ble det avholdt ekstraordinær generalforsamling i Beverveien Borettslag. 1.3 Valg av 1 andelseier til å undertegne protokollen sammen med møtelederen

Transkript

1 PROTOKOLL Dato og klokkeslett: kl Sted: Det chilenske Kulturhus Veitvet Senter, Veitvetveien 8. ble det avholdt ekstraordinær generalforsamling i Beverveien Borettslag. SAK 1: KONSTITUERING 1.1 Valg av møteleder Som møteleder ble valgt: Henning Hoel 1.2 Valg av seetær Som seetær ble valgt: Henning Hoel 1.3 Valg av 1 andelseier til å undertegne protokollen sammen med møtelederen Valgt ble: Mona Fonnes 1.4 Opplysning om antall møtende med stemmerett og antall fullmakter Antall fremmøtte med stemmerett: 67 Antall fremlagte fullmakter: 7 Totalt: Godkjenning av innkalling Godkjent 1.6 Godkjenning av saksliste Godkjent SAK 2: Utskifting av røropplegg og rehabilitering av bad fullmakt til låneopptak Sakens bakgrunn: Allerede på ordinær generalforsamling i 2011 ble det informert om at styret mente det var behov for en inspeksjon av soil-rørene, og at det var nødvendig å høytrykksspyle rørene før man gjennomførte en kamerainspeksjon som kunne gi svar på tilstanden til soil-rørene. Det vises her til styrets årsmelding for 2010: Soil-rør Borettslaget har gjennomført en inspeksjon av soil-rørene i borettslaget, og det er nødvendig å høytrykksspyle disse. Det er innhentet tilbud på høytrykksspyling, og styret ønsker å gjennomføre dette i nær fremtid. Styret avventer likevel ytterligere rapporter for å se om tilstanden er så dårlig at vi må gjennomføre tiltak utover bare høytrykksspyling av rørene.

2 Styret bestilte høytrykksspyling men tilstanden til rørene var så dårlig at denne måtte avbrytes. Allerede fra start viste det seg at spylingen førte til lekkasjer og vannskader i leilighetene og arbeidene ble stoppet etter spyling av 6 leiligheter. På bakgrunn av dette bestilte styret et forprosjekt over tilstand og mulige utbedringer av røranlegg og baderom. Det vises her til redegjørelsen i styrets årsmelding for 2012: Soil-rør Som sikkert flere av dere er kjent med har vi i de siste årene hatt flere vannlekkasjer fra bad i borettslaget. Avløpsrør fra sluk og kjøkkenbenk har vært gjengrodd og har ikke tatt unna vann som de burde. Borettslaget bestilte rensing av rørene, men måtte stanse arbeidet da det viste seg at rørene var i så dårlig stand at de ikke tålte å bli renset. Styret har nå besluttet å foreta en undersøkelse av den tekniske tilstanden på vann og avløpsledninger og en konsekvensutredning av å skifte disse ut. Styret har engasjert Usbl til å utrede dette i et forprosjekt hvor røranlegg og våtrom undersøkes nærmere og hvor det blir utarbeidet forslag til aktuelle tiltak med tilhørende omkostningsoverslag. Forprosjektrapport vil bli presentert for alle på et beboermøte eller på generalforsamling. Forprosjektet foretok en samlet vurdering av borettslagets røranlegg og våtrom. Det ble foretatt befaringer og konete undersøkelser i leiligheter og kjellere. I forprosjektet vurderte man alternative utbedringsmetoder, og det ble redegjort for eventuell gjennomføring, og laget kostnadsoverslag. Resultatet av forprosjektet ble presentert på beboermøte i desember 2013, og hadde følgende vurdering av tilstanden og alternativene for utbedring. FORPROSJEKTET AVLØPSRØR/SOILRØR. Det er påvist gjennomkorrosjon i flere avløpsrør i bad og kjellere. Dette skyldes omfattende grafittisering. Det er en form for korrosjon hvor støpejernet omdannes til grafitt, og dermed blir porøst. Rørene er da ikke lenger vanntette, og de mister styrken. Denne prosessen starter fra innsiden i røret, og de første utvendige tegn er blærer og rustflekker på malingen på rørene. Dette er det mye av i Beverveien borettslag. BADENES TILSTAND Badene er opprinnelig bygget i en tid hvor membraner ikke ble brukt. Tidens tann kombinert med moderne bruk gir et akselererende antall skader. Fuktskader ødelegger bygningene, og er uheldig for inneklimaet. Når rørene skiftes i hele borettslaget betyr dette at man tar hull i alle gulv for å få montert nye rør og sluk på plass. Dette vil også bety at bad som allerede er rehabilitert risikerer at membran i gulv skades der nye rør skal gå. I Beverveien går rørene fra bad i øverste leilighet i stueveggen i leiligheten under. Dette vil medføre inngrep i stueveggen i mange leiligheter ved rørutskifting. Tilsvarende vil det bli inngrep i stuehimling for fremføring av nye rør. Det er rør som i dag ligge innstøpt i dekket. FØLGENDE ALTERNATIVER ER VURDERT: Alt.1 - Utskifting av rørstammer og rehabilitering av samtlige bad. Dette er en gjennomgripende utbedring av rør og bad i alle leiligheter. Dette er den eneste løsningen som gir tette bad og sikkerhet mot lekkasjeskader ved et nytt, helhetlig røranlegg. Den ekstra kostnaden og ubehaget det medfører å ta badene samtidig som rørene skiftes, er forholdsvis liten. I kostnadsoppsettet på siste side er det tatt inn 2 alternativer. Begge gir full rørutskifting, men alt.1.2 går noe lengre i felles leveranse. Orientering om alternativene gis i informasjonsmøtet. Alt.2 Innvendig rehabilitering av avløpsrør. Om man kun rehabiliterer avløpsrør vil man fortsatt ha gamle vannrør og svake løsninger ved rørgjennomføringer i våtsone på bad etc. En rørrehabilitering vil eve en grundig rens av rørene innvendig, aftigere enn den som ble utført sist vinter. Rapporten konkluderer med at en slik

