Informasjonsmøte 1.november 2012

Transkript

1 Stokka i Stavanger

2 Informasjonsmøte 1.november 2012 Informasjonsmøtet er ment som informasjon til beboerne fra det SBBL og styret har utredet av saker innen fukt i kjellerne og lekkasje fra takene. Dette er ingen generalforsamling hvor saker skal besluttes. Agenda 1. Informasjon om fuktmålinger av kjellerne 2. Informasjon om kontroll av takene 3. Forslag til tiltak for utbedringer kort og lang sikt 4. Tanker om budsjett 2013

3 Borettslaget Stokkabrautet Borettslaget består av 12 rekkehus Rekkehusene har 5 boenheter unntatt ett som har 6 61 leiligheter totalt Husene ble oppført omkring Takene ble ombygget fra papp til stein i 1981.

4 Konstruksjon Bygningene er oppført med bindingsverk av tre Grunnmursålen er av betong Kjellerveggen mot øst er av betong Den står på en grunnmurssokkel av betong Kjellergulvet er av betong Det er gjort utbygninger/forandringer på den opprinnelige konstruksjon i flere av boenhetene Deriblant er kjellerne bygging ut i flere av boenhetene? Hvorledes endringene er utført er ukjent

5 Generell informasjon om kjellere bygget i 1966/67 Hvor fuktsikker er en kjeller fra 1960 tallet? Fukt er ofte et problem i kjellere, spesielt i boliger bygget før I eldre boliger var ikke kjellerne ment å brukes til oppholdsrom, noe som preger fuktsikringen. Sørg for god ventilasjon av kjellerne Høy luftfuktighet kan gi fuktskader Derfor er det viktig å sørge for god ventilasjon og oppvarming i kjellerne Det betyr at kjeller både skal ha frisklufttilførsel, gjennom ventiler i ytterveggene, og avtrekksventilasjon, f.eks. naturlig avtrekk eller helst mekanisk avtrekk Avfukter Produserer tørr luft ved å trekke fuktighet ut av luften Fuktigheten transporteres ut av bygget via kanal Styres av en hygrostat som automatisk holder fuktigheten på et akseptabelt nivå Søknadspliktig Før du foretar en bruksendring av kjellerrommet til oppholdsrom, må du søke kommunen?

6 Generell informasjon om rehabilitering av kjeller Ved rehabilitering av en kjeller der man ønsker å isolere på innsiden av grunnmuren, er det svært viktig at dette utføres på riktig måte. Ved slike rehabiliteringer må det bygges en lettvegg 5-10 cm fra alle yttervegger, samt andre bærevegger, slik at det blir en luftspalte mellom ny lettvegg og eksisterende vegger. Dette kalles 'rom-i-rommet-løsning. Med denne løsningen brukes en avfukter til å holde kontroll på fuktnivået i luftrommet mellom boarealet og yttervegg. Holdes det kontroll med fuktigheten i dette området, vil det ikke kunne bli noen soppskader i konstruksjonene. Konstruksjonen bygges opp med bunnsvill i stål, og det skal verken brukes papp eller plast i konstruksjonen. Avfukterensørger for at tørr luft tilføres i den ene enden, og fuktig luft trekkes ut i den andre enden og kondens blåses ut via kanal til yttervegg.

7 Generell informasjon om avfukter

8 Kontroll av fukt i kjellerne i borettslaget 60 boenheter ble kontrollert -av 61 Intervju av beboerne Visuell inspeksjon Måling av fukt med fuktindikator Måling av muggsopp med dyrking av prøvene En indikasjon på konsekvenser av fukt i organisk materiale

9 Fuktmålinger i borettslaget Målingene ble utført på kjellerveggen mot øst Måling med fuktindikator på ei flate kan gi et bilde av en fuktfordeling kan vise eventuelle lekkasjepunkter Det er kun en indikasjonsmåling og den sier noe om fuktforholdene på og rett innenfor materialoverflatene som måles Gir ingen eksakt verdi på fuktigheten Målingene registrerte når måleren indikerte høy fuktighet Ca % vektprosent fuktighet i treverk Ca % relativ fuktighet i betong Dette er kritiske fuktnivåer Det knyttes usikkerhet til målinger med fuktindikator Blant annet er den ikke egnet til å måle på gipsplater Fuktmålingene ble gjort på et tidspunkt hvor det hadde vært mye nedbør i ukene før Moderate mengder i de dagene før målingene

10 Resultat av fuktmålingene Målingene viser fuktsamling i bunnen av kjellerne som grunnmuren (østveggen) trekker fukt opp i fra Cahalvparten av boenhetene har fukt opp til 10 til 20 cm på veggen 1/3 av boenhetene har fukt opp til 20 til 40 cm på veggen 4 boenheter har fukt i varierende høyde over 40 cm på veggen 2 boenheter har fukt over hele veggen Noen boenheter hadde ikke utslag på fuktindikatoren Disse hadde påforedevegger Hva er resultatet av fukt i kjellerne Det gir saltutfelling ikke farlig Muligheter for voksing av sopp i organisk materiale kan være helseskadelig

11 Hva er årsaken til fukten Dårlig tekniske løsninger rundt lufteventilene i østveggen Vann renner inn via ventilene og inn i kjelleren Ventilen lengst mot sør fungerer dårlig for de som har bygget ut inngangspartiet De fleste viser manglende fokus på lufting Mange hadde ventilene stengt Vegger eller innredning var satt over ventilene Ventilen til taket var stengt eller delvis stengt Mangelfull drenering i massen som grunnmursålen står på Typisk grunnmur fra 60 tallet

