Utvidelse av antall andeler i borettslag. Line C.B. Bjerkek Forvaltningsforum 7.november 2017

Transkript

1 Line C.B. Bjerkek Forvaltningsforum 7.november 2017

2 Flere byggetrinn eller andre endringer etter stiftelsen av borettslaget Hovedregel og anbefaling: Et borettslag pr byggetrinn Brl 2-13 overdragelse kun av borett 2 år Kostbart pga. garantikrav ved forskuddbetaling i bustadoppføringslova 47, 2 og 3 ledd for hele kjøpesummen jfr. prinsippet om ytelse mot ytelse

3 Flere byggetrinn eller andre endringer etter stiftelsen av borettslaget Senere endringer ved Utvidelse av antall andeler og innløsning, brl 3-2 Fusjon, brl kap 10 Eks. utbygger bygger ut på naboeiendom, isolert eller som del av flere byggetrinn Borettslaget ikke involvert i kjøp/salg eller utbygging, men kun vurdering av om man ønsker å være del av samme borettslag Fisjon, brl kap 10

4 Flere byggetrinn eller andre endringer etter stiftelsen av borettslaget Fusjon Egne regler i borettslagslovens kapittel 10. Overdragelse av eiendeler og gjeld under ett til et annet borettslag, mot at andelseierne blir andelseiere i det overtakende laget. Plan Vedtas av generalforsamlingen Melding til foretaksregisteret Kreditors samtykke utløp av kreditorfrist Endelig registrering i foretaksregisteret

5 Flere byggetrinn eller andre endringer etter stiftelsen av borettslaget

6

7 Flere byggetrinn eller andre endringer etter stiftelsen av borettslaget Kan man stifte lag med tomme andeler? Ja, det er mulig innenfor dagens lovgivning En andel pr boenhet Følger forutsetningsvis 2-6 om bygge- og finansieringsplan og av 3-2 Bygge- og finansieringsplanen må beskrive alle byggetrinn. Forholdet må beskrives i prospekt og i kontrakten med den enkelte kjøper.

8 Flere byggetrinn eller andre endringer etter stiftelsen av borettslaget Risikovurdering må foretas Hvor lang tid er det til alt er ferdig utbygget? Jo lengre tid, jo høyere risiko Økonomi For utbygger og i markedet generelt Hva sier banken? Stemmeregler Hver andelseier har bare en stemme, selv om man eier flere andeler Kan ikke fravikes i vedtektene Utbygger mister kontroll over generalforsamlingen ved første overtakelse

9 Flere byggetrinn eller andre endringer etter stiftelsen av borettslaget Risikovurdering forts: Kontraktsregulering mellom kjøperne og utbygger? Fremdriften må beskrives nøye Salgsdokumenter Kontrakt Mangelskrav fra kjøpere om de overtar noe annet enn det som er beskrevet i kontrakten. Erstatningskrav

10 Flere byggetrinn eller andre endringer etter stiftelsen av borettslaget Vedtektsregulering av overgangsfase? Felleskostnader for ubygde/uferdige andeler? Begrensning i adgangen til å nedstemme videre utbygging i generalforsamlingen Kan ofte bli behov for mindre endringer i prosjektet Adgang til å begrense generalforsamlingens myndighet? Kan også legges inn som en avtalemessig forpliktelse i kontrakt Utbygger bør forbeholde seg eiendomsrett til ledige garasjeplasser og boder også etter overtakelse, slik at disse kan selges til nye andelseiere.

