FAQ - Frequently asked Questions Spørsmål og svar om rehabilitering av takene

Transkript

1 FAQ - Frequently asked Questions Spørsmål og svar om rehabilitering av takene Ajourført 27. juli 2012 Sameiet Solhaugen vil i år få utført rehabilitering av takene over alle 11 oppganger. Dette er et omfattende arbeid, og det har kommet spørsmål om smått og stort i den forbindelse. Vi vil her forsøke å svare på de spørsmål vi har fått - samt de vi kan tenke oss kan komme i tiden framover. Når det kommer inn nye spørsmål, vil vi ajourføre med å legge inn disse og svar. Styret i sameiet Solhaugen 1

2 Innhold Når starter rehabiliteringen av takene?... 3 Når skal arbeidet være ferdig?... 3 Hvem har prosjektledelsen?... 3 Hvilket firma skal utføre arbeidet?... 3 Hva vil denne rehabililiteringen koste?... 3 Hvordan skal den finansieres?... 3 Vil dette medføre økning i husleien?... 3 Vil det bli satt opp stillaser?... 3 Blir det da også grønn duk foran vinduene?... 3 Kan ikke arbeid på tak utføres uten å sette opp stillaser?... 3 Vil faren for innbrudd øke med stillaser oppe?... 4 Kan man bruke peisen i den perioden takrehabiliteringen pågår?... 4 Når ble taket rehabilitert sist?... 4 Hvor lang tid regner man med at et tak skal holde?... 4 Hva vet vi om tilstanden på takene?... 4 Hva skjer når det blir lekkasje fra taket til kryploft og leilighet i 4. etasje?... 4 Hva skal gjøres med taket nå?... 5 Er det bare selve taket som skal tas?... 5 Når pipene tas, kan det da ikke samtidig monteres vifter for å bedre trekken i peisene?... 5 Ville det ikke vært greit å montere vifter på utløpet av luftekanalene fra kjøkken og bad når man likevel har arbeid på taket?... 5 Er det ikke smart å isolere loftene nå for å spare energi og unngå istapper?

3 Når starter rehabiliteringen av takene? Oppstart er satt til 15. august. Når skal arbeidet være ferdig? Det skal være ferdig 22. november. Hvem har prosjektledelsen? OPAK ved spesialrådgiver og blikkenslagermester Jan Skau. (Han som redegjorde for saken på sameiermøtet ) Hvilket firma skal utføre arbeidet? Det er Polartak AS. Et stabilt firma som har operert i over 20 år i bransjen. Etter at en rekke interesserte firmaer hadde vært på befaring, ble det hentet inn tilbud fra fem av disse. Ut fra en helhetlig vurdering på metode, pris og tidsrom for utførelse av arbeidet ble Polartak AS vurdert å ha det beste tilbudet. Hva vil denne rehabiliteringen koste? Den er stipulert til å koste i underkant av 4 millioner. Hvordan skal den finansieres? Sameiermøtet ga sin tilslutning til et låneopptak på inntil 4 millioner. Vil dette medføre økning i husleien? Det er ikke nødvendig å øke husleien for å betjene dette lånet. Vil det bli satt opp stillaser? Ja, det vil det, men de vil ikke være på hele bygget samtidig. De kommer til å flyttes etter som arbeidet skrider fram. Oppsett av stillas starter nederst ved 29 B i uke 32. Det blir det stillasoppsett på begge sider av bygningen. Blir det da også grønn duk foran vinduene? Nei, det er ikke nødvendig for denne typen arbeid. Kan ikke arbeid på tak utføres uten å sette opp stillaser? Jo, det kan det. Arbeidstilsynet påbyr enten stillaser eller en alternativ metode der man har et slags utheng fra taket. Vi kan ikke bruke sistnevnte metode pga. at taket skråner litt for mye, men siden denne metoden også ville medført boring av en rekke store hull i veggene på begge sider av huset hadde den uansett ikke blitt valgt. 3

4 Vil faren for innbrudd øke med stillaser oppe? Det har ikke vært registrert mye innbrudd med stillaser rundt hus, men det er selvsagt en større fare for dette med stillas enn uten. Alle må derfor passe på å lukke vinduer og verandadør i den tiden det er stillas ved egen oppgang. Kan man bruke peisen i den perioden takrehabiliteringen pågår? Nei. Når ble taket rehabilitert sist? Over nr. 23 ble det gjort i De resterende 10 takene ble tatt to år senere i 1979 Hvor lang tid regner man med at et tak skal holde? De takene som ble lagt på 70-tallet ble beregnet å skulle holde i 25 år. De er altså på overtid nå med hhv. 10 og 8 år. Det taket vi nå skal legge skal holde minimum i 25 år, men det beregnes å være i god stand lenger enn det siden kvaliteten nå har blitt bedre enn den var på 70-tallet. Hva vet vi om tilstanden på takene? I tilstandsrapporten OBOS Prosjekt utførte på hele bygget i 2004 sto det følgende: Det er ikke registrert vannlekkasjer ved takene, men en vannlekkasje ned til oppforet tak vil ikke registreres før etter lang tid. Følgeskadene kan derfor bli store. Takene anbefales derfor kontrollert jevnlig av taktekkerfirma I 2005 gjorde vaktmestertjenesten en befaring som konkluderte med at det nå hastet med å få gjort noe mer omfattende med taket en flikking på sprekker/hull. Fra 2005 til 2011 ble det ved flere anledninger rapportert om lekkasjer, og det har også vært vannskader i leiligheter i 4. etasje som følge av sprekker i takpappen over disse. Spesielt ille har det vært i nr. 23, som har det eldste belegget. Her er det muligens behov for mer omfattende arbeid enn kun å legge ny papp. Råteskader kan gjøre at noe av selve taket må skiftes - det vil vise seg når arbeidet starter der. Befaring sommeren 2011 viste at det var på høy tid å legge nytt belegg på takene. Det var for sent å få utført et omfattende arbeid da. Blikkenslagerfirma gikk derfor over hele taket før vinteren kom for å tette der det var skader, og for å hindre at det kunne bli ytterligere skader på de svakeste punktene i løpet av vinteren. Dette forhindret at det kom nye lekkasjer før totalrehabilitering kunne foretas. Hva skjer når det blir lekkasje fra taket til kryploft og leilighet i 4. etasje? Det kan for det første gå fukt i treverket som er i kryploftet (som går over de 8 nederste oppgangene). Vi vet det har skjedd ved ett tilfelle, med den følgen at det etablert seg en maurkoloni som begynte å komme inn i leiligheten under langs et rør. Det kan også gå fukt i betongtaket mellom kryploft og leilighet i 4. etasje. Det har også skjedd. Det gir ikke bare oppflassede tak og andre synlig fukskader i leiligheten under kryploftet som krever omfattende utbedring. Verre er det at dette også skader bygningsmassen. 4