12 Soppmålinger Soppmålingene kan indikere skjulte fuktproblemer som normalt ikke oppdages under visuell inspeksjon For å påvise eventuelle fuktproblemer ble det gjort muggsoppmålinger De gir et mål på konsekvensen av fuktsituasjoneni konstruksjonen Sopp vokser i organisk materiale I treverk og annet organisk materiale som er i kjelleren Det ble gjort én måling per boenhet Målingen ble utført i et av rommene som ligger inntil betongveggen

13 Luftprøver og målingene 63 luftprøver ble tatt (3 var tatt utendørs som referansemåling) Det var ikke noen tendens til at noen husrekker er mer utsatt enn andre Det var innslag av lave verdier av muggsopptyper i nesten alle boenheter 22 av 60 boenheter viste mye muggsopp Dette er klare tegn til forekomst av muggsoppsporer som finnes i bygninger med fukt som har organisk materiale i rommet

14 Forslag til tiltak for å redusere fukt Kortsiktige tiltak Forbedre ventileringen av alle kjellere i alle boenheter Ventilene i østveggen forbedres Ventileringen til tak åpnes opp og vifte settes inn Vifte som går kontinuerlig og styres av fukten Boenheter som har fukt over hele veggen utredes ytterligere Årsak til mengden av fukt Tiltak prioriteres Tette eventuelle riss i østveggen 2 boenheter hadde riss Redusere fukt fra tørking av klær Ikke tørke klær i kjelleren Eller bruk av kondenstørketrommel Teknisk anretning for å hindre fukt å komme inn via østveggen Elektro-Puls-System (EPS) settes inn i veggen som så hindrer fukt å trenge igjennom veggen og inn i kjelleren Starte med ei husrekke for så å se resultatet etter 4 til 6 uker Evaluere resultatene Langsiktig tiltak Forbedre dreneringen i grunnen Grave opp alle hager langs østveggen Skifte ut drensrørene og massen inn til veggen etc Sjekke eventuell fuktsperre på muren

15 Inspeksjon av drensrørene Referer til rapport datert Resultatet fra inspeksjon følges opp for å se om det er forhold som påvirker fukten i grunnen og dermed kjellerne Kommunalt ansvar å sjekke sin drenering og slukene med rør i gatene

16 Kontroll av takene

17 Kontroll av takene, med takhatter og området rundt pipene Kontrollen gjekk ut på å kontrollere for lekkasje samt sjekke generell tilstand av takene. Takene fikk takstein i 1981 Nytt lag med taktekking og stein ble lagt på det gamle taket Takkonstruksjon ble åpnet på 2 utvalgte boenheter Samtlige piper, takhatter og området rundt ble sjekket

18 Resultat av kontrollen av takene Det fremkom at 27 av 61 boenheter tidligere har hatt lekkasje Noen har fremdeles lekkasje under visse værforhold Lekkasjene er rundt pipene og takhattene Manglende tetting i gjennomføringene ved takhattene Rundt rørene opp til takhatten Takene har ikke lufting Mønebeslagene er tette For små dimensjoner på lektene

19 Typisk bilde fra kontroll av takene

20 Typisk bilde fra kontroll av takene

21 Forslag til tiltak for å korrigere Takets levetid er normalt 50 år eller mer iht middels utskiftingsintervall for takstein. Noen sier 30 til 50 år? Kortsiktig Mønebeslagene skiftes - gi åpning for luft inn til takene Takene løftes i bakkant mot øst for å gi passasje for luft Alle tak gjennomføringer inntekkes på nytt Takhattene skiftes ut Det monteres beslag rundt pipene Langsiktig Skifte ut alt av taktekking - anbefalt i rapporten fra Multiconsult Nye tak og ny isolasjon Nye panner eller papp Nye takrenner Vindskier etc

22 Vedlikeholdsplan for Borettslaget Borettslaget har en avtale med SBB om utarbeidelse av kontinuerlig vedlikeholdsplan Planen oppdateres årlig med hensikt på; Registrere skader og mangler Sette vedlikeholdsintervaller Vurdere behov for vedlikehold kommende år Bidrar til budsjettering

23 Optimalt vedlikehold

24 Historikk innen vedlikehold/renovering og kostnader 201/02/03/04/05 kr cirka 2006 kr kr kr kr kr (maling av husene) 2011 kr (skifte av veggkledning etc) 2012 kr (kr i renter av lånet som ble tatt opp i 2011)

25 Økonom i 2012 I 2011 var resultatet for borettslaget minus -kr Styret tok opp 3,0 milli lån for å dekke underskuddet Felleskostnadene økte med 20%

26 Budsjett 2013 Inntekter kr Kostnader kr Underskudd kr Lån tas opp i 2013 på kr 10,0 millfor å dekke vedlikehold og rehabilitering. En husleieøkning på 20% Iht informasjon gitt generalforsamlingen i 2012

27 Mulig rehabilitering i 2013 og kostnader 1. Rehav takk iht forslag NOK pr hus NOK 2,2 mill 2. Ventilering av kjellerne NOK NOK pr enhet 3. Elektro-Puls-System (EPS) NOK 1,344 mill NOK pr husrekke NOK pr boenhet Sum ca NOK 3,8