ARTIKKEL AD. ORGANISERING AV LEILIGHETSKOMPLEKS

Transkript

1 Dato: Til eiendoms utbyggere i Norge ARTIKKEL AD. ORGANISERING AV LEILIGHETSKOMPLEKS Vi har sett på mulige måter å organisere et leilighetskompleks på - og vil i det følgende gi en kort redegjørelse for alternativene, samt en anbefaling til slutt. Det skatterettslige aspekt for kjøper - er i denne sammenheng av betydning for min konklusjon. Det hjelper neppe at man finnen en gunstig modell for utbygger dersom dette medfører en dårlig løsning for huskjøper! Etter skattelovens system så er fordel av kapital skattepliktig for mottaker - herunder fordel av å for eksempel. bo i egen bolig. Slikt er det dessverre i Norge. Det fremgår av skatteloven ledd. For boliger er det imidlertid gjort et unntak - det er under visse forutsetninger innført skattefri fordel ved bruk av egen bolig eller fritidsbolig. Det heter i skatteloven 7-1. Skattefritak for egen bruk (1) Fordel ved at eier helt eller delvis bruker eiendom som egen bolig er ikke skattepliktig. Fritaket omfatter: a. selveid enebolig, to- eller flermannsbolig, rekkehus, leilighet, mv., b. boenhet i boligselskap, jf. 7-3, c. våningshus på gårdsbruk. 1

2 Av ledd gjøres det unntak for skatteplikt for at eier helt eller delvis bruker eiendom som egen bolig. Fritaket omfatter bl.a. leiligheter jf. bokstav a og boenhet i boligselskap jf. bokstav b. Utg. punktet er at det er eier som bruker eiendommen. I motsetning til at et selskap etc. eier boligen. Da er jo selskapet eier av boligen - og fordel ved å bo kan da anses skattepliktig. Dette legger således sterke begrensninger på hvordan man bør organisere slike prosjekter. 1. BOLIGAKSJESELSKAP Formål vil være å skaffe aksjonærene bolig ved å erverve, forestå oppføring av eller oppføre boligbygg og leie ut boliger til aksjonærene. Det er i dag relativt mange slike selskaper i Norge. Et boligselskap lignes ikke som selskap. I stedet lignes andelshaverne etter skatteloven 7-3. Det betyr personlig skatteplikt for deltakerne. Et boligselskap kan enten opprettes som et a) borettslag eller b) boligaksjeselskap (AS) Det fremgår av aksjeloven 7-1 over at det er gjort unntak for egen bruk når boenhet inngår i boligselskap, dvs. borettslag eller boligaksjeselskap. Boligaksjeselskapet opprettes da iht. aksjelovens bestemmelser, men må følge de retningslinjer som er vedtatt mht. skatteregler - dette for å unngå skatt på privat bruk av sin egen bolig. I motsetning til et ordinært AS - så er det aksjonærene som blir lignet for inntekter og kostnader - ikke selskapet. Det er således lagt opp til en modell hvor man på den ene siden skal følge alle aksjelovens bestemmelser - men - når det gjelder det skatte rettslige så er det den enkelte eier som blir skattet personlig! Det er noe selvmotsigende - men er en konsekvens av et byråkrati som er redde for at noen borgere skal kunne tjene penger! Inntekten fastsettes på den enkelte andelshavernes/aksjonærenes hånd, med skattefritak etter skatteloven ledd bokstav b. Bruttoinntekt fastsettes til summen av a) selskapets renteinntekter b) andre inntekter som ikke har tilknytning til selve eiendommen c) gevinst ved realisasjon av selskapets eiendommer 2

3 Det må således utarbeides komplett årsregnskap for boligaksjeselskapet - og så må inntekter fordeles på de øvrige aksjonærer. Merk imidlertid at dersom en aksjonær selger sin leilighet - så er gevinst i utg. skattepliktig. Skatteloven 9-3 sier imidlertid at: Gevinst ved realisasjon av boligeiendom, herunder våningshus på gårdsbruk, selveierleilighet, andelsleilighet, aksjeleilighet og obligasjon med tilhørende borett, er unntatt fra skatteplikt når følgende betingelser er oppfylt: a. Eieren har eid eiendommen (andelen m.v.) i mer enn ett år når realisasjonen finner sted eller avtales. Gevinst ved salg av selveierleilighet eller aksjeleilighet er således skattefritt ved eiertid over 1 år. Med hensyn til finansiering fra banker etc. så blir det et spesielt forhold at det er selskapet som er eier av leiligheten - ikke den enkelte eier. Dette er viktig mht. sikkerhet for lån som banken skal gi til den enkelte kjøper av leilighetene. Selskapet kan etableres som et boligaksjeselskap AS med kr i aksjekapital. Hver aksjonær får da 100 aksjer forutsatt at hver aksje koster kr. 100,-. Selskapet må opprettes allerede nå - men aksjene kan selges etter hvert som leilighetene blir ferdige. Når aksjer i selskapet kjøpes, blir aksjene deponert som sikkerhet for den enkeltes lån. De aksjene som hver eier overtar - gir en tinglyst borett i den leiligheten som er kjøpt. Dermed er det aksjonærforholdet som styrer retten til å bo i en leilighet. Når en eksisterende aksjonær flytter, og selger sin leilighet, så er det bare aksjene som overdras til ny eier. Det skjer mao. ikke noen overdragelse av selve leiligheten i boligselskapet. På aksjene som selges kan det oppstå en ordinær beskatning av aksjegevinst på 28%. Vurdering: Det er ikke noe i veien for å etablere et boligselskap - da som et boligaksjeselskap. Fordelen ved denne organisasjonsformen er at selskapet har begrenset ansvar - og ikke personlig ansvar. Ulempen er at det må registreres et AS i Brønnøysundregistrene, det må velges en autorisert revisor, og selskapet må etablere styre, generalforsamling etc. samt følge aksjelovens bestemmelser. I tillegg må man ha et regnskap slik at overskudd i selskapet blir fordelt på hver enkelt andelseiere. 3

4 Skattemessig så blir man behandlet som om man eier et hus - men det er noe mer komplisert. En fordel er at dersom boligaksjeselskapet etableres i dag, opparbeidelse av hele bygget. og så selger aksjer i bygget - så er gevinsten skattefri for utbygger da aksjer i næring er skattefritt. Da må imidlertid hele bygget i prinsippet oppføres - uten penger fra leilighets kjøperne. Noe som innebærer at selskapet må låne ca. 10 mill - i stedet for 6 mill. Dermed øker det både risiko, kostnader og sjansen for å få gjennomført prosjektet. Dersom man skal gå i gang med oppføring nå - så vil man allikevel kunne la Nordica Invest AS eie 100% av aksjene - men da utløses beskatning ved salg av hver leilighet da prisen PR. akse må være vesentlig større enn kostprisen! Konklusjon: Boligaksjeselskap kan benyttes også i dette tilfellet - men gir ingen skattemessige fordeler for noen av partene - verken utbygger eller leilighets kjøperene. 2. BORETTSLAG Borettslag formen er regulert i lov om borettslag. Skattemessig så behandler et borettslag tilsvarende som boligaksjeselskap. Dette er nærmere redegjort for under punkt 1 - og går ikke inn på her men kan kort nevnes at det er mer eller mindre er tilsvarende som for boligaksjeselskap Det fremgår føgende av borettslagslova 1-1: Lova gjeld for burettslag. Med burettslag er meint eit samvirkeføretak som har til føremål å gi andelseigarane bruksrett til eigen bustad i føretakets eigedom (burett). Burettslag kan også drive verksemd som heng saman med buretten. Uttrykket samvirkeforetak er hentet fra utkastet til samvirkelov (NOU 2002:6). Det er pr. i dag ikke vedtatt noen egen samvirkelov. Det betyr at det ikke ligger noe annen avgrensning i uttrykket samvirkeforetak enn det som følger av gjeldende regler, som stort sett ikke er lovfestet pr. i dag. Lov om burettslag gjelder for alle sammenslutninger - for eksempel BA selskaper - som faller inn under definisjonen "samvirkeforetak". Dersom man ønsker å etablere et BA selskap - som jo er rimelig og ikke lovregulert i utg. punktet - kommer lov om borettslag til anvendelse også på dette. Dermed ekskluderer dette en meget interessant eierform - BA selskaper uten regnskapsplikt og revisjonsplikt. 4

