FASADE REHABILITERING OG NYE BALKONGER

Transkript

1 E Keyserløkka Øst brl. FASADE REHABILITERING OG NYE BALKONGER Informasjon fra styret april 2009

2 1

3 Kjære beboer i Keyserløkka Øst Endelig er det klart for å sluttbehandle den utvendige rehabiliteringen! Saken tas opp på ekstraordinær generalforsamling torsdag 22. april 2009 kl. 18:30 i Hasle Kirke I dette skrivet vil du finne informasjon om den utvendige rehabiliteringen. I tillegg vil det bli avholdt informasjonskvelder i styrelokalene, Grenseveien 39: Onsdag 15. april kl. 18:00 20:00 og torsdag 16. April kl. 18:00 20:00 Dette er en stor og viktig sak for borettslaget, og for deg som beboer. Det handler om ditt bomiljø og din økonomi. Vi oppfordrer derfor alle til å lese gjennom informasjonen som presenteres her, for å få et best mulig grunnlag foran ekstraordinær generalforsamling. På informasjonskveldene vil det bli anledning for beboerne å stille spørsmål til styret om saken. Da det er begrenset med tid til diskusjon på selve generalforsamlingen, oppfordrer vi deg til i størst mulig grad å bruke en av informasjonskveldene hvis du har noe på hjertet! Innhold: 1. Bakgrunn 3 2. Føringer tidligere vedtak Beskrivelse av prosjektet. 5 4 Mottatte tilbud 7 5 Økonomi vurdering..7 6 Fordelingsnøkkel.8 7 Fremdrift.8 8 Alternativ til det fremlagte forslaget...8 Sammendrag De foreslåtte punktene i prosjektet vil gi våre bygninger et etterlengtet løft. Etterisolasjon og nye vinduer gir vesentlig varmere leiligheter, økt komfort og lavere strømutgifter Nye og betraktelig større balkonger gir vesentlig forbedret bruksverdi og ekstra plass i sommerhalvåret Ventiler i alle rom forbedrer inneklimaet Nye fasader vil bedre blokkenes utseende Prosjektet ivaretar områdets særpreg og kvaliteter i størst mulig grad Les mer på de følgende sidene om den utvendige rehabiliteringen. 2

4 1. Bakgrunn Borettslagets 16 blokker med totalt 268 leiligheter ble oppført rundt 1950, og er dermed snart 60 år gamle. Så langt tilbake som begynnelsen av 1990 tallet ble de første rehabiliteringsplanene igangsatt, men ble den gang forkastet av generalforsamling. Forslaget som ble utarbeidet av det daværende styret innebar vesentlige forandringer i fasaden, inkludert større balkong, uten at det kom noen innsigelser fra Plan- og bygningsetaten eller Byantikvaren. Da Keyserløkka Nord noen år senere utarbeidet et lignende forslag, mente imidlertid Byantikvaren at dette i for stor grad ville endre bebyggelsens karakter, og Nord kom etter hvert med på Byantikvarens gule liste. Et forslag som imøtekom Byantikvarens krav ble forkastet av Nords generalforsamlingen i Det ble da opprettet et innbyggerinitiativ med sikte på å komme fram til et politisk vedtak i Bystyret som også ga beboerne en forventet økning i bostandard som følge av økt størrelse på balkongen. I forbindelse med Nords arbeid med rehabilitering uttalte Byantikvaren at de så det som naturlig å se hele Keyserløkka under ett. Styret i Øst har derfor avventet resultatet av denne prosessen. Vi ga imidlertid full støtte til beboerinitiativet som Nord hadde satt i gang, og flere i Øst skrev under på Nords beboerinitiativ. Da det etter behandling i Bystyret ble klart at Nord fikk tillatelse til å bygge balkonger i tråd med dagens standard, satte vi også i gang arbeidet umiddelbart. Etter et klart flertall på ekstraordinær generalforsamling for større balkonger, startet prosessen med å utarbeide forslag. Under en forhåndskonferanse med Plan- og bygningsetaten ble det imidlertid klart at Byantikvaren ikke lenger så det som naturlig å likebehandle de tre store borettslagene på Keyserløkka, og at vi måtte påregne at vi ikke fikk tillatelse til å bygge større balkonger. Dette medførte ytterligere ett års venting og utsetting av saken for vår del. Sommeren 2008 ble det imidlertid klart at Plan- og bygningsetaten så det som naturlig at føringene som ble lagt for Keyserløkka Nord også skulle gjelde for Øst og Sør. Det har vært en lang og krevende prosess, og styret har lenge sett på en økende grad av forfall av blokkene. Spesielt frustrerende har det vært å se at biter av balkongene har begynt å ramle ned. Det er derfor på høy tid å sette i gang den utvendige rehabiliteringen og vi er glade for at vi nå endelig kan presentere et forslag som vi mener er i tråd med beboernes ønske om økt bostandard. 1.1 Yttervegger Da blokkene våre ble oppført ble de ansett som hypermoderne. Kravene til komfort og plass har imidlertid økt betydelig siden den gang. Etter dagens standard er bygningene svært dårlig isolert, med yttervegger av massiv en-steins tegl, kun isolert med 10 cm gassbetong (Siporex/Ytong) innvendig. Det er direkte kuldebroer langs ytterveggene pga. betongkonstruksjoner som ligger uisolert med opplegg inne i teglsteinen. Dette gjelder spesielt ved alle dekketilslutninger, for armerte betongoverdekninger over vinduer og ved balkongdører og støpte blomsterbrett under vinduene, men også hvor bærende betongkonstruksjoner er bygget inn i ytterveggene av tegl. Mange, spesielt de som bor i endeleilighet, opplever derfor i dag boligen som kald. Med dagens høye energipriser betyr dette også at det koster unødvendig mye å holde varmen på vinterstid. Det er med andre ord et stort behov for etterisolering av fasadene. 3

