori i Alternativ 1 og 2 er gjengitt i tabellene på side 10 og 11. For å kompensere for generell inflasjon (prisvekst) er det anbefalt at felleskostnadene økes med 3 % igjen fra 1.juli Dette tallet (litt høyere eller litt lavere) avhenger imidlertid av flere faktorer, blant annet hva prosjektet faktisk koster sammenlignet med kostnadsrammen, og hva rentenivået er. Bostøtte for husholdninger med lave inntekter Vi minner om at det finnes bostøtteordninger for husholdninger med lave inntekter. Dette kan spesielt være aktuelt for enslige forsørgere, trygdede og minstepensjonister. Bostøtten bidrar blant annet til at husholdninger med lave inntekter får bedre mulighet til å bo et sted som er skikkelig vedlikeholdt. Bostøtte er en rettighet, men betales ikke ut automatisk. Man må levere søknad for å få det. Det er dessverre mange som har rett på bostøtte som ikke søker. Dersom du lurer på om du kanskje har rett til bostøtte, enten i dag eller med en kommende økning i felleskostnadene, ring Boligkontoret i Østensjø bydel tlf Der kan du få svar på spørsmål og hjelp til å søke. Hva vi har funnet ut om finansieringsmuligheter og forventet lånerente Med de prosjektkostnader som legges til grunn her, vil bankene ha god sikkerhet for lånet som skal tas opp. Det bør derfor være mulig å få fordelaktig finansiering. Totalbeløpene er såpass store i begge alternativ at det er forretningsbankene og sammenslutninger av sparebanker som er mest aktuelle. Husbanken er ikke aktuell, fordi den stiller krav om ombygging til universell utforming (rullestolstandard). Fastrenten er nå på et historisk lavt nivå, slik at det vil være fornuftig å binde det meste av lånet for 10 år. Det skaper forutsigbarhet for borettslagets drift, og dermed for den enkelte andelseiers andel av felleskostnadene. Innenfor den delen som ikke er bundet, kan man betale ned ekstra på fellesgjelden om borettslaget får overskuddslikviditet i enkelte år. Alternativt kan man betale en forsikringspremie til banken, for at den skal sette tak på hvor høyt renten kan gå. Det gir større svingninger i renteutgiftene, som gjør det mer krevende å budsjettere. Taket kan borettslaget bestemme selv. Jo lavere taket settes, jo høyere blir premien. Analysene er basert på en forventet lånerente på 4,5 %. Nøyaktig hva slags tilbud vi får fra bankene avhenger av bankenes vurdering av rentemarkedet når vi henter inn finansieringstilbudene. 12