5 Borettslaget vil være den formelle eieren av eiendommen; i seksjonssameie tilhører eiendommen sameierne. Det betyr at det er borettslaget som rettslig disponerer over eiendommen. I forhold til de enkelte leilighets kjøperne - så må det gis de enkelte andelseiere i borettslaget en bruksrett til den leiligheten de ønsker å anskaffe. Denne rettigheten kan de enkelte andelseierne stille som sikkerhet for evt. lån fra banker. Slik sikres finansieringen. Stiftelse av et borettslag følger burettslova. Det må settes opp et stiftelsesdokument jf. burettslova 2-1. Det må videre utarbeides vedtekter for laget. Overfor den enkelte andelseier kan det settes som vilkår for å tegne en andel at disse betaler et innskudd i laget. Det må i tillegg utarbeides en bygge- og finansieringsplan som skal legges ved stiftelsesdokumentet. Planene skal inneholde tegninger og skildringer av lagets bygg med boligene, kostnadsoverslag, finansieringsplan og driftsbudsjett. Videre skal planen vise hvilken leilighet som er knyttet til hver andel, og fordelingen av felleskostnadene. Felleskostnadene i laget skal delast mellom andelseigarane ut frå forholdet mellom verdiane på bustadene eller ut frå andre retningslinjer som går fram av bygge- og finansieringsplanen. Generalforsamlingen er øverste myndighet i selskapet, og alle andelseiere har rett til å være med i generalforsamlingen. Videre må det velges styre for borettslaget. Det skal velges en autorisert revisor - og det skal utarbeides regnskaper og revisor rapport hvert år. Alle som eier andeler i borettslaget skal registrere disse i grunnboken jf. burettslaglova 6-1. For denne registreringen gjelder reglene i tinglysingsloven. Vurdering: Det er ikke noe i veien for å etablere et borettslag - eller som et samvirkeforetak som har som formål å gil andelseierne bruksrett til egen leilighet i foretakets eiendom. Ulempen er at det krever mye administrasjon også her med tanke på generalforsamling, styre, regnskaper etc. Det er mao. tilsvarende som for boligselskapene jf. over. Det følger av burettslaglova 2-1 at en utbygger, her Nordica Invest AS, kan eie alle andelene i borettslaget - og dermed være eneste stifter. Da må disse andelene være pantsatt til utbygger og så - når andelene selges - overføres til kjøperne. 5

6 Disse andelene må da tinglyses. Konklusjon: Organisasjonsformen er noe "tung" og kostnadsdrivende for mindre leilighetskomplekser - og er neppe å anbefale når det er under andelseiere/leiligheter. 3. ORDINÆRT AKSJESELSKAP Et ordinært aksjeselskap ville i utg. punktet vært en svært god løsning for leilighets komplekset da dette er oversiktlig å administrere - samt at selskapet kunne ha foretatt en felles opplåning. Imidlertid står det følgende i burettslagslova 1-4 følgende: Det kan ikke stiftes aksjeselskap eller allmennaksjeselskap med samme formål som burettslag. Dette var nytt ved burettslaglova som trådte i kraft i Før denne tid var dette en mye benyttet modell for eierskap - nettopp pga. at man da kunne forholde seg til et oversiktlig regelverk i aksjeloven og lett å organisere. Konklusjon: Grunnet lovendring i 2003 kan ikke AS modellen benyttes for nye selskaper som dette. 4. EIERSEKSJONER Eierseksjon formen er regulert i lov om eierseksjoner. Eierseksjonloven bygger på den såkalte sameiemodellen der den enkelte seksjonseier eier en sameie andel av hele bygningen og grunneiendommen, og dertil en eksklusiv bruksrett til èn bruksenhet (seksjon). Med eierseksjon forstås sameieandel i bebygd eiendom, med tilknyttet enerett til bruk av en av flere boliger eller andre bruksenheter i eiendommen jf. eierseksjonsloven 1. Loven omfatter ikke alle sameier kun de tilfeller hvor det faktisk er skjedd en formell seksjonering iht. eierseksjonsloven. Dermed faller andre tingsrettslige sameier iht. sameie loven utenfor dvs. irregulær seksjonering. 6

