Innkalling til ekstraordinær generalforsamling

Størrelse: px

Begynne med side:

Download "Innkalling til ekstraordinær generalforsamling"

Sebastian Isaksen
5 år siden
Visninger:

1 Innkalling til ekstraordinær generalforsamling Ekstraordinær generalforsamling i Fagerheimgaten 9 AS avholdes 17. januar 2018 kl på Hammersborg Torg 1 TIL BEHANDLING FORELIGGER: 1. KONSTITUERING A) Valg av møteleder B) Godkjenning av de stemmeberettigede C) Valg av referent og minst en møtedeltaker som protokollvitne D) Godkjenning av møteinnkallingen 2. SALG AV UTBYGGINGSRETT TIL RÅLOFT I FAGERHEIMGATA 9 Som følge av høy fellesgjeld og vedlikeholdsetterslep tok styret kontakt med Bonum AS for å kartlegge potensialet av råloft, med tanke på utbygging av leiligheter for salg. Våren 2017 leverte Bonum AS et tilbud, dette tilbudet var for dårlig etter styrets oppfatning. Styret ba om mandat for å engasjere OBOS prosjektledelse for å gjennomføre tilbudskonferanse som sak 3 på ordinær generalforsamling 4. mai Total møtte fem utbyggere opp på tilbudskonferansen og to stykk leverte tilbud. Styret har forhandlet med partene og har kommet fram til følgende tilbud: Utdrag av tilbudet gjengis nedenfor: Bonum AS utbetaler et kontantoppgjør på kr basert på en kvadratmeterpris kr pr m2 utbyggbart BRA-s leilighetsareal på loftet. Kjøpesummen er basert på fremforhandlet avtalt minimumsareal på 280 kvm BRA-S. Dersom utbyggbart BRA-S areal blir høyere økes kjøpesummen forholdsmessig. Avtalen sikrer at hvis utbygger får tillatelse til å bygge mer areal så tilfaller dette borettslaget med den avtalte prisen. Kjøpesummen gjøres opp delvis ved utbetaling av kontantvederlag og delvis ved leveranse av byggetekniske arbeider, i henhold til styrets spesifikasjoner, se vedlegg). Arbeider som kommer til fratrekk i kjøpesum utgjør NOK ,- inkl. mva. samt NOK ,- inkl mva som kompensasjon for overtakelse av fellesgjeld Arbeider som kommer til fratrekk er bl.a.; klimatiltak og etablering av nye boder i kjeller, glasstak i trapperom, elarbeider: belysning fellesarealer, og brannsikring/installering av nødlys og brannvarslingsanlegg

2 3. Estimert effekt for aksjeeier 1. Kjøpesumsberegning Tilbud Arbeider (glasstak, brannvarsling, rehabilitering kjeller) Kompensasjon for 5xbad til loft (Bonum overtar fellesgjeld) Sum kontantvederlag Overtakelse fellesgjeld Estimert fellesgjeld som Bonum overtar Verdi av kontantvederlag pluss fellesgjeld (forventet nedbetalt fellesgjeld) 3.Eksempel 4. Verdi inklusiv arbeider 4. Eksempel Totalt antatt redusert fellesgjeld etter avsetning skatt pr BRA (m2) Redusert fellesgjeld eksempel 50 m2 leilighet Redusert fellesgjeld eksempel 63 m2 leilighet Redusert fellesgjeld eksempel 75 m2 leilighet Total verdi tilbud (kontantvederlag, arbeider og fellesgjeld) pr BRA (m2) for beboer Verdi pr BRA eksempel 50 m2 leilighet Verdi pr BRA eksempel 63 m2 leilighet Verdi pr BRA eksempel 75 m2 leilighet Opprinnelig Pris pr BRAs eks. fellesgjeld BRA tilbud BRA Fagerheimgt 9 Ny BRA Opptak vinduer og pipe primo 2019 Ca. fellesgjeld Nedbetaling fellesgjeld fra loftssalg Estimert fellesgjeld ved overtakelse 5 % I punkt 3) og 4) er det brukt en forsiktighetsvurdering som også skal hensynta potensiell skattekostnad Viktig i forhold til kjøpesum: Oversikten er estimert og ikke endelig. Fordelingsprinsipper pr. leilighet vil kunne avvike noe i forhold gjeldende fordelingsnøkkel for felleskostnader. Drenering er forutsatt at ikke er nødvendig som arbeider. Skulle det være slik at det vil være nødvendig vil kjøpesum bli redusert med ca NOK inkl. mva, men beløp vil være endelig først ved tilbudsinnhentelse.

