DET RETTSLIGE GRUNNLAGET FOR EIENDOMSGRENSER. Frode Aleksander Borge Førstelektor

Transkript

1 DET RETTSLIGE GRUNNLAGET FOR EIENDOMSGRENSER Frode Aleksander Borge Førstelektor

2 Oversikt over forelesningens tema A. Kort om rettskildelære B. Rettsgrunnlagene ved fastsettelse av eiendomsgrenser C. Nærmere om avtalens betydning ved fastsettelse av eiendomsgrenser - Avtalefrihetens begrensninger - Tolkning av avtalte grensefastsettelser D. Hvordan løse motstridstilfeller?

3 Gjennomsyrer hele systemet A. Kort om rettskildelære I. Det hierarkiske rettskildesystem SOM, Lovavd. Falkanger Ulik rang LOV FORARBEIDER RETTSPRAKSIS ANDRE MYNDIGHETERS PRAKSIS PRIVATES PRAKSIS JURIDISK TEORI REELLE HENSYN Matrikkelloven, matrikkelforskriften NOU 1999:1, Ot.prp. nr. 70, Innst. O.nr. 118 NOU RRt. 1968/1209 Lokal sedvanerett

4 A. Kort om rettskildelære II. Motstrid mellom rettskilder - Rettskildebildet er ofte sammensatt. a) Harmoniserende tolkning - Bortfortolke motstriden. b) Motstridsregler og bruk av lex-prinsippene - Noen rettskilder har forrang.

5 B. Rettsgrunnlagene ved fastsettelse av eiendomsgrenser I. Fastsettelse av nye eiendomsgrenser Her: Grensene mellom eiendommer 1) Fradeling eller oppretting av ny eiendom eller arealoverføring mellom eiendommer Rettsgrunnlag for eiendomsgrensene: - Avtale, herunder oppmålingsforretning som medfører ny avtale - Jordskifte - Ekspropriasjon - Hevd/alders tids bruk

6 B. Rettsgrunnlagene ved fastsettelse av eiendomsgrenser - Deling av en eiendom vil typisk skje ved avtale som fastsetter grensene (på en mer eller mindre klar måte). - Kort historikk: - Delingsloven: Fradeling skal skje ved en delingsforretning som måler, merker og kartfester grensene. - Avholdt delingsforretning var et vilkår for at eiendommen kunne matrikuleres, men oppmålingsmyndighetene kunne ikke selv fastsette rettslig bindende grenser. - Matrikkelloven viderefører dette systemet: En oppmålingsforretning er en stadfestelse og registrering av den avtalte grensen.

7 B. Rettsgrunnlagene ved fastsettelse av eiendomsgrenser - Den avtalte grensen må holde seg innenfor den kommunale deletillatelsen. Ved motstrid mellom den lovlige avtalte grensen og oppmålingsforretningen, er det avtalen som gjelder. -Rettskildebildet: Lov/Forskrift 1. Lov Matrikkeloven 1: «eit einsarta og påliteleg register, og at grenser og eigedomsforhold blir klarlagde.» Matrikkelloven 33: «. klarleggje og beskrive grenser og rettar i tråd med partane sine påstandar og framlagde dokument, og elles bringe fram opplysningar og dokumentasjon som er nødvendig for matrikkelføring og eventuelt tinglysing».

8 B. Rettsgrunnlagene ved fastsettelse av eiendomsgrenser 2. Forarbeidene: NOU 1999:1 punkt 15.3: En oppmålingsforretning «innebærer en stadfestelse og registrering av den grensen som rekvirenten har ønsket å få fastsatt, men er ikke det rettslige grunnlaget for den nye grensen. Grensene vil være fastlagt i det rettslige grunnlaget for etableringen av eiendommen». - Dersom det ved oppmålingsforretningen er «fastsatt en annen grense, er det den grensen som følger av rettsgrunnlaget som gjelder mellom partene». - «En innfører således ikke noen rettslig troverdighet for registeret, hverken for nye grenser eller for eksisterende grenser som måles opp».

9 B. Rettsgrunnlagene ved fastsettelse av eiendomsgrenser 3. Rettspraksis: Rt side 1325: «Ved fastsettelsen av grensene for eiendommen vil målebrevet ha stor bevisverdi, se Ot.prp. nr. 50 ( ). Det er imidlertid i prinsippet avtalen, og ikke målebrevet, som er det rettsstiftende faktum». 4. Andre myndigheters praksis 5. Sedvanerett 6. Juridisk teori: Falkanger & Falkanger Nordtveit 7. Reelle hensyn

10 B. Rettsgrunnlagene ved fastsettelse av eiendomsgrenser Den som utfører oppmålingsforretningen har ikke kompetanse til å fastsette eiendomsgrenser med -bindende Oppmåling virkning. er en offentlig tjeneste/servicefunksjon. Jfr. NOU - NOU1999:1 punkt 15.4: «Oppmålingsforretning defineres som ren tjenesteproduksjon, og det poengteres at landmåler ikke har noen form for myndighet». - Noe annet er at en avtale kan bli til som følge av en oppmålingsforretning: 1) Ved at enighet oppnås og partene underskriver. 2) Ved tilstedeværende parters passivitet. 3) Ved partenes innrettelse ift. oppmålingsforretningen.

11 B. Rettsgrunnlagene ved fastsettelse av eiendomsgrenser 1) Ved at partene blir enige og underskriver forretningen. Se for eksempel: LF ) Ved at tilstedeværende parter unnlater å protestere. Se for eksempel: LE : «Under enhver omstendighet må lagmannsretten bygge på at grensen som ble oppmålt og avmerket under oppmålingsforretningene, i nærvær av selgeren og kjøperen, var de riktige grenser.» 3) Ved partenes innrettelse ift. oppmålingsforretningen. a) Partene innretter seg etter oppmålingsforretningen. b) Partene innretter seg ikke etter oppmålingsforretningen. Eks: Rt side 1209

12 Rt side 1209

13 B. Rettsgrunnlagene ved fastsettelse av eiendomsgrenser Høyesterett uttaler: Jeg mener etter dette å kunne fastslå at partene gjennom 48 år, dels ved sin fullstendige passivitet overfor hverandre med hensyn til grensespørsmålet og dels ved sin aktive bruksutøvelse på hver side av den gamle grensen, har opptrådt som om utskiftningen av 1917 ikke hadde funnet sted. Jeg antar at de ved konkludent atferd lenge før det ble tale om noen byggetomtutnytting av området har godtatt den gamle grenselinjen som gjeldende mellom dem. Etter dette kan jeg ikke anta at Johannes Svertingstad på basis av det som står i grunnboken og utskiftningsforretningen og på grunnlag av de undersøkelser han foretok i 1965 kan kreve at grenselinjen fra 1917 nå skal gjennomføres

14 B. Rettsgrunnlagene ved fastsettelse av eiendomsgrenser Man bør være varsom med å tillegge ren passivitet rettsvirkninger. - Eks: Rt side 398: Høyesterett kom fram til at den grensen en allmenningskommisjon hadde trukket opp ikke kunne anses som bindende, hverken på grunnlag av godkjennelse eller passivitet. Man bør være varsom med å tillegge oppmålingsforretningen avgjørende betydning dersom det senere - viser seg at den bygger på et sviktende grunnlag. - Eks: LE : Motstrid mellom kart og terreng.

15 B. Rettsgrunnlagene ved fastsettelse av eiendomsgrenser En klarlegging av grensene kan «tvinge seg fram» på grunn av systemet. - Systemet er at man må følge matrikkellovens fremgangsmