Fagerholt borettslag. Informasjon for beboere Rør og våtrom m.m. OBOS Prosjekt

Transkript

1 Fagerholt borettslag Informasjon for beboere Rør og våtrom m.m OBOS Prosjekt

2 Agenda Innledning Grunndata Forsikringsskader Hva bør gjøres? Økonomi Eventuell gjennomføring Spørsmål

3 Innledning OBOS Prosjekt AS er engasjert til å utarbeide et forprosjekt for: Forprosjekt rør og våtrom (sanitær) Utredninger etablering overgang til felles varmt vann

4 Grunndata -situasjon Byggeår (ca. 45 år) 17 blokker 663 leiligheter Avløp ABS - plastrør Støpejerns sluk Vann org. kobber Varmtvann beredere

5 Overordnet Ingen deler i ett sanitær-anlegg er forventes å vare vesentlig mer enn ca. 50 år. For boligselskapet er det viktig å se helheten, både vann, avløpsrør og våtrom. Situasjon, tilstand, konklusjon, tiltak og konsekvenser. «Ligger 1 saker i saksinnsyn fra 2011.»

6

7 Saksinnsyn Plan- og bygningsetaten

8 Rør og våtrom Vidt og omfattende tema denne informasjonen er ikke uttømmende Rør = Vannrør, avløpsrør, overvannsrør/takvann, bunnledninger Våtrom = I bolig inngår bad, dusjrom og vaskerom i begrepet våtrom Sanitærinstallasjoner = Rør og våtrom, en rekke komponenter som henger sammen Byggeteknisk forskrift TEK 17

9 Materialer i sanitæranlegget - Avløp Avløp: ABS plast, støpejern (SA) og kobber (fra serv. Til sluk) (bilder fra borettslaget)

10 Bunnledning Avløpsrør under kjellergulv

11 Sluk ALDRING AV STØPEJERNSSLUK Gulv Fra badekar/servant Slukrist Vannstand

12 Sluk

13 Korrodert sluk

14 Innvendige avløpsrør en infrastruktur (lavblokker) OBOS Prosjekt AS - Kopi av org. Tegning Fagerholt brl.

15 Materialer i sanitæranlegget Avløp ABS plast SINTEF Byggforsk Kopi av org. Tegning Fagerholt brl.

16 De vanligste planløsningene HC leiligheter (27) 2-roms høyblokk (55) 2-roms høyblokk (110)

17 De vanligste planløsningene 3-roms høyblokk (55) 4-roms lavblokk (370)

18 Innvendige vannrør - Kobber Illustrasjonsfoto og bilde fra Fagerholt brl.

19 Anbefalt brukstid- Kobberrør

20 Stoppekraner

21 Varmtvannsberedning

22 Typiske rørføringer

23 Vannskadesikkerhet Er det mulig å bygge noe vannskadesikkert?

24 Vannskadesikkerhet Byggteknisk forskrift TEK 17 Vanninstallasjoner skal tilrettelegges for framtidig vedlikehold og være lett utskiftbare Lekkasje skal kunne oppdages enkelt og ikke føre til skade på installasjoner og bygningsdeler Det skal være tilfredsstillende avstengningsmulighet med stoppekran som er lett tilgjengelig og merket Innvendig avløpsinstallasjon skal tilrettelegges for høy driftssikkerhet og for effektiv drift og vedlikehold BVN bransjenorm i hvordan man skal bygge bad på en korrekt måte med tanke på vannskadesikkerhet og levetid. dibk.no/byggereglene/byggteknisk-forskrift-tek17

25 Forsikring - skadehistorikk Reparasjoner/ utskiftinger ikke meldt til forsikring VVS relaterte reparasjoner Skadehistorikk 69 saker