7 Videre fremgår det av definisjonen at en seksjonering kun kan gjelde en bebygd eiendom. Det betyr at en ubebygd eiendom ikke kan seksjoneres i utg. punktet. Men også her er det gjort et unntak i loven. Med hjemmel i eierseksjonsloven 6 er det anledning til også å seksjonere ubebygde eiendommer der det er planlagt oppført et bygg og planene er godkjent av bygningsmyndighetene. Løsningen forutsettes således at det søkes til kommunen og får forhåndsgodkjenning på en seksjonering. En formell seksjonering skjer ved tinglysing av en seksjoneringsbegjæring sammen med en kommunal seksjoneringstillatelse. Seksjonering er lovens betegnelse på at sameierne får bruksrett til sine bestemte enheter (seksjoner) som tinglysingsmessig behandles som en selvstendig enhet. Det etableres et eget grunnboksblad for hver seksjon. Kommunen har således en svært aktiv rolle i prosessen ved at kommunen skal utarbeide det materiale som skal tinglyses og derigjennom påse at de materielle krav for seksjonering er oppfylt. Når kommunen har gjort dette, gir den en seksjoneringstillatelse som tinglyses sammen med eiers seksjoneringsbegjæring. Selve seksjoneringen kan gå ut på er nærmere regulert i loven. Vi vil gjennomgå de viktigste formelle vilkår her: 1. Til hver sameieandel skal det knyttes enerett til bruk av en bruksenhet. Bruksenhetens hoveddel skal være klart avgrenset og sammenhengende del av en bygning på eiendommen. Hoveddelen skal videre ha en egen inngang. 2. Enerett til bruk av fellesarealer kan ikke knyttes til noen sameieandel. 3. Seksjoneringen skal omfatte bare ett bruksnummer men kommunen kan etter i særlige tilfeller gi samtykke til å seksjonere flere bruksnummer. 4. Seksjonering skal omfatte alle bruksenheter i eiendommen. 5. Planlagt bygning kan ikke seksjoneres før byggetillatelse foreligger. Det må følgelig innhentes igangsettingstillatelse jf plan- og bygningslov 95 a nr. 2. Det er mao. ikke tilstrekkelig med bare rammetillatelse fra kommunen etter nr Hver boligseksjon skal ha kjøkken, bad og wc innenfor hoveddelen av bruksenheten. 7. Det skal fastsettes en sameiebrøk for hver eierseksjon. Sameiebrøken gir uttrykk for hvor stor del av hele sameiet den enkelte eier, og den har betydning for fordelingen av fellesutgifter og inntekter, for ansvaret utad og for stemmeretten. 7

