Innkalling til ekstraordinær generalforsamling

Transkript

1 Innkalling til ekstraordinær generalforsamling Ekstraordinær generalforsamling i Fagerheimgaten 9 AS avholdes 24. januar 2017 kl på Hammersborg Torg 1 TIL BEHANDLING FORELIGGER: 1. KONSTITUERING A) Valg av møteleder B) Godkjenning av de stemmeberettigede C) Valg av referent og minst en møtedeltaker som protokollvitne D) Godkjenning av møteinnkallingen 2. MODERNISERING AV SANITERT RØRANLEGG MED TILHØRENDE REHABILITERING AV VÅTROM Det ble gjennomført informasjonsmøte 5. desember 2016 hvor det ble redegjort for boligselskapets vedlikeholdsbehov og presentert mulige løsninger for utbedringer av OBOS Prosjekt. Det ble sendt ut informasjonsbrosjyre til alle som eier leilighet i forkant av møtet. Det er gjennomført et forprosjekt for å få et nødvendig beslutningsgrunnlag slik at selskapet kan fatte et helhetlig vedtak om utskifting/rehabilitering av sanitært røranlegg og rehabilitering/modernisering av våtrom i bygningsmassen. Boligselskapet/styret har en plikt til sørge for at rør og andre felles installasjoner holdes ved like. De siste 4 årene har selskapet bygg-forsikringspremie økt fra kr for 2012 til kr for Økninger i premien skyldes i hovedsak mange vannskader som følge av lekkasjer. Rørene i boligselskapet har begrenset gjenværende brukstid. De originale vannrørene er utført med kobberrør som nå er 85 år. Sluk og originale avløpsrør er av støpejern. Det er svært begrenset restlevetid på vann- og avløpsrør. Det har vært flere korrosjonslekkasjer på originale vannrør, hvilket indikerer at det må planlegges utskiftning. Avløpsrør og sluk av støpejern er også kraftig korrodert, og det har vært lekkasjer fra avløpsrør og fra utette bad. Ved lekkasjer fra utette bad påvirker dette flere leiligheter ved at dekker mellom etasjene fuktes opp. Da vann- og avløpsrør inkludert sluk viser klare tegn på nedbryting, er det vurdert at det er behov for utskifting av disse installasjonene innen ca. 0-5 år. Utfordringen med tiltak på vann- og avløpsrør, samt sluk som ligger i brannskillene er at tiltakene påvirker de rommene de står i, dvs. baderom og kjøkken. Som følge av dette er det viktig at boligselskapet tenker helhetlige løsninger, og tiltak som både ivaretar kortsiktige og langsiktige behov. I den sammenheng fremmes derfor forslag om gjennomføring av nødvendig vedlikehold i boligselskapet. Utskifting av vann- og avløpsrør og rehabilitering av bad. Når slukene og rørene skal skiftes, er det ikke mulig å unngå at både gulv, tak og vegger blir skadet. Derfor er det naturlig og nødvendig å utbedre disse samtidig. Spørsmålet blir da hvilken standard tak/vegger/gulv skal ha.

2 Fjernvarme På bakgrunn av spørsmål på informasjonsmøtet den vedr. muligheten for å benytte fjernvarme til oppvarming av leiligheter har styret bedt OBOS Prosjekt om en vurdering av dette. Under ligger svaret styret mottok fra OBOS Prosjekt: "Å konvertere til vannbåren oppvarming vil innebære omfattende rørtekniske og bygningsmessige arbeider da ledningsnett for vannbåren varme må etableres i alle rom i alle leiligheter. Vi har ikke sett på muligheten eller kostnadsberegnet dette i forbindelse med forprosjektet. Det er helt umulig å anslå en korrekt pris på dette uten en utredning, men vi anslår at dette vil kunne la seg gjennomføre for mellom ,- eks. mva. pr. leil. dersom dette utføres i forbindelse med et rør og våtromsprosjekt." Styret vurderer at å gjennomføre en oppgradering til vannbåren varme ikke er forsvarlig på nåværende tidspunkt. Grunnen til dette er at boligselskapet står overfor mange nødvendige vedlikeholdstiltak i årene som kommer. I den forbindelse nevnes det at tilstanden på blant annet tak, vinduer og heis er dårlig. Styret kan derfor ikke støtte en oppgradering av standard på dette tidspunktet. Når det gjelder å benytte fjernvarme til oppvarming av varmt tappevann så har OBOS prosjekt sjekket dette med fjernvarmeleverandør. Fjernvarmeleverandør opplyste at dette kunne være mulig ettersom fjernvarme-infrastruktur er lagt så nære boligselskapet. Styret vil dersom alternativ 2 vedtas utrede hvilke av disse to løsningen som vil være den mest hensiktsmessige for boligselskapet. Kilde til oppvarming av varmt tappevann: Å benytte fjernvarme som oppvarmingskilde for varmt tappevann vil ha en lavere installasjonskostnad enn berederanlegg tilknyttet varmepumpe. Energikostnader vil derimot være høyere enn ved bruk av varmepumpe. Sett over 15 år så anslår OBOS Prosjekt at dersom energiprisene i snitt er over 0,75 kr/kwh så vil det lønne seg for boligselskapet å velge berederanlegg tilknyttet varmepumpe som energikilde til varmt tappevann. Ser man over lenger tid så vil lønnsomhet for varmepumpe øke. Fjernvarmeleverandør har opplyst at dersom de kommer frem til at de vil tilby boligselskapet å tilknytte seg anlegget så kan det være mulig at fjernvarmen installeres på en måte som muliggjør at boligselskapet vil kunne tilknytte seg anlegget for oppvarming av leiligheter i fremtiden. Prosjektgjennomføring Dersom vedtak om våtromsrehabilitering gjøres nå, planlegges en oppstart i løpet av høst 2017 med en prosjektperiode på ca. et halvt år. Dager uten dusj og toalett ved gjennomføring Arbeidet vil hverken være støvfritt eller støysvakt, og beboerne må akseptere å fjerne noe støv selv. I tillegg må man være forberedt på å leve uten dusj og toalett i leiligheten for en periode. Sluk, vann- og avløpsrør må skiftes samtidig i alle leiligheter som er tilknyttet samme rørstamme. Rørutskifting tar noe tid, og leilighetene vil bli helt uten vann og avløp i noen dager. Alt utstyr som demonteres vil bli remontert av håndverkerne. I byggeperioden vil det bli opprettet provisoriske dusjer og toaletter i brakker på utsiden av blokkene.

3 Tabellen under viser hovedinnholdet i tiltakene. Mindre justeringer i innhold/omfang må påregnes fram mot endelig gjennomføring. Tabellene er derfor ikke uttømmende. Generalforsamling vil ved positive vedtak bekrefte at de gir styret mandat til å ta nødvendige avgjørelser på vegne av boligselskapet videre i prosessen. Alternativ 1 Omfang Gulv på baderom Rives ned til originalt bærende dekke. Bygges opp igjen med membran, påstøp og fliser (påstøp for å skjule varmekabler og avløpsrør fra servant/ badekar/vaskemaskin.) Vegger på baderom Eksisterende overflate rives bygges opp på nytt med membran og fliser. (Dersom eksisterende fliser sitter uten bom, legges membran og fliser utenpå.) Tak på baderom Sanitæranlegg på bad Vannrør Avløpsrør Hjelpesluk Oppvarming på baderom Etablering av himling i tak som males hvitt. Himling for å skjule avløpsrør etc. samt begrense støy fra tekniske installasjoner. Alt eksisterende utstyr og innredning de og remonteres så fremt utstyret er i en slik stand at dette er mulig. Klosett leveres nytt, type vegghengt med innebygget cisterne. Alle rør skiftes ut. Nye stoppekraner på kaldtvann og varmtvann i leilighet. Nye synlige rør på bad legges i forkrommet utførelse. Skjulte vannrør utføres som rør i rør system. Kjellerstrekk med tilhørende oppleggskraner skiftes ut. Avløpsrør og sluk skiftes ut. Det legges opp til at hovedsluk flyttes noe fra opprinnelig plassering, hovedsluk ønskes primært etablert i dusj. Stammer føres fortrinnsvis opp i ett av badets hjørner. Avløp knyttes til eksisterende lufting i øverste etasje og skiftes ned til kjellergulv. Hjelpesluk monteres utenfor dusjsonen, dette øker vannskadesikkerheten og gir mulighet for fleksibilitet som til eksempel montering av dusjhjørner med tett bunn. Opprinnelig oppvarmingskilde fjernes. Det monteres elektrisk gulvvarme i badegulvet. Varmen har individuell styring via effekt regulator montert i bryterpanel på utsiden av badet. El.anlegg på bad Omtrekking av elektrisk anlegg på bad. Alt elektrisk utstyr som tilfredsstiller dagens krav de- og remonteres. Omlegging av kurs fra undersentral til badet med jordfeilbryter/kombiautomat. El. anlegg i leiligheter El.anlegg fellesareal Kjøkken Ventilasjon Eksisterende sikringer i sikringsskap i leiligheter skiftes. Eksisterende sikringer i sikringsskap i trapperom skiftes. Utskiftning av eksisterende hovedtavle i kjeller. Utskiftning av sikringsskap til vaskerier i fellesarealer. Vann og avløpsrør til kjøkkenbenk skiftes ut. Alle vannlåser i kjøkkenbenker som ikke er i orden skiftes. Rens ett stykke inn i avtrekkskanalen i leilighetene. Nye avtrekksventiler monteres i nedsenket himling eller i vegg. Alternativ 2 Omfang Som alternativ 1 Rør og våtromsrehabilitering inkl. el arbeider. Lik alternativ 1 + Varmtvann Det etableres felles berederanlegg i kjeller med luft-vann varmepeumpe til forvarming av varmt tappevann. Alle varmtvannsberedere i leiligheter tømmes og demonteres/frakobles. Varmtvann sirk Etablering av varmtvann sirkulasjon, for redusert ventetid på varmt tappevann. Innvendig rehabilitering av avløpsrør og nye vannrør i trappesjakt er ikke tatt med som et alternativ til avstemming da styret mener det hefter for stor usikkerhet vedr. levetiden på den innvendige rehabiliteringen av avløpsrørene. Dette alternativet vil heller ikke ivareta behovet om vanntette bad. Videre vil en løsning med fremføring av nye vannrør i trappesjakt allikevel medføre en god del bygningsmessige arbeider på bad. Dette grunnet at nye rør må kunne la seg tilkoble eksisterende vannledninger på bad. OBOS Prosjekt har beskrevet dette alternativet som et teknisk mulig alternativ, men det er ikke et alternativ de anbefaler.

