LOHØGDA-NYTT. Rundskriv nr 2/ april 2012

Transkript

1 LOHØGDA-NYTT Organ for styret i Lohøgda borettslag Rundskriv nr 2/2012 VEDLIKEHOLDSPLANEN GODT INFORMASJONSMØTE Den 29. februar inviterte styret beboerne til informasjonsmøte om vedlikeholdsplanen. OBOS Prosjekt hadde utarbeidet planen for de nærmeste 5 årene. Selve planen er svært omfattende. Forut for møtet hadde styret derfor fått utarbeidet en brosjyre, som var lagt i alle postkasser. Det ble et godt møte, som samlet over 80 andelseiere. Etter at styreleder hadde ønsket alle velkommen redegjorde representantene fra OPAS hovedpunktene i planen og besvarte spørsmål fra salen. Ing. Jon Andre Elllingsen var prosjektleder. Med seg har han Svein Tore Sagen fra VVS avdelingen og Lars Myhrbraaten som dekket feltet drenering og uteområder og lekeapparater. Stemningen på møtet var god og folk må ha vært fornøyd med forhåndsinformasjonen og redegjørelsen fra OPAS da møtet ble avviklet på ca 1,5 time. Dyktig møteleder var adv. Jan Erik Nielsen, tidligere forvaltningsdirektør i OBOS, som dessuten kjenner Lohøgda borettslag godt fra tidligere samarbeid. I det følgende gjengir vi hovedpunktene i redegjørelsen. Ansvarlig: Styreleder Laila Bibow-Jensen El-Aqil 1. april 2012 FORMÅL MED VEDLIKEHOLD Økt krav om komfort og sakte nedbrytning av bygningsmassen medfører et behov for vedlikehold for å opprettholde bygningstekniske, estetiske og funksjonelle krav. VEDLIKEHOLDSETTERSLEP OPAS har utarbeidet en vedlikeholdsplan for Lohøgda borettslag, og har registrert et etterslep av vedlikeholdsoppgaver i boligselskapet som f. eks.: DRENERING I vedlikeholdsplanen er det planlagt drenering av blokker de neste 3-5 årene. I budsjettet for 2012 er det avsatt 2,5 mill. til drenering av 2 blokker. Hvorfor drenere? Drenering er viktig for å holde grunnmur og kjeller tørr. Drenering brukes for å lede bort vann fra bygningen. I Lohøgda borettslag er det informert om leire i grunnen som er fuktig, og ved manglende fuktsikring vil det pågå skader i kjellerveggen. Konsekvens En gjennomfuktet konstruksjon og fuktdannelse på innsiden av konstruksjon (romsiden) gir råte og mugg (helsefare), samt avflassing av maling, murpuss og belegg på gulv som løfter seg. Stort energi forbruk til fordampning av vann og liten isolasjonsevne i konstruksjon. STYRETS KONTORTID POST TIL STYRET - BESTILLING AV SKILT TIL POSTKASSE OG RINGEKLOKKE Hjemmeside: Styret har kontortid 1. og 3. tirsdag i hver måned kl (unntatt juli og august) Post til styret bes lagt i styrets postkasse ved inngangen på gavlen i Kristins vei 39. Borettslagets e-postadresse er: lohogdab@online.no Vaktmesternes e-postadresse er: lohogdav@online.no Bestilling av skilt til postkasser og ringeklokker kan skje hos vaktmester i Erlends vei 62.

2 Årsak kan være: Stor vanninntrenging via kapillærene og stående vanntrykk fra skrånende terreng, tett drenering, manglende fuktsikring, etc. Hvorfor skifte ut gamle lekeapparater? Lekeapparatene er utdaterte. Flere av lekeapparatene befinner seg i dårlig forfatning (HMS). De gir liten utfordring for barna. Ved en utskifting er det foreslått å fjerne eller flytte enkelte av lekeplassene slik at de blir mer samlet på borettslagets område. Eksempel på lekeutstyr som gir utfordringer for et bredt spekter av funksjonsevner LEKEPLASSER I vedlikeholdsplanen er det anbefalt å skifte ut gamle lekeapparater til nye. Tiltaket er foreslått utført Det vil kunne medføre at flere av lekeapparatene ved en kontroll blir fjernet før den tid. Økonomisk støtte Det er mulig å søke tilskudd for å dekke noe av merutgiftene til planlegging. Et prosjekt kan også få god lånefinansiering og tilskudd fra Husbanken. Utbyggere kan inngå intensjonsavtaler med Husbanken. HOVEDTAVLER/SIKRINGSSKAP Stigesikringer og hovedsikringer i hovedtavlene er fra oppføringstidspunktet. Gammel hovedtavle

