Innkalling til ekstraordinær generalforsamling

Transkript

1 Innkalling til ekstraordinær generalforsamling Ekstraordinær generalforsamling i Vestskrenten Borettslag avholdes mandag 12. november 2018 kl i Holmlia kirke. TIL BEHANDLING FORELIGGER: 1. KONSTITUERING A) Valg av møteleder B) Godkjenning av de stemmeberettigede C) Valg av referent og minst en andelseier som protokollvitne D) Godkjenning av møteinnkallingen 2. SAKER A) Utredning av heis, krav om ekstraordinær generalforsamling fra beboere B) Varmeavregning C) Tillit til styret Oslo 1. november 2018 I styret for Vestskrenten Borettslag Jørn Ilje /s/ Therese S. Markl /s/ Sjur Nielsen /s/ Bjørn Schmidt /s/ Anne Lise Thiesen Styret håper alle andelseierne setter seg inn i sakene og oppfordrer flest mulig til å møte opp. Alle andelseiere har rett til å være med i generalforsamlingen med forslags-, tale- og stemmerett. Det er kun én stemme pr. andel. Andelseierens ektefelle, samboer eller et annet medlem av andelseierens husstand har rett til å være til stede og til å uttale seg. Styremedlemmer, forretningsfører og leier av bolig i borettslaget har også rett til å være til stede i generalforsamlingen og til å uttale seg. En andelseier kan ta med én rådgiver til generalforsamlingen. Rådgiveren har bare rett til å uttale seg dersom generalforsamlingen tillater det. En andelseier kan møte ved fullmektig. Ingen kan være fullmektig for mer enn én andelseier, men der flere eier en andel sammen kan de ha samme fullmektig. En fullmakt kan trekkes tilbake når som helst. Vennligst møt i god tid, registrering fra kl 18:00. Registreringsblanketten (bakerst) leveres i utfylt stand ved inngangen.

2 FORRETNINGSORDEN 1. Generalforsamlingen gjennomføres i henhold til Lov om borettslag og borettslagets vedtekter. 2. Generalforsamlingen ledes av styrets leder eller av møteleder valgt av generalforsamlingen. 3. Møtelederen skal påse at sakene får en forsvarlig behandling i samsvar med lov og vedtekter. Med utgangspunkt i dagsorden og forretningsorden for generalforsamlingen legger møteleder fram en plan for gjennomføringen. 4. Protokollen føres av den valgte referent. I protokollen føres alle valg og vedtak samt eventuelle protokolltilførsler som generalforsamlingen fatter vedtak om at skal tas inn. 5. Alle forslag skal leveres skriftlig til møtelederen med forslagstillerens navn og leilighetsnummer. 6. Ingen har rett til ordet mer enn tre ganger i samme sak. Innlegg skal ikke overstige henholdsvis fem minutter for første innlegg og to minutter for de øvrige. Møteleder har rett til å la styrets representanter få utvidet taletid for å svare på spørsmål som er stilt. 7. Ordet til forretningsorden gis en gang til hver sak og med en taletid på høyst ett minutt. 8. Forslag kan ikke fremmes etter at strek er satt, og fremsatte forslag kan ikke trekkes hvis noen motsetter seg dette. 9. Generalforsamlingen behandler generelle spørsmål for fellesskapet, knyttet til de saker som er fremmet. Alle spørsmål skal vedrøre felleskapet, ikke den enkeltes forhold med spørsmål rundt egen leilighet, mht. for eksempel; energiavregning, byggesøknader, husleiespørsmål, elbil-installasjon osv. Disse spørsmål rettes til styret for besvarelse utenfor generalforsamlingen på mail; styret@vestskrenten.no, eller i styrets postkasse Nordåssløyfa 2.

3 SAK A

4 Styrets kommentar: Styret er fullt klar over vedtaket som ble gjort på ordinær generalforsamling i 2012 angående forprosjekt om heis. Styret kjenner også til at mange beboere er imot heis, av ulike årsaker. Siden 2012 har 40% av blokkleilighetene skiftet eier, og styret har fått henvendelser fra beboere som frykter å måtte flytte fra borettslaget vårt fordi de snart ikke lenger vil makte å gå trappene. Myndighetene ønsker å inkludere alle og øke tilgjengeligheten i boliger, og stiller derfor med solid økonomisk støtte til heisprosjekt. Fra 2010 er det påbudt med heis i nye boligblokker med tre eller flere etasjer, blokkene våre ville altså vært ulovlige å bygge i dag. Styret ønsket derfor å utrede mulighetene for heis. Det vil si forsøke å samle alle fordeler og alle ulemper, og hvordan de evt kan løses, og se på økonomien i et slikt prosjekt. Dette handler altså kun om å skape et bedre grunnlag for denne vurderingen, noe styret mener er en forutsetning for å kunne ta en god beslutning om evt. bygging heis. Vi kan ikke basere en slik beslutning bare på gjetninger og følelser. Styret sjekket ut med juristene i OBOS hvorvidt vi var bundet av heis-vedtaket i Tilbakemeldingen fra juristen ligger i vedlegg 1. Hovedpoengene var som følger: Det daværende styret kunne ha besluttet heisutredning innen egen kompetanse. Det var ikke nødvendig å fremme dette på generalforsamlingen. Vedtak er fattet konkret i denne saken, det legges ingen føringer på hvordan slike saker skal behandles i framtiden. Vedtaket kan ikke forstås dit hen at styret er avskåret fra å fremme saken på nytt eller i framtiden å gå videre med undersøkelser innen rammen av sin egen kompetanse. Det er tvilsomt om generalforsamlingen kan fatte et vedtak som binder styrets fremtidige kompetanse om slike undersøkelser. Et slikt vedtak som binder styrets lovlige myndighet kan komme i konflikt med andre lovpålagte plikter. Styret engasjerte Heiskonsulenten til å lage en rapport for styret som skal belyse både juridiske, tekniske og økonomiske aspekter ved heis. Rapporten vil koste kroner pluss mva. Husbanken dekker halvparten av dette. Et styre i et borettslag har etter borettslagsloven lov til å gjøre utredninger og enkelttiltak for inntil 5 % av driftsbudsjettet på kr uten å spørre generalforsamlingen om dette. Denne forstudien er godt innenfor disse rammene. Styret er selvfølgelig innforstått med at en evt. utbygging av heis i blokkene vil kreve vedtak i generalforsamling. Styret har imidlertid ennå ikke mottatt rapporten, og heller ikke vært i dialog med Heiskonsulenten underveis. Styret har etter borettslagsloven både rett og plikt til å ivareta alle beboernes velferd og verdiene i laget. Styret ber om fortsatt å ha lovens frihet og støtte til å kunne se på nye tiltak for å gjøre borettslaget mer attraktivt å bo i og gjøre beboernes boliginvesteringer mer verdifulle og trygge. Styrets forslag til vedtak: Styret gis fullmakt til å utrede mulighet for installasjon av heis i blokkene. Resultatet av utredningen skal fremlegges for generalforsamlingen til behandling og vedtak.

5 SAK B VARMEAVREGNING I 2010 fattet generalforsamlingen følgende vedtak: «Vannbåren varme til oppvarming og varmtvann til forbruk måles og belastes individuelt for alle leiligheter i Vestskrenten Borettslag.» Hovedregelen i borettslagslova er at fordeling av felleskostnader skal skje etter opprinnelig fordelingsnøkkel. Dette vedtaket er derfor kun lovlig under forutsetning av at individuelt forbruk kan måles korrekt. Måleutstyr ble installert og fra og med 2. kvartal 2013 startet vi med individuelle avregninger for alle beboere. For varmeavregningen for 2016 oppdaget styret et veldig stort spenn for radiatormålingene i blokkleilighetene. Rekkehusene har en annen målemetode, og målingene her følger normalfordelingskurven og fremstår som sannsynlige. Se grafer i vedlegg 2. Varmtvann måles likt over alle boenheter med gjennomstrømmingsmåler og fremstår også sannsynlige for både rekkehus og blokker. For radiatormålingen i bokkene for 2016 er den laveste målte kvadrameterkostnaden pr år 0,62 kr og den høyeste 201,01 kr. Snittet målt over alle blokkleilighetene er 56,12 kr. Til sammenligning er snittet i rekkehusene 65,11 kr. For 2017 har vi lignende målte verdier. Se eksempler i vedlegg 3. Kartlegging av brukeradferd har ikke avdekket variasjoner som tilsier disse verdiene. Etter analyse av dataene og konsultasjoner med fagfolk konkluderte styret med at radiatormålerne med stor sannsynlighet ikke måler det faktiske energiforbruket. Det så ut som vårt ettrørssystem fra 1983 med begrenset reguleringsmulighet var årsak til problemstillingen. Styret mente derfor at radiatormålingene i blokkene ikke var et sikkert grunnlag for fordeling av varmekostnaden i blokkene. Noen av blokkleilighetene får en uforholdsmessig høy belastning for varme etter radiatormålingene. Basert på dette, lovens hovedregel/forutsetning og solidaritetstanken med likefordelingsprinsippet i et borettslag besluttet styret å avregne varme i blokkene etter kvadratmeter for 2016 og Styret har videre nylig blitt gjort oppmerksom på at fordeling pr kvadratmeter, som vi anså som det mest rettferdige for 2016 og 2017, skulle vært fordelt etter opprinnelig fordelingsnøkkel (nøkkelen som gjaldt for fordeling av energi fram til 2013). Dette må vi korrigere, tendensen her er at små leiligheter vil få en etterbelastning mens store leiligheter får noe igjen. Styrets mål er måling etter individuelt forbruk, og vi fortsatte å arbeide aktivt med å finne årsak til problemene. Etter intens forskning og feilsøking gjennom flere instanser ble det 30. oktober 2018 konstatert en alvorlig feil. Feilen består i at mengden varmtvann som sirkulerer i anlegget er målt til 14,0 m 3 /h, når det skulle ha vært 35,5 m 3 /h. Dette påvirker temperaturbalansen i og mellom leilighetene og hvordan varmen måles på radiatorene. En uttalelse fra faglig ekspertise blir levert ut på generalforsamlingen. Feilretting starter umiddelbart, men vil være omfattende. Hele anlegget, inkludert rekkehusene, må kalibreres på nytt. Det vil ta tid før vi får verifisert at varmebalansen er riktig. Styret ønsker å sette ned et energiutvalg, som skal følge denne prosessen, hvor vi inviterer alle beboere med.

6 Inntil feilen er rettet og varmebalansen fungerer tilfredsstillende anser styret at fordeling etter opprinnelig fordelingsnøkkel for varme i blokkene er det mest rettferdige og eneste lovlige alternativ. Hvis generalforsamlingen ikke støtter styrets forslag, vil hele styret trekke seg da vi ikke kan stå for noe som er ulovlig. Forslag til vedtak: Varmtvann til forbruk måles og belastes individuelt for alle leiligheter. Vannbåren varme til oppvarming måles og belastes individuelt for alle rekkehusleiligheter. Vannbåren varme til oppvarming belastes etter gjeldende fordelingsnøkkel for alle blokkleiligheter, pga feil i varmeanlegget. Avregning etter fordelingsnøkkel gjelder fra og med avregningen for 2016 og inntil varmeanlegget fungerer tilfredsstillende. SAK C TILLIT TIL STYRET Styret består av frivillige, valgt av generalforsamlingen, som bruker av sin fritid for borettslaget vårt. Vi utfører oppgavene vi er satt til etter beste evne og beslutningene fattes med hensyn til fellesskapet og alle beboerne. Vi har fokus på å behandle alle saklig og rettferdig. I løpet av 2017 og frem til i dag har det utviklet seg en rekke konflikter mellom styret og beboere. De største konfliktene dreier seg om varmeavregningen og heisutredningen. Også i en rekke saker som handler om hensynet til likebehandling er det uenigheter som uttrykkes i harde ord. Vi har blitt beskyldt for å fatte vedtak for egen vinning og blant annet blitt kalt arrogante, kriminelle og evneveike. Beboere truer med søksmål mot avgjørelser som styret har fattet. Noen av kravene vi har møtt står ikke i relasjon til hva konflikten egentlig handler om. Konfliktene fører til en uforholdsmessig arbeidsbelastning for styret og er i tillegg en stor mental belastning. Styret har inntrykk av at mange beboere er misfornøyde med styrets arbeid og beslutninger. Vi håper imidlertid at mange beboere oppfatter vårt arbeid som relevant, nyttig og for beboernes beste. Styret ønsker en bekreftelse fra generalforsamlingen på at flertallet av beboerne fortsatt har tillit til det sittende styret. Hvis styrets forslag ikke blir vedtatt vil hele styret, inkludert varamedlemmer, trekke seg fra sine verv. Forslag til vedtak: Generalforsamlingen støtter styrets arbeid og gir fornyet tillit til det sittende styret..

