SAMEIET UELANDSGATE 61

Transkript

1 SAMEIET UELANDSGATE 61 Retningslinjer FOR SEKSJONSEIERE VED REHABILITERING AV BAD 0. SAMMENDRAG 2 1. GENERELL DEL Historikk Orientering Plan og bygningsloven Våtromsnormen (BVN) 4 1.5Bygningstekniske forutsetninger Uelandsgate TILSKUDD Tekniske krav for utbetaling av tilskudd Tilskuddssatser 5 3. REHABILITERING I PRAKSIS Generelt Hvem skal kontaktes? Hvordan innhente pristilbud? Utførelse Byggesøknad og ferdigattest Ferdigstillelse 7 4. PRAKTISKE RÅD Membraner og fliser Bygningsmessige arbeider Ventilasjon Elektroarbeider 7 Utarbeidet av Integrert Byggårdgivning AS i samarbeid med styret i Uelandsgate 61 Sist revidert 6. juli 2007-v1 Kopiering/ettertrykk uten tillatelse forbudt.

2 0. SAMMENDRAG Disse retningslinjene er utarbeidet og ment til hjelp for de av seksjonseierne som planlegger å pusse opp badet våtrommet- i leiligheten. Retningslinjene gir anbefalninger for hvordan en våtromsrehabilitering bør utføres av seksjonseier i dag, med tanke på at sameiet en gang i fremtiden må gjennomføre en total rehabilitering av det gamle røropplegget på badene. Retningslinjene gjelder anbefalinger som den enkelte seksjonseier pålegges å følge. Hensikten er bla. at seksjonseierne skal unngå ny våtroms-rehabilitering av allerede renoverte bad ved en fremtidig rehabilitering av hele røranlegget i sameiets regi. Det vil spare både sameiet i fellesskap og den enkelte seksjonseier for tid, penger og merarbeid. Ved en fremtidig rehabilitering av røranlegget vil det enkelte bad bli sterkt involvert fordi avløp- og vannledninger går gjennom baderommene. Hvis det kan dokumenteres at en renovering utført av den enkelte seksjonseier er forskriftsmessig utført, vil man ved fremtidige utbedringsarbeider i sameiets regi kunne unngå større inngrep i baderommet. Det er derfor svært viktig at alle som har planer om å renovere våtrom, følger disse krav og anbefalinger og uoppfordret fremlegger dokumentasjon på hvordan arbeidet er utført. Retningslinjene ble første gang utarbeidet høsten Siden den gang har det også eksistert en tilskuddsordning for de som bytter ut felles røropplegg i forbindelse med renovering av bad. Flere seksjonseiere har så langt valgt å benytte seg av ordningen. Tilskuddsordningen er underveis utvidet og sameiet dekker i dag også kostnader forbundet med utskiftning av baderomssluk med grenrør frem til hovedstamme. Styret i Uelandsgate sameie har sommeren 2007 gjennomført en ny revisjon av gjeldende retningslinjer. Poenget er at sameierne kan spare betydelige utgifter knyttet til gebyr forbundet med byggsøknaden dersom flere går sammen om renovering. Mer om ordningen finner du i notatet. Er det spørsmål vennligst ta kontakt med styret. Ta godt vare på denne informasjon! Må ikke kastes!

3 1. GENERELL DEL 1.1 Historikk Uelandsgate 61 har fra 2002 hatt retningslinjer og en støtteordning for rehabilitering av bad. Støtteordningen er underveis revidert til å medta utskiftning av sluk og omlegging av avløpsrør til WC. Dette i tillegg til utskiftning av felles stigerør for avløp og kaldt vann. Støtteordningen dekke pr. i dag bytte av sluk/grenrør, i tillegg til andel av baderomsstamme (vann og avløp), ny toalettavgreining for sideavløp for montering av nytt toalett (P-lås), samt gjenstøpning av gammel toalettuss. 1.2 Orientering Målet med retningslinjene er at seksjonseierne skal unngå ny våtromsrehabilitering av allerede renoverte bad ved fremtidige rørutskiftninger i sameiets regi. Ved en fremtidig rehabilitering av røranlegget vil det enkelte bad bli sterkt involvert fordi felles avløpsrør- og vannledninger går gjennom badene. Hvis det kan dokumenteres at en renovering utført av den enkelte sameier i tråd med disse retningslinjene, vil sameierne senere kunne unngå større inngrep i baderommet samt spare penger til utskiftning av bla. sluk og grenrør fra sluk til baderomsstamme. I tillegg vil sameiet ha en fordel av at avløpsstammer og vannopplegg gjennom bad blir fortløpende skiftet etter hvert som badene rehabiliteres etter denne metoden. For gamle baderomstammer som ikke er skiftet er siden byggeår er restlevetiden er usikker. Dersom sameierne følger anbefalningene i disse retningslinjene vil både sameiet i fellesskap og den enkelte seksjonseier spare tid, penger og merarbeid. Det er derfor svært viktig at alle som har planer om å renovere våtrom, følger disse anbefalinger /pålegg som samtidig gir mulighet for å få refundert utgifter til arbeidene. STYRET FORUTSETTER at byggebransjens våtromsnorm ( BVN) legges til grunn ved rehabilitering av bad i bygningen. Der viktig å være klar over at seksjonseiere som ikke etterlever retningslinjene, senere vil kunne bli holdt økonomisk ansvarlig for eventuelle lekkasjeskader fra bad. Sameierne må også for egen regning dekke alle utgifter til gjenoppbygning av eget bad dersom sameiet senere skifter fellesrør som går gjennom gulv og tak på baderommet. 1.3 Plan og bygningsloven

4 I alle søknadspliktige baderomsprosjekter må plan- og bygningsloven (PBL) hensyntas. PBL og teknisk forskrift stiller funksjonskrav, krav til planlegging og utførelse. Det er ikke meningen at du som eier skal sette deg inn i lovverk og forskrifter. Men du skal vite at det gjelder visse offentlige minimumskrav til tekniske løsninger, hvem som kan utføre de ulike arbeider og at rehabilitering normalt innebærer søknadsplikt. I dette sameiet vil utskiftning av sluk og rør som bryter brannskillende konstruksjoner utløse søknadsplikt overfor Oslo kommune(hver leilighet er egen branncelle). Erfarne rørleggerfirmaer og våtromsentreprenører vil ta hånd om søknaden. 1.4 Våtromsnormen (BVN) Byggebransjen har utarbeidet en våtromsnorm for nybygging og rehabilitering av våtrom. Våtromsnormen fungerer også som et verktøy for de utførende. Som preferanse for teknisk riktige løsninger, og som sluttgaranti for deg som oppdragsgiver. Normen er kun veiledende, men legger føringer for arbeider med våtrom. Hele normen er omfattende, og ikke ment for at den vanlige beboer skal sette seg inn i denne. Dersom våtromsnormen skal fravikes bør det være for å lage bedre løsninger. Dette gjelder f.eks. gulvmembran som anbefales utført av sveiset banebelegg. Våtromsnormen godkjenner også smøremembran i gulv, men løsningen kan ikke anbefales dersom det ikke samtidig installeres dusjkabinett med gulv og avløp direkte til sluk. For seksjonseierne er det viktigst at våtromsnormen fastlegger overordnede tekniske krav. Forutsatt at våtromsnormen følges på alle relevante punkter får man et bad med lang levetid. 1.5Bygningstekniske forutsetninger Uelandsgate 61 Sameiet består av tre sammenhengende boligblokker blokk I, II og III oppført ca Etasjeskillere er av betong, brannskillevegger av betong og innervegger murte. Det er elektrisk oppvarming og individuelle varmtvannsberedere i hver leilighet. Leilighetene ventileres naturlig med kanal fra bad, kjøkken og hall fra ventiler i kanalvegg. På opprinnelige bad er det lagt åpen framføring av rør, dvs. kaldtvannsopplegg og avløpsrør. For de fleste røropplegg går kaldtvannsopplegget i en litt annen trace enn hovedavløpet. Ved rørutskiftning i sameiets regi samles disse rørene slik at man kan oppnå en mer helhetlig løsning, samt unngå at kaldtvannsledningen må føres gjennom membransone i gulv. Noen leiligheter har innkasset vann- og avløpsrør, laget ny nedsenket himling i taket o.l. I følge eierseksjonslovens 21 plikter den enkelte sameier å gi sameiet nødvendig adgang for ettersyn og vedlikehold av felles vann- og avløpsrør. Alle innkassinger av fellesrør inkludert evet. nedsenkede himlinger er dermed utført for nåværende sameiers regning og risiko. Dette gjelder også innkassing av sluk o.l i etasjen over. Det spiller ingen rolle om det er tidligere eier som har innkasset rørene. 2. TILSKUDD 2.1 Tekniske krav for utbetaling av tilskudd