3 Hvorfor skifte ut sikringer i hovedtavlene Av sikkerhetsmessige hensyn anbefales det å oppgradere alle hovedsikringer og stigesikringer iht. dagens forskriftskrav. Legges fram som forslag på generalforsamlingen. Se eget avsnitt. DEPONERINGSBEHOLDERE FOR HUS- HOLDNINGSAVFALL Slik vil de nye hovedtavlene se ut Hvorfor skifte ut sikringer i sikringsskapene? I vedlikeholdsplanen er det anbefalt å skifte ut innholdet i sikringsskapene, som oppgraderes til dagens forskriftskrav. Med dagens forskriftskrav menes det at gamle UZ sikringer skiftes ut til nye kombiautomater. Nåværende søppelskap Tilstand på dagens skap: Vannlekkasjer For liten kapasitet (Minus 26% iht. Renovasjonsetaten) Kildesortering Feil plassering av beholdere Skader på konstruksjonen (betongen) For Lohøgda borettslag er det foreslått nye deponeringsbeholdere som monteres over terreng. Årsaken er de store kostnadene ved sprenging for nedgravde brønner. Skrusikringene skiftes ut med automatsikringer Hvorfor i fellesskap?? På bakgrunn av personsikkerhet er det foreslått en utskifting av leilighetsfordelere. Sikre kvaliteten ved gjennomføringen. Sikre at alle leiligheter får nye sikringer. Lavere enhetspriser ved utskifting i fellesskap Eksempel på hvordan nye deponeringsbeholdere kan se ut. Alternativene er mange.

4 VVS For VVS er det satt opp tiltak som: Merking av oppleggskraner/ stoppekraner. Merking av utvendige stoppekraner. Påvisning av asbest rundt vannrør. Ventilasjonsrens av kanalnettet. Hvorfor merke stoppekraner? Merking av stoppekraner er påbudt iht. TEK. 10 og for å kunne redusere skadeomfanget ved rørbrudd. Ved mangelfull merking kan skadene bli vesentlige større og manglende utbetaling fra forsikringsselskapet om det kan påvises mangler forbundet med en skade. ANSVAR I BORETTSLAG Borettslag er å anse som en virksomhet, og omfattes av forskrift om systematisk helse-, miljø- og sikkerhetsarbeid i virksomheter (HMS-forskriften). Borettslag er imidlertid organisert slik at det er naturlig å skille mellom privat område og fellesarealer. Dette betyr: 1) I borettslag har styret plikt til å arbeide systematisk med helse, miljø og sikkerhet på fellesarealer. 2) I forhold til den enkelte leilighet har styret plikt til å gjøre andelseieren oppmerksom på det ansvar som denne har etter lov og forskrift. Det er styrets plikt og ansvar å holde bygningsmassen i hevd og påse at lover, forskrifter og HMS-bestemmelser blir fulgt. Det kan beboerne være sikre på at vil bli gjort. BUDSJETT I VEDLIKEHOLDSPLANEN Økonomien i borettslaget er avhengig av hvilke tiltak som velges. En husleieøkning må ses i sammenheng med omfanget av tiltakene. Lohøgda borettslag har en relativt lav husleie i dag. Som varslet på beboermøtet vil husleiene bli økt de kommende årene på grunn av etterslep av nødvendige vedlikeholdstiltak og generell prisstigning. Det vil komme et rundskriv om dette i april. Antatte kostnader 2012: ca. 17 millioner 2013: ca. 21 millioner 2014: ca. 12 millioner Alle kostnader må ses på som omtrentlige, men overslaget indikerer at borettslaget har noen utfordringer i fremtiden. Det er viktig å planlegge hvert tiltak ned på detaljnivå før en bestilling, og vedlikeholdsplanen er ment til å legge føringer for den prioriterte rekkefølgen på tiltakene. Fremdriftplan (hovedtiltak) Drenering ( ?) Strøm ( ) Nye deponeringsdunker ( ) Nye lekeplasser ( ?) Overflatebehandling ( ) Vask av balkongbrystninger ( ) oooooooooooooooo NYE KJELLERVINDUER OPPUSSING AV VASKERIER Oppdraget med å skifte ut kjellervinduene og pusse opp vaskeriene gikk til Malermester Karl Tore Mikalsen AS. I tillegg til maling vil det bli foretatt enkelte gulvreparasjoner. Dørene og blandebatteriene i vaskeriene vil bli skiftet ut. I tillegg kommer diverse arbeider i sikringsskapene. Skadet isolasjon rundt vannrør i vaskeriene vil bli skiftet/utbedret. Vinduene er i bestilling. Arbeidet igangsettes med det første. SERVICESENTRALEN SIER OPP Servicesentralen har sagt opp brøyteavtalen med borettslaget, med virkning fra 15.april Årsaken oppgis å være problemer med å skaffe mannskap i helgene. De takker for godt samarbeid gjennom alle år.

5 KLAGE PÅ RENHOLD Etter mange klager på mangelfullt renhold (trappevask) har styret hatt møte med Øko-Rent. Daglig leder lovte å følge opp klagene. DETTE GÅR IKKE LENGER Vaktmesterne har bedt styret vedta en begrensning i hva beboerne kan sette ut som storsøppel. Ved en total oppussing av leilighet blir alt avfall satt ut. Hele kjøkken, støp og betong, fra oppussing av bad. Sekker er fylt med dette og det blir altfor tungt. Forrige fredag var det avfall fra tre leiligheter etter total nedriving. Det går på helsa løs. Avfallet er andelseiers ansvar og de må selv kjøre dette vekk. Styret har fulgt opp dette. Se forslag 4 B. Slik kan det se ut utenfor flere oppganger når vaktmesterne tar storsøppelet FORSLAG FRA STYRET TIL GENERALFORSAMLINGEN 1. Utskifting av entrédører Styret foreslår at entrédørene i borettslaget skiftes ut da de ikke tilfredsstiller dagens krav til brannsikkerhet og støydemping. Dørutskifting vil beløpe seg til ca kr pr dør. Dørtype: Sveedoor (eller tilsvarende) B-30/DB35 med FG-godkjent lås og dørvrider De andelseiere som allerede har foretatt utskifting av dør (til godkjent type, utførelse og farge) vil få tilbakebetalt den summen som ny dør vil koste. Lånebehov: 777 x = Kr Med 30 års avdragstid og 5 % rente vil dette tilsvare kr 48 pr måned i økt leie. Styret ber om generalforsamlingens godkjennelse på utskifting og låneopptak. 2. Oppgradering av sikringsskapene Som et ledd i å øke brannsikkerheten foreslår styret å oppgradere sikringsskapene, slik at de tilfredsstiller dagens forskriftskrav. Siste året har det vært brann i 2 sikringsskap i Lohøgda borettslag. Oppgraderingen vil beløpe seg til ca kr pr skap. Det nåværende antall kurser vil bli beholdt, likeledes størrelsen på hovedsikringene. Det vil bli lagt opp til at de som ønsker det kan få utført tilleggsarbeider etter regning (flere kurser, el-arbeider i egen leilighet). Man skal være oppmerksom på at gamle skrusikringer tåler overbelastning over lengre tid enn de nye, som skal monteres. Andelseiere som allerede har oppgradert sitt skap, og kan fremlegge dokumentasjon på utført arbeid fra autorisert elektroinstallatør, vil få tilbakebetalt den summen, som en oppgradering vil koste borettslaget. Lånebehov: 777 x = Kr Med 30 års avdragstid og 5 % rente vil dette tilsvare kr 38 pr måned i økt leie.

6 Styret ber om generalforsamlingens godkjennelse på utskifting og låneopptak. 3. Utskifting av vaskemaskiner Det foreslås igjen å skifte ut lagets gamle vaskemaskiner, som nå er 24 år. Mange klager over at maskinene vasker dårlig og at de til stadighet er til reparasjon. Vaktmesterne bruker mye av sin tid til å reparere gamle maskiner. Reservedeler er et også et stort problem. Nye maskiner vil ha et langt lavere energiforbruk enn de gamle. Nye maskiner sentrifugerer tøyet ferdig - tørketørt. Vi slipper derfor å kjøpe nye sentrifuger til kr /stk for så å kassere de etter kort tid. Nye maskiner er langt mer stillegående enn dagens, og det er billigere å foreta et samlet innkjøp enn å kjøpe maskiner etter hvert som de stopper. Lånebehov: Kr Med 20 års avdragstid og 5 % rente vil dette tilsvare kr 21 pr måned i økt leie. Styret ber om generalforsamlingens godkjennelse på utskifting og låneopptak. 4. Endring av husordensreglene A) MØBLER OG LIGNENDE I FELLES- AREALENE Det er ikke tillatt å oppbevare/lagre møbler og andre gjenstander i borettslagets fellesarealer. Dette blant annet av hensyn til brannfare. Slik skal det ikke se ut i kjellerne våre Hensatte møbler og lignende vil bli fjernet av borettslaget uten forutgående varsel. Dersom borettslaget er kjent med hvem som er eier av det hensatte, vil kostnadene forbundet med fjerningen bli belastet den enkelte. Kun stå sportsutstyr er tillatt. B) STORT SØPPEL Ved omfattende renovering av leiligheter er det beboers ansvar å foreta bortkjøring av storsøppel, som innredninger, mur- og betongrester, fliser og VVS utstyr mv. Spesialavfall som malingsspann, kjemikalier, bilbatterier ol må beboer selv levere på miljø- eller gjenbruksstasjon. C) FORBUD MOT TILKOBLING AV KJØKKENVIFTER OG AVTREKKS- VIFTER PÅ BAD Det foreslås å ta inn følgende tillegg til husordensreglene: «Det er forbudt å koble kjøkkenvifter og avtrekksvifter på bad/wc til byggets ventilasjonskanal eller yttervegg». Vårt avtrekkssystem er basert på naturlig oppdrift. En tilkobling vil forstyrre dette og sende mat- og røyklukt inn i naboleilighetene. LOHØGDAS HJEMMESIDE Borettslagets hjemmeside er lagt ut på nettet. Siden inneholder en mengde stoff. Du kan gå inn på:

7 BEFARING MED RENOVA- SJONSETATEN Den 22. februar ble det gjennomført en befaring med Renovasjonsetaten. Fra borettslaget deltok styreleder og vaktmesterleder Renovasjonsetaten kunne framlegge tall, som viste at borettslaget har svært dårlig kapasitet for håndtering av avfallet vi produserer årlig. Underkapasiteten er ca liter pr. år. Et sjokkerende høyt tall ifølge Renovasjonsetaten. Dette gjelder både restavfall og papir. Vi har med andre ord for få beholdere. Skapene er dårlig plassert i forhold til hvor beboerne velger å kaste søppel. Dette medfører at vaktmesterne må flytte beholdere en gang uka. Dette er uhygienisk og tungt arbeid. Dessuten helt meningsløst om vi hadde nok beholdere. Det er ikke mulig å få henting flere ganger for papir. Det må derfor utplasseres flere papirbeholdere. Når vi neste år skal bytte søppelskap vil Renovasjonsetaten være med på å tilrettelegge for dette. VANNSKADER I Erlends vei 14 var avløpsrørene blitt så tette at vannet to ganger har kommet opp av toalettet. Rørene er nå høytrykkspylt. I Kristins vei 22 oppsto plutselig lekkasje av avløpsvann fra oppvaskbenken med betydelige følgeskader. Årsaken var bruddskade (tæring i underkant av eldre soilrør, fra oppvaskkummen). Røret var fra byggeåret. Skaden er nå utbedret. DU KAN OGSÅ BENYTTE E-POST Vi gjør oppmerksom på at henvendelser til styret også kan skje ved å benytte e-post. Borettslagets e-postadresse er: lohogdab@online.no NOTISER - Vaktmesterne skal nå starte merkingen av 260 stoppekraner i kjellerne. - Kummen ved Kristins vei 27 har sunket ned i bakken og representerer et problem. Utbedring er bestilt. - Ny bom ved Erlends vei 19 er bestilt. - Elektro-Sivert er gitt oppdraget med å montere nøkkelbrytere for styring av lyset i 13 vaskerier. Pris kr inkl. mva - Canal Digital deltok på styremøtet i mars og presenterte nye tilbud og muligheter. MØTEPLAN - KONTORTID 1. halvår 2012 har styret følgende møteplan: 18.01, 15.02, 14.03, 19.04, og Alle dager kl Styret har kontordag 1. og 3. tirsdag i hver måned, kl Unntatt juli og august. Innkommet post behandles hele tiden fortløpende. VÆR PÅ VAKT «FALSKE» VAKTMESTERE Styret ber beboerne være på vakt mot folk som utgir seg for å være vaktmestere og som prøver å komme seg inn i leiligheter. I slutten av forrige uke ringte ukjente personer på døren til flere beboere. De sa de var vaktmestere og kom fordi det var meldt om vannlekkasje. De snakket gebrokkent norsk og hadde østeuropeisk utseende. Lohøgdas vaktmestere er alle norske og har selvsagt nøkler til oppgangen. Vi ber alle være på vakt og ringe politiet om de skulle dukke opp igjen. Ikke slipp noen inn i oppgangen dersom du ikke kjenner identiteten til vedkommende.

