LOHØGDA BORETTSLAG Vedlikeholdsplan

Størrelse: px

Begynne med side:

Download "LOHØGDA BORETTSLAG Vedlikeholdsplan 2012-2016"

Malene Borgen
8 år siden
Visninger:

1 LOHØGDA BORETTSLAG

2 LOHØGDA BORETTSLAG Vedlikeholdsplan

3 Formål ved vedlikehold Økt krav om komfort og sakte nedbrytning av bygningsmassen medfører et behov for vedlikehold for å opprettholde bygningstekniske, estetiske og funksjonelle krav.

4 Vedlikehold av bygningsmassen Vedlikehold kan deles opp i 3 underpunkter. Løpende vedlikehold (uforutsette tiltak) Periodisk vedlikehold (intervallbundet tiltak) Utskifting (begrenset levetid i forhold til brukstid)

5 For Lohøgda borettslag OBOS Prosjekt AS har utarbeidet en vedlikeholdsplan for Lohøgda borettslag, og har registrert et etterslep av vedlikeholdsoppgaver i boligselskapet som f. eks.:

6 Drenering I vedlikeholdsplanen er det planlagt drenering av blokker de neste 3-5 årene. Fremdriften er kun et forslag, da det er usikkerhet rundt både kostnader og omfang/skader. I budsjettet er det avsatt ca. 2,5 millioner årlig for drenering av blokkene de neste 5 årene.

7 HVORFOR DRENERE? Drenering er viktig for å holde grunnmur og kjeller tørr. Drenering brukes for å lede bort vann fra bygningen. I Lohøgda borettslag er det informert om leire i grunnen som er fuktig, og ved manglende fuktsikring vil det pågå skader i kjellerveggen. Konsekvens: Gjennomfuktet konstruksjon og fukt dannelse på innsiden av konstruksjon (romsiden) gir råte og mugg (helsefare), samt avflassing av maling, murpuss og belegg på gulv som løfter seg. Stort energi forbruk til fordampning av vann og liten isolasjons evne i konstruksjon. Årsak kan være: Stor vanninntrenging via kapillærene og stående vanntrykk fra skrånende terreng, tett drenering, manglende fuktsikring, etc.

8 LEKEPLASSER I vedlikeholdsplanen er det anbefalt å skifte ut gamle lekeapparater til nye. Tiltaket er foreslått utført 2013, men det vil kunne medføre at flere av lekeapparatene ved en kontroll blir fjernet før den tid. Hvorfor skifte ut gamle lekeapparater? Lekeapparatene er utdaterte Flere av lekeapparatene befinner seg i dårlig forfatning (HMS) Gir liten utfordring for barna Ved en utskifting er det også foreslått å fjerne/flytte enkelte av lekeplassene slik at de blir mer samlet på borettslagets området.

9 Deponeringsbeholdere for husholdningsavfall Bildet viser eksisterende deponeringsbeholdere i Lohøgda borettslag. Tilstand: Vannlekkasjer For liten kapasitet (26% iht. renovasjonsetaten) Kildesortering Feil plassering av beholdere Skader på konstruksjonen (betongen)

10 Nye deponeringsdunker For Lohøgda borettslag er det foreslått nye deponeringsbeholdere som monteres over terreng. Årsaken er kostnader ved sprenging for ev. nedgravde brønner.

11 Hovedtavler/leilighetsfordelere Stigesikringer og hovedsikringer i hovedtavlene er fra oppføringstidspunktet. Det er ikke avdekket synlige tegn til skader i hovedtavlene. HVORFOR SKIFTE UT SIKRINGER I HOVEDTAVLE? Av sikkerhetsmessige hensyn er det anbefalt å oppgradere alle hovedsikringer og stigesikringer iht. dagens forskriftskrav.