5 1.2 Balkonger Balkongene våre er små og upraktiske i forhold til dagens standard, og legger klare begrensninger på bruksmulighetene. Dagens balkonger representerer også en vesentlig kuldebro ved at de er utkraget direkte fra betongdekkene. Balkongene har dessuten til dels betydelige betongskader. Det eneste alternativet til å bygge nye balkonger er en omfattende rehabilitering av eksisterende balkonger. Dette vil bli svært dyrt og vil ikke løse problemet med kuldebroer. 1.3 Vinduer Vinduene våre ble skiftet rundt Beboerundersøkelsen fra juni 2008 viser at det er mange som har problemer med vinduene. Ettersom vinduene har gått ut av produksjon, er det heller ikke mulig å kjøpe inn reservedeler som passer til vinduene. Det er spesielt bekymringsfullt at en stor andel av beboerne melder om at barnesikringen ikke fungerer. 1.4 Ventilasjon Det er i dag ikke ventiler i alle rom i leilighetene våre. Endret bruksmønster med blant annet mer klestørking innendørs enn tidligere, har forsterket behovet for bedre ventilasjonsmuligheter. Dårlig og fuktig inneklima kan gi grobunn for sopp og mikroorganismer som i verste fall kan gi helseplager. Ventiler i alle rom vil bedre denne situasjonen betraktelig. 2. Føringer tidligere vedtak På ekstraordinær generalforsamling 12. juni 2006 ble rammene for vår rehabilitering lagt. A) Fasade - Etterisolering av fasaden. Minimum 5 cm, men det vurderes opp til 10 cm isolasjon. - Vurdere å skifte samtlige vinduer etter en generell tilstandsvurdering uansett om de flyttes ut eller ikke. - Lage ny lufteventil på lille soverom samt i stue. - Vurdere drenering langs blokkene (er gjennomført) B) Dagens balkonger fjernes og det arbeides for nye og større balkonger. C) Uteareal for toroms leilighet uten balkong. Det var 107 stemmeberettigede til stede. Punkt a) ble vedtatt mot 9 stemmer, punkt b) vedtatt mot 4 stemmer og punkt c) enstemmig vedtatt. I tillegg til vedtaket var signalet fra salen at det arkitektoniske særpreget skulle ivaretas. Siden vedtaket for rehabiliteringens rammer ble fattet har det blitt jobbet aktivt for at borettslagene på Keyserløkka skulle få anledning til å velge balkongenes størrelse. Nord har vært den førende og Sør og Øst har hengt seg på. Prosessen har imidlertid tatt lengre tid enn anslått i Styret har arbeidet nært med arkitekten for på best mulig måte å tilfredsstille vedtaket fra juni Etter vår mening har vi kommet frem til et godt resultat som ivaretar det 4