8 KRAVSPESIFIKASJON - BAD Vedlagt denne avisen følger en orientering til beboere, som har planer om rehabilitering av badet. Det er OPAS som har utarbeidet den, etter ønske fra styret. Dette er krav og anbefalinger som den enkelte andelseier må følge for at boligselskapet/andelseier eventuelt skal slippe å rehabilitere badet helt på nytt ved en fremtidig utskifting av røranlegget i borettslaget. Teksten er ikke lett tilgjengelig, men en fagmann vil forstå innholdet og vite hva han har å forholde seg til. VELKOMMEN SOM NY NABO Tidligere har vi tatt inn i avisen navn, adresse og leilighetsnummer på alle nye andelseiere. Vi har nå valgt å ta dette stoffet ut. I februar og mars godkjente styret 13 nye andelseiere. Vi ønsker dere velkommen til borettslaget og håper og tror dere vil finne dere til rette og trives hos oss. Nyinnflyttede får ett eksemplar av lagets jubileumsbok og siste årsmelding. I borettslagets husorden finnes råd og veiledning om forholdene i vårt borettslag. Ta en kikk på husordensreglene før du setter i gang med reparasjonsarbeider. Der finner du noen regler om når naboene setter pris på at det ikke bankes og bores. Det er viktig å merke seg at støyende arbeider ikke finner sted fra kl dager før helligdager og fram til første arbeidsdag kl Husordensreglene finner du bak i årsmeldingen. Bestilling av nødvendige nye nøkler gjøres til vaktmesterkontoret. Vaktmester fyller ut betalingsgiro. Ved kvittering på innbetalt giro blir nøkler deretter utlevert. NAVNESKILT ER GRATIS Alle kostnader til navneskilt på postkasser og ringetablå dekkes av borettslaget. Skilt kan bestilles hos vaktmester eller hos styret, som også vil stå for monteringen. Ikke monter ringetablåskilt selv. Det oppstår ofte skader under forsøkene på å få navneskiltet på plass. Her trengs et spesialverktøy, som kun vaktmesterne har. VAKTMESTERKONTORET Vaktmesterkontoret ligger i Erlends vei 62, inngang fra gavlsiden. Beskjeder til vaktmesterne kan legges i postkassen samme sted. Vaktmesterne kan treffes på telefon mellom kl Vaktmesternes e-postadresse er: lohogdav@online.no Uansett hva slags dag du har hatt. Det viktigste av alt er å kunne gå hjem med hodet hevet STYRET ØNSKER ALLE I LOHØGDA BORETTSLAG GOD PÅSKE