Ulike. eierformer. hva betyr det for deg som kjøper? N E F. orges iendomsmegler orbund

Transkript

1 N E F orges iendomsmegler orbund Ulike Boliger for salg benevnes ofte som andelsleilighet, borettslagsleilighet, selveierbolig, obligasjonsleilighet, aksjeleilighet, eierseksjon m.m. Uttrykkene gjenspeiler eierformen. eierformer For deg som skal kjøpe bolig er det viktig å vite forskjellen på ulike eierformer, slik at du kan gjøre gode valg ved kjøp av bolig. Hustypen, dvs om det er leilighet, rekkehus eller enebolig, sier ingen ting om eierformen. hva betyr det for deg som kjøper? INNHOLD 2 Eiet (selveiet) bolig 3 Borettslagsbolig/Andelsbolig 4 Aksjebolig 5 Obligasjonsleilighet 6 Tomtefeste BRANSJENS BOLIGPORTAL

2 Alle bilder er levert av Zentuvo Eiet (selveiet) bolig Boliger som inngår i kategorien «eiet bolig» (selveierbolig) kan for eksempel være frittliggende eneboliger, rekkehus eller frittliggende fritidshus. Eierseksjoner (selveierleiligheter) er leiligheter med eget seksjonsnummer. Selveide boliger kan deles i to kategorier: 1. Eneboliger og rekkehus hvor kjøper blir eier av bolig og tomt med eget gårds- og bruksnummer 2. Eierseksjonssameier hvor kjøper blir eier av en sameieandel i eiendommen og får enerett til bruk av sin eierseksjon med eget seksjonsnummer i bygget Kjøper du en eiet bolig på eget gårds- og bruksnummer eller en eierseksjon i et eierseksjonssameie, dokumenteres ditt eierskap ved at du får utstedt skjøte på eiendommen/eierseksjonen. Skjøtet kan tinglyses i grunnboken hos Kartverket i Hønefoss. I grunnboken blir også eventuelle panteheftelser på eiendommen registrert. Eier du bolig på eget gårdsog bruksnummer (enebolig eller rekkehus) har du full råderett over boligen så lenge råderetten utøves innenfor kommunens reguleringsplan og vedtekter i eventuell velforening, og hensynet til naboene ivaretas. Kjøper du en eierseksjon i et eierseksjonssameie, reguleres eierforholdet av lov om eie r- seksjoner samt vedtekter og husordensregler i sameiet. Vanligvis kan du kjøpe, selge, leie ut og belåne boligen helt fritt. Før du inngir bud på en eierseksjonsleilighet må du sørge for å få opplyst fellesutgiftenes størrelse og hva de dekker. Du bør også be om å få siste årsberetning med regnskap og budsjett for inneværende år, samt utskrift av protokoll fra siste årsmøte i sameiet, for å få en oversikt over økonomien i eierseksjonssameiet. Videre bør du også be om å få vedtektene for eierseksjonssameiet, da vedtektene kan inneholde rådig- hetsbegrensninger som for eksempel regulerer adgangen til utleie. Frivillig salg av ferdig oppført eiet bolig og eierseksjon reguleres av avhendingsloven. 2