5 Hva skal gjøres med taket nå? Det skal legges ny papp over den gamle. Det er ansett å være en god metode når det ikke er flere lag papp der fra før enn vi har nå. OPAK har rådet styret til å legge om taket med tilsvarende materialer som er benyttet tidligere, fordi den eksisterende taktekking er vurdert til å være et tilfredsstillende underlag for å legge nytt asfaltbelegg oppå. Hovedhensikten er å "nullstille" takkonstruksjonen og dens kvalitet slik dette var da det ble bygget. Er det bare selve taket som skal tas? Nei, vi skal samtidig også gjøre dette: Taklukene skal skiftes. Takvinduene fra 29 b-15 a skal skiftes. Takrennene skal skiftes: de vil holde noen år til, men det er usikkert om de holder like lenge som den nye taktekkingen. Når ny takpapp legges, vil det sannsynlig akselerere forringelsen av de gamle takrennene. Takpapp avgir alkaliske utfellinger (motsatt av syre) som igjen vil føre til raskere rustdannelse der plastbelegget er slitt vekk på rennene. Å bytte takrenner etter 10, kanskje 15 år, vil på nytt kreve fullt stillas. Det er i tillegg komplisert å bytte takrenner i ettertid. Takfoten må skjæres opp (nede ved takrenna) og det må sveises på en ny papp langs hele foten på taket. OPAK anbefaler oss derfor bytte av takrenner nå for å kunne nullstille taket slik at det kan eksistere i full levetid uten noen reparasjoner som følge av slitasje. Pipene skal mures opp på nytt siden murpussen mellom mursteinene har smuldret opp. Når pipene tas, kan det da ikke samtidig monteres vifter for å bedre trekken i peisene? Det har ingen hensikt. Dårlig trekk fra peisen skyldes hovedsaking at det er lite luft inn i leiligheten. Det er det som det må gjøres noe med altså at man må lufte under fyring i peisen for å få ny luft inn for å erstatte den som suges ut via pipen. Ville det ikke vært greit å montere vifter på utløpet av luftekanalene fra kjøkken og bad når man likevel har arbeid på taket? Nei, det ville ikke vært det. Det er fordi slike vifter ville hatt en uheldig innvirkning ved brann og røykutvikling i en leilighet. De ville da spredd røyk fra denne leiligheten til de andre som går inn på samme kanal. For å få god utlufting fra disse kanalene gjelder det samme som ved fyring i peisen. Hovedproblemet er mangel på luft inn. Lufteventilen på soverommet bør være åpen, og det bør luftes regelmessig for å sikre et godt inneklima. Ved tilstrekkelig med innluft vil kanalene på kjøkken og bad ventilere ut gammel luft. 5

6 Er det ikke smart å isolere loftene nå for å spare energi og unngå istapper? Etter utredning av det spørsmålet fra OPAK har styret kommet til at svaret på dette spørsmålet er nei. I 2005 fikk sameiet utarbeidet et Enøkanalyse av OBOS Prosjekt. Den forholdt seg kun til hva man kunne spare av energi på ulike områder. Den så ikke på det som har med det bygningstekniske å gjøre. Deres konklusjon den gang var at kostnader ved å isolere loftene ville være inntjent etter 30 år. I forbindelse med takrehabiliteringen har OPAK utredet den bygningstekniske siden ved isolering av loftene. Kortversjonen fra denne utredning er at denne bygningen nå har fungert siden den ble bygget. Det har ikke oppstått kondensskader av særlig art. Det kan komme til å skje dersom man foretar isolering av loftene. Det kan da bli kondensdannelser på steder der konstruksjonen ikke er laget for å tåle dette. Resultatet kan være sopp- og muggdannelse, ev. råteskader. Det ville som nevnt i avsnittet over være en viss besparelse på fyringsutgifter, og det kan tenkes at det da ville være unødvendig med varmekabler i takrennene for å unngå istapper. Men pga. alle usikkerhetsmomenter forbundet med slik isolering, og de skader som muligens vil kunne komme på bygget, har styret valgt å følge OPAKs råd om ikke å bestille isolering av takene. 6