3 rengjøring vil medføre betydelige vannskader i bygningskonstruksjoner og leiligheter som borettslaget vanskelig kan risikere. Styret anbefaler gjennomføring av Alt.1, full rørutskifting og rehabilitering av samtlige bad. Både i innkallingen til beboermøtet i desember 2013 og i styrets årsmelding 2013 som ble behandlet i ordinær generalforsamling 2014 har styret informert om hva man ser for seg i forhold til fremdrift i et prosjekt: Høst 2014: Ekstraordinær generalforsamling. Beslutning om evt. gjennomføring og valg av alternativ løsning. Jan/feb 2015: Vår 2015: Aug/sept. 2015: Priser fra entreprenør foreligger. Kontrakt med entreprenør / byggesøknad til offentlig myndighet Oppstart byggearbeider Styret ser i dag for seg at man ved vedtak i ekstraordinær generalforsamling nå vil kunne holde antatt fremdrift med oppstart av byggearbeider i august/september 2015 (selv om priser trolig først vil foreligge i februar/mars).. For nærmere informasjon om saken henvises det til borettslagets hjemmesider hvor hele forprosjektsrapporten på 61 sider er publisert. Styret gjentar samtidig at før det er truffet beslutning må det ikke utføres omfattende arbeider på bad og våtrom, da vedtak kan innebære at slikt arbeid blir bortkastet. Det bør heller ikke pusses opp i øvrige deler av leiligheten, da arbeidene vil medføre inngrep i kjøkken og stue, samt transport i entre. Kostnader konsekvenser for felleskostnader Generalforsamlingen ga styret fullmakt til å refinansiere daværende gjeld og ta opp nytt lån for rehabilitering av fasadene innenfor en kostnadsramme på. 45 millioner slik at nytt samlet lån ble. 55 millioner inklusive rehabilitering. Borettslaget har klart seg med en lavere refinansiering og har i dag lån på. 52 millioner. Videre har generalforsamlingen gitt styret fullmakt ved ordinær generalforsamling 2014 til å ta opp lån med inntil ,- for gjennomføring av oppgradering av uteområder og nytt avfallssystem. Vi har nå fått avklart at vi får tilskudd på. 2 mill. fra Husbanken i tillegg til tilskuddet fra Usbls miljøfond på. 400.,- slik at lånebehovet/nettokostnad blir kun ,-, og med en økning i felleskostnadene med. 180,- pr mnd. for leilighetene og. 90,- for hyblene. Det er styrets vurdering at man i forkant av rehabiliteringsprosjektet da vil ha en total fellesgjeld på ca ,- (sett opp mot fullmakt til låneopptak inntil ,-). Med en kostnadsramme på. 35 millioner vil da vil ende med en fellesgjeld på maksimalt ,- samlet for borettslaget. Dette gir en fellesgjeld for leilighetene med ca ,- og for hyblene. 290.,-. I beregningen av hva prosjektet innebærer kostnadsmessig for felleskostnader er det antatt at hele beløpet lånefinansieres, og eventuelle skattefordeler av dette er ikke inkludert. Det er lagt til grunn at lån løper over 25 år, med en rente på 4,0% (i dag er renten 3,25%). I forhold til alternativene vil det redegjøres for forskjellene på generalforsamlingen. Det er i alternativ 1.2. i tillegg lagt inn ekstra kvaliteter som felles varmtvannssentral mv.