3 STATUS I DAG: Styret hatt en grundig gjennomgang av kontraktsforslaget fra Bonum. Blant annet er det foretatt en juridisk gjennomgang av avtaleteksten og det er foretatt en vurdering av skatteplikt. FORDELER MED SALG AV RÅLOFT Opprusting av kjeller I dag har ikke styret oversikt over hvem som eier hvilken bod. Det er forskjellig størrelse på bodene, det er noen fulle boder som muligens er fraflyttet. Treboder er lett å bryte seg inn i, gir lite luft inn og er brannfarlig. Redusert fellesgjeld Det har vært vanskelig å selge leiligheter i Fagerheimgata 9 høsten 2018, tilbakemelding fra meglere er at det er høy fellesgjeld. Gjeld for borettslaget er ca. 20 MNOK fordelt på 50 leiligheter etter gjeldende brøk. Lite oppsparte midler til framtidig eller akutt vedlikehold. Reduserte fellesutgifter Nye leiligheter gir flere husholdninger som hver tar sin del av fellesutgiftene. Dette kan redusere de månedlige fellesutgiftene, eller brukes til å legge opp en økonomisk buffer for beboerne. En slik utbygging av loft vil gi 5-6 ekstra leiligheter og kan derfor redusere månedlige felleskostnader med inntil 10%. Forbedret brannsikkerhet med bl.a. brannvarslingsanlegg i alle leiligheter og fellesarealer Ligger som et rødt punkt i vedlikeholdsrapporten til Fagerheimgata 9. Må evt utbedres med låneopptak eller økt husleie. Er nå lagt inn i loftprosjektet. Økt sikkerhet Glasstak i oppgangene er slitt og behov for utskiftning. Ligger som et rødt punkt i vedlikeholdsrapporten til Fagerheimgata 9. Må evt utbedres med låneopptak eller økt husleie. Er nå lagt inn i loftprosjektet. ULEMPE VED SALG AV RÅLOFT At det ble byggestøy over en lengre periode Ekstra slitasje på fellesareal Aksjeeierne mister nåværende loftsbod

4 Styrets innstilling til vedtak Styret går inn for salg av loftsarealer til eiendomsutvikler Bonum. Etter styrets oppfatning vil det være en fordel å redusere fellesgjeld, månedlige fellesutgifter, oppgradere kjeller og brannsikkerhet mot at man mister lagringsplass på loft. 1. Forslag til vedtak: Generalforsamlingen vedtar å gjennomføre salg av loftsarealer. Styret får fullmakt til å signere på salg. Det trengs 2/3 flertall ja fra de avgitte stemmene for å gjennomføre et salg av loft

5 OVERSIKT OVER UTFØRT OG FRAMTIDIG VEDLIKEHOLD: Utført: Våtrom og Utført i Lagt inn i gningsdel Plassering Tilstand Anbefalt tiltak Konsekvens rørprosjekt 2018/2019 loftprosjektet Kommentar annbeskyttelse Bygg Varierende stand Utbedre mangelfull branntetting Sikkerhet, KG3 x vedtavler Kjeller Utidsmessig hovedtavle Sikkerhet, KG3 x derfordelinger Vaskerier Utdatert sikringsskap vaskerier Sikkerhet, KG3 x derfordelinger Boenheter Utidsmessig sikringsskap boenheter Sikkerhet, KG3 x ftbehandling Bygg Varierende stand Rens av ventilasjonskanaler Helse, KG2 x Videokontroll av bunn- og nnledninger Bunnledninger Stor aldersslitasje uttrekksledninger Økonomi KG2 X Forprosjekt rør og dningsnett Blokker Stor alderslitasje våtrom Økonomi KG2 X uk Sluk Variabel tilstand Rensing av sluk Økonomi KG2 X nduer Kjeller Varierende stand Utskiftning av kjellervinduer Sikkerhet, KG2 x per Over tak Varierende stand Utbedre piper over tak Sikkerhet, KG2 x Pipeprosjekt per Kjeller Varierende stand Fjerne sot i feieluker Helse, KG2 x Pipeprosjekt ftbehandling Bygg Feilmonterte ventilatorer Kartlegge og informere eiere om ventilasjon Helse, KG2 x nduer og lkongdører Fasader Varierende tilstand Overflatebehandling av vinduer og balkongdører Økonomi KG2 x nduer og lkongdører Fasader Utidsmessig tilstand Utskiftning av vinduer og balkongdører Økonomi KG2 x Overflatebehandling nduer Kjeller Varierende tilstand av kjellervinduer Økonomi KG2 x Kartlegge og utbedre ventilasjon - ftbehandling Bygg Varierende stand vaskerom Helse, KG2 x ødlysutstyr Fellesarealer Mangelfullt annalarmanlegg rer lysningsutstyr Fellesarealer og boenheter Dører Fellesarealer Utidsmessig Generelt god stand Stedvis utidsmessig belysning Etablere nødlysanlegg Sikkerhet, KG3 x Etablere adresserbart brannalarmanlegg Sikkerhet, KG3 x Utbedre kjeller- og loftsdører Sikkerhet, KG2 x Belysning innvendig oppgraderes Sikkerhet, KG2 x erlys/glasstak Bygg Lekkasje/ Værslitasje Utskiftning av overlysvinduer - loft Økonomi KG2 x Utskiftning av dører - rer Kjeller Varierende stand vaskerom Økonomi KG2 x keplasser Uteområde Generelt god stand Vedlikeholdlekeplass Sikkerhet, KG3 Bør gjøres på sikt Generelt god lmet tak Blokker stand Årlig tilsyn - loft/tak Sikkerhet, KG2 Bør gjøres på sikt Generelt god Utbedre trappetrinn, nvendige trapper Oppganger stand Sikring av rekkverk Sikkerhet, KG2 Bør gjøres på sikt Overgang til nedgravd eareal Tomt Varierende stand søppelsystem Sikkerhet, KG2 Kan gjøres på sikt

Like dokumenter

Fagerheimgaten 9 AS. Salg av loft for utbygging TILBUDSMATERIALE FOR SALG AV LOFT. OBOS Prosjekt AS

Fagerheimgaten 9 AS. Salg av loft for utbygging TILBUDSMATERIALE FOR SALG AV LOFT. OBOS Prosjekt AS Fagerheimgaten 9 AS TILBUDSMATERIALE FOR SALG AV LOFT Salg av loft for utbygging Datterselskap av OBOS Kontorer i Oslo, Tønsberg, Hamar, Stavanger, Bergen, Ålesund, Trondheim Hovedarbeidsområder: Prosjekt-