8 Seksjoneringsbegjæringen: Denne må inneholde opplysninger om eiendommens betegnelse, de enkelte seksjoners formål, sameiebrøk for hver seksjon og vedtekter for sameiet. Med begjæringen skal følge situasjonsplan over eiendommen og plantegninger over bygningens etasjer, medregnet kjellere og loft. På plantegningene skal grensene for bruksenhetene, forslag til seksjonsnummer og bruken av de enkelte rom tydlig angis. På situasjonsplanen skal grensene for ubebygde deler av eiendommen som skal inngå i bruksenheter tydelig angis. Videre skal det bekreftes ved egenerklæring at lovens vilkår for seksjonering er oppfylt. En liste med navn og adresse på alle leiere av bolig i eiendommen skal følge begjæringen. Ved forskrift fastsatt av kommunaldepartementet 17.desember 1991 er det med hjemmel i eierseksjonsloven bestemt at seksjoneringsbegjæringen skal fremsettes ved bruk av samme blankett som ved tinglysing. Kostander til kommunen: - Kommunen kan kreve gebyr (inntil 5 * rettsgebyret) for tillatelse til seksjonering. - I tillegg kan kommunen kreve gebyr etter reglene i delingsloven for målebrevskart som må utarbeides. - Betale gebyr for tinglysing av seksjoneringsbegjæringen til kommunen, utgjør pt. 1,5 * R Registrering og tinglysing: Når klagefrister etc. er ute skal kommunen sende seksjoneringsbegjæring med seksjoneringstillatelse og vedlegg til tinglysing. Kommunen må påse at seksjonene blir registrert i Grunneiendoms-, adresse og bygningsregisteret. Sameier med mer enn 8 seksjoner som her: Vurdering: Eierseksjonsloven er en omfattende lov, og regulerer både oppføring og setter vilkår for drift i ettertid - herunder fordeling av fellesutgifter etc. 8

9 Samtidig står man overfor et sameie i tingrettslig forstand - og må således også forholde seg til sameieloven som også regulerer forholdene innbyrdes mellom sameierne. Det er viktig å presisere at dersom man har til hensikt å seksjonere en ubebygd eiendom, må dette godkjennes i forkant av bygningsmyndighetene før man starter på jobben - noe som man tidsmessig bør ta høyde for. Konklusjon: Eierseksjonsmodellen kan godt benyttes for et prosjekt som dette - men krever at man planlegger godt i forhold til kommune som må sende inn seksjoneringsplaner samt banker som skal være med på finansiering. 5. SAMEIE - 2 ELLER FLERE SAMEIERE Eierseksjonloven gjelder ikke dersom det ikke foretas en formell seksjonering i et sameie. Eierseksjonsloven omfatter således ikke situasjoner det to eller flere eier en sameiepart i en bebygd eiendom, og hvor de har enerett til bruk av en bruksenhet. Da er dette å anse som et ordinært sameie - og 2 personer gjør at forholdet faller utenom eierseksjonsloven (bare 1 person må ha rett til en bestemt bruksenhet) Andre sameieformer: Eierseksjonsloven legger imidlertid også begrensninger på andre sameieformer. Det fremgår av seksjoneringsloven 2, 1. ledd " at det ikke uten seksjonering gyldig kan avtales at en sameier i bebygd eiendom, med flere bruksenheter, skal ha enerett til bruk for mer enn 10 år til en bolig i eiendommen. " Dersom det inngås en avtale om at en sameier skal ha enerett til over 10 år til bruk av en bruksenhet, vil begge parter kunne påberope seg at avtalen må anses ugyldig. Dersom ulovligheten først blir oppdaget etter tinglysingen, vil bruksretten kunne slettes jf. tingl. 18. Dersom 2 personer inngår et slikt sameie - vil det skape problemer i forhold til en bank da bankens rett ikke kan gis sikkerhet i en leierett for mer enn 10 år. Av seksjoneringsloven 2, 2 ledd heter det at: "Det kan ikke gyldig avtales panterett i sameieandel i bebygd eiendom med flere bruksenheter hvis sameieren har enerett til bruk av en bolig i eiendommen, med mindre det er foretatt seksjonering som nevnt i 1 første eller annet ledd i loven her. Dette gjelder selv om bruksretten er stiftet for kortere enn til år." 9