5 Med utgangspunkt i våtromsnormen, og målet med støtteordningen er det fastsatt følgende tekniske krav for at den enkelte sameier skal få refundert utgifter; Merk at refusjon av utgifter forutsetter at badet renoveres iht. våtromsnormen. 1. Utskiftning sluk med grenrør frem til hovedstamme Gammelt sluk med grenrør skiftes frem til hovedstamme. Nytt sluk skal være av støpejern el.rustfritt stål og godkjent for bruk i brannskillende dekker. Sluket skal være utstyrt med løs vannlås for enkel adkomst/rengjøring og ha godkjent klemring for banemembran. Anborringer på sluket skal ikke forekomme. Alle avløp som ønskes ledet til sluk skal enten være ført åpent over gulv eller ledet til sluk i påstøp over membran. 2. Utskiftning av fellesrør (avløpstamme og kaldtvannsopplegg) Felles avløpsstamme og vannopplegg skiftes gjennom eget bad fra eget avgreingspunkt og ned til og med avgreiningspunkt i etasjen under. Det skal benyttes 110 mm MA støpejernsrør, og kobberør for kaldtvannsledning. Nye avgreininger for sluk og toalett med sideutløp medtas. Dimensjon kaldtvannsopplegg tilpasses eksisterende/dimensjoneres iht. normalreglement. Ny stengeventil for badet monteres (kuleventil med håndtak). 3. Omlegging avløpsrør fra toalett Eksisterende toalettstuss som går gjennom betongdekket og inn på hovedstammen fjernes. Gammelt hull i dekke støpes igjen. Ny avgreining for toalett er medtatt i punkt 2. Løsningen krever at toalett er utstyrt med sideavløp (P-lås), og innebærer at eksisterende toalett med tradisjonell S-lås ikke kan benyttes om igjen. 4. Byggesøknad Utskiftning av sluk og rør som går gjennom etasjeskiller (brannskille) er søknadspliktig. Byggesøknad må utarbeides og ferdigattest må foreligge før utbetaling av tilskuddet. Gebyr er i størrelsesorden kr ,- pr. søknad, og det vil derfor være mulighet for besparelser dersom flere seksjonseiere går sammen om å søke/utføre arbeidene samtidig. 2.2 Tilskuddssatser P.t er det fastsatt følgende satser; 1.Utskiftning sluk med grenrør frem til hovedstamme Arbeidet refunderes med kr ,-. 2. Utskiftning fellesrør avløpstamme og kaldtvannsopplegg Arbeidet refunderes med kr ,-. 3. Omlegging avløpsrør fra toalett til sideavløp Arbeidet refunderes med kr ,-.

6 4. Byggesøknad Ingen refusjon for enkeltsøknader. Dersom hele stammen (alle bad over hverandre) går sammen om rehabilitering av bad vil sameiet dekke alle kostnader ifm. byggesøknad. Totalt refunderes kr ,- fra sameiet. 5. Tilskudd når hele baderomsstammen skiftes Dersom hele stammen (alle eiere i oppgangen med bad over hverandre) går sammen om rehabilitering av bad vil sameiet på forespørsel foreta utskiftning av fellesrør. Tilskuddet vil da omfatte pkt.1, og punkt Gratis tilbud om slukbytte samtidig med utskiftning av baderomsstamme Ved utskiftning av baderomsstammen ønsker sameiet å motivere til samtidig utskiftning av sluk med grenrør for de eiere som ikke har fått gjort dette. Sameiet tilbyr derfor gratis utførelse av pkt.1, uten å kreve at badet skal rehabiliteres etter våtromsnorm, selv om sistnevnte sterkt anbefales. Full rehabilitering av bad er naturligvis et økonomisk spørsmål for den enkelte seksjonseier. Hvis seksjonseier velger å takke ja til tilbudet, men ikke ønsker rehabilitere badet samtidig etter våtromsnormen krever sameiet at dusjkabinett installeres. 2.3 Utbetaling av tilskudd Hele beløpet refunderes etter at arbeidene er utført, og forutsetter at alle krav er oppfylt. Det er ikke anledning til å søke om refusjon av kostnader for deler av tiltaket. Skriftlig søknad med kort beskrivelse av arbeidene (evt. med kopi av pristilbud) vedlagt kopi av faktura, samt byggesøknad/ferdigattest oversendes sameiets byggkonsulent. Navn og adresse på sameiets byggkonsulent fås av styret. Byggkonsulenten innstiller overfor styret om tilskuddet anbefales utbetalt. Styret vedtar endelig om tilskuddet kan utbetales, og besørger utbetaling. 3. REHABILITERING I PRAKSIS 3.1 Generelt Rehabilitering av baderom er krevende og krever riktig fremgangsmetode og nøyaktighet. Arbeidet er sammensatt av mange grupper håndverkere som hver skal bidra med sin del. Det gjelder normalt rørlegger, murer og flislegger, membranlegger, snekker og elektriker. Husk å avtale tidspunkt for oppstart og ferdigstillelse,og merk at utskiftningen av fellesrør må utføres før selve baderomsrenoveringen kan utføres. Det anbefales å kontakte styret dersom noe er uklart. 3.2 Hvem skal kontaktes? Hovedansvarlig bør være godkjent våtromsentreprenør eller rørleggerfirma som har sentral eller lokal godkjenning for de arbeider som skal utføres. Dersom du ikke har kjennskap til firmaet fra tidligere anbefales sterkt å velge en våtromsentreprenør, fortrinnsvis rørleggerfirma, registrert på fagrådet bedriftsliste for våtrom. Oppdatert liste over