3 Borettslagsbolig/Andelsbolig Borettslagsbolig og andelsbolig er det samme. Borettslagsboliger kan for eks empel være leiligheter, rekkehus, tomannsboliger, ene boliger eller fritidsboliger. Borettslag kan organiseres som et frittstående borettslag eller som et borettslag tilknyttet et boligbyggelag. Kjøper du en andel i et borettslag blir du eier av en andel som gir deg enerett til å bruke en bestemt bolig i borettslaget. Borettslaget eier eiendommen og tomten. Du eier altså ikke boligen direkte, men indirekte gjennom at du eier en andel som gir bruksrett til boligen. På grunn av at eier av borettslagsbolig ikke direkte eier leiligheten, blir eierne av andelen heller ikke direkte ansvarlige ovenfor borettslagets kreditorer. Borettslagets kreditorer må forholde seg til borettslaget, som er et selskap med begrenset ansvar. Spør om borettslaget er med i en sikringsordning! Dersom du kjøper en andel i et borettslag blir ditt eierskap registrert i Borettsregisteret, som føres av Kartverket i Ullensvang. I Borettsregisteret blir også eventuell pant på andelen notert. Når du kjøper en andel i et borettslag må du forholde deg til borettslagets vedtekter og husordensregler. Før du inngir bud på en borettslagsbolig er det viktig å sjekke borettslagets økonomi. Be derfor om å få utlevert borettslagets årsberetning med regnskap og budsjett for inneværende år. Leilighetens andel av fellesgjeld vil du få opplyst hos meglerforetaket eller ved å ta kontakt med borettslagets forretningsfører. Andelen av fellesgjelden som knytter seg til leiligheten du får bruksrett til, betjenes gjennom betaling av de månedlige felleskostnadene. Felleskostnadene dekker i tillegg din andel av utgifter til vaktmester, snørydding, offentlige avgifter, strøm i fellesarealer osv. Be også om å få utskrift av protokoll fra siste årsmøte i borettslaget, for å sjekke om det er gjort vedtak som vil få betydning for økonomien i laget. Du bør også sjekke om eiere av andre andeler i borettslaget eller medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett ved salg. Borettslagsboliger reguleres av borettslagsloven. Frivillig salg av andel i ferdig bygget borettslag reguleres av avhendingsloven. 3

4 Alle bilder er levert av Zentuvo Aksjebolig Denne eierformen ligner borettslagsbolig. I stedet for at du kjøper en andel, kjøper du en aksje med tilknyttet eksklusiv bruksrett til en bestemt bolig. Ved kjøp av aksje(r) blir du medeier (aksjonær) i boligaksjeselskapet, og får medbestemmelsesrett sammen med de andre aksjonærene i selskapet. Eier du en aksje med bruksrett til en bestemt bolig har du i utgangspunktet full råderett over boligen du har bruksrett til. Begrensninger i bruksretten kan imidlertid følge av aksjeloven og boligaksjeselskapets vedtekter. Dersom du kjøper en aksje i et boligaksjeselskap, dokumenteres ditt eierskap ved at du blir notert som aksjeeier i aksjeboken. I aksjeboken føres også panteheftelser. Det er ikke lenger adgang til å etablere nye boligaksjeselskaper. Allerede opprettede boligaksjeselskaper reguleres av aksjeloven og deler av borettslagsloven. Salg av aksjeboliger reguleres som hovedregel av kjøpsloven. Det er imidlertid vanlig å forutsette at reglene i avhendingsloven skal få anvendelse så langt de passer ved salg av aksjebolig. 4

5 Obligasjonsleilighet Obligasjonsleiligheter kan ikke betraktes som en eierform, men må betraktes som en særskilt leieform. «Kjøper» du en obligasjonsleilighet får du i realiteten overdratt en leiekontrakt med rett til å leie en leilighet. Leieretten ble etablert som en motytelse for at leietager i sin tid ga gårdeier lån mot sikkerhet i pantobligasjon i gården. Derav kommer betegnelsen obligasjonsleilighet. Verdien av en leierett til obligasjonsleilighet avhenger blant annet av hvor lang tid som gjenstår av leieko n- trakten og månedlige leieutgifter sammenlignet med hva som er markedsleie i området. Ved «kjøp» av en obligasjonsleilighet, dvs kjøp av leieretten til boligen, skal det opprettes en egen leiekontrakt mellom gårdeier og leietager. En leiekontrakt er uoppsigelig så lenge gårdeier ikke har tilbakebetalt lånet. Leiekontrakten er i alle tilfeller uoppsigelig frem til det årstall som er oppgitt i avtalen. I denne perioden har du rett til å selge leieretten eller til å leie denne ut i opptil to år. En eventuell kjøper eller leier må likevel godkjennes av utleier (gårdeier), men gårdeier kan kun nekte godkjenning dersom det foreligger saklig grunn til det. Dersom du kjøper leieretten for mer enn obligasjonens pålydende risikerer du å tape forskjellen mellom pålydende og det du har betalt, da gårdeier kun har plikt til å innløse obligasjonen til dens pålydende. Etter husleieloven er det ikke lenger adgang til å etablere obligasjonsleiligheter. Allerede eksisterende obligasjonsleiligheter reguleres av husleieloven kapittel 9. Salg av obligasjonsleiligheter reguleres i utgangspunktet av kjøpsloven. 5