10 2. ledd innebærer at banken ikke kan få etablert pant i en bestemt bruksenhet dersom det ikke er foretatt en seksjonering. Det utelukker finansiering i praksis. Det presiseres at det er sameieandelen som ikke kan pantsettes. Dersom to sameiere blir enige om å pantsette hele eiendommen, er dette naturligvis gyldig og mulig, selv om den ene har bruksrett til en bolig i eiendommen. Av seksjoneringsloven 2, 3-ledd heter det at: "Blir bruksrett som nevnt i annet ledd stiftet etter at sameieandelen er pantsatt, kan panthaveren kreve pantekravet innfridd. Panteretten bortfaller hvis panthaveren ikke innen tre måneder etter at panthaveren ble eller burde bli kjent med bruksretten, begjærer tvangsdekning, sender varsel om tvangsdekning eller tar rettslige skritt for å skaffe nødvendig tvangsgrunnlag, og forfølger kravet om tvangsdekning uten unødig opphold. " Dette betyr at panterett i sameieandel bortfaller om det senere stiftes bruksrett i strid med annet ledd. Dersom slik bruksrett stiftes, så vil banken måtte kreve innfrielse av lånet. Konklusjon: Eierseksjonsloven 2 forbyr i realiteten andre sameieformer til bolig enn eierseksjoner. For det første utelukker andre sameieformer at det kan etableres panterett i en boligenhet. Det gir klare begrensinger. Videre kan det ikke avtales bruksrett for mer enn 10 år ad gangen til en bolig i eiendommen. Dersom 2 personer eier hver sin leilighet i et sameie, kan de begge avtale en bruksrett på 10 år. Videre må de da evt. legge inn en klausul om at avtalen fornyes automatisk med nye 10 år ved utløpet av 10 års fristen. Evt. at kontrakten fornyes skriftlig innen 10 års fristen. I praksis vil det bare være snakk om familie etc. som vil kunne velge et sameie med bruksrett - forutsatt at eiendommen ikke er belånt i det hele tatt. Det tas for gitt at ingen banker vil gi lån med pant i en eiendom dersom pantet ikke kan tinglyses. Det er imidlertid mulig at banken gis pant i hele eiendommen - som sikkerhet for sitt engasjement for den som har en bruksrett til sin leilighet. Dersom dette lånet misligholdes, risikerer man følgelig at eiendommen tvangsselges - uavhengig av de som har en bruksrett til eiendommen. Igjen en løsning som neppe er akseptabel for andre enn nærstående. Bruksdeling et alternativ: Det kan rettsgyldig inngås avtaler mellom 2 sameiere - på under 10 år, herunder oppsigelige avtaler. Det er således samsvar med denne regelen og sameieloven 14 som tillater bruksdeling som kan gjelde for inntil 10 år. 10

11 Men igjen - selv om det foretas en bruksdeling og avtale på under 10 år, kan sameieandelen i disse tilfellene ikke pantsettes. 6. VÅR ANBEFALING MHT. ORGANISERING I forhold til hvordan man kan organisere et leilighetskompleks med flere leiligheter står man iht. ovennevnte overfor følgende alternativer: Forutsatt at man har 5-20 bruksenheter, er undertegnede sin vurdering følgende: 1. BOLIGAKSJESELSKAP Boligaksjeselskap for så små enheter er ikke å anbefale pga. kostnader og fordi det er svært krevende å måtte forholde seg både aksjeselskapsloven og boligaksjeloven. 2. BORETTSLAG Er helt uaktuelt- kanskje for en blokk er dette interessant. Ellers ikke. 3. ORDINÆRT AKSJESELSKAP Ikke lovlig å bruke iht. den nye burettslaglova fra EIERSEKSJONER Denne modellen er anvendelig for mindre leilighetskompleks, men krever god planlegging. 5. SAMEIE - 2 ELLER FLERE SAMEIERE Ikke tilrådelig pga. pantsettelses forhold - og fordi risiko vil bli uholdbar for eierne. Vi håper artikkelen vil bidra til en klargjøring av de muligheter som foreligger og konsekvensen av disse, slik at du har fått et bedre beslutningsgrunnlag for ditt valg! Moi, NORPROFF ADVOKATFIRMA AS Roy Nordli advokat/diplomøkonom 11