6 arkitektoniske særpreget vi har i dag samtidig som det gir bedre bokvalitet for våre beboere. For punkthusene uttaler Plan- og bygningsetaten (PBE) i sitt vedtak at tiltaket anses som en forskjønning av bygningene. 3 Beskrivelse av prosjektet 3.1 Riving - All utvendig kledning av Coloroc fasadesten på punkthus og langblokker fjernes. - Dagens balkonger rives, inkludert skjermer, beslag og nedløpsrør. - Luftebalkonger tas ned - Riving av vinduer og vindusdører i yttervegg - De- og remontering av alle skilt, husnummer etc. - De- og remontering av utekraner - Riving av trepanel på utvendige inngangspartier/boder 3.2 Mur og pussarbeider - Tidligere pussede yttervegger pussisoleres. - Isolasjon utenpå vegg av tegl og gassbetong med 100 mm (10 cm) - Kjellermurer tilleggsisoleres med isolasjon og forsynes med puss - De utvendige overflater av tegl på punkthusene kontrolleres og ev utbedres for skader. Det tas sikte på å benytte et utlektet, luftet fasadesystem med pussoverflate, da dette gir bedre sikkerhet mot kondens- og frostskader i veggen enn et kompakt system, samtidig som systemet er svært motstandsdyktig mot mekanisk påkjenning. Systemet er basert på at det monteres stående spikerslag med mineralull på alle fasader. Utenpå dette kles det med vindtette gipsplater og utlekting lufting. På disse lektene skrus en solid sementbasert plate som pusses med gjennomfarget puss. På denne måten oppnås en meget stabil og vedlikeholdsvennlig overflate. Dette er det samme system som Keyserløkka Nord har valgt. 3.3 Dører, vinduer og diverse - Vinduer skal være vertikal glidehengslet/sidesving med 2-lags energiglass - Vinduene flyttes ut (10 cm) slik at smygdybden beholdes som i eksisterende smyg, (avstanden fra vegglivet til vinduslivet) - Balkongdørene gis større glassåpning. Ubeskyttet glass lavere enn 0,8 M over gulv/terreng skal være sikkerhetsrute. - Alle vinduer og balkongdører skal ha FG 2 godkjente løsninger mht låsing og glassmontasje. - Montering av nye lufteventiler i stue og soverom. I støyutsatte områder mot Grenseveien og Økernveien benyttes støydempende ventiler. 5

7 - Nye dører til utvendige boder (søppelrom) - Ny kledning på alle utvendige boder og inngangspartier inkl. vindskier etc. - Utelys og stikkontakt på alle balkonger 3.4 Balkonger Nye balkonger utføres med betongdekke som henges opp i et skjult stål bæresystem. Dekket får fall til sluk plassert v/yttervegg og nedløpsrør mot vegg. Balkongplatene bæres ved hjelp av skråstag på innsiden av brystningene. Brystning/rekkverk skal være i lett, men tett utførelse. Fronter bygges av aluminium- eller stålprofiler, pulverlakkert gråhvit farge (som i dag). Et felt i brystningen utføres i laminert glass, frostet og innlagt et mønster i klart glass, jf tegning. Øvrige flater utføres med et relieff tilnærmet som i eksisterende betongbrystninger. Blomsterkasse monteres i overkant av glassfeltdelen. Kassene utstyres med drenshull i fremkant av kasse. Blomsterkassen er ment å være varekasse som løse plastkasser, blomsterpotter etc. kan settes opp i. Det legges opp til at andelshaver kan bestille feste for flaggstang. Gjennomsnittlig størrelse er ca 1,8 x 4,0 m (dagens er 1,4 x 2,2 m) og er dypere enn hva Byantikvaren og PBEs balkongveileder legger opp til. I sin vurdering sier PBE at de anses i tilstrekkelig grad å harmonere med bygningskroppens dimensjoner. Videreføring av brystning og motiver fra de opprinnelige balkongene forankrer utformingen ytterligere i forhold til bygningens formspråk. På grunn av bygningenes ulike utforming vil det ikke være mulig at alle leilighetene får eksakt samme størrelse på balkongen, men PBE bemerker at utformingen anses å være i tråd med fasadens usymmetriske oppbygging. For punkthusene harmonerer balkongene over inngangsparti med underliggende bygningsdeler. 3.5 Små luftebalkonger Utførelse med betongdekke og stål bæresystem. Eksisterende spilerekkverk pusses opp og remonteres ev. nytt dersom remontering ikke lar seg gjennomføre. 6

