VEVELSTADSKOGEN SAMEIE 14. januar 2010 VEDLIKEHOLDSNØKKELEN

Transkript

1 VEVELSTADSKOGEN SAMEIE 14. januar 2010 VEDLIKEHOLDSNØKKELEN

2 Hva er Vedlikeholdsnøkkelen? -Vedlikeholdsnøkkelen er en vedlikeholdsplan utarbeidet på grunnlag av en tilstandsanalyse for fellesanleggene i sameiet -Dette innebærer befaring av både VVS-, el- og bygningstekniske installasjoner. -Tilstandsanalysen utføres etter Norsk Standard 3424 Tilstandsanalyse for bygninger, Nivå 1.

3 -Det er utført en stikkprøvemessig kontroll av anleggene. -Vedlikeholdsplanen er utarbeidet innenfor en tidsramme på 5-10 år. -Vedlikeholdsnøkkelen er gjennomgått med sameiets styre.

4 Generelt fremstår sameiet som forholdsvis godt vedlikeholdt. Da sameiet er ca 35 år er det likevel en del vedlikeholdsbehov/oppgraderinger som vil gjøre seg gjeldende i sameiet de nærmeste årene. Vi vil her presentere de større tiltakene som vi har anbefalt gjennomføres i løpet av de nærmeste 10 årene. Tiltakene er prioritert etter hva slags risiko de utgjør med tanke på sikkerhet og evt. følgekostnader, samt etter dagens tilstand. Tiltakene er ikke vurdert opp mot sameiets økonomi. Dette må styret/sameie vurdere.

5 Anbefalte tiltak: -Skifte ut rekkverk på gangbruer som er råteskadet samt rengjøre og overflatebehandle dette. -Skifte ut eternittplater som er skadet ved inngangspartier. -Bytte ut vinduer og balkongdører. Flesteparten av disse er fra Normal levetid er passert. Mye trekk fra vinduer, samt ødelagte vridere og ventiler i disse.

6 -Skader i overgang trapp/trapperom anbefales utbedret for å unngå evt fallskader i trapp. -Vi anbefaler at beredersystem for varmtvann utstyres med legionellasikring. -Det er registrert noe problemer med tilbakeslag på horisontalstrekk over garasje. Årsak til dette kan f.eks være dårlig fall på innstøpte rør her. Vanskelig å gjøre noe med uten å legge om rørene under dekket. Mulig å videofotografere rørene for å se etter evt. brudd.

7 -Kanalrens av ventilasjonsanlegget bør gjennomføres. -Gamle skrusikringer anbefales at byttes ut, gjelder både for fellesanleggene og sikringsskapene til hver enkelt seksjonseier. Svakheten til skrusikringer er at de løsner over tid og det kan oppstå lysbue/varmegang mellom bunnskrue og sikring. Skrusikringer i leiligheter er i grenseland hva gjelder dagens forskrifter.

8 -Det har i den senere tid vært mange branner i Osloområdet og øvrige deler av landet. Det anbefales å installere et FG-godkjent adresserbart brannvarslingsanlegg i fellesarealer og i leiligheter i sameiet for å øke personsikkerheten og redusere risikoen for brannskade på bygninger. -Det ble opplyst om at det er noe dårlig med parkeringsmuligheter i sameiet. Dette skyldes i hovedsak at det under oppføringen av sameiet i 1975 var det vanlig med kun 1 bil pr. familie. I dag er det blitt mer og mer vanlig med to bile. Det bør vurderes å se på mulighetene for utvidelse av parkeringsplasser.

9 -Entredører (leilighetsdører) anbefales byttet ut. Dørene er hovedsakelig fra byggeåret og innehar B30- klassifisering for brann, men mangler lydkrav. I tillegg ble det registrert at det er glipper mellom pakninger og dørkarmer på enkelte dører. Dette medfører at brannkravene ikke er intakte. Med tanke på brannsikkerheten og evt. rømning via trapperom ved en brann i leilighet er det viktig at entredørene tilfredsstiller dagens brannkrav. -Overgang mellom gangbruer og asfaltkant bør utbedres. Flere av gjerdene langs internveiene er råteskadet og bør byttes ut.

10 -Uteområdene fremstår som godt opparbeidet. En ytterligere oppgradering av disse bør skje etter en helhetlig plan for å sikre en god og forsvarlig utnyttelse av områdene. Evt. oppgradering bør vurderes utført av fagfolk for å sikre forsvarlig utførelse med tanke på personsikkerhet.

11 -Ytterkledning bør rengjøres og overflatebehandles ca hvert 4-5 år. Overflatebehandling av kledning er hver enkelt seksjonseiers ansvar. Vi vil likevel anbefale at dette vurderes gjort av sameiet for å sikre et godt og komplett vedlikehold av bygningsmassen. -Stålplater over inngangspartier er noe skadet. Dette er skader kun av estetisk art. Ved en eventuell utskifting av platene bør det etterisoleres samtidig. Det bør også vurderes et tiltak for å hindre snø i å rase ned foran inngangsdører til hver oppgang.

12 -Nedløp på terrasser bør vurderes økes i dimensjon da disse er for små i forhold til vannmengder. Gjelder spesielt de underste leilighetene. -Det bør vurderes å forberede for en fremtidig rehabilitering av VVS-anlegg i borettslaget. Røranlegget er ca 35 år. Vann- og avløpsledninger nærmer seg tiden for utskiftinger. Vi anbefaler at det gjennomføres et forprosjekt for å kartlegge mulige løsninger og kostnader for en slik rehabilitering.

13 -Rengjøring og overflatebehandling av ytterkledning og vinduer. (intervall hvert 4-5 år.) - Utskifting av taktekking. Folietekking slik som benyttet her har en normal levetid på år. I Vevelstadskogen er det feil fall på takene, noe som medfører at vann samler seg i dammer, og ikke renner til sluk. Dette kan forringe levetiden til taktekkingen. Taker ør etterisoleres og fall til sluk må etableres ved takomtekking.

14 Vi har nå gått igjennom en rekke vedlikeholdsbehov som vil være nødvendige innenfor den neste 10-års perioden. Rekkefølgen av vedlikeholdsbehovene kan endre seg, f eks dersom det oppstår flere vannlekkasjer eller lignende i løpet av kort tid, så må en rehabilitering/oppgradering av røranlegget fremskyndes. I tillegg må vedlikeholdsbehovet vurderes opp i mot sameiets økonomi. Ut fra erfaring vil sameiet stå foran til dels store vedlikeholdskostnader i årene fremover, først og fremst med tanke på vann- og avløp, tak, vinduer etc.