Tinglysing av kommunalt vedtak om reseksjonering- herunder kompetansefordelingen mellom kommunene og Kartverket.

Transkript

1 Tinglysing av kommunalt vedtak om reseksjonering- herunder kompetansefordelingen mellom kommunene og Kartverket. Kandidatnummer: 554 Leveringsfrist: 25 april Antall ord:

2 Innholdsfortegnelse 1 INNLEDNING Aktualitet og begrunnelse for tema Avklaring av begreper Eierseksjon og avgrensning av avhandlingen Hjemmelshaver Seksjonering av bebygget fast eiendom Reseksjonering av fast eiendom Visse overordnede begreper Samtykkekravet Fellesareal Styret i et eierseksjonssameie og sameiermøtet Kommunen som seksjoneringsmyndighet og lokal matrikkelmyndighet Kartverket som kontroll- og registreringsmyndighet Fremstillingen videre RETTSKILDEBILDET RESEKSJONERING To hovedtyper reseksjoneringer Eierseksjonsloven Sammenslåing av seksjoner Deling av seksjoner Areal fra en seksjon overføres til en annen seksjon Del av seksjon overføres til fellesareal mindre arealer Hoveddel til tilleggsdel innenfor samme seksjon, og tilleggsdel til hoveddel Eierseksjonsloven Reseksjonering som omfatter fellesareal i

3 3.3.2 Endring av sameierbrøk Endring av formål Opphevelse /oppløsning/og eller sletting av seksjonering Sammenslåing av eierseksjonssameier TILFELLER HVOR DET IKKE ER BEHOV FOR RESEKSJONERING Mindre ubetydelige endringer Tilfeller hvor reseksjonering ikke kreves selv om fellesarealet endres DOKUMENTAVGIFT Dokumentavgift ved reseksjonering Fritak for dokumentavgift ved oppløsning av sameie Betraktninger om manglende lovhjemmel for dokumentavgift når sameiebrøken ikke endres KOMPETANSEFORDELINGEN MELLOM KOMMUNENE OG TINGLYSINGEN Kommunenes behandling av reseksjoneringsbegjæring Kartverkets kontroll og registrering av melding om reseksjonering NOU 2014:6 ARBEIDET MED NY EIERSEKSJONSLOV Forslag til ny Forslag til ny 30 tredje ledd AVSLUTNING LITTERATURLISTE Bøker Forarbeider Lovsregister Forskrifter Rettsavgjørelser ii

4 9.6 Rundskriv Nettsider VEDLEGG Vedlegg Vedlegg Vedlegg iii

5 1 Innledning 1.1 Aktualitet og begrunnelse for tema Eierseksjonsloven 1 (heretter benevnt som eiersl.) er under revidering. Et offentlig utvalg avga i 2014 en utredning 2, der det ble fremsatt forslag til vesentlige endringer i eierseksjonsloven. Reseksjonering reguleres av eierseksjonsloven. Lovens bestemmelser om reseksjonering må suppleres av en rekke alminnelige rettsprinsipper, så som legalitetsprinsippet, prinsippet om lojalitet i kontraktsforhold, og alminnelige prinsipper om mindretallsvern. I for eksempel et aktivt, men presset boligmarked, som blant annet skyldes stor befolkningsinnvandring, er det av stor betydning at vi har et hensiktsmessig boligrettslig lovverk å forholde oss til. Eierseksjonsloven er i så henseende en sentral lov. 1.2 Avklaring av begreper Eierseksjon og avgrensning av avhandlingen Eiersl. 1, første ledd inneholder legaldefinisjonen av begrepet eierseksjon. Bestemmelsen lyder; «Loven her gjelder for eierseksjoner som er opprettet etter bestemmelsene i kapittel II, eller som er opprettet på tilsvarende måte før loven trådte i kraft. Med eierseksjon forstås sameieandel i bebygd eiendom med tilknyttet enerett til bruk av en av flere boliger eller andre bruksenheter i eiendommen. Loven gjelder tilsvarende for sameieandel i bebygd eiendom med tilknyttet særskilt eiendomsrett til bolig eller annen bruksenhet i eiendommen når forholdet er lovlig opprettet og tinglyst før loven trådte ikraft, jf. 3. Med bolig forstås i loven her så vel helårsbolig som fritidsbolig.» 1 Lov om eierseksjoner av 23. mai 1997 nr NOU 2014:6 Revisjon av eierseksjonsloven 1

6 Bestemmelsen er todelt. En sameier har for det første eiendomsrett sammen med de øvrige sameierne til selve tomten bebyggelsen står på, samt medeiendomsrett til bygningsmassen som sameiet eier. Alternativt er sameierne samfestere av tomten i de tilfeller sameiets egeneide bebyggelse er etablert på festet tomt. For det andre vil seksjonseieren ha en eksklusiv og varig bruksrett til en nærmere definert bruksenhet. Det foreligger således ingen ene-eiendomsrett for seksjonseieren til selve bruksenheten. Begrepet «selveierleilighet», som blir brukt mye av eiendomsmeglere i boligsalgsannonser, er i så henseende sterkt misvisende. Når jeg i det videre omtaler «seksjon» eller «eierseksjon», mener jeg den fysiske bruksenhet som ligger til en sameieandel, med mindre jeg gir uttrykk for noe annet. En eierseksjon er forøvrig en av flere typer matrikkelenheter etter matrikkellova 3, sammenholdt med 5. Oppgaven vil først og fremt omhandle reseksjonering fremfor førstegangsseksjonering. Jeg vil konsentrere meg om eierseksjoner etter den sameiemodell som eierseksjonsloven bygger på, jf legaldefinisjonen og eiersl. 6 første ledd, første punktum. Eierseksjoner etter den såkalte eiendomsmodellen («fikk aldri noen stor utbredelse i praksis» 3 ) hvor den enkelte sameier «har eiendomsrett til en fysisk del av bygningen og i tillegg er sameier til grunn- og fellesarealer» 4, faller utenfor oppgaven; siden , da den første eierseksjonslov trådte i kraft, finnes det ikke hjemmel til å opprette slike sameier i Norge. Før nevnte dato ble enkelte slike eierseksjonssameier opprettet på ulovfestet basis, og denne type sameier kan lovlig opprettholdes, jf eiersl. 1 annet ledd. I forhold til dette vil det kunne stilles spørsmål rundt seksjonssameier som er opprettet etter eiendomsmodellen. Kan eiendomsmodellen opprettholdes for slike seksjonssameier dersom det etter reseksjoneres i en eller annen form og dermed gjør endringer i seksjonssameiet? Det kan vanskelig tenkes at seksjonssameier etter eiendomsmodellen ikke skal kunne reseksjoneres etter lovens bestemmelser om reseksjonering, da det uttrykkelig fremkommer 3 Wyller, (2009) s Wyller, (2009) s

7 av eiersl. 1 annet ledd at loven også omfatter slike sameier, så fremt de er tinglyst og lovlig opprettet før nåværende eierseksjonslov trådde i kraft. Eierseksjonssameier etter eiendomsmodellen er dermed sidestilt med eierseksjonssameier etter sameiemodellen hva gjelder for eksempel reseksjonering etter någjeldende lov om eierseksjoner. Spørsmålet blir da hvor grensen skal gå i forhold til når et eierseksjonssameie går fra å være etter eiendomsmodellen, til å være et eierseksjonssameie etter sameiemodellen? Det fremstår som vanskelig å trekke en grense da spørsmålet ikke har kommet opp, verken i juridisk litteratur eller rettspraksis. Mindre endringer hvor det kun kreves samtykke og tilslutning fra hjemmelshaver selv, vil neppe innebære så store endringer at man kan si at eierseksjonssameiet har gått over til et sameie etter sameiemodellen. Flere større endringer av betydning, hvor det for eksempel foretas endringer i sameiernes fellesareal, og hvor flere parter må samtykke og medvirke til reseksjonering, vil kunne tenkes å krysse en slik grense på et tidspunkt. Nøyaktig hvor grensen skal trekkes vil være vanskelig å ta stilling til før spørsmålet eventuelt kommer opp for domstolene. Det avgrenses videre mot såkalte irregulære seksjonssameier, det vil si ikke tinglyste kombinasjoner mellom sam-eiendsomsrett til bygningene og eksklusiv bruksrett til spesifikk bruksenhet, da disse i det alt vesentlige ikke er omfattet av eierseksjonsloven. Jeg nevner kort at lovens 2 og 3a er bestemmelser som får anvendelse for de irregulære seksjonssameiere Hjemmelshaver Begrepet «hjemmelshaver» er presist, men allikevel mangfoldig. Det kommer an på i hvilken sammenheng en taler om hjemmelshaver. Kort fortalt er enhver som fremkommer av grunnboken som rettighetshaver til noe, hjemmelshaver til denne rettighet. Vedkommende rettighetshaver er hjemlet en rettighet i grunnboken. Dette følger av tinglysingsloven 6 (heretter benevnt tingll) 14 (3), sammenholdt med (1) og (2). 5 Hagen, Lilleholt og Wyller (2008) side Lov om tinglysing av 7. juni 1935 nr. 2 3

8 En kan være hjemmelshaver til ulike rettigheter 7. Da vil hjemmelshaver være den som er rettighetshaver til, eller eier av det aktuelle formuesgode 8. Dersom DNB AS er panthaver til et pantekrav, vil DNB AS være hjemmelshaver til det aktuelle pantekravet. Likesom vil leietaker i en leiekontrakt være hjemmelshaver til leiekontrakten, og en som fremkommer av grunnboken som innehaver av en servitutt, vil være hjemmelshaver til denne servitutt. Det følger av tingll 14 første ledd at «grunnbokshjemmel som eier har bare den grunnboken utpeker som eier eller som godtgjør at rådigheten har gått over til ham ved eierens død». Når det da er snakk om grunnbokshjemmelshaver, menes det den/de som er registrert i grunnboken som eier av den faste eiendom, altså den grunnboken utpeker som eier. Selv om grunnboken har registrert en/flere grunnbokshjemmelshaver/e, er ikke dette nødvendigvis den/de reelle eieren/e. Det finnes ingen plikt til å tinglyse hjemmelsdokumenter 9 i Norge. Dette kan medføre at den som er registrert som grunnbokshjemmelshaveren ikke nødvendigvis er den reelle eier. For at det skal kunne anmerkes en rettshandel 10 i grunnboken, uavhengig av hvilken type, kreves det at utstederen av dokumentet (den som signerer dokumentet) innehar grunnbokshjemmel til det aktuelle formuesgodet som skal beheftes, jf tingll 13 første ledd. Alternativt kan det legges ved samtykke fra den som har slik grunnbokshjemmel. Uansett formuesgode, vil hjemmelshaver være den/de som er registrert som rettighetshaver/e. Når jeg i det videre skriver «hjemmelshaver» eller «hjemmel» mener jeg den/de som er registrert i grunnboken som eier til fast eiendom, festerett eller eierseksjon. Når jeg skriver 7 En rettighet er et formuesgode som er omsettelig, eller uomsettelig 8 Begrenset rett for rettighetshaver (kan være en personlig rett eller rett for en annen eiendom) til faktisk rådighet over del av annenmanns eiendom, for eksempel veirett eller vannrett. 9 For eksempel skjøte og hjemmelserklæring som overfører hjemmel til en annen part 10 Frivillig rettsstiftelse, jf tingll 13 første ledd 4

9 «rettighetshaver», mener jeg den/de som er registrert i grunnboken som rettighetshaver til pengeheftelser 11 eller servitutter Seksjonering av bebygget fast eiendom Et eierseksjonssameie er en sameieform for bebygget fast eiendom hvor sameiegjenstanden er delt inn i eierseksjoner. Man «taler om eierseksjoner der to eller flere sameiere har delt bruken av en bolig- eller næringseiendom på en slik måte at de har enerett til å bruke bestemte deler av den» 13. Denne eierformen er regulert i eierseksjonsloven, og skiller seg ikke minst fra et vanlig sameie som reguleres av den alminnelige sameielov 14 ved at bruksinndelingen i eierseksjonssameier er varig. Den offentlige kontroll av seksjoneringen beror dels på kommunal gjennomgang og godkjennelse av fremlagt seksjoneringsbegjæring med vedlegg, og dels på Statens kartverks (heretter Kartverket) gjennomgang og godkjennelse av slik dokumentasjon. Kommunen vil være den kommune hvor den faste eiendom ligger. Hjemmelshaveren til den faste eiendoms eiendomsrett, det vil si den grunnboken utpeker som eier, sender inn seksjoneringsbegjæring til kommunen. Begjæringen skal behandles etter reglene i eierseksjonsloven. Dersom det er en bebygd festerett som skal seksjoneres, må begjæring om seksjonering tilsvarende fremsettes av hjemmelshaveren til festeretten. Som regel vil bortfesterens medvirkning ikke være nødvendig. Dette fordi det, i disse tilfellene, er festeren som anses som hjemmelshaver, og det kan vanskelig kreves samtykke fra grunneier uten lovhjemmel til slikt samtykke. Dette gjelder selv om det uttrykkelig fremkommer av festekontrakten at grunneier må samtykke ved overføring av festeretten «En heftelse som etter sin art og sitt antas å kunne redusere panterettens dekningsmulighet» Høgetveit Berg m.fl (2009). På en pantattest vil det kun fremkomme hvem som har grunnbokshjemmel som eier og eventuell fester til eiendommen, samt hva som etter tingll 11 (3) må rubriseres som pengeheftelse. Heftelser som rubriseres som «servitutt» etter tingll 11 (3) vil ikke fremkomme på pantattesten. 12 En servitutt er heftelse i fast eiendom som ikke rubriseres som pengeheftelse, for eksempel veirett 13 Wyller, Boligrett (2009) s Lov om sameige av 18 juni 1965 nr Hagen, Lilleholt, og Wyller (2008) side 92. «Hvis grunnen er festet, er det i Rundskriv H-3/98 s. 15 forutsatt at både festeren og grunneieren skal undertegne begjæringen, men dette er neppe korrekt.» 5

