BORETTSLAG OG BOLIGSAMEIE

Transkript

1 BORETTSLAG OG BOLIGSAMEIE Likheter og ulikheter Sorenskrivar h.v. Christian Fr Wyller

2 Juridisk konstruksjon Et andelslag som eier hele bygningen og tomten. Andelseierne har en lovfestet enebruksrett (borett) til én bestemt bolig. Ikke mulig med tilleggsdeler. Rett til å bruke fellesarealer. et er en juridisk person og representeres av styret. Sameie i bygning og tomt med varig bruksdeling. Hver sameier har enerett til å bruke en bolig og eventuelle tilleggsdeler. Rett til å bruke fellesarealer. Et boligsameie er ikke en juridisk person, men styret kan opptre på alles vegne der loven bestemmer det.

3 Opprettelse Kan stiftes av en utbygger uten medvirkning fra de fremtidige andelseiere. Boligene selges til andelseierne. Salget reguleres av boligoppføringsloven eller avhendingsloven. Krav om at fellesgjeld ikke må overstige 75% av byggekostnadene. r Kan etableres av utbygger uten medvirkning fra de fremtidige sameiere. Boligene selges til sameierne. Salget reguleres av boligoppføringsloven eller avhendingsloven. Ingen fellesgjeld kjøperne må betale hele prisen.

4 Fellesfinansiering pantsettelse Fellesfinansiering er vanlig kjøperne betaler bare et innskudd (som er et pantelån til borettslaget). Resten er lagets fellesgjeld som nedbetales etterhvert og som dekkes av andelseierne. Kjøperne kan lånefinansiere innskuddet og gi långiver pant i andel og innskudd. r Fellesfinansiering er uvanlig kjøperne betaler hele kjøpesummen. Kjøperne kan gi långiver pantesikkerhet i seksjonen.

5 Vedtekter Fastsettes av utbygger. Kjøperne er bundet av vedtektene. Vedtektsendringer krever totredjedels flertall. Noen ganger også tilslutning fra den enkelte. Vedtektsveto vanlig i boligsamvirket. r Fastsettes av utbygger. Kjøperne er bundet av vedtektene. Vedtektsendring krever totredjedels flertall. Som regel også tilslutning fra den enkelte. Vedtektsveto kan nok innføres, men er helt uvanlig.

6 Juridiske personer (firmaer m.m.) Hovedregel: Bare fysiske personer kan eie andeler. Unntak: Vedtektene kan tillate at inntil 20% eies av juridiske personer. Unntak: Offentlige organer kan alltid eie inntil 10% Hovedregel: Både fysiske og juridiske personer kan være sameiere. Unntak: Vedtektene kan utelukke juridiske personer kan være sameiere. Slik vedtekt krever tilslutning. Og selv da kan offentlige organer kjøpe inntil 10%

7 Ervervsvilkår (f.eks. alder) Kan vedtektsfestes hvis det er en saklig grunn til å ha slike vilkår. Krever tilslutningsvedtekt i eksisterende borettslag. Kan vedtektsfestes. Ikke krav om saklig grunn. Men grunnen kan ikke være diskriminerende. Krever tilslutningsvedtekt i eksisterende boligsameier

8 Overføring og godkjenning Hovedregel: Fri overføringsrett. Unntak: Tilslutningsvedtekt om styregodkjenning. Det må være en saklig grunn for nekting og den må knytte seg til erververen. I eldre lag (stifte før 2005) er unntaksregelen hovedregelen. Hovedregel: Fri overføringsrett. Unntak: Tilslutningsvedtekt om styregodkjenning. Men styret må ha saklig grunn for nekting. Den saklige grunn må knytte seg til erververen.

9 Forkjøpsrett Hovedregel: Ingen lovfestet forkjøpsrett. Unntak: Vedtektsfestet ved stiftelsen da er alle kjøpere bundet. Slik forkjøpsrett er vanlig i boligsamvirket og sikret gjennom vedtektsveto. Kan vedtektsfestes senere da kreves det tilslutning fra de det gjelder. Forkjøpsrett gjelder ikke ved overføring til nærstående. Hovedregel: Ingen lovfestet forkjøpsrett. Unntak: Vedtektene kan begrense den rettslige råderett herunder innføre forkjøpsrett. Slik vedtekt krever tilslutning i etablerte sameier.

10 Utleie Hovedregel: Andelseieren skal bo i boligen selv. Utleie krever styrets samtykke. Unntak: Utleie av hybel. Utleie i inntil tre år. Utleie ved midlertidig fravær pga. studier, jobb, e.l. I alle tilfeller skal leieren godkjennes av styret, men godkjenning kan bare nektes med saklig grunn. Hovedregel: Utleie er tillatt Vedtektene kan ikke begrense utleieretten. Men det kan innføres en godkjenningsordning i tilslutningsvedtekter. Leiers bruk må være i samsvar med seksjonens formål.

11 Mislighold Vesentlig mislighold gir rett til: Salgspålegg hvis andelseieren først er advart. Etterkommes ikke pålegget innen 3 mnd, kan andelen tvangsselges. Fravikelse, dvs. tvangsmessig utkastelse av andelseieren. Kan bare brukes når det er gitt salgspålegg og det er tale om skadeverk eller husbråk Vesentlig mislighold gir rett til: Salgspålegg hvis sameieren først er advart. Etterkommes ikke pålegget innen 6 mnd, kan seksjonen tvangsselges. Fravikelse, dvs. tvangsmessig utkastelse av andelseieren. Kan bare brukes når det er gitt salgspålegg og det er tale om skadeverk eller husbråk.

12 Pant for felleskostnader Laget har panterett for felleskostnader de to siste år maksimum 2G. Legalpant (lovpant) som ikke trenger vedtekt eller annet vedtak og som gjelder alle borettslag. Ytterligere pant kan vedtektsfestes med tilslutning. r Sameierne har panterett for felleskostnader de to siste år maksimum 1G. Legalpant (lovpant) som ikke trenger vedtekt eller annet vedtak og som gjelder alle sameier. Ytterligere pant kan vedtektsfestes med tilslutning.

13 Bytte av eieform Oppløsning krever 2/3 flertall på to generalforsamlinger. Oppløsning vil som regel lede til at andelseierne overtar boligen som i et boligsameie Er det vedtektsveto f.eks. om forkjøpsrett må denne videreføres i et boligsameie. Oppløsning krever enighet, dvs. tilslutning fra samtlige. Ikke mulig å omdanne til borettslag ved flertallsbeslutning.

14 Bøkene du trenger