E Valg av tellekorps Som tellekorps ble Arne Søreide og Øystein Olsen foreslått. Vedtak: Valgt.

Transkript

1 Protokoll fra ekstraordinær generalforsamling i Manglerudhøgda Borettslag Møtedato: Møtetidspunkt: Møtested: Til stede: Manglerud Skole Auditoriet 46 andelseiere, 26 representert ved fullmakt, totalt 72 stemmeberettigede. Forretningsfører OBOS, ble representert ved Camilla Svoren. Møtet ble åpnet av Thor Linell Konstituering A Valg av møteleder Som møteleder ble Christina Mostue foreslått. Vedtak: Christina Mostue ble valgt. B Godkjenning av de stemmeberettigede Det ble foreslått å anse de innleverte registreringsblankettene og eventuelt fullmakter som bevis for at vedkommende eier er til stede. Vedtak: Vedtatt. C Valg av referent og minst en andelseier som protokollvitne Som referent ble Camilla Svoren foreslått, og som protokollvitne ble Jeanette Brekke foreslått. Vedtak: Valgt. D Godkjenning av møteinnkallingen Det ble foreslått å godkjenne den måten generalforsamlingen var innkalt på, og erklære møtet for lovlig satt. Vedtak: Godkjent. E Valg av tellekorps Som tellekorps ble Arne Søreide og Øystein Olsen foreslått. Vedtak: Valgt

2 2 Forslag A FORSLAG FRA «BEBOERGRUPPEN»: OPPHEVELSE AV TIDLIGERE VEDTAK PÅ EKSTRAORDINÆR GENERALFORSAMLING 7.OKTOBER 2015 Ny ekstraordinær generalforsamling vedrørende rehabilitering. Med bakgrunn i interessen blant mange beboere, inviteres det til ny ekstraordinær generalforsamling for å diskutere rehabilitering av Manglerudhøyden Borettslag. Ved større rehabiliteringsprosjekter planlegges vedlikeholdstiltak normalt med utgangspunkt i en tilstandsanalyse. En tilstandsanalyse vil også være avgjørende for prioritering av rekkefølge og hvilke vedlikeholdstiltak som er nødvendige. Da det ikke er gjort tilstandsanalyse i vårt borettslag siden 2006, må nye tilstandsanalyser gjennomføres før valg av rehabiliteringstiltak. Det er ikke redegjort for konsekvenser ved renteutvikling og totalkostnader ved de ulike finansieringsalternativene. Normalt er risikorammen ved denne type prosjekter %, noe det heller ikke er tatt høyde for i tidligere utsendt informasjon. Med bakgrunn i dette, mener andelseierne i borettslaget det vil være uforsvarlig å igangsette planlagt rehabilitering ut i fra «Grunnpakke 3». Grunnpakke 3 ble vedtatt på siste ekstraordinære generalforsamling. Hvis den gjennomføres, vil beboerne få meget høy fremtidig husleie. Dette vil høys sannsynlig føre til stor prisnedgang på leilighetene både som følge av skyhøy felleskostnad og kanskje også fordi det vil bli for mange leiligheter for salg på en gang, noe som også er en følge av de høye utgiftene. Det er ønskelig med skriftlig avstemming. Vedlegg 1: Kalkyle husleie 2016/2017 fra beboergruppen Beboergruppen anbefaler derfor: 1) Forslag til vedtak: Vedtak gjort på ekstraordinær generalforsamling den 7.oktober 2015, vedrørende forslag A alternativ 3 (grunnpakke), oppheves. Styrets innstilling: Styret anbefaler at forslaget fra beboergruppen ikke tas til følge og at vedtaket fra ekstraordinær generalforsamling 7. oktober 2015 opprettholdes. Det er to forhold ved rehabiliteringen som må sees i sammenheng: Tilstand / behov Økonomi