12 HVORFOR SKIFTE UT SIKRINGER I LEILIGHETSFORDELER? I vedlikeholdsplanen er det anbefalt å skifte ut leilighetsfordelere som oppgraderes til dagens forskriftskrav. Med dagens forskriftskrav menes det at gamle UZ sikringer skiftes ut til nye kombiautomater. Hvorfor i fellesskap?? På bakgrunn av personsikkerhet er det foreslått en utskifting av leilighetsfordelere. Sikre kvaliteten ved gjennomføringen Sikre at alle leiligheter får nye sikringer Lavere enhetspriser ved utskifting i fellesskap

13 VVS For VVS er det satt opp tiltak som: Merking av oppleggskraner/ stoppekraner Merking av utvendige stoppekraner Påvisning av asbest rundt vannrør Ventilasjonsrens av kanalnettet Hvorfor merke stoppekraner? Merking av stoppekraner er påbudt iht. TEK. 10 og for å kunne redusere skadeomfanget ved rørbrudd. Ved mangelfull merking kan skadene bli vesentlige større og manglende utbetaling fra forsikringsselskapet om det kan påvises mangler forbundet med en skade.

14 Eksempler på periodisk vedlikehold i Lohøgda borettslag: Overflatebehandling av utvendig trevirke Serviceavtaler (for eksempel garasjeporter, røykluker, etc) Rens av taksluk/takrenner Jevnlig rengjøring av belysningsutstyr Flekkasfaltering av interne veier Internkontroll/HMS Vasking av balkongbrystninger

15 Ansvar i borettslag Borettslag er å anse som en virksomhet, og omfattes av forskrift om systematisk helse-, miljø- og sikkerhetsarbeid i virksomheter (HMSforskriften). Borettslag er imidlertid organisert slik at det er naturlig å skille mellom privat område og fellesarealer. Dette betyr: 1) I borettslag har styret plikt til å arbeide systematisk med helse, miljø og sikkerhet på fellesarealer. 2) I forhold til den enkelte leilighet har styret plikt til å gjøre andelseieren oppmerksom på det ansvar som denne har etter lov og forskrift.

16 Antatte kostnader: Budsjett i vedlikeholdsplanen Økonomien i borettslaget er avhengig av hvilke tiltak som velges, og en eventuell husleieøkning må ses i sammenheng med omfanget av tiltakene. Lohøgda borettslag har en relativt lav husleie i dag. Det bør forventes en husleieøkning i de kommende årene på grunn av etterslep av nødvendige vedlikeholdstiltak. 2012: ca. 17 millioner 2013: ca. 21 millioner 2014: ca. 12 millioner (2015: ca. 6,5 millioner) (2016: ca. 4,5 millioner) Alle kostnader må ses på som omtrentlige, men overslaget indikerer at borettslaget har noen utfordringer i fremtiden. Det er viktig å planlegge hvert tiltak ned på detaljnivå før en bestilling, og vedlikeholdsplanen er ment til å legge føringer for den prioriterte rekkefølgen på tiltakene.

17 Typiske skader på grunn av manglende drenering/fuktsikring

18 Deponeringsbeholdere i Lohøgda borettslag Bildet nedenfor viser eksempel på nye deponeringsdunker for husholdningsavfall

19 Eksempel på nye lekeapparater Lekeutstyr som gir utfordringer for et bredt spekter av funksjonsevner. Økonomisk støtte: Det er mulig å søke tilskudd for å dekke noe av merutgiftene til planlegging. Et prosjekt kan også få god lånefinansiering i Husbanken. Utbyggere kan inngå intensjonsavtaler med Husbanken.

20 Diverse andre forhold som er bemerket i vedlikeholdsplanen

21 Fremdriftplan (hovedtiltak) Drenering ( ?) Strøm ( ) Nye deponeringsdunker ( ) Nye lekeplasser ( ?) Overflatebehandling ( ) Vask av balkongbrystninger ( )

22 LOHØGDA BORETTSLAG HVA NÅ?

Like dokumenter

LOHØGDA-NYTT. Rundskriv nr 2/2012. 1. april 2012

LOHØGDA-NYTT. Rundskriv nr 2/2012. 1. april 2012 LOHØGDA-NYTT Organ for styret i Lohøgda borettslag Rundskriv nr 2/2012 VEDLIKEHOLDSPLANEN GODT INFORMASJONSMØTE Den 29. februar inviterte styret beboerne til informasjonsmøte om vedlikeholdsplanen. OBOS