10 Når kommunen har ferdigbehandlet begjæringen med positivt utfall, blir eiendommen foreløpig registrert i matrikkelen. Deretter sender kommunen melding til tinglysing til Kartverket slik at sistnevnte kan registrere seksjoneringen i grunnboken, gitt at Kartverket finner vilkårene for seksjonering i orden, jf matrikkellova første ledd. På denne måten får hver seksjon sitt eget grunnboksblad og opptrer dermed som en selvstendig matrikkelenhet, jf matrikkellova 5. Seksjonen kan etter dette blant annet avhendes og pantsettes på lik linje med andre former for fast eiendom. Det er ikke dermed sagt at slike rettshandler ville vært umulige uten seksjonering. Etter tinglysing vil kommunen sluttføre matrikkelføringen, jf matrikkellova 24, tredje ledd Reseksjonering av fast eiendom Førstegangsseksjonering er i utgangspunktet endelig og irreversibel. Loven åpner allikevel for at det kan foretas endringer. Dette må da skje ved reseksjonering. Det finnes mange varianter av reseksjonering, og jeg vil i denne avhandlingen omtale flere av dem. Begjæring om reseksjonering må fremsettes for kommunen. De vil på samme måte som ved førstegangs seksjonering sjekke og kontroller reseksjoneringsdokumentasjonen, foreløpig fører endringene i matrikkelen, og til slutt sende melding til tinglysing for registrering av endringene i grunnboken. 1.3 Visse overordnede begreper Samtykkekravet Hvem som eventuelt må samtykke til reseksjonering i de ulike tilfellene, vil variere. Med samtykke mener jeg hvem som må gi sin tilslutning til at andres begjæring om reseksjonering 16 Lov om eiendomsregistrering av 17 juni 2005 nr

11 kan føre frem til reseksjonering. Med samtykke mener jeg således ikke hvem som skal/må sende inn begjæringen om reseksjonering til kommunen. Eierseksjonsloven 22 har bestemmelser om den enkelte sameiers rettslige rådighet over egen sameieandel. Det klare utgangspunkt er at den enkelte sameier rår over sin eierseksjon som en eier. Dette innebærer at hjemmelshaver står fritt til å foreta avhending, pantsettelse og andre lignende rettslige disposisjoner på lik linje med for eksempel grunneier til en fast eiendom 17. I forbindelse med reseksjonering etter eiersl. 13 innebærer dette følgelig at hjemmelshavers tilslutning, i mange tilfeller, er nødvendig dersom det skal foretas endringer i den enkeltes eierseksjonssameieandel. I nåværende eierseksjonslov 22 ble adgangen til å gjøre eventuelle endringer i en eierseksjonssameieandel, med tilslutning fra den enkelte eierseksjonseier, utvidet 18. Den enkelte sameier er dermed gitt et sterkere vern etter dagens lov hva gjelder andres adgang til å kunne gjøre innskrenkninger i den rettslige rådigheten ved flertallsvedtak. Adgangen til å gjøre innskrenkninger med tilslutning fra den aktuelle sameier ble samtidig utvidet. Det kan dermed hevdes at den enkelte sameier er gitt ett sterkere vern hva gjelder disponering over sin sameieandel sammenlignet med tidligere lov om eierseksjoner Fellesareal Lovens definisjon av fellesareal finnes i eiersl. 6 annet ledd annet punktum. Fellesareal er det arealet av en seksjonert eiendom som ingen sameier har varig eksklusiv bruksrett til. Areal som er definert som fellesareal er i prinsippet til felles bruk for samtlige sameiere, jf eiersl. 19 første ledd. Det er i utgangspunktet opp til eieren/eierne av eiendommen som skal seksjoneres, hva som skal være fellesareal og hva om skal inngå i den enkelte sameiers seksjon. Loven har i 6 annet ledd enkelte regler om hva som må være fellesareal. Det vil være enkelte arealer som nødvendigvis alltid må være fellesareal, og dermed ikke kan knyttes til en enkelt bruksenhet, for eksempel felles adkomstarealer. 17 Ot.prp.nr.33 ( ) side 58, andre spalte 18 Ot.prp.nr.33 ( ) side Lov om eierseksjoner av 3 april 1983 nr 7. Opphevet ved lov om eierseksjoner av 23 mai 1997 nr. 31 7

12 Som fellesareal er selve bygningskonstruksjonen på eiendommen inkludert. Ved førstegangsseksjonering og ved senere reseksjonering skal det tydelig fremkomme av situasjonsplanen 20 hva som er fellesareal. Det er kun den del av bygningsmassen på tomten som eies av samtlige sameiere som er seksjonert. Dersom det er bygningsmasse på tomten som ikke eies i fellesskap av alle sameiere, skal den heller ikke være en del av seksjoneringen. Slik bygningsmasse skal allikevel fremkomme på situasjonsplanen, men det bør da gå frem av planen at de ikke hører med til sameiet 21. En dom fra Høyesterett i omhandlet en problemstilling med nettopp dette. Her ble det fastslått at garasjeplasser som i utgangspunktet sto på tomten til den seksjonerte eiendommen, men som ikke var eid av sameierne i fellesskap, fremdeles var eid av opprinnelig eier fra tiden forut for seksjoneringen. En tolkning av sameieavtalen, vedtektene og sameiernes faktiske bruk tilsa at garasjeplassene ikke var en del av den seksjonerte eiendommen selv om de rent faktisk var plassert på tomten. I dette tilfellet var heller ikke garasjeplassene tegnet inn på situasjonsplanen, selv om Høyesterett ikke la vekt på dette. Det er dermed kun bygningsmasse, og eventuell tomt som eies av sameierne i fellesskap, som utgjør fellesarealet på en seksjonert eiendom. Nevnte dom kan tenkes å være i strid med matrikkellova 12, sammenholdt med matrikkelforskriften 30. Det følger av matrikkellova 12 at «Matrikulering skal gjennomførast før del av grunneigedom eller jordsameige blir festa bort, dersom festet kan gjelde i meir enn 10 år.» Garasjeplassene burde vært matrikulert som egen matrikkelenhet da dette omhandlet eksklusiv bruk av en annen enn sameierne til et bestemt areal på tomten, og dermed ikke var omfattet av unntaket fra matrikkuleringsplikt i forskriften 30. Brudd på offentligrettslige regler, som matrikkellova i dette tilfellet, medfører ikke nødvendigvis ugyldighet 23. Slike spørsmål «må avgjøres ved en tolkning av den enkelte lov 20 Situasjonsplan skal ligge med til kommunen og til tinglysing og skal vise den faktiske situasjonen, herunder hvor på tomten bebyggelsen står, og eventuelle tilleggsarealer, enten bygning eller grunn. 21 Hagen, Lilleholt og Wyller (2008) side Rt s Høgetveit Berg og Bråthen-Otterbech (2009) side 219 og 304 8

13 hvor det også legges vekt på enkelte momenter av mer generell karakter herunder om reelle hensyn tilsier at lovovertredelsen får slik virkning» 24. Bygninger på tomten (for eksempel en kiosk) som ikke eies av alle sameierne i fellesskap, men som eies av noen utenfor sameiet vil ikke være en del av fellesarealet 25. Det vil således være noe upresist å hevde at alt som ikke er seksjon, per definisjon er fellesareal. Ettersom seksjonering i utgangspunktet er varig, vil også grensene til fellesarealet, og hva som utgjør fellesarealet, være varig. Dersom fellesareal skal endres, er utgangspunktet etter lov, at dette skjer ved reseksjonering. Det kan tenkes tilfeller hvor reseksjonering ikke kreves selv om fellesarealet endres. Jeg kommer tilbake til dette senere i avhandlingen Styret i et eierseksjonssameie og sameiermøtet Eierseksjonsloven 38 har regler om styrets sammensetning, og i 40 er det trukket opp rammer for hva som er styrets oppgaver. Styrets alminnelige oppgaver å sørge for drift og vedlikehold av eiendommen, for eksempel ombygging og påbygging, samt generelt forvalte sameiets forhold ellers. Sameiernes interesser ivaretas og gjennomføres av styret gjennom flertallsvedtak vedtatt i sameiermøtet. På denne måten markeres det at det i hovedsak er styret som skal utøve flertallets myndighet. Ved enkelte beslutninger i sameiermøtet kreves det kvalifisert flertall. Noen former for reseksjoneringer er eksempel på slike beslutninger. Sameiermøtet ble tidligere omtalt som øverste organ, men sameiermøtet i seg selv, verken hadde eller har adgang til å binde sameierne. Departementet uttalte i forarbeidet 26 til loven at en slik omtale av sameiermøtet kunne være misvisende, da sameiermøtet kun i enkelte 24 Rt s Hagen, Lilleholt og Wyller (2008) side Ot.prp.nr.33 ( ) side 74 9

14 lovbestemte situasjoner har beslutningskompetanse. «Sameiermøtet er likevel overordnet styret, i den forstand at sameierne gjennom sameiermøtet kan instruere styret» 27. Vedtak i sameiet fattes i sameiermøtet og utgangspunktet er at flertallet binder mindretallet, jf eiersl. 30 første ledd. Det er kun de møtende på sameiermøtet som har stemmerett i saker det skal stemmes over. Dette innebærer følgelig at dersom en sameier ikke møter, og dermed ikke kan avgi stemme, må vedkommende finne seg i at flertallet binder mindretallet, gitt at innkallelse til sameiermøtet er skjedd på lovlig vis 28. Dog kan en sameier representeres ved fullmektig, jf eiersl. 33 tredje ledd. Det kan stilles spørsmål om bestemmelsen i 33 tredje ledd egentlig er en overflødig bestemmelse da slik representasjon nødvendigvis vil følge av den alminnelige fullmaktslære. Adgangen til å la seg representere av en fullmektig er regulert i avtaleloven 29 - herunder kapitel 2. Bestemmelsene i loven rundt bruk av fullmektig, tilbaketrekking av fullmakt og andre spørsmål som kan oppstå når en lar seg representere av fullmektig, vil også gjelde på eierseksjonslovens område da det ikke uttrykkelig er sagt at det ikke er adgang til å la seg representere av en fullmektig på sameiermøtet. Dersom det skulle oppstå spørsmål vedrørende en sameiers bruk av fullmektig, eller fullmaktens innhold, vil det være avtalelovens regler som regulerer dette. Likevel kan det være grunner som taler for at 33 tredje ledd er en nødvendig bestemmelse for å regulere slik adgang. Normalt vil en fullmaktsgiver kun ha seg selv å ta hensyn til. At andre sameiere i et sameiermøte skal finne seg i at en sameier møter ved fullmektig kan kanskje stille seg annerledes. Det kan muligens, uten en klar lovhjemmel i motsatt retning, hevdes at å møte og å stemme i et sameiermøte (eller på en generalforsamling) er en personlig rett. Bakgrunnen for hvorfor lovgiver har funnet det nødvendig med en egen bestemmelse om adgangen til å kunne møte ved fullmektig, fremstår som noe uklar. Lovens forarbeider 30 gir liten veiledning på dette området utover det at en fullmakt som fremstår som ugjenkallelig skal anses som ugyldig. Dette for å forhindre at enkelte misbruker ordningen og dermed 27 Ot.prp.nr.33 ( ) side Ot.prp.nr.33 ( ) side Lov om avslutning av avtaler, fuldmagt, og om ugyldige viljeserklæringer av 31 mai 1918 nr Ot.prp.nr.33 ( ) side

15 skaffer seg herredømme over sameiermøtene. I hvor stor grad bestemmelsen brukes i praksis er vanskelig å si noe om, men det kan hevdes at adgangen til dette allikevel ville vært i behold gjennom avtalelovens regler. Eierseksjonsloven 30, tredje ledd har begrensninger i sameiermøtets beslutningsmyndighet. I tilfeller som faller inn under denne bestemmelsen kreves det tilslutning fra samtlige sameiere. Hensikten med reglene om sameiermøtet er at flertallsvedtak som fattes skal, så langt det lar seg gjøre, bygge på et mest mulig forsvarlig grunnlag Kommunen som seksjoneringsmyndighet og lokal matrikkelmyndighet En av kommunens oppgaver er å behandle begjæring om seksjonering og reseksjonering. Kommunen skal kontrollere om eierseksjonslovens krav til reseksjonering er oppfylt. Det er kommunen som først behandler og kontrollerer begjæringen. På dette tidspunkt opptrer kommunen som seksjoneringsmyndighet. I det øyeblikk et positivt reseksjoneringsvedtak føres 31 i matrikkelen, opptrer kommunen som lokal matrikkelmyndighet. I begge tilfeller fatter kommunen enkeltvedtak som kan påklages, jf forvaltningsloven 32 2b, første ledd, sammenholdt med 28. I noen tilfeller, hvor kommunen har godtatt seksjoneringsbegjæringen men hvor den av ulike grunner, for eksempel ved manglende samtykke fra panthaver ikke kan registreres i grunnboken, og det ikke er mulig å få innhentet det nødvendige samtykke, skal kommunen nullstille den foreløpige føringen i matrikkelen, jf matrikkellova 20 andre ledd. Dette innebærer at seksjoneringen/reseksjoneringen ikke lenger er synbar i matrikkelen. Dette er ikke spesielt for reseksjonering, men gjelder for alle matrikulære handlinger som skal tinglyses. 31 Det er matrikkelfører i den enkelte kommune som kan føre i matrikkelen. 32 Lov om behandlingsmåten i forvaltningssaker av 10 februar

16 1.3.5 Kartverket som kontroll- og registreringsmyndighet Kartverket fører grunnboken 33 og er kontroll- og registreringsmyndighet i seksjoneringssaker. Det er Kartverkets alminnelige oppgave å kontrollere dokumenter som skal registreres i grunnboken, herunder saker om reseksjonering. Etter kommunens behandling og eventuell godkjennelse av reseksjoneringsbegjæringen, kontrollerer Kartverket reseksjoneringsdokumentasjonen og registrerer den i grunnboken dersom kravene for tinglysing er oppfylt, jf matrikkellova 24 første ledd. Kontrollen ved reseksjonering foretas i første omgang mot opprinnelig tinglyst seksjoneringsdokumentasjon og eventuelle tidligere reseksjoneringer, slik at det avklares hvilke endringer som faktisk skjer ved den aktuelle reseksjonering. 1.4 Fremstillingen videre I det videre arbeidet vil jeg se på diverse ulike former for reseksjonering etter eiersl. 12 og 13. Jeg vil også ta for meg visse dokumentavgiftsspørsmål ved reseksjonering, og jeg vil se på kompetansefordelingen mellom kommunene og Kartverket. Avslutningsvis vil jeg kort kommentere enkelte av forslagene fra utvalget som synes relevant for avhandlingen. 2 Rettskildebildet Avhandlingens rettskilder er primært knyttet til lov om eierseksjoner med tilhørende forarbeid, lov om tinglysing med tilhørende forarbeid, lov om eiendomsregistrering med tilhørende forskrift og forarbeid, samt dokumentavgiftsregelverket som består av lov om dokumentavgift, forskrift om dokumentavgift, Stortingets vedtak om dokumentavgift, samt skatteetatens kommentarer. Det er opp til Stortinget hvert år å vedta regler vedrørende blant 33 Rettighetsregister for fast eiendom som viser hvem som er registrert som eier eller annen rettighetshaver, hvilke rettsstiftelser, herunder pengeheftelser og servitutter, som er registrert på eiendommen, hvem som er rettighetshaver til disse, samt hvilke grunndatadokumenter som er tinglyst. Hver eiendom, som er opprettet i grunnboken, har sitt eget grunnboksblad hvor dette fremkommer. 12

17 annet avgifter til staten, jf grunnloven a. Det kan være aktuelt å komme inn på andre rettskilder der dette er naturlig. Utover dette vil det være aktuelt å se til juridisk litteratur. 3 Reseksjonering 3.1 To hovedtyper reseksjoneringer Det finnes mange ulike former for reseksjonering, både med referanse til eiersl. 12 og 13. Dette blir også betegnet som henholdsvis intern og ekstern reseksjonering. Under vil et antall av disse bli gjennomgått med fokus på hvilke rettighetshavere som må medvirke for å få gjennomført en reseksjonering. Selv om reseksjonering dreier seg om å gjøre endringer i en tidligere seksjonering, er mange av kravene for reseksjonering de samme som for førstegangsseksjonering, jf første ledd siste punktum i eiersl. 12 og 13. Der er bestemmelsene i 7-11 gitt anvendelse så langt de passer. 3.2 Eierseksjonsloven 12 Bestemmelsen lyder; «En seksjon kan deles i to eller flere seksjoner ved tinglysing av kommunalt reseksjoneringsvedtak etter egen seksjoneringsbegjæring som er satt fram av seksjonens hjemmelshaver. To eller flere seksjoner kan på samme måte slås sammen til en eller flere seksjoner. De vilkår og begrensninger som etter 6 gjelder for seksjonering gjelder tilsvarende ved reseksjonering. Ved reseksjonering etter paragrafen her gjelder 7-11 tilsvarende så langt de passer. Medfører en oppdeling at det opprettes nye fellesarealer, kan den bare gjennomføres med samtykke fra styret. Medfører oppdelingen at det opprettes nye seksjoner, og dette fører til en økning av det samlede stemmetall, kreves samtykke fra sameiermøtet. Reseksjonering etter paragrafen her endrer ikke sameiebrøkene for seksjoner som ikke omfattes av reseksjoneringen. 34 Kongeriket Noregs Grunnlov av 17 mai

18 Reseksjonering etter paragrafen her kan bare skje med samtykke fra alle som har tinglyst pant i de seksjonene det gjelder». Bestemmelsen ble endret da matrikkellova trådte i kraft Tidligere var det hjemmelshavers begjæring om reseksjonering som ble tinglyst i grunnboken; fra 2010 av er det kommunens reseksjoneringsvedtak som tinglyses 35. Fremgangsmåten er imidlertid stort sett den samme som ved førstegangsseksjonering. Reseksjonering etter 12 omhandler følgende 3 varianter; sammenslåing av seksjoner, deling av seksjoner og overføring av areal fra en seksjon til en annen seksjon. Reseksjonering etter denne bestemmelsen endrer ikke sameiebrøkene på andre enn de berørte seksjonene, jf tredje ledd Sammenslåing av seksjoner Ved sammenslåing av seksjoner vil en eller flere seksjoner slås sammen til en vanlig seksjon eller til en samleseksjon, med formål enten bolig eller næring. Det er hjemmelshaver til den/de aktuelle seksjon/er som må fremsette begjæring om reseksjonering til kommunen. Bestemmelsen må sies å være et utslag av prinsippet om at en sameier har full rettslig råderett over sin seksjon, jf eiersl. 22 (1). I dette ligger det at eieren av en seksjon fritt kan disponere over sitt formuesgode uten at eierseksjonssameiet eller øvrige sameiere kan hindre slik disponering. Slik disponering må dog være i samsvar med eventuelle skranker som følger av vedtektene i sameiet, eller loven for øvrig. I kommentarutgaven til eierseksjonsloven fremkommer det at dette i praksis kun vil ha betydning som et tolkningsmoment. «I tvilstilfeller vil det være grunn til å kreve en rimelig klar hjemmel for at sameieren ikke skal kunne foreta rettslige disposisjoner over sin egen seksjon» 36. Det er dermed ikke anledning for styret i eierseksjonssameiet eller sameiermøte å begjære en slik endring i seksjonen uten samtykke fra den aktuelle hjemmelshaver. Et eksempel på at styret/sameiermøtet allikevel 35 Jf matrikkellova 24, og Hagen, Lilleholt og Wyller, (2008) s Hagen, Lilleholt og Wyller, (2008) s

19 forsøkte å foreta endring av en sameiers seksjon, uten vedkommende samtykke, finnes i «Gardermoveien 5 AS»-kjennelsen 37. «Hvis heftelsesforholdene på seksjonene ikke er avklart når seksjoneringsvedtaket skal tinglyses, skal registerfører nekte tinglysing» 38. Dette innebærer at reseksjonering ikke blir registrert i grunnboken før dette er avklart, enten i form av prioritetsvikelse 39 eller sletting av pantekravet/ene, eller andre krav. Det kan også være aktuelt med pantutvidelse 40 for å unngå prioritetskollisjon 41. Reseksjonering etter denne bestemmelsen vil i tillegg alltid kreve samtykke fra eventuelle panthavere i de seksjonene som er direkte berørt. Ordlyden i eiersl. 12 fjerde ledd tilsier at dette kun gjelder for panthavere som har tinglyst pant i grunnboken. Dette innebærer at panthavere som ikke har fått tinglyst sitt pantekrav forut for tinglysing av reseksjoneringen, uansett årsak, heller ikke kan motsette seg reseksjonering i dette tilfellet. En av grunnene 42 for at lovgiver har valgt å begrense aktuelle panthaver til de som har fått tinglyst sitt pantekrav, er at det vil kunne være vanskelig å oppspore panthavere med ikke-tinglyst legalpant 43, utinglyst avtale- eller utleggspant 44. Panthavere uten særskilt rettsvern i grunnboken holdes dermed utenfor. 37 LB Hagen, Lilleholt og Wyller, (2008) s Et pantedokument eller annen pengeheftelse kan vike prioritet for et allerede tinglyst dokument med dårligere eller lik prioritet, eller for et dokument som ikke ennå er tinglyst (forhåndsvikelse), jf tinglysingsforskriften Pantutvidelse innebærer at et pantekrav utvides til å gjelde andre formuesgoder, for eksempel en annen eierseksjon. 41 Prioritetskollisjon oppstår når ulike pantekrav kolliderer med hverandre. Dersom pant A har 1. prioritet på seksjon 1 (tinglyst i 2015) og pant B har 1. prioritet på seksjon to (tinglyst i 2016) vil pant B miste sin 1. prioritet dersom seksjonene slåes sammen. På den sammenslåtte seksjonen vil da pant A ha 1. prioritet og pant B 2. prioritet. Det kan også tenkes prioritetskollisjon med andre pengeheftelser enn pantekrav. 42 Ot.prp.nr.33 ( ) side Lovbestemt pant, jf panteloven Stiftelse av panterett for dekning av et krav ved tvangskraftig tvangsgrunnlag, jf tvangsfullbyrdelsesloven av 26. juni