7 VEDLEGG 1 Et generalforsamlingsvedtak gjelder i den enkelte sak der vedtak er fattet. I 2012 fattet som kjent GF et vedtak der forslag om å utrede spørsmålet om installering av heis. Vedtaket har i henhold følgende ordlyd: «Vedtak: Forslaget falt, styret går ikke videre med utredning ifm. installering av heis» Det er ikke grunnlag for å slutte annet enn at generalforsamlingen med dette fattet vedtak i denne konkrete saken, men at vedtaket ikke gir noen føringer på hvordan slike saker skal behandles i framtiden. Vedtaket kan således ikke forstås dit hen at styret er avskåret fra å fremme saken på nytt på generalforsamlingen, eller innen rammene av sin egen kompetanse å gå videre med undersøkelser, i framtiden. Det forhold at styret i 2012 valgte å forelegge saken for generalforsamlingen til tross for at det åpenbart kunne besluttet dette innen egen kompetanse kan ikke tas til inntekt for at styret varig har abdisert dette spørsmålet til generalforsamlingen. Det bemerkes jo også at det etter hvert er gått en del år siden 2012 og det vil være nokså utilfredsstillende om en slik sak skulle være å anses som avgjort «en gang for alle» uavhengig av at beboerpopulasjonen kan ha endret seg og synet på spørsmålet om heis eller ikke med det. Avslutningsvis, og mest av akademisk interesse: Hvorvidt generalforsamlingen kunne ha fattet et vedtak som bandt styrets framtidige kompetanse til å gå videre med undersøkelser er et tvilsomt spørsmål, styret er etter loven tillagt plikten til å forvalte lagets anliggender, og vedtak som binder styret i utøvelsen av dets lovlige myndighet vil fort kunne komme i konflikt. I denne omgang nøyer jeg meg med å konstatere at dette i tilfelle ville krevd et helt solid grunnlag i form at et klart vedtak, det foreligger som kjent ikke her Med vennlig hilsen Terje Sjøvold, Advokat Advokatene i OBOS Tlf: /

8 VEDLEGG 2 Tall pr 2017

9 VEDLEGG 3

10 Registreringsblankett ved ekstraordinær generalforsamling i Vestskrenten Borettslag Fyll ut med blokkbokstaver og lever blanketten ved inngangen til møtelokalet. Eierens navn: Eierens adresse: Leilighetsnummer: De som ikke kan møte på den ekstraordinære generalforsamlingen kan stille ved fullmektig. Dersom du benytter deg av fullmaktsretten, må både ovenstående registreringsdel og nedenstående fullmakt fylles ut: Eier gir herved fullmakt til: FULLMAKT Fullmektigens navn : å møte på ekstraordinær generalforsamling i Vestskrenten Borettslag Eiers signatur (Dato)