Sameiet Herslebsgt

Transkript

1 Sameiet Herslebsgt Nye bad

2 Usbl teknisk avdeling Trond Hagen og Lasse Handegård Usbl har lang erfaring i rådgiving og prosjekt- og byggeledelse vedr. våtrom, rørutskifting og annen bygningsrehabilitering Pr. i dag rehabilitert over 3000 bad i flere boligselskap. Usbl er borettslagets representant overfor entreprenør gjennom hele byggesaken. All kommunikasjon vedr. tilvalg og praktiske spørsmål skjer med entreprenørs byggeleder på stedet.

3 Utgangspunkt for prosjektet Bygningen er ca. 23 år gammel. Badene er bygget som prefabrikerte kabiner. Flere undersøkelser og erfaringer(lekkasjer og skader) viser at badene ikke er i god stand, og at det oppstår utilsiktede skader som gjør at tiltak er nødvendige. Våtromsnormen legges til grunn for nye bad Erfaringer fra NBI/SINTEF brukes Prosjektet vedtatt i Sameiermøte 2012.

4

5 Status Bygget ca1990. dvs. bad og rør er ca 23 år! Bad bygget opp på enkel måte som var relativt ny i byggeåret. Usbl har foretatt undersøkelser, og det er foretatt destruktive inngrep for å avdekke årsakssammenhenger. Det er også hentet inn tilleggsekspertise for vurdering av belastninger Det er påvist flere uheldige løsninger i byggemåten. Feil i avløpsløsninger fra bad Feil i byggemåte av kabiner med belastning på baderomsvegger som gir sprekker og skader. Svake brannskiller Få bad pusset opp i kombinasjon av alder gjør at tidspunktet er inne.

6 Typisk sprekk i vegg Disse sprekkene finnes også på vegger og innkassinger og andre steder i badene. Man kan ikke rehabilitere badene uten å endre konstruksjon 6

7 7

8 Utskifting av rør og rehabilitering av bad Krevende prosjekt for alle parter God kontroll av kvalitet og utførelse Når prosjektet er ferdig er alle bad tette, og man har garantier.

9 Ved et prosjekt; Får jeg badet slik jeg vil? - Muligheter for individuelle valg av fliser innenfor gitte rammer. - Mulighet for tilvalg av utstyr/innredning innenfor et utvalg. - Planløsning vil i liten grad kunne endres(ikke wc) grunnet rørplassering. - Dører byttes. Hele vegg mot entre rives, og bygges ny.

10 Hva skjer i leiligheten? Arbeidene tar ca. 6 uker i leiligheten Ca. en 2-3 uker uten vann(kjøkken), ca 6 uker uten toalett. Dette kan variere. Det etableres midlertidig bad i kjeller mens arbeidene pågår. Man kan bo i leilighetene, men det er mye støv og støy! Det anbefales å finne annet sted å bo mens arbeidene i egen leilighet pågår! Bærbare toalett for de med spesielle behov. Hjemmesykepleien bør, for de det evt. gjelder, kontaktes og informeres om at det kan være økt behov for hjelp/avlastningsplass.

11 Alt utstyr demonteres. Gulvfliser fjernes og vegger renskes inn til opprinnelige overflater i eksisterende bad eller rives i sin helhet. Vegg med dør rives og bygges ny med noe endret plassering! Utskifting av alle rørstammer, rør i bad og nye sluk.

12 Det tas hull mellom leilighetene og nye rør monteres. Det avsettes stoppekraner i hver leilighet. Gulvet tettes og det brannsikres. Det vurderes om alle gulv skal skiftes i sin helhet!

13 Ny bad bygges etter gjeldende krav og forskrifter. Våtromsnormen følges så langt som mulig. Strenge krav til systemer og kvalitetssikring.