20 Utgangspunktet for sammenslåing av matrikkelenheter, i dette tilfellet eierseksjoner, følger av matrikkellova 18. Her er det fastslått at sammenslåing kun kan skje dersom det er registrert samme hjemmelshaver på matrikkelenhetene, med mindre departementet har gitt andre regler i forskrift, jf tredje ledd. Spørsmålet blir da om det foreligger hjemmel i forskrift til at to eierseksjoner med ulik hjemmelshaver kan slåes sammen til en seksjon. I matrikkelforskriften (9) er det gjort unntak for eierseksjoner, og det er her fastslått at sammenslåing av eierseksjoner er regulert i bestemmelsene om reseksjonering i eierseksjonsloven. 12 har ingen bestemmelse om at det må være lik hjemmelshaver på seksjonene som slåes sammen. Sammenslåing av to seksjoner med ulik hjemmelshaver kan dermed gjennomføres. Dette er også Kartverkets praksis. Dersom seksjon 1 og 2 slåes sammen til en seksjon, vil hjemmelsforholdet i den nye seksjonen variere ut i fra hvor mange hjemmelshavere hver seksjon har forut for sammenslåingen. Dersom Peder Ås eier seksjon 1, og Marte Kirkerud eier seksjon 2 og de to seksjonene er knyttet til lik sameiebrøk, vil de eie ½ hver i den sammenslåtte seksjonen. Dersom seksjon 1 har to hjemmelshavere, Peder Ås (1/2) og Lars Holm (1/2), og seksjon 2 har én hjemmelshaver, Marte Kirkerud, og det to seksjonene er knyttet til lik sameiebrøk, vil hjemmelsforholdet i den nye seksjonen bli Peder Ås ¼, Lars Holm ¼ og Marte Kirkerud ½. Ved slike sammenslåinger som nevnt over, kan det oppstå vanskelige prioritetsforhold som kan medføre prioritetskollisjon mellom panthavere som har tinglyst sine rettigheter i grunnboken. Slike forhold må nødvendigvis være avklart før reseksjonering tinglyses i grunnboken. Videre, dersom det er tinglyst en tinglysingssperre på en av seksjonene, eller begge, må det kunne settes krav til at rettighetshaver til slik heftelse samtykker til reseksjonering. Manglende samtykke vil medføre at reseksjoneringen ikke kan gjennomføres ved tinglysing i grunnboken. Heller ikke bør kommunen godta reseksjonering uten slikt samtykke. Det kan også være tinglyst andre heftelser på en eller begge seksjoner, for eksempel bruksrett. Ved tinglysingen av reseksjoneringen vil det normalt ikke fremsettes krav til samtykke fra 45 Forskrift om eiendomsregistrering av 26 juni 2009 nr

21 rettighetshaver til slike rettigheter. Bakgrunnen for dette er at en tinglyst bruksrett vil gjelde et nærmere bestemt areal, og ved sammenslåing vil rettigheten opprettholdes i det samme arealet. Bruksretten vil således være geografisk definert. Dette innebærer at sammenslåing av seksjoner gjennomføres uten medvirkning fra innehaver til bruksrett eller andre lignende rettigheter. Dette kan medføre at rettigheten som for eksempel er tinglyst på seksjonsnummer 1, ikke lenger kan brukes fullt ut, med mindre det avtales at bruksretten også skal utvides til å gjelde begge seksjonene. En slik bruksrett vil også kunne være urimelig å forholde seg til for hjemmelshaver til seksjonsnummer 2. Skulle det være tinglyst ulike bruksretter i begge seksjonene, vil det ikke oppstå prioritetskollisjon mellom bruksrettene dersom de gjelder ulike arealer, for eksempel til hoveddelen i seksjonsnummer 1, og tilleggsdel til seksjonsnummer 2. Vurderingen av om det vil oppstå prioritetskollisjoner mellom slike rettigheter, vil bero på en skjønnsvurdering i hvert enkelt tilfelle. I de alle fleste tilfeller vil ikke dette medføre krav til samtykke. Dette må kunne sies å være det klare utgangspunkt hva gjelder andre rettigheter enn rene pantekrav. Det kan imidlertid tenkes tilfeller hvor andre rettigheter enn pantekrav er av så stor verdi at det vil kunne oppstå prioritetskollisjon ved sammenslåing. Det må da være opp til Kartverket å foreta en konkret vurdering for å ta stilling til om heftelsene er uforenelig kolliderende. Dette har imidlertid også en side til prinsippet om lojalitet i kontraktsforhold 46, som også til en viss grad vil gjelde i tiden etter avtaleinngåelsen. At det i norsk rett, eksisterer et slikt generelt prinsipp mellom konkurrerende rettighetshavere, ble slått fast av Høyesterett i Yousuf-dommen 47. Hvor langt Kartverket skal gå i sine undersøkelser av om dette prinsippet er overholdt mellom partene er noe uklar, men det må kunne hevdes at Kartverket ikke skal sjekke samtlige sider ved alle sine saker hvor spørsmålet kan komme på spissen. I Rosendal eiendom AS kjennelsen 48 ble det lagt vekt på at de opplysningene som fremkommer av 46 Overordnet prinsipp som i korte trekk går ut på at partene i et kontraktsforhold skal opptre lojalt ovenfor hverandre, og ikke urimelig sette den andre parts interesser til side. 47 Rt s Rt s. 607 avsnitt 15 17