3 Tiltak Tak Fasader Vinduer Behov Kondensproblemer er dokumentert i tilstandsrapport fra Anbefalt tiltak: Ombygging av takene. I stedet ble takene ble tekket om i 1995 uten at problemene ble løst. I 1996 ble Teknologisk Insititutt engasjert for å finne årsaken og foreslå en løsning. De utarbeidet en rapport datert , som beskriver fuktproblemet i takkonstruksjonen i detalj. Denne rapporten er å finne i forprosjekt «Ombygging av tak» fra november Her står det også at etter omtekking i 1995 er problemene med takene blitt verre. Takene ble vedtatt bygget om i 1996, men vedtaket ble omgjort i Det er ikke utført arbeider på takene siden Fuktproblemene er også bekreftet gjennom en rekke henvendelser fra beboere opp i gjennom årene. På bakgrunn av dette mener styret at ytterligere utredning av takenes tilstand er unødvendig. Litt historikk: I 1997 ble panel på alle sydvegger skiftet ut, dårlig isolasjon og råttent reisverk utbedret og tilleggsisolert med asfaltplater og luftspalter. På andre vegger ble dårlig panel skiftet ut. Under styrets arbeid i innkalling til generalforsamling 1998 står det å lese: «Det ble under panelingsarbeidet oppdaget at tidligere bygningsarbeide, særlig i de utbyggede delene på endel 4-mannsboliger var utrolig dårlig utført, men også på en del av de ikke utbyggede rekkehus». Veggene ble beiset i 1998 og Dårlig panel ble skiftet i 2004 og I tilstandsrapporten fra 2006 beskrives fasadene som generelt i god stand altså to år etter at fasadene var nymalt. Nå er det 12 år siden de ble beiset, og fasadene synes i dag å fremstå i noe variabel tilstand. Er det riktig å bruke mange millioner på en ny runde med panelutskifting og beising, eller skal disse pengene legges i en mer omfattende rehabilitering? Det foreligger ingen oppdatert tilstandsanalyse for fasadene, og det er nok heller ikke omfattende råteproblemer. Utgangspunktet for rehabilitering er først og fremst et ønske hos mange beboere om bedre isolerte og mer energieffektive boliger. Det er et faktum at isolasjonen i de fleste vegger er den originale 10 cm steinullen fra Det er ikke slik at den er tipp topp noen steder og veldig dårlig andre steder. Det er 55 år gammel isolasjon og den er langt unna dagens standard. Dersom vi fortsetter dagens praksis, bytter dårlig panel og beiser alle husene på nytt, holder vi nok råteproblemene i sjakk i flere år fremover, men vi får ikke gjort noe det som mange beboere ønsker å adressere, nemlig isolasjonen. Dersom man vektlegger bedre isolerte og mer energieffektive boliger mener styret at en tilstandsvurdering av fasadene er unødvendig. Se og så siste side i vedlegg 3. Det er stor variasjon på vinduene i borettslaget. Vi har hele spekteret fra originale vinduer til helt nye. Styret regner med at majoriteten av vinduene er skiftet på 80-tallet. I tilstandsrapporten fra 2006 står det at enkelte av vinduene er i så dårlig stand at utskifting bør vurderes. Vinduene ble sist malt i Det er ikke slik at alle vinduene i borettslaget er så dårlige at de må skiftes. Som med fasadene kan det være andre kriterier som legges til grunn for et ønske om rehabilitering. Et viktig poeng er at enkeltvis utskifting av vinduer er meget kostbart over tid i forhold til å bytte mange på en gang. Borettslaget har dessuten over 1000 vinduer (kjellervinduer medregnet). Å holde styr på hvilke vinduer som er skiftet, og når, blir en lite hensiktsmessig oppgave. Nå som de fleste vinduene er så pass gamle mener styret det er riktig å skifte disse, slik at standarden blir lik og enhetskostnaden lavest mulig.