26 Forsikring

27 Innvendig rørrenovering avløp

28 Innvendig reparasjon avløp - sprøytemetode

29 Innvendig reparasjon avløp - strømpemetode

30 Innvendig reparasjon avløp - strømpemetode

31

32 Innvendig reparasjon avløp sluk

33

34

35

36 Konsekvenser ved innvendig reparasjon av avløpsrør Stanser pågående lekkasjer midlertidig på avløp Mindre bygningsmessige inngrep, kortere byggetid Usikkerhet ved tilknytninger mot reparert rør Hensyn til fremtidig rens avløp, mekanisk, børster Kun avløpsrørene som repareres

37 Konsekvenser ved kun innvendig reparasjon av avløpsrør fortsettelse. Usikkerhet til levetid år?? Kostnad ca ,- pr. leilighet innvendig rørenovering kun avløpsrør og sluk Fortsatt de originale vannrørene kostnad i eget prosjekt ca ,- pr. leilighet Bytte beredere kr ,- (6 mil entreprise sum hvis alle beredere skiftes) Fortsatt utette bad pusse opp bad/wc-rom i egen regi koster ca ,- (fagmessig) Eier må fortsatt besørge uavhengig kontroll selv (kostnad og det praktiske ca ,-) Ikke etablering av felles varmt og varmepumpeløsning med bergvarme

38 Konklusjon beste tekniske tiltak med lang levetid Noe restlevetid på originalt stigerør for kaldt vann Nullstille alt av vann- og avløpsrør og skifte sluk Anbefaler ikke å splitte opp i eget prosjekt med innvendig rørenovering osv. flere runder med tiltak/kostnad over tid høy

39 Vannskadesikre sjakter/innkassinger

40 Tiltak 1 - Grunnpakke rør og våtrom Gulv på bad og wc-rom rives ned til org. bærende dekke Bygges opp igjen med membran, påstøp og fliser Vegger: eksisterende overflater rives og bygges opp på nytt med membran og fliser. Tak på bad og wc: etablering av nedsenket gipshimling Utstyr: nytt vegghengt toalett med sete ellers de og remontering av eksisterende utstyr. Vannrør: alle rør skiftes ut, nye stoppekraner på kaldt -og varmtvann. Synlig rør legges i forkrommet utførelse, rør skjules i lettvegger, kjellerstrekk skiftes ut

41 Tiltak 1 - Grunnpakke rør og våtrom Avløp: avløpsrør og sluk skiftes ut, sluk legges i dusjsone, avløpsstammer trekkes ut av støpte konstruksjoner og skiftes opp over tak Taknedløp/overvann legges i ny trase utenfor støpte konstruksjoner Oppvarming på bad og wc-rom elektrisk gulvvarme Omtrekking av elektrisk anlegg på bad, ny kurs fra undersentral med jordfeilbryter Ventilasjon: tilpasning av avtrekkspunkt på bad og wc-rom, innfelt i tak eller vegg

42 Tiltak 2 etablering av felles varmtvann Tiltak 1 + Etablering av felles varmtvann med varmepumper Berederrom: etablering av enkelte SD-funksjoner for løpende kontroll av energileveranse for system med varmepumper.

43 Felles bereder anlegg

44 Bergvarmepumper Etablere ett berederrom i hver blokk Bore energibrønner ned i bakken, m. Energibesparelse på ca. 50 % Vannskadesikkerhet (fjerne beredere) og frigjør plass som beredere tar opp i hver leilighet

45 Avtrekksvarmepumper - høyblokkene Benytte varmen fra ventilasjonsluften til å forvarme varmtvannet Et rom i hver høyblokk Energibesparelse på ca. 50 % Vannskadesikkerhet

46 Kostnadsoverslag for tiltak 1 og 2 Entreprisekostnad inkl. mva. Prosjektadministrasjon i byggeperioden Byggemeldingsgebyr til Plan- og bygningsetaten. Byggherreadministrasjon (byggekomité). Renter på lån i gjennomføringsperioden. Prisstigning frem til overlevering Uforutsette kostnader (avboringer varmekabler, sanerig miljøfarlige stoffer, tilbakeføringer, m.m.)