4 Tabellen under viser estimert låneopptak og prosjektkostnader samt prosentvis økning av felleskostnader for de to tiltakene det skal stemmes over: ALT 1 ALT 2 LØPETID NYTT LÅN 30 ÅR 30 ÅR PROSJEKTKOSTNAD , ,- FINANSKOSTNADER , ,- TOTAL PROSJEKTKOSTNAD , ,- ESTIMERT LÅNEOPPTAK , ,- ØKNING I FELLESKOST. PR % 17% ØKNING I FELLESKOST. PR TOTAL ØKNING FOR PROSJEKTET 14% 29% 15% 32% ØKNING I FELLESKOST. 3% INFLASJONSJUST Utskifting av vann- og avløpsrør og rehabilitering av badene, eventuelt konvertering til felles varmt tappevann Styrets forslag Styret ber om generalforsamlingens fullmakt til å søke om lån iht. finansieringsplan, velge prosjektledelse, samt innhente anbud, velge entreprenør og gjennomføre tiltaket med rør og våtrom. Fremdriftsplanen for prosjektet kan endres når de endelige tilbud foreligger. Økningen i felleskostnadene vil skje basert på fremdriften i prosjektet og låneopptak. For vedtak om «alternativ 1» kreves simpelt flertall. For vedtak om «alternativ 2» kreves minimum 2/3 flertall. Vedtas ikke «alternativ 2» så foreslås det å stemme over «alternativ 1». Ved vedtak om «alternativ 2» gis styret fullmakt til å bestemme oppvarmingskilde (fjernvarme eller berederanlegg tilknyttet varmepumpe) for varmt tappevann basert på muligheter og innhentede priser. Styrets innstilling til vedtak Styret går inn for «alternativ 2» dvs. med konvertering felles varmtvann. Etter styrets oppfatning vil det være en fordel å få fjernet individuelle varmtvannsberedere rundt omkring i leiligheter som utgjør en potensiell årsak til vannskader. 1. Forslag til vedtak: Generalforsamlingen vedtar å gjennomføre våtromsrehabilitering iht. «alternativ 2» dvs. med konvertering til felles varmtvann. Styret får fullmakt til nødvendig låneopptak begrenset oppad til 13,9 mnok til finansiering av våtromsprosjektet, velge prosjektleder, valg av oppvarmingskilde og entreprenør samt gjennomføre våtromsrehabiliteringen. Dersom forslag «alternativ 2» faller, stemmes over forslag «alternativ 1».