4 Ytterdører Se for øvrig vedlegg 3 om hva Enova sier om utskifting av gamle vinduer. Styret har fått mange henvendelser om trekkfulle dører og har vært på befaring mange steder. Vi trenger ikke utarbeide en tilstandsrapport for å fastlå at dette er tilfellet. Når det gjelder økonomi har styret følgende kommentarer: Kalkylen til boboergruppen i vedlegg 1 er basert på noen grunnleggende feil: o Lånebeløpet er ikke riktig. I presentasjonen på ekstraordinær generalforsamling var lånebehovet for grunnpakke 3 på 62,5 mill ved en flytende rente på 2,75%. o Kalkylen legger til grunn at nedbetaling av avdragene kommer på toppen av eksisterende felleskostnader. Det er ikke riktig, fordi borettslaget over flere år har hevet felleskostnadene med tanke på en kommende rehabilitering. Det betyr at en vesentlig del av rehabiliteringslånet kan betjenes med dagens nivå på felleskostnadene. o Det er mange forhold som må vurderes når man beregner felleskostnader o Se for øvrig vedlegg 2 Kalkyle felleskostnader basert på likviditetsanalyse fra OBOS Banken Usikkerhet rundt fremtidig rentenivå og nivå på felleskostnader kan reduseres med fastrentelån. I kostnadsoverslaget som ble presentert på forrige ekstraordinær generalforsamling er det tatt høyde for uspesifiserte arbeider på 15% av de bygningsmessige arbeidene. Påstanden om sannsynlig høy prisnedgang for leilighetene i borettslaget er ikke dokumentert. Det lønner seg ikke å utsette rehabilitering for først å spare opp mer egenkapital. I praksis klarer man ikke å kompensere for kostnadsutviklingen. Enkeltvis utskifting av f.eks. vinduer gir vesentlig høyere enhetskostnader og blir dyrere totalt sett. Dersom vi tar rehabiliteringen over 5-10 år, tror styret at de totale kostnadene vil bli høyere når alt er utført. Vi får da flere perioder med bl.a. prosjektering og riggkostnader. Dette, sammen med den generelle kostnadutviklingen, tror styret vil gi høyere totale lånekostnader, og et høyere nivå på felleskostnadene, etter avsluttet rehabilitering. Ved rehabilitering av borettslag, anbefales det at man gjør det samme over alt, slik at standarden blir lik. Dette er i følge OBOS Prosjekt også det mest vanlige. Dersom vi f.eks. skifter tak bare på enkelte hus, får vi en situasjon der noen andelseiere får en «bedre» leilighet i form av bedre isolerte tak, uten kondenslekkasjer, mens de øvrige bare får sin andel av fellesgjelden. Det samme argumentet gjelder dersom det byttes vinduer eller ytterdør hos enkelte og ikke hos alle. Noen får verdiøkningen og bruksgleden, mens alle må være med på å betale. Etter at det ble utarbeidet en ENØK-rapport i 2013 fikk borettslaget tilsagn om ENØK-støtte på kr ,-. Tilsagnet utløpet , men det kan søkes om forlengelse. Vedtak: Beboergruppens forslag falt mot 22 stemmer. Vedtaket fra blir stående.

5 2) Forslag til vedtak: Rehabiliteringstiltakene som er inkludert i grunnpakken på forslag A, fra den ekstraordinære generalforsamlingen 7.oktober 2015, behandles enkeltvis på kommende generalforsamling(er), etter at tilstandsanalyse og tilstrekkelig informasjon foreligger for beboerne. Styrets innstilling: Rehabilitering av tak behandles i forslag 4. Det er opp til styret å vurdere når utskifting av ytterdører skal gjennomføres. Rehabilitering av fasader med vinduer behandles på en kommende generalforsamling. Forslag 1 falt og 2 ble ikke stemt over. 3) Forslag til vedtak: Det utarbeides en trinnvis tiltaksplan for vedlikeholdsprosjekter de kommende 10 årene. Styrets innstilling: Dersom forslag A.1 blir vedtatt støtter styret forslaget. Dersom forslag A.1 faller, kan dette utsettes til etter rehabiliteringsprosjektet. Forslag 1 falt og 3 ble ikke stemt over. 4) Forslag til vedtak: Rehabilitering av tak igangsettes snarest - da det er behov for dette utfra alvorlighetsgrad/tilstand. Styrets innstilling: Rehabilitering av alle tak igangsettes snarest. Dette ble anbefalt så tidlig som i 1992 i en tilstandsrapport utarbeidet av vedlikeholdsavdelingen i OBOS. Forslag 1 falt og 4 ble ikke stemt over Møtet ble hevet kl.: Protokollen signeres av Møteleder Christina Mostue /s/ Referent Camilla Svoren /s/ Protokollvitne Jeanette Brekke /s/