47 Økonomi FAGERHOLT BORETTSLAG tiltak 1 og 2 Tiltak 1 Tiltak 2 Nåværende situasjon LØPETID NYTT LÅN 30 ÅR 30 ÅR 30 ÅR TOTAL PROSJEKTKOSTNAD VEDLIKEHOLD NYTT LÅN VEDLIKEHOLD PROSJEKTKOSTNAD FINANSKOSTNADER ESTIMERT LÅNEOPPTAK ØKNING I FELLESKOST. PR % 15% 2 % ØKNING I FELLESKOST. PR % 10% 3% ØKNING I FELLESKOST. PR % 10% 3% INFLASJONSØKNING % 3% 3% Total økning 34 % 38% 11 %

48 Vann- og avløps våtrom/wc-rom Tiltak 1 (30 år) Økning i % 11 % 10 % 10 % 3 % Leie pr jan kr tillegg 2 roms - 46m roms - 52m roms 59 m roms 70 m roms 80 m

49 Med felles varmtvann og varmepumpeløsning

50 Rør og våtromsprosjekt i praksis Når vann og avløpsrør skiftes ut, er det ikke mulig å unngå inngrep i våtrom Byggetid vil normalt variere fra ca.5-6 uker pr leilighet, (estimert arbeidstid pr høyblokk er ca 20 uker) Provisorier Perioder uten vann og avløp i leiligheten Det er mulig å bo hjemme, men anbefalt å finne et alternativt sted Fremdriftsplan for hele prosjektet som viser når de ulike aktivitetene skal skje Normal arbeidstid kl. 7-17, utvidet arbeidstid kan forekomme. Visningsrom Det vil være mulig å sette sitt personlige preg på bad/ toalettrom

51 Gjennomføring milepæler i et prosjekt Etablere rigg, opprette toalettprovisorier Oppstartsmøte med beboere Førbefaring i alle leiligheter Bestillingsmøte, beboer entr. Stikkprøvekontroll av produksjonen. Kontrollbefaring etter utført arbeide i leil. Byggemøter Kontrollbefaring Overtakelse, garantitid (5 år)

52 Gjennomføring Beboer som allerede har foretatt rehabilitering/oppussing av bad? Bad forsøkes spart hvis kvalitet/garanti etter dagens krav, må dokumenteres teknisk vanskelig Kriterier: Standarder og funksjoner skal være hele og i orden. Eventuell besparelse tilfaller beboer. Teknisk mulighet for sparebad vurderes på førbefaring.

53 Gjennomføring Tilbakeføring av standard Det skilles mellom estetikk og funksjon. Tilbakeføring kan gis ved høyere standard enn det prosjektet legger opp til. Typisk tilbakeføring kan være: Utvidelser av bad, flisformat, funksjoner som ikke kan remonteres. Tilbakeføringer belastes boligselskapet

54 Tilvalg - beboere Bytte bereder ca ,- inkl. mva. Alternative fliser, eventuelt annet flisformat, dekor- og/eller bordfliser. Skifte sanitærutstyr ut fra spesifisert liste, f.eks. annen wc, ny servant, speil, etc. Utvidelser av bad etc.

55 Steg i prosess (visuelt) rigg etableres

56 Førbefaringer/showrom/ bestillings-møte/provisorier m.m

57 Start riving

58 Oppbygging/kontroll

59 Ferdigbefaring/overtakelse/garantiperiode

60 Gjennomføring Generalforsamling Innhente anbud 3-4 kvartal 2019 Mulig oppstart 1. kvartal 2020

61 Spørsmål?

62 Innvendige avløpsrør en infrastruktur (lavblokker) OBOS Prosjekt AS - Kopi av org. Tegning Fagerholt brl.

63 De vanligste planløsningene HC leiligheter (27) 2-roms høyblokk (55) 2-roms høyblokk (110)

64