4 Alternativ 1.1 Alternativ 1.2 Strømpetrekkin g Totalkostnad Kost pr. bad Kostnad mnd. felleskostnader Hybel Leilighet Styret har som det fremgår fått fremforhandlet svært gunstige rentevilkår (3,25% nominelt), og det antas at også finansiering av soil-rørprosjektet kan finansieres langt under beregnet rentenivå på 4,0% i dagens marked. Videre har styret allerede tatt høyde for noen av kostnadene som kommer i tidligere regulering av felleskostnader. Det er derfor ikke nødvendig å øke felleskostnadene like mye som kostnadene som fremgår i tabellen, men styret anser likevel at det er riktig å vise hva kostnadene ved de forskjellige alternativene er over tid i forhold til generalforsamlingens beslutning. Det er alltid vanskelig å vurdere totalkostnad inklusive uforutsettposter før det faktisk foreligger priser fra entreprenør og kontrakt er inngått. Det foreslås derfor at styret får fullmakt til å inngå nødvendige kontrakter for å gjennomføre prosjektet basert på en maksimal kostnadsramme på. 35 millioner. Styret får da også handlerom til å bestille ekstra kvaliteter som er fornuftige, evt. gjennomføre utskiftning av varmtvannsberedere der det er kostnadseffektivt å gjøre dette, uten at man trenger å gjennomføre nye generalforsamlinger for å få utvidet rammen. Når det er sagt vil selvsagt styret arbeide hardt og målrettet for å holde totalkostnaden så lav som mulig selv om man får en høyere ramme enn antatt totalkostnad. Styrets vurdering og innstilling Styrets vurdering er at tilstanden til soil-rørene er så dårlige at det eneste fornuftige alternativet er full baderomsrehabilitering, og ikke en enkel strømpeløsning som innebærer at man ikke får rehabilitert badene eller skiftet vannrørene samtidig og som likevel har en betydelig kostnad. Det er styrets vurdering at man ut fra et kost-/nytte perspektiv ikke bestiller tilleggskvaliteter som felles varmtvannssentreal i alternativ 1.2 (jf. rapporten på men at man gjennomfører alternativ 1.1 som gir full baderomsrehabilitering og utskifting av borettslagets røropplegg. Nærmere redegjørelse vil bli gitt på generalforsamlingen hvor også Usbls tekniske avdeling vil være tilstede for redegjørelse og svare på spørsmål.

5 Styrets forslag til vedtak: Generalforsamlingen vedtar Utskifting av røropplegg og rehabilitering av bad som skal gjennomføres innenfor en kostnadsramme på. 35 millioner oner. Generalforsamlingen gir styret fullmakt til å inngå nødvendige kontrakter for å gjennomføre prosjektet basert på en kostnadsramme på. 35 millioner. Generalforsamlingen gir styret fullmakt til å inngå avtale om opplåning av borettslagets lån med inntil. 35 mill. Lånet vil få prioritet før borettslagsinnskuddene. Styrets forslag ble vedtatt med 52 mot 16 stemmer Henning Hoel /s/ Møteleder Mona Fonnes /s/ Valgt av generalforsamlingen