Kompetansekrav. Med utgangspunkt i forslaget om endringer i matrikkeloven Solastrand 29. september 2016

Transkript

1 Kompetansekrav Med utgangspunkt i forslaget om endringer i matrikkeloven Solastrand 29. september 2016

2 Utgangspunktet Stortinget ba regjeringen utrede forslag om hvordan eiendomsoppmåling skal organiseres Herunder vurdere en autorisasjons- og sertifiseringsordning for denne type tjenester «Departementet konkluderer med å foreslå at det legges til rette for en mer fleksibel organisering av eiendomsoppmålingen basert på profesjonsregulert tjenesteyting. Både kommuner og landmålerforetak skal kunne tilby slike tjenester. Dette legger samtidig til rette for utvikling av en landmålerbransje som skal kunne bistå med råd om eiendomsrettslige spørsmål knyttet til etablering av nye eiendommer og forhold vedrørende eiendomsdannelse og eiendomsgrenser» (høringsnotatet s. 4)

3 Utgangspunktet Det innføres en ordning med autorisasjon av den som har ansvaret for utførelsen av den enkelte oppmålingsforretning Kravene til utdanning og praksis skal være på linje med kravene i andre europeiske land og i samsvar med regelverket for tjenesteyting i EØS-området Bachelorgrad, 2 års praksis, eksamen Dagens utøvere vil kunne få autorisasjon basert på sin realkompetanse Kartverket får ansvaret for autorisasjonsordningen Kartverket blir matrikkelfører Praktisk gjennomføring kan fortsatt ligge til kommuner som ønsker dette

4 Hvilket syn har NMBU på kravene til kompetanse? Hva mener NMBU om kravene til kompetanse dersom eiendomsoppmålingen privatiseres og forslaget om å opprette en ny landmålerbransje blir iverksatt? Herunder at det skal legges til rette for en «konsulentbransje med basis i eiendomsspørsmål og oppmåling» (høringsnotatet s. 37) En bransje som blir omtalt som eiendomsdanning Og som kan minne om det som kalles eiendomsutvikling

5 Hva innebærer tilrettelegging for konsulenttjenester? For å kunne si noe om slike kompetansekrav er det nødvendig å vite hvilket formål eller hvilke konkrete oppgaver et slikt landmålerforetak skal utføre Herunder landmålingskonsulentene ansvar overfor deres kunder Og hva kravet til autorisasjon nærmere innebærer Slike konsulenttjenester griper jo inn i et «eiendomsmarked» med mange konkurrerende aktører Advokater Planleggere Jordskiftekandidater Arkitekter Ingeniører økonomer

6 Formålet med å tilrettelegge for private konsulenttjenester Følgende opplysninger er hentet fra høringsnotatet s Legge til rette for næringsutvikling Mange grunneiere har behov for faglige spørsmål som må avklares med naboer og offentlige myndigheter før selve oppmålingen kan utføres Andre vil ha behov for hjelp til søknad om deling Eller til flytting av grense Eller om avtaler med naboer om veirett, gjerder, ledninger osv.

7 Formålet med å tilrettelegge for private konsulenttjenester Behov for eiendomsfaglig rådgivning Hva ligger i dette uttrykket? Eller som det også blir sagt: eiendomsfaglig spisskompetanse? Departementet sier eiendomsfaglig spisskompetanse er nødvendig i mange ulike sammenhenger: Kjøp, salg, leie, finansiering, utbygging og forvaltning av eiendom, og på områder som arealplanlegging, jordskifte og ekspropriasjon Og for det som på fagspråket kalles eiendomsdanning Med dette menes spisskompetanse i forbindelse med opprettelse og endring av eiendommer

8 Formålet med tilrettelegging for private konsulenttjenester Hva menes med eiendomsdanning? Kan minne om uttrykket eiendomsutvikling slik dette er beskrevet i høringsnotatet Fra enkle råd i forbindelse med deling av eiendom til råd om komplekse utbygninger av områder der økonomer, advokater, ingeniører, teknikere, arkitekter, planleggere eller jordskiftekandidater har tverrfaglig samarbeid Prioritere grønne lunger og friområder o.l. Hensyn til jordvern, miljøvern, klimamål som begrenser tilgangen til byggegrunn, særlig i randsonen til tettbygde områder Potensiale for fortetting og transformasjon bør derfor utnyttes før nye utbyggingsområder tas i bruk Kompleksiteten i byggeprosjektene gjør at behovet for spisskompetanse er økende