6 Tomtefeste En festetomt er en tomt som er leiet ut til den som bruker tomten. Den som eier tomten (grunneier) og den som leier tomten kalles henholdsvis bortfester og fester. Kjøper du en bolig på festet tomt blir du altså eier av boligen, men fester (leietager) av tomten boligen står på. Avtale om feste av tomt reguleres av tomtefesteloven. Festeren betaler en årlig avgift til bortfester for leie av tomten. Når tomten bebygges blir festeren eier av bygningene på tomten, mens bortfesteren fremdeles eier tomten. Festeren har som hovedregel rett til fritt å kunne overdra festeretten og eventuelle bygn inger til ny fester, men bortfester kan imidlertid ta forbehold om godkjenning av overdrag elsen. Dersom bortfester har forbeholdt seg rett til å godkjenne overdragelse av festekontrakt til ny fester, kan han bare nekte godkjenning dersom det foreligger saklig grunn. Dersom du skal kjøpe bolig eller fritidsbolig på festet tomt, må du gjøre deg kjent med innholdet i festekontrakten. Festekontrakten vil som regel si noe om når festeforholdet løper ut, bortfesters eventuelle forkjøpsrett, hva den årlige festeavgiften er og adgangen for bortfester til å regulere denne. Den som eier bolig eller fritidsbolig på festet tomt, har rett til å få forlenget festekontrakten når denne løper ut. Med noen unntak har fester av tomt til bolig og fritidsbolig også rett til å innløse (kjøpe) tomten. 6

7 Se etter MNEF når du skal selge eller kjøpe bolig En megler, eiendomsmegler eller advokat MNEF betyr at vedkommende er medlem av Norges Eiendomsmeglerforbund Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF) NEF er eiendomsmeglingsbransjens profesjonsforbund. NEF ble stiftet allerede i 1932, og har våren 2013 ca medlemmer. Våre medlemmer finner du over hele landet. Ytterligere informasjon om NEF finner du på Her finner du også flere brosjyrer med mer forbrukerinformasjon, se under fanen «forbrukerhjørnet». NEF stiller krav til medlemmene nefs medlemmer har vært underlagt etterutdanningsplikt i nærmere 20 år før dette i 2011 ble innført som et krav for alle meglere, eiendomsmeglere og advokater som har sitt virke i eiendomsmeglingsbransjen. nef har etiske regler og en etisk nemnd som behandler saker mot medlemmer av NEF. nef etablerte en klageordning allerede på 1960-tallet, hvor forbrukere kunne klage på meglertjenester utført av NEFs medlemmer. Krav om tilknyting til klagenemnd for alle foretak og advokater som driver eiendomsmegling ble innført 1. januar Trygg eiendomshandel gjennom en megler MNEF Eiendomsmeglingslovens formål er å legge til rette for at omsetning av fast eiendom ved bruk av megler skal skje på en sikker, ordnet og effektiv måte. Megler skal ha omsorg for begge parters interesser, og skal sørge for at kjøper - før handel sluttes får opplysninger denne har grunn til å regne med å få og som kan ha betydning for handelen. Eiendomsmeglingsloven stiller en rekke krav til hvilke opplysninger megler har plikt til å fremskaffe til interessenter. Meglere, eiendomsmeglere og advokater MNEF har NEFs juridiske avdeling å rådføre seg med ved faglige spørsmål. nef tilbyr etterutdanning på alle særområder innenfor eiendomsmeglingsfaget for at medlemmene skal ha faglig styrke til å levere gode meglertjenester. En av NEFs viktigste oppgaver er å bidra til at meglere, eiendomsmeglere og advokater MNEF kan levere de beste eiendomsmeglingstjenestene i markedet. Det skal gi trygghet å handle eiendom gjennom et medlem av NEF. Oversikt over medlemmer av NEF Oversikt over meglere, eiendomsmeglere og advokater MNEF finner du på / medlemsoversikt. Alle bilder er levert av Zentuvo 7