11 Flere byggetrinn eller andre endringer etter stiftelsen av borettslaget Finansiering av fremtidige andeler i samme borettslag? Alle byggetrinn må inngå i bygge- og finansieringsplanen Borettslaget skal være ferdig finansiert ved første overtakelse Innskudd skal etableres med rett beløp Andelseierne skal overta korrekt andel av ansvar for gjeld Avtale med bank om trinnvis finansiering og omgjøring av byggelån

12 Flere byggetrinn eller andre endringer etter stiftelsen av borettslaget Annen økonomi enn de opprinnelige andeler? Eks. miste finansiering, økte kostnader, endring i salgsverdi Utbyggers risiko Borettslaget er ferdig finansiert ved første overtakelse Kan ikke endre gjeldsgrad eller innskudd Evt. inngå IN-avtale Men kan endre salgspris Kan bli borettslagets hodepine om utbygger bryter mot dette Vanskelig administrasjon Risiko for at uberettigede kostnader på de «gamle» andelene. Mangelskrav og tvister

13

14

15 Praktiske eksempler Salg av vaktmesterbolig Salg av næringsareal ombygget til bolig Ny utbygging på egen tomt Kjøp av tilleggsareal Ny utbygging på naboeiendom Ombygging av næringsseksjon til bolig, som kjøpes av borettslaget(samleseksjon eller separate seksjoner)

16 3-2 Endring av talet på andelar (1) Det skal vere knytt ein andel til kvar av bustadene som er med i byggje- og finansieringsplanen, bortsett frå bustader som skal leigast ut. (2) Styret kan vedta å auke talet på bustader eller knyte andelar til bustader som før har vore brukte eller tenkt brukte til utleige. Vedtaket krev samtykke frå generalforsamlinga med to tredjedels fleirtal. Pålydande på dei nye andelane og over- eller underkurs ved innbetaling skal gå fram av vedtaket. (3) Styret kan gjere avtale med ein eller fleire andelseigarar om innløysing av andel. Avtalen skal opplyse om innløysingssummen og krev samtykke frå generalforsamlinga med to tredjedels fleirtal. (4) Styret kan godkjenne samanslåing av andelar i samband med samanslåing av bustader. (5) Talet på andelar kan ikkje endrast til berre ein. Er det berre ein bustad igjen i laget, skal laget reknast som oppløyst, og andelseigaren eller andelseigarane som har retten til bustaden, får personleg ansvar for skyldnadene.

17 Fremgangsmåte Styrevedtak om å økte antall andeler 8-6; mer enn halvparten av de avgitte stemmer 8-6 vedtaksført når mer enn halvparten er tilstede Generalforsamlingen må samtykke med 2/3 flertall Av de avgitte stemmer 7-11

18 Underliggende avtaler og dokumenter, før vedtak i generalforsamling om utvidelsen Kontrakt og kontraktsforhandlinger Om salg av deler av borettslagets arealer, vaktmesterbolig osv. Om kjøp av areal mellom borettslaget og grunneier Utredning av finansieringsmuligheter Generalforsamlingsvedtak om kjøp/salg Denne beslutning krever også 2/3 flertall fra generalforsamlingen ( 8-9 nr. 3)

19 «Pålydande på dei nye andelane og over- eller underkurs ved innbetaling skal gå fram av vedtaket.» Forutsetter at avtale om kjøp/salg er gjort i forkant av vedtaket Samtidig er det naturlig å be om generalforsamlingens samtykke til styrets arbeid med denne typen omfattende transaksjoner Praksis for at saken kan deles i to alternative fremgangsmåter: Samtykke til salg iht. takst, ramme for fullmakt og økonomiske konsekvenser Senere rapportering til generalforsamlingen om resultatet. Forhåndssamtykke til arbeid, inngå kontrakt med forbehold om generalforsamlingens samtykke nytt endelig vedtak når kontrakt er inngått

20 «Pålydande på dei nye andelane og over- eller underkurs ved innbetaling» «Pålydende» Andelskapital Innskudd Ansvar for andel av fellesgjeld «Over- eller underkurs» Differanse mellom markedsverdi og pålydende

21 Hvordan fastsette pålydende? Samme forholdstall som for de øvrige(fra stiftelsen) eller kan man velge noe annet? Hensyn i vurderingen: Strengt likebehandlingsprinsipp gjelder i borettslagsloven Administrative hensyn» Fordeling av felleskostnader skal skje rettferdig og i tråd med loven» Ryddighet og sporbarhet Hindre konflikter eller tvister i laget Dokumentasjon i forhold til etterfølgende andelseiere

22 Utvidelse av antall andeler Fra forarbeidene:

23 Andelskapital Lovtekst Ikke beskrevet Forarbeider «Pålydande må vere det same som for dei andre» Jur teori: Kommentarutgave Lilleholt, Wyller og Aagenæs: «Samme som øvrige andelseiere» Konklusjon: Samme som opprinnelige andeler

24 Innskudd Lovtekst Ikke beskrevet Forarbeider «bør fastsettes etter samme prinsipp som dei andre andelane» Jur teori: Kommentarutgave Lilleholt, Wyller og Aagenæs: Viser til forarbeidene, samt at justering for verdiendringer tas i over/underkurs.

25 Jur teori forts. Formue Opparbeidet egenkapital Opparbeidet egenkapital? Kjøper de nye seg inn i denne? Har det en pris som tas med i takseringen og prisfastsettelsen? Utg.pkt: - fordeles på alle andelseierne i laget Dersom kjøper ikke betaler seg inn i egenkapitalen, så overføres deler av denne fra de «gamle» andelseierne til de nye.

26 Kan kreve et tillegg av kjøper tilsvarende andel av oppbygget egenkapital i laget (Vil inngå i markedsverdien av andelen) Dette kan gjøres til del av det pantesikret innskuddet, ref Lilleholt. Øvrige andelseiere har ikke panterett for egenkapital i laget bygget opp etter stiftelsen. Hvorfor skal en ny andelseier få bedre pant? Konklusjon: Innskudd fastsettes etter samme prinsipper som for de opprinnelige andeler Innskuddet tinglyses som fellespant på borettslagets eiendommer, brl Kjøper betaler for andel av egenkapitalen i kjøpesummen Betalt del av egenkapital kan gjøres til del av det pantesikrede innskuddet

27 Fellesgjeld Lovtekst Ikke behandlet, reglene i 2-14 flg. gjelder bare ved stiftelsen Forarbeider Litt uklart, men legger til grunn at andelseierne skal behandles likt, og at nye andelseiere ikke skal få urimelige fordeler. Juridisk teori: Kommentarutgave Lilleholt, Wyller og Aagenæs: «En ny andelseier bør betale et vederlag som svarer til den delen av nettoverdiene i laget som han blir eier av.»

28 Fellesgjeld forts: Dersom borettslaget tar opp gjeld for å kjøpe areal av en utbygger: All gjeld skal som utgangspunkt fordeles på alle andelseiere etter brøken Naturlig at denne nye gjelden legges på de nye andelene. Vil være en fordeling i tråd med brl 5-19 om fordeling av felleskostnader etter nytte. Tillatt med ulike gjeldsgrad også uten IN etter stiftelsen. Lovens regler gjelder bare ved stiftelsen

29 Utvidelse av antall andeler Fellesgjeld forts: Dersom borettslaget ikke tar opp gjeld i forbindelse med utvidelsen: Vurdere om det faktisk stemmer at borettslaget ikke skal betale for nytt areal, jfr. skal være en kontrakt mellom borettslaget og selger/utbygger All gjeld skal fordeles på alle andelseiere etter brøken Dette betyr at gjeldsbelastningen på alle blir mindre. En fordel som bør verdsettes og synliggjøres i over/underkurs

30 Skatt For tidligere vaktmesterleiligheter finnes flere BFU(bindende forhåndsuttalelser fra skattemyndighetene) om at gevinst ikke er skattepliktig

31 Etter dette kommet til at transaksjonen ikke utløser beskatning Bør innhente egen BFU Mulige skattemessige konsekvenser bør vurderes.

32