9 Formålet med å tilrettelegge for private konsulenttjenester Behov for raske vurderinger av utbyggingmuligheter, estimering av kostnader, samt hensynet til konkurranse og løpende markedstilpassing forutsetter raske eiendomstransaksjoner og kort byggetid. «Departementet antar at ventetiden i saker der rask utførelse er viktig kortes ned når private foretak får anledning til å konkurrere om oppmålingstjenester og raske respons blir en viktig konkurransefaktor» (høringsnotatet s. 39)

10 Formålet med å tilrettelegge for private konsulenttjenester Ved å organisere matrikkelarbeidet basert på landmåling som en profesjonsregulert tjeneste er det mulig å se for seg fremtidige effektiviseringsgevinster Landmåleren kan fra start til slutt arbeide med å danne og omdanne eiendom Kan produsere digital stikningsplan som legges til grunn for kommunens tillatelse etter plan- og bygningsloven Stikningsplanen med koordinatfestede grenser kan inngå direkte i prosjekteringen av øvrige deler av byggeprosjektet Merking av grensene kan gjøres når utbyggingsområdet er klargjort for dette Landmåleren vil også kunne bistå partene med å utforme nødvendige privatrettslige dokumentasjon slik som atkomstretter og retter knyttet til vann og avløp En «pakke» som i større grad kan sendes til marikkelføring og tinglysing.

11 Krav til kompetanse sett fra NMBUsside Hva innebærer autorisasjon i forhold til andre aktører i dette markedet? Skal kravene tas bokstavelig? Hvilket ansvar er knyttet til autorisasjonen? Sammenlignet for eksempel med advokaters plikt til å ta hele saken og sørger for klientens beste Dersom man leser høringsnotatet bokstavelig kreves det svært bred kompetanse

12 Krav til kompetanse sett fra NMBUsside Det kan også reises spørsmål om det er hensiktsmessig å bruke matrikkelloven som hjemmel for å utvikle en privat konsulentbransje Formålet med matrikkelloven er mye mer begrenset Sikre tilgang til eiendomsopplysninger ved at det føres et ensartet og pålitelig register over fast eiendommer og at grenser og eiendomsforhold blir klarlagt Matrikkelloven 1

13 Krav til kompetanse sett fra NMBUsside Juridisk sett burde departementets ønske om å utvikle en privat konsulentbransje vært forankret i en egen lov Slik sett kunne samspillet mellom matrikkelen og grunnboka også blitt klarere Lovforslaget om en privat konsulentbransje virker som helhet ikke gjennomtenkt Det er ikke lett å ha noen mening om kompetansekrav til en slik konsulentbransje med bakgrunn i det som går fram av høringsnotatet

14 Krav til kompetanse i forhold til dagens praksis Kompetansekrav for kommunale landmålere og private landmålere som utfører oppmålingsforretninger på kommunens vegne Matrikkelloven 5a Og eventuelt private landmålere som utfører oppmålingsforretninger i snever (vanlig) forstand og på egen vegne

15 Krav til kompetanse i forhold til dagens praksis Et overordnet spørsmål er om eiendomsgrenser er en privatsak eller et offentlig ansvar Utgangspunktet i vårt samfunn er privat eiendomsrett og avtalefrihet Det er ikke en offentlig oppgave å bestemme hvordan en grunneier i utgangspunktet vil bygge et hus eller om og hvordan en fradelt eiendom skal utformes Privat autonomi

16 Krav til kompetanse i forhold til dagens praksis Men alle vet at det at myndigheten har et ansvar for hvordan fast eiendom blir brukt Offentlige arealplaner etter pbl og annen lovgivning Ingen kan råde i strid med offentlige arealplaner Plan- og bygningsloven 11-6 og 12-4 Matrikkelføring er også et offentlig ansvar Kartverket og/eller kommunene er matrikkelfører Et offentlig ansvar å føre register over eiendomsgrenser og fysiske/faktiske eiendomsopplysninger (slik det blir forstått i matrikkelloven 1og 4) På samme måte som grunnboka er et offentlig ansvar