5 2. Forslag til vedtak: Generalforsamlingen vedtar å gjennomføre våtromsrehabilitering iht. «alternativ 1» dvs. uten konvertering til felles varmtvann. Styret får fullmakt til nødvendig låneopptak begrenset oppad til 12,5 mnok til finansiering av våtromsprosjektet, velge prosjektleder og entreprenør samt gjennomføre våtromsrehabiliteringen. 3. KOLLEKTIV AVTALE FOR INTERNETT OG TV I dag betaler hver leilighet i Fagerheimgata 9 kr 349 i mnd på avtalen med Canal Digital, som inkluderer bredbånd og TV. Styret har nå forhandlet seg frem til forbedrede avtaler på disse tjenestene, og har to alternativer til endring: Canal Digital Vi har fått et tilbud fra Canal Digital om en pakke som inkluderer bedre hastighet og flere tv-funksjoner, til lavere pris enn det vi betaler i dag. Tilbudet inneholder bredbånd med 30/10 Mbps hastighets og TV for 309 kr pr. mnd. Vi betaler i dag kr 349 pr. for en pakke som inkluderer bredbånd med 10/10 Mbps hastighet. TV-pakken inkluderer grunnpakke med 36 faste og 15 valgfrie kanaler, T-we tjenester og opptaksdekoder. T-we tjenester er ikke inkludert i dagens løsning. Forandringen fra dagens avtale blir: - Lavere pris - Høyere hastighet på bredbånd inkludert i pakken - Inkludert T-we tjenester NextGenTel Et annet alternativ er å bytte til NextGenTel, som tilbyr 30/30 fibernett til kr 149 pr. mnd, hvorav kr 50 pr. mnd er nedbetaling av installeringskostnader. Fibernett har raskere opplasting og er mer stabilt selv om mange bruker samme nett samtidig, nettet har også kapasitet til å møte økte krav til hastighet hvis det skulle være behov for det i fremtiden. Etter fem år er innstalleringskostnader nedbetalt og vi eier da infrastrukturen (fibernettet) og står fritt til å velge ny leverandør eller forlenge med NextGenTel til bedre betingelser. Internettløsningen er raskere og mer stabilt enn dagens løsning, og det er mulig for hver enkelt leilighet og oppgradere hastigheten ytterligere (+ kr 99 for 60/60 bredbånd og + kr 199 for 100/100). Dette tilbudet inkluderer ikke TV, og gir dermed mer fleksibilitet til hver enkelt leilighet som selv kan velge om de ønsker TV-tjeneste eller ikke. TV-pakke kan kjøpes i tillegg for kr 99 eller kr 199 pr. mnd, avhengig av antall TV-kanaler, pluss kr 49 for TVdekoder. Det gir en totalpris på kr 297 eller kr 397 for bredbånd og TV avhengig av hvor mange kanaler den enkelte beboer ønsker seg*. *Grunnpakke Mini gir 12 kanaler (99 i mnd), mens Grunnpakke Basis gir 26 kanaler (199 i mnd).

6 Styrets innstilling til vedtak Styret går inn for «alternativ NextGenTel». Etter styrets oppfatning vil det være en fordel å få redusert felleskostnadene. Løsningen har den beste bredbåndsløsning og gir den enkelte beboer større valgfrihet i løsninger den ønsker å benytte. 1. Forslag til vedtak: Generalforsamlingen vedtar å bytte til NextGenTel som leverandør av bredbånd- og TVtjenester. Dersom forslag «alternativ NextGenTel» faller, fortsetter aksjesameiet med dagens leverandør Canal Digital. 4. INFORMASON OM INDIVIDUELL Nedbetalingsordning (IN). Saken er kun til informasjon (Prisene gjelder for 2016, vi har foreløpig ikke utarbeidet prisliste for 2017). Hva går ordningen ut på? IN-ordningen er et avtaleverk som gjør det mulig for hver enkelt aksjeeier å innbetale sin andel av fellesgjelden. En aksjeeier som innbetaler sin andel av fellesgjelden vil etter innbetalingen få redusert månedlige felleskostnader tilsvarende reduksjonen i renter og avdrag som følge av innbetalingen av aksjeselskapets fellesgjeld. Avtaleforholdene Styret inngår en avtale med OBOS Eiendomsforvaltning AS om tilrettelegging av individuell nedbetaling av fellesgjeld. Avtalen innebærer at OBOS Eiendomsforvaltning AS får fullmakt fra aksjeselskapet til å gjennomføre ordningen samt inngå avtale med de enkelte aksjeeiere som ønsker å innbetale, administrere innbetalinger, dokumenthåndtering, etc. Aksjeselskapet, ved styret, inngår avtale med banken/långiver om IN-ordningen. Gjennom avtalen vil den enkelte aksjeeiers innbetaling av fellesgjelden bli sikret ved pant i aksjeselskapets faste eiendom som en del av bankens/långivers pantobligasjon (såkalt inntrederett i bankens/långivers obligasjon). De aksjeeiere som ønsker å innbetale sin andel av fellesgjeld må inngå en avtale med aksjeselskapet. Det vil være OBOS Eiendomsforvaltning AS som opptrer på aksjeselskapets vegne i denne avtalen. Etter inngåelse av avtalen kan aksjeeieren innbetale hele eller deler av sin andel fellesgjeld. Minimumsbeløpet ved hver innbetaling er kr ,- og det kan bare foretas innbetaling 2 ganger i året, dette ved felleslånets terminforfall. Aksjeselskapet må ha sikringsordning for betaling av felleskostnader. Det er kun anledning til å innbetale gjeld innenfor IN-ordningen på lån med flytende rente. Hvilke konsekvenser får en eventuell IN-ordning for aksjeeierne Hvis forslaget blir vedtatt vil giroene for felleskostnader bli splittet i en del for felleskostnader (drift av bygninger, snømåking mv) og en del for kapitalkostnader (renter og avdrag). Kapitalkostnadene justeres opp eller ned som følge av rentejusteringer på lånet. Ellers får ordningen ingen praktiske konsekvenser for aksjeeiere som ikke ønsker å innbetale sin andel av fellesgjelden.