14 Ny membran på gulv. Nye varmekabler/matter. Flislagt gulv og vegger.

15 Hva arbeidene kan omfatte Nye bad Gulv med membran, varmekabler og fliser Vegger med membran og fliser Vann/avløpsstammer skjules i flislagt innkassing Vannrør skjules i størst mulig grad. Ny senket himling med downlight m/dimmer Tilkopling til el-anlegg. Nytt vegghengt wc Opplegg for vaskemaskin Ny servant med skap, overskap med speil, og dusj med dører. Tilkopling kjøkken Kjøkken må evt. re-/de-monteres for adkomst

16 Prosjektering - Valg av entreprenør Det er foretatt befaringer og forundersøkelser i borettslaget Det er utarbeidet en detaljbeskrivelse av arbeidene på bakgrunn av dette Det er hentet inn priser fra kvalifiserte entreprenører som grunnlag for vedtak i Borettslaget. Tilbudene er gjennomgått og kontrollert, og det er avholdt møter med tilbydere. Ut i fra tilbud og forhandlinger er Oslo Byggentreprenør AS som rimeligste tilbyder valgt. 16

17 Herslebsgt BUDSJETT Budsjett Basert på tilbudspriser Renovering bad m/innredning Spe il, se rvant m/skap og armatur, dusve gge r/armatur, oppl.vaske maskin PRISER P ROSJE KTKOSTNADE R 1.00 ENTREPRENØR KOSTNAD Tilbud Entreprenør (poster er regulert) Armerte dekker Innre dning Andre opsjone r Sum entreprise Uforusette konstander ca 15% av entreprisekostnad BUDSJE TTE RTE ADMINISTRASJONSKOSTNADE R 2.00 PROSJEKT OG BYGGELEDELSE USBL Fase Arkite kt/konsule nte r Kopie ring/ge byre r SUM EKSKL. MVA % MVA BUDSJE TTE RT TOTALKOSTNAD INKL. MVA. CA

18 Prosess videre Om Generalforsamlingen vedtar prosjektet Signering av kontrakt med entreprenør. Detaljprosjektering og planlegging av det enkelte bad i samarbeide med eier. Gjennomføring av et «pilotbad». Dette for å kvalitetssikre valg av løsninger. Gjennomføring. 18

19 Eksempel fremdrift : Endelig vedtak Ca : Lånetilsagn/finansiering på plass Ca : Entreprenør starter sin detaljplanlegging April/mai 2014: Gjennomføring pilotbad Mai/juni 2014: Befaring av leiligheter og bestilling av tilvalg 28.juli 2014: Oppstart arbeidene i leilighetene Desember 2014: Arbeidene ferdige Varighet pr berørte bad: ca 6 uker. Detaljert fremdriftsplan med alle oppstarter og overleveringer utarbeides i god tid før oppstart OBS! Endelig fremdrift vil kunne endres!

20 HERSLEBS GATE 9 11 NYE RØR OG BAD

21 OM OSS Etablert i Nybygg, vedlikehold og rehabilitering. Stor variasjon i type prosjekter og kunder. Alt fra små enkeltoppdrag for private kunder til skoler og museer for kommune og stat. Størst aktivitet på rehabilitering av eksisterende bygningsmasse. Ansatte: Kontoradministrasjon: 5 Prosjektledere: 8 Anleggsledere: 6 Formenn: 4 Tømrere: 41 Tømrerlærlinger: 8 Sentral godkjenning tiltaksklasse 3. Solid økonomi. Vår viktigste reklame er omtale fra fornøyde kunder.

22 TILVALG Det blir gjennomført førbefaringer med tilvalgsmøter i alle leiligheter ila våren. Det blir etablert showroom i Herslebs gate. Fliser kan velges fra FagFlis. OBE vil i samarbeid med USBL og styret velge fire standardfliser til gulv og vegg som kan velges uten tillegg i pris. VVS-utstyr kan velges fra HAFA. Under følger noen eksempler fra deres sortiment.

23 HAFA LIFE

24 FREMDRIFT HERSLEBS GATE 9-11 Våren 2014: Tilrigging, pilotbad og tilvalgsregistrering. 28. juli: Oppstart baderomsprosjekt. 19. desember: Ferdigstilling baderomsprosjekt. Varighet pr berørte bad: ca 6 uker. Detaljert fremdriftsplan med alle oppstarter og overleveringer utarbeides i god tid før oppstart.

25 Når arbeidene er ferdige får alle et sertifikat med dokumentasjon på hva som er gjort, og hvilke garantier som gjelder! 25