8 4 Mottatte tilbud Vi mottok i alt fem tilbud fra entreprenører. Tilbudene er gjennomgått av Aase byggadministrasjon. Tilbudene er ganske jevne i både pris og kvalitet, og i forhold til prisveksten som har vært er det tydelig at nedgangen i byggebransjen har hatt innvirkning på tilbudene. For det første var det stor interesse for oppdraget, i tillegg ser det ut til at tidspunktet for konkurransen har vært gunstig med hensyn til pris. Av hensyn til de avklaringer som skal foretas kan vi ikke gå ut med hvem som har levert tilbud og hvem som er med i avklaringsrunden. I samarbeid med Aase har styret vurdert de innkomne forslagene og bestemt at det skal avklares nærmere med tre av tilbyderne før den endelige avgjørelsen på valg av entreprenør tas. 5 Økonomi - vurdering Rehabiliteringen slik den er beskrevet her er budsjettert til å kunne gjennomføres innenfor en ramme på 75 millioner kroner. Det ligger da inne gode marginer for reserver/forventede tillegg, forventet prisstigning samt en sikkerhetsmargin. Vi minner om at Nord, som har ca. 90 færre leiligheter, hadde en totalramme for sitt prosjekt på ca. 108 millioner kroner. Prosjektet er riktignok ikke direkte sammenlignbart, ettersom de også har med innvendig rehabilitering og drenering i samme prosjekt. Vi har også andre typer blokker hvor fasadene har blitt endret. Siden mai 2006, da den siste kalkylen ble lagt fram, har byggekostnadsindeksen for boligblokker i Norge steget med 15.3 %. Veksten har flatet noe ute, men ikke vist tydelige tegn til nedgang ennå Byggekostnadsindeks for boligblokk jan.05 mar.05 mai.05 jul.05 sep.05 nov.05 jan.06 mar.06 mai.06 jul.06 sep.06 nov.06 jan.07 mar.07 mai.07 jul.07 sep.07 nov.07 jan.08 mar.08 mai.08 jul.08 sep.08 nov.08 jan Rentene kan trekkes fra inntekten Et låneopptak på 75 millioner vil i gjennomsnitt gi ca i lån pr andelseier. Et lån med 5 % rente og 30 års nedbetalingstid vil medføre en innbetaling (renter og avdrag) på ca 1600 kroner, og i det første nedbetalingsåret vil renter utgjøre ca kroner. (noe som tilsvarer ca 350 kroner i skattelette pr måned). Vi har tidligere økt husleien gradvis med tanke på denne rehabiliteringen, og hadde i 2008 et overskudd på ca 3 millioner kroner. 7

9 Dette tilsvarer ca 1000 kroner i sparing på den månedlige husleieinnbetalingen. Med dette låneopptaket vil leien måtte heves ytterligere ca 600 kroner, men hver enkelt beboer vil få ca 350 kroner i skattelette 5.2 Reduserte strømutgifter Ut fra beregninger som er gjort i Keyserløkka Nord, vil gjennomsnittlig strømbesparelse kunne ligge på nærmere 300 kr pr mnd pr leilighet. Det er verdt å merke seg at når vi tar hensyn til rentefradrag og strømbesparelse så har vi allerede tatt høyde for de økte husleiekostnadene gjennom tidligere økninger i husleien. Det beløpet vi nå må øke husleien med, vil hver enkelt beboer få igjen gjennom økte rentefradrag og spart strømregning 5.3 Innvirkning på salgsverdi Boligmeglere oppgir at en oppgradering som denne vil øke prisen. Det er vanskelig å oppgi noen eksakt verdistigning, men det meldes at balkonger er av stor betydning og at store balkonger er attraktive. Slitte fasader, slitte oppganger o.l. trekker prisen nedover, og de fleste kjøpere forstår når det er synlig at et borettslag har behov for å investere/øke sin fellesgjeld. Å ikke ha tatt fatt i de problemer som finnes, blir ansett å være negativt i verdisammenheng. 6 Fordelingsnøkkel 7 Fremdrift Det har tidligere kommet enkelte synspunkter på at fordelingsnøkkelen burde endres i forbindelse med rehabiliteringen. Fordelingsnøkkelen er basert på flere indikatorer bl.a. leilighetens størrelse og leilighetens beliggenhet i blokken. Etter styrets mening er fordelingsnøkkelen det som best ivaretar en rettferdig fordeling av felleskostnader ved denne rehabiliteringen. Fordelingsnøkkelen foreslås derfor ikke endret. Byggestart er beregnet til august 2009 under forutsetning av at tillatelse til igangsetting er gitt. Ferdigstillelse vil bli litt avhengig av entreprenør som velges. Dette må vi komme tilbake til. 8 Alternativ til det fremlagte forslaget Styret mener at det foreslåtte prosjektet fullt ut tilfredsstiller de rammene som ble lagt i 2006 og best ivaretar vårt arkitektoniske særpreg. Det er snakk om mye penger, men dersom en større rehabilitering ikke vedtas nå, blir styret likevel nødt til å sette i gang til dels kostbare enkelttiltak for å oppfylle vedlikeholdsplikten vi har. Omfattende reparasjoner og/eller sikring av balkongene kan vi heller ikke vente stort lenger med. Det samme gjelder utbedring av «bom» og sprekker i murpuss på fasadene. Slike enkelttiltak vil før eller senere koste oss like mye som en full rehabilitering, gi dårligere løsninger med kortere levetid, ingen strømsparing, og balkongene blir ikke større. Store summer kan gå med uten at forbedringer oppnås! Nedbetalingstiden på de lån som eventuelt må tas opp for å finansiere kortsiktige tiltak må stå i forhold til tiltakenes levetid. Dette betyr i praksis at den månedlige økonomiske belastningen på hver leilighet ved en minimumsløsning kanskje kan bli like høy som ved en full rehabilitering, mens de fleste forbedringene uteblir. 8