17 Krav til kompetanse i forhold til dagens praksis Matrikkelloven 33 gir uttrykk for at eiendomsgrenser både er en privatsak og et offentlig ansvar I tråd med partene sine påstander, første ledd Det er en offentlig oppgave å påse at deling at nye matrikkelenheter er i tråd med offentlige planer (delingstillatelsen), tredje ledd. En eiendomsgrense kan selvfølgelig ikke føres inn i matrikkelen hvis den er i strid med offentligrettslige lover Avtalen kan ikke gjennomføres i forhold til matrikulering og tinglysing En annen sak er at deler av en grenseavtale som strider mot offentlige formål kan være bindene inter partes selv om den ikke kan gjennomføres Dette er et kontraktsrettslig spørsmål

18 Krav til kompetanse i forhold til dagens praksis Hvilken kompetanse bør kreves for å oppmåle eiendomsgrenser i samsvar med delingstillatelsen? Innsikt i teknisk landmåling Forståelse for hva matrikkelen er Kildegrunnlag Kunnskap om elektronisk databehandling Hvordan blir nye eiendommer faktisk sett matrikulert Og sikker mye annet som ikke jeg vet Kjennskap til plansystemet og forvaltningsrettslige klageordninger Svært få klager på oppmålingsforretninger Spørreundersøkelse gjengitt i høringsnotat s. 8: Flertallet 64% mente at kommunene vil miste grunnlaget for å opprettholde annen nødvendig kart- og oppmålingskompetanse, fullstendig eller i stor grad, dersom eiendomsoppmålingen i sin helhet blir overtatt av private landmålere Er dette et uttrykk for matrikkelføring og oppmåling er to side av samme sak?

19 Krav til kompetanse i forhold til dagens praksis Lovbestemte krav i matrikkelloven i tillegg til teknisk oppmåling, jf matrikkelloven 1og 4 Hva menes med eiendomsopplysninger? Hva menes med at eiendomsforhold blir klarlagt

20 Krav til kompetanse i forhold til dagens praksis? Hva er eiendomsopplysninger? Det som tidligere var registrert i GAB Fysiske og faktiske opplysninger om eiendommen Det åpnes for at bruksretter kan matrikuleres, jf ny 4 tredje og fjerde ledd Forstår dette først og fresmt som positive servitutter Bruksrett i form av feste eller leie i mer enn 10 år skal jo matrikuleres, jf 12

21 Krav til kompetanse i forhold til dagens praksis Hva betyr det at rettsforhold skal klarlegges? Myndighet til å fastsette uklare eller omtvistede eiendomsgrenser faller utenom En del rettigheter er klarlagt i og med at det er gitt delingstillatelse Klarlegge tinglige rettigheter som ligger til avgivereiendommen og/eller eventuelle naboeiendommer og som er knyttet til den nye matrikkelenheten Klarlegge om den nye matrikkeleiendommen har tinglige rettigheter over andre eiendommer som ikke er tinglyst og som bør tinglyses Er det hensiktsmessig - etter en konkret vurdering - at positive servitutter opphører eller matrikuleres Krever kunnskap om rettigheter i fast eiendom/tingsrett Herunder hvordan eiendommer og rettigheter i fast eiendom registreres i Norge

22 Krav til kompetanse i forhold til dagens praksis Hvor aktiv skal en landmåler være med å klarlegge rettsforhold? Må sees i lys av vår rettslige tradisjon om privat autonomi Og i lys av det offentliges ansvar med tanke på å føre en pålitelig matrikkel, jf matrikkelloven 1og 4 Et poeng er også forholdet mellom matrikkel og tinglysing Grunnboka er registeret for rettsstiftelser her til lands Kanskje en nytte/kostnad

23 Krav til kompetanse i forhold til dagens praksis Departementets gjennomgang av oppmåling og matrikkelføring i Europa har begrenset verdi for norske forhold Sier lite om hva som er hensiktsmessige løsninger i Norge En noe overfladisk gjennomgang og uten at det kobles opp mot det enkelte lands rettssystem Sier heller ikke noe om hvorfor land som Sverige, Finland, Nederland (og Tyskland) har eiendomsoppmåling som en offentlig oppgave Troverdigheten svekkes også ved at det ikke er kildehenvisninger