8 Kjøp av Eiendom Med eller uten eiendomsmegler? Viktig informasjon du som forbruker bør kjenne til ved kjøp av bolig og fritidsbolig: Skal du kjøpe eller selge bolig ønsker du at alt skal gå rett for seg. Dette ivaretas best gjennom eiendomsmegler. Under finner du en skjematisk oversikt over noen av forskjellene ved å kjøpe gjennom megler og direkte fra selger. Salg av bolig/fritidsbolig Gjeldende regelverk Selger må følge Avhendingsloven Megler må følge alt regelverk, herunder: Avhendingsloven Eiendomsmeglingsloven Rundskriv fra Finanstilsynet Markedsføringsloven Bransjenormen Krav til uhildethet/uavhengighet Ingen Krav til uavhengighet gjelder både for foretaket og den enkelte ansatte Krav til sikkerhetsstillelse og forsikring Ingen Foretaket må ha sikkerhetsstillelse på minst 30 millioner kroner Krav til kompetanse Ingen Ansvarlig megler må ha 3 årig bachelor utdannelse og minst 2 års praksis Krav til at foretaket har tillatelse fra Finanstilsynet Krav til at foretaket har en fagansvarlig Krav til politiattest Ingen Krav til politiattest Krav til innhenting, kontroll og videreformidling av opplysninger som er relevante for handelen Krav til innhold i salgsoppgave og annonser Selger er ansvarlig for uriktig eller mangelfull informasjon; avhendingsloven. Ingen Megler skal ivareta kravet til god meglerskikk jf. eiendomsmeglingsloven og ivareta begge parters interesser Megler har et selvstendig ansvar for å innhente, kontrollere og videreformidle opplysninger til interessentene Megler må sørge for at kjøper får alle opplysninger kjøper har grunn til å regne med å få, og som har betydning for handelen Megler har omsorgsplikt for begge parter Plikt etter eiendomsmeglingsloven til å utarbeide salgsoppgave, og minstekrav til innhold i denne Markedsføringsloven Bransjenormen Rundskriv fra Finanstilsynet Taushetsplikt Ingen Taushetsplikt Krav til forsvarlig gjennomføring av budrunden Ingen Hensynet bak regelverket er at kjøper, selger og budgivere skal ha sikkerhet for at eiendomsmegler har avviklet budrunden på en forsvarlig måte, og at bud ikke er drevet opp av fiktive bud. Krav til budets akseptfrist Ingen regulering Regulert i eiendomsmeglingsregelverket slik at partene får tilstrekkelig tid i budrunden til å gjøre gode beslutninger Rett til innsyn i budjournal for kjøper og interessenter Handel uten bruk av megler Ingen Handel gjennom megler Rett for kjøper til å få utlevert kopi av budjournalen, rett for interessenter til å få kopi av anonymisert budjournal Megler sørger for: 01 Innhenting og kontroll av opplysninger, utarbeidelse av salgsoppgave Kjøpekontrakten ivaretar begge parters interesser Eventuelle heftelser blir kartlagt Oppgjør og tinglysning gjennomføres korrekt En detaljert oversikt over gjeldende regelverk ved kjøp av bolig og fritidsbolig finnes hos Norges Eiendomsmeglerforbund på nettsidene under fane Forbrukerhjørnet. Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF) ble stiftet 1932 og er profesjonsforbundet for meglere i Norge. NEF har 2600 medlemmer. 80 % av all boligformidlig skjer gjennom et medlem i NEF. NEF jobber aktivt på begges side for en trygg og god bolighandel. Norges Eiendomsmeglerforbund - Parkveien Oslo - Telefon firmapost@nef.no