7 Aksjeeiere som innbetaler hele eller deler av sin andel av fellesgjelden vil få redusert månedlige utgiftene til felleskostnader. Er det mulig å reversere innbetalingene? Nei, det er det ikke. Dersom man har innbetalt hele eller deler av sin andel av fellesgjeld kan dette ikke reverseres. Hva skjer ved nye låneopptak i aksjeselskapet? IN-ordningen medfører ikke at aksjeselskapets styre i fremtiden blir avskåret fra å ta opp nye lån i forbindelse med driften av aksjeselskapet. Slike lån vil ikke være omfattet av INordningen uten at det inngås egne avtaler om dette. Kostnader Fagerheimgaten 9 AS må betale pt. kr ,- inkl. mva i honorar til OBOS Eiendomsforvaltning AS dersom avtale inngås. Årlig administrasjonsgodtgjørelse for IN-ordningen er på 10 % av forretningsførerhonoraret, dog minimum kr 6 955,- og maksimum kr ,-inkl. mva. (Budsjettert honorar er ,- dvs kr 8 900,- i 2016). Det påløper ikke administrasjonsgodtgjørelse i etableringsåret eller i hele kalenderår med fast rente da IN-ordningen ikke kan benyttes. Aksjeeiere som ønsker å innfri sin andel av fellesgjelden må betale vederlag på pt. kr 4 744,- inkl. mva til OBOS Eiendomsforvaltning AS ved inngåelse av IN-avtale. Da IN-ordningen krever medlemskap i en sikringsordning, påløper det også kostnader i tilknytning til dette. For Fagerheimgaten 9 innebærer dette totale merkostnader per på ca kr Dette tilsvarer i snitt ca kr 300 per leilighet per år i lånets løpetid. Fordeler: Mulighet til å innfri andel fellesgjeld. Ulemper: Høyere kostnader for boligselskapet. Dette vil vedvare helt til lånet er nedbetalt. Boligselskapet kan ha 2 lån i IN- ordningen.

8 Oslo I styret for Fagerheimgaten 9 AS Olav Kjeang Amdahl Gølin Johanne Grini Guro Langedok Bjørnstad Anders Thorbjørnsen I generalforsamlingen kan aksjeeier og ektefelle eller eventuell samboende møte, men bare en har stemmerett. Aksjeeier kan møte ved fullmektig. Framleietaker har rett til å møte, men uten stemmerett.

9 Registreringsblankett ved ekstraordinær generalforsamling i Fagerheimgaten 9 AS Fyll ut med blokkbokstaver og lever blanketten ved inngangen til møtelokalet. Eierens navn: Eierens adresse: Leilighetsnummer: I generalforsamlingen kan aksjeeier og ektefelle eller eventuell samboende møte, men bare en har stemmerett. Aksjeeier kan møte ved fullmektig. Framleietaker har rett til å møte, men uten stemmerett. Dersom du benytter deg av fullmaktsretten, må både ovenstående registreringsdel og nedenstående fullmakt fylles ut: Eier av gir herved fullmakt til : FULLMAKT Fullmektigens navn : å møte i ekstraordinær generalforsamling i Fagerheimgaten 9 AS.. Eiers signatur (Dato)