7 aktuelle firmaer finner du på Hvordan innhente pristilbud? Be om befaring og skriftlig tilbud som spesifiserer arbeidene samt øvrige vilkår for oppdraget. Dersom ikke tilbudet er komplett eller fremstår som uklart be om ytterligere dokumentasjon. Foreta evt. skriftlig bestilling og presiser selv hvilke arbeider, garantier, godkjenningsordninger og avtalevilkår som gjelder for oppdraget. Før arbeidene bestilles bør det normalt innhentes 2-3 skriftlige pristilbud. Forsøk å definere dine behov så spesifikt som mulig slik at du får inn sammenlignbare tilbud. 3.4 Utførelse Aktuelle faggrupper er som oftest rørlegger, membranlegger, murer, elektriker og tømrer. Ansvarlig våtromsentreprenør er ansvarlig for at kontroll- og utførelsesprosedyrer utarbeides iht. BVN. Oversiktsskjema med kontrollpunkter henges opp på badet under oppussingen. Be om kopi av utfylt kontrollskjema ved overleveringen av nytt bad. 3.5 Byggesøknad og ferdigattest Be våtromsentreprenør eller rørlegger sørge for at søknad blir sendt iht. kommunens regler. Sørg for å få kopi av søknad, og tillatelse fra kommunen. Sørg for at det foreligger ferdigattest fra kommunen når arbeidet er avsluttet. Gebyr faktureres direkte til eier. 3.6 Ferdigstillelse Når arbeidene er avsluttet foreta ferdigbefaring og se etter synlige feil og mangler. Foreta funksjonstest på utstyr som er montert, og sjekk spesielt fall mot sluk. Krav til fall er tydelig definert i våtromsnormen, og så vel for lite eller feil helning som for mye helning er forhold som bør kontrolleres nøye. Skriv ned alle mangler og legg dette skriftlig frem som reklamasjon. Be om våtromsgaranti for 5 år, FDV-dokumentasjon og ferdigattest fra kommunen. I FDV-dokumentasjon bør det fremgå alle produkter og utstyr som er levert. Økonomisk oppgjør bør ikke utbetales i sin helhet før våtromsgaranti, FDV-dokumentasjon og ferdigattest er mottatt og godkjent av deg som oppdragsgiver. Dersom det er tvil om arbeidet er fagmessig utført kontakt gjerne et uavhengig rådgivingsfirma eller sameiets byggkonsulent som kan delta under ferdigbefaringen. 4. PRAKTISKE RÅD 4.1 Membraner og fliser Det anbefales å benytte sveiset godkjent banebelegg som membran på gulv. Nytt sluk må tilpasses membranen. Det skal benyttes godkjent støpejernsluk med klemring. På vegger benyttes smøremembran godkjent for våtsone.

8 Siden badene er såpass små bør smøremembran påføres overalt på vegger. Fliser er ikke vanntette, og må velges utfra våtromsromsnormens krav til vannoppsug. 4.2 Bygningsmessige arbeider Sveiset banemembran krever vanlig påstøp dersom gulv skal være med varmekabler og fliser. Det er viktig at bygningsmessige arbeider koordineres nøye med de øvrige arbeider. Branntetting av etasjeskillere og brannskillevegger må utføres iht. godkjente løsninger. Det må treffes avtale med naboer som berøres av arbeidene. 4.3 Ventilasjon Når badet rehabiliteres må normalt gamle ventilrister fjernes og erstattes med nye lufteluker. For å oppnå best mulig utluftning bør det rengjøres godt rundt kanalåpning. Dersom det skal monteres nedsenket himling bør det monteres ny avtrekkskanal og ny ventil. Kanaldimensjon må ikke være mindre enn 125 mm. Det er viktig å ha minst mulig avstand og bend i kanalen fra ventil til eksisterende åpning. I mange tilfeller vil det være ønskelig å montere elektrisk vifte for bedre avtrekk. Montering av vifte er ikke tillatt, og må i så fall monteres felles på luftepiper over tak. Det skal være min.2 cm spalteåpning ved dørterskel slik at det er tilsig av luft inn til badet. 4.4 Elektroarbeider Våtromsnormen beskriver også utførelse av elektroinstallasjoner i våtrom. Alle elektroarbeider må iht. dagens regler utføres av godkjent el. installatør. Gi beskjed før arbeidene starter hvor strømuttak og lyspunkter skal plasseres. Varmekabler skal ikke tas i bruk før påstøpen er skikkelig herdet. Jordfeilbryter på baderomskursen er iht. dagens regler et krav.