22 grunnboken, ikke nødvendigvis gjenspeiler det materielle rettsforhold. Og videre at andre forhold enn de som fremkommer av grunnboken ikke kan kreves inngående gjennomgått. Dette for å opprettholde tinglysingsordningens effektivitet. Det vil dermed være noe urimelig å kreve at Kartverket skal påse at prinsippet om lojalitet i kontraktsforhold overholdes mellom partene i slike saker. Manglende samtykke fra slike rettighetshavere vil som sagt ikke stanse tinglysing av reseksjonering i grunnboken. Tvist omkring slike rettigheter er av privatrettslig karakter og må løses i domstolene. Dersom det er tinglyst tinglysingssperre 49 på en eller begge seksjonene, må det kunne settes krav til samtykke fra rettighetshaver Deling av seksjoner Ved deling av seksjoner vil en seksjon deles i to eller flere seksjoner. Også i disse tilfellene er det hjemmelshaver som må fremsette begjæring om slik reseksjonering overfor kommunen. Det kan videre være aktuelt med og nødvendig med samtykke fra andre i tillegg til begjæringen fra hjemmelshaver. Dette gjelder i de tilfeller hvor stemmeantallet i eierseksjonssameiet økes som følge av at antall seksjoner økes. Det vil da være krav til samtykke fra sameiermøtet, jf eiersl 12 tredje ledd. Signaturberettiget 50, på vegne av sameiermøtet eller hele styret må signere og bekrefte at sameiet samtykker til begjæringen om reseksjonering som sendes til kommunen. Det kan tenkes tilfeller hvor det ikke er angitt en eller flere personer som signaturberettiget. Dersom det på tinglysingstidspunktet ikke fremkommer slik signaturberettiget i enhetsregisteret, men det er fremlagt dokumentasjon (for eksempel vedtekter) som viser at enkeltperson/er har anledning til å signere på vegne av styret, vil det neppe kunne kreves signatur fra et samlet styret. Dette følger av eiersl. 43 første ledd, annet punktum. Det kan tenkes at sameiet ikke har rukket å registrere 49 En erklæring som er tinglyst i grunnboken (også kalt urådighet) som kan innebære at visse eller alle disposisjoner over eiendommen ikke kan skje uten samtykke fra rettighetshaver 50 Signaturberettiget er den/ personen/e som er registrert i enhetsregisteret (en del av Brønnøysundregistrene) ved navn, og som har fullmakt til å signere på vegne av foretaket. Dersom det ikke er angitt en/flere signaturberettigede, må hele styret som utgangspunkt signere. 18

23 signaturberettiget, eller at dette ikke er oppdatert i enhetsregisteret på tidspunktet for tinglysing. Forutsetningen for at tinglysing skal kunne gjennomføres med signatur fra enkeltperson/er, må nødvendigvis være at det foreligger tilstrekkelig dokumentasjon på at vedkommende kan forplikte styret som sådan eller at dette er registrert i enhetsregisteret. I tillegg vil det alltid, som nevnt over, uansett hvor mange seksjoner som er involvert, være et absolutt krav til samtykke fra eventuell/e panthaver/e i de berørte seksjonene, jf eiersl 12 fjerde ledd. Lovgivers mening med denne bestemmelsen, i tillegg til det som er nevnt over, er å sikre at panthaver ikke får redusert verdien av sitt pantobjekt 51 som følge av at hjemmelshaver ønsker å dele sin seksjon i en eller flere deler. «For kommunen og tinglysingsdommeren vil det ikke være mulig å føre kontroll med forholdet til panthavere for andre seksjoner enn dem som seksjoneringen direkte gjelder, og samtykke fra panthavere med pant i seksjoner som ikke er direkte berørt, er derfor ikke noe vilkår for reseksjonering» 52. I dag er det ikke lenger noen dommer som tinglyser dokumenter som omhandler fast eiendom i grunnboken, men en eller flere registerførere hos Kartverket, jf tingll 1. Denne begrepsendringen har i realiteten ingen betydning. Dersom det på tinglysingstidspunktet for reseksjoneringen, er tinglyst tinglysingssperre på seksjonen, vil det kreves samtykke fra rettighetshaveren til slik heftelse Areal fra en seksjon overføres til en annen seksjon I tilfeller hvor en seksjon overfører deler av arealet som inngår i en bruksenhet til en annen seksjon, vil det ikke være krav til samtykke fra verken styret eller sameiermøtet. Begjæringen skal imidlertid fremsettes av de berørte hjemmelshavere. De må dermed på denne måten gi sin tilslutning til reseksjonering. Den enkelte seksjonseier har som klart utgangspunkt full rettslig råderett over sin seksjon, jf eiersl. 22 første ledd. Det er dermed ingen andre enn seksjonseier som kan bestemme om seksjonen skal avgi eller motta areal fra en annen seksjon. 51 Med pantobjekt siktes det til hva som kan pantsettes i fast eiendom etter panteloven. Dekningsloven 2-2 har bestemmelser om hvilke formuesgoder det kan tas dekning i, for eksempel ved utleggsforretning. 52 Ot.prp.nr.33 ( ) s

24 Eventuelle panthavere i den seksjonen som får redusert sitt areal, må samtykke til reseksjonering, jf eiersl. 12 siste ledd. Ordlyden i bestemmelsen kan leses som at også eventuell panthaver i den seksjonen som får et større areal skal samtykke, jf «i de seksjonene det gjelder». Praksis er imidlertid ikke slik, da det kun er panthavere i den seksjonen som får redusert sitt areal, som også får redusert sitt pantobjekt, og som dermed må samtykke. Panthavere i den seksjonen som får et større areal, vil regelmessig få pant i et større pantobjekt. Dette vil ikke medføre en ulempe for panthavere, og samtykke er dermed ikke nødvendig. Dog kan det tenkes situasjoner hvor slik reseksjonering fører til at praksis må fravikes. Det må da kunne settes krav til at ordlyden i bestemmelsen følges, og følgelig må panthaver samtykke. Eksempel på dette kan være dersom det aktuelle arealet som overføres har et forurensningsvedtak på seg, vil dette kunne medføre betydelige økonomiske forpliktelser for hjemmelshaver. I tillegg vil et slikt areal kunne forringe markedsverdien, og dermed også pantobjektets verdi. I så henseende vil panthaver være direkte berørt, og dermed følger det også et krav til samtykke i slike og lignende tilfeller 53. Dersom det er tinglyst tinglysingssperre på seksjonene, vil det kreves samtykke fra rettighetshaveren for at tinglysing skal kunne gjennomføres Del av seksjon overføres til fellesareal mindre arealer I 12 annet ledd er det en mulighet for reseksjonering som berører fellesareal; denne formen for reseksjonering ville ellers naturlig falt inn under 13. Etter 12 er dette begrenset til tilfeller hvor det samtidig foregår en oppdeling av en eller flere seksjoner. I Kartverkets skjematiske fremstilling 54 er reseksjonering som berører fellesareal etter 12 forbeholdt tilfeller som dreier seg om mindre arealer, uten at dette fremkommer klart av ordlyden i bestemmelsen. Dette tyder på at Kartverket behandler disse tilfellene etter reglene i Wyller (2009) side 462, og Hagen, Lilleholt og Wyller (2008) side Rundskriv for tinglysingen 12.2, problemstilling 2 - skjematisk fremstilling 20

25 12 annet ledd tar for seg to ulike varianter hvor fellesarealet øker, herunder tilfeller hvor det opprettes nye fellesarealer, og tilfeller hvor det ved oppdeling opprettes nye seksjoner, og som samtidig medfører økning i det samlede stemmetall i eierseksjonssameiet. Reseksjonering etter den første varianten omhandler tilfeller hvor en oppdeling av en eller flere seksjoner medfører at fellesarealet til eierseksjonssameiet blir større, eller at det opprettes nye fellesarealer som en følge av oppdelingen. Det kreves da at styret samtykker for at reseksjonering kan gjennomføres, jf eiersl. 12, andre ledd, første punktum. «Grunnen til dette er at sameiernes felles forpliktelse til vedlikehold av fellesarealene kan bli utvidet, mens sameiebrøkene forblir uendret 55». Det kreves ikke særskilt samtykke fra andre enn de direkte berørte sameiere. De øvrige seksjonseierne representeres av styret ved denne form for svært begrenset endring av fellesarealene. Overføring til fellesareal, eller opprettelse av nye fellesarealer etter denne bestemmelsen kan kun dreie seg om såkalte «mindre arealer». Hvor grensen for hva som anses som mindre og større arealer går, synes uklart. I kommentarutgaven til eierseksjonsloven er det fremstilt slik at det kun er endringer av fellesarealet i «mindre vesentlig grad», som faller inn under 12. Dette er ikke videre utdypet, og det fremstår som uklart hvilke endringer som kan gjøres etter denne bestemmelsen. I Rt s. 576, som gjaldt en tinglysingsnekting av reseksjonering hvor det ble overført areal fra en seksjon til fellesareal, uten at sameiebrøken ble endret, kom ikke Høyesterett inn på problemstillingen. Det ble kun fastslått at det ved reseksjonering etter 12 annet ledd, første punktum, kreves samtykke fra styret. Til sammenligning kan det nevnes grensejusteringer etter den tidligere delingsloven 56 (heretter dell.) I 2-3 var det bestemmelser om grensejustering mellom eiendommer. Bestemmelsen la opp til at det kunne foretas grensejustering dersom det var et behov for det. Det var også her bare mindre arealer som kunne justeres. Ei heller etter delingsloven sa ordlyden noe om hva som skulle defineres som «mindre arealer». Forarbeidene 57 til 55 Hagen, Lilleholt og Wyller (2008) s Lov av 23 juni.1978 nr. 70. Opphevet ved lov 17 juni 2005 nr. 101 (i kraft 1 jan 2010 iflg. res. 5 juni 2009 nr. 600). 57 Ot.prp.nr.50 ( ) s

26 delingsloven ga heller ingen veiledning på hva lovgiver hadde ment. Justeringer av grense ble overlatt til bestyrerens skjønn. I tinglysingssammenheng skapte grensejusteringer etter nevnte bestemmelse utfordringer da «mindre arealer» ikke var klart definert. Det ble også praktisert ulikt ved tingrettene, noe som også medførte ulik praksis av grensejusteringer både før sentraliseringen av tinglysingen til Kartverket, og i en viss grad etter sentraliseringen. Ved brev fra Miljøverndepartementet til Ringsaker kommune ble det avklart at tinglysingsmyndigheten skulle nekte grensejusteringer som omfattet justering som netto oversteg 1 dekar, og tilfeller hvor brutto overført areal var mer enn 20 % av den minste enhetens areal før justering 58. Svaret ble, i august 2008, formidlet til alle landets kommuner, og bidro således til en likere praksis av spørsmålet, både fra kommunenes side og fra Kartverkets side. Gode grunner taler for at denne forståelsen av «mindre arealer» kan være en del av det som utgjør vurderingen av hva som er «mindre arealer» i eierseksjonsloven 12, uten at det kan anses som noe klart utgangspunkt hva gjelder reseksjonering. Også i matrikkelforskriften 34 (3) er det fastsatt tilnærmet det samme for grensejusteringer, som den forståelsen av «mindre arealer» Miljøverndepartementet kom frem til i Delingsloven er i dag opphevet og til en viss grad erstattet med matrikkelloven. Etter denne loven tinglyses det ikke lenger grensejusteringer mellom eiendommer. Slike justeringer skal kun føres i matrikkelen etter matrikkelloven og matrikkelforskriftens bestemmelser. I dag kan det tinglyses justeringer ved såkalt arealoverføring, jf matrikkellova 15 og matrikkelforskriften 33. Det er her ingen begrensning på hvor stort areal som kan arealoverføres mellom eiendommer. Også i konsesjonssammenheng møter vi begrepet «mindre arealer». Konsesjonsloven 59 har bestemmelser om når det kreves konsesjon ved erverv av fast eiendom. I konsesjonsforskriften 60 er det fastsatt bestemmelser om når det må foreligge egenerklæring om konsesjonsfrihet 61 og når dette ikke er nødvendig. I forskriftens 1 er det oppramset 58 Rundskriv for tinglysingen Lov om konsesjon ved erverv av fast eiendom av 28 november 2003 nr Forskrift om konsesjonsfrihet for visse erverv av fast eiendom, egenerklæring ved konsesjonsfrihet og om fulldyrket jord av 12 august 2003 nr Godtgjørelse av at det foreligger konsesjonsfrihet. 22

27 tilfeller hvor konsesjon ikke er nødvendig. I bokstav g er «mindre arealer» omtalt. Heller ikke her er det gitt noen klar grense for hva som defineres som «mindre arealer». I tinglysingssammenheng er slike arealer omtalt som tilleggsarealer til fast eiendom. Praksis i disse tilfellene er at det er kommunen, som konsesjonsmyndighet, som må ta stilling til om det aktuelle arealet faller inn under unntaket i forskriften 1 g. Dersom kommunen bekrefter at ervervet ikke krever konsesjon, ei heller egenerklæring om konsesjonsfrihet fordi arealet er et mindre areal som skal legges til tilgrensende eiendom, krever ikke tinglysingsmyndigheten noen dokumentasjon utover dette. Dette forutsetter at kommunen har henvist til korrekt lovhjemmel som begrunner fritaket fra konsesjonsplikten. Det er ingen klare holdepunkter for hva som konkret kan anses som «mindre arealer», verken etter den tidligere delingsloven eller konsesjonsloven. Er det rimelig at det er kommunen som skal foreta vurderingen av om reseksjonering hvor del av seksjon overføres til fellesareal, skal falle inn under eiersl. 12 eller 13? Og skal Kartverket dermed foretar sin kontroll etter den bestemmelsen kommunen mener reseksjoneringen faller under? Kanskje dette er en kontroll som skal eller bør gjøres når Kartverket får reseksjoneringen til tinglysing. Svaret er ikke åpenbart da lovgiver ikke har noen klare føringer rundt dette, og det kan være uklart hvorvidt det er kommunene eller Kartverket som innehar kompetanse til å avgjøre dette. Panthavere må samtykke da de regelmessig får redusert sitt pantobjekt ved at arealer utgår fra seksjonen og blir til fellesareal, jf eiersl. 12 siste ledd. Reseksjonering av den andre varianten i bestemmelsen tar sikte på tilfeller hvor det ved oppdeling opprettes nye seksjoner, og hvor reseksjoneringen samtidig medfører en økning i det samlede stemmetall i eierseksjonssameiet. I disse tilfellene er det sameiermøtet som må samtykke. Slikt samtykke må skje ved to tredjedels flertall, såkalt kvalifisert flertall, jf eiersl. 30 annet ledd bokstav f Hoveddel til tilleggsdel innenfor samme seksjon, og tilleggsdel til hoveddel Ved førstegangs seksjonering er det bestemmelser i eierseksjonsloven som angir hva som skal defineres som hoveddel og hva som skal defineres som tilleggsdel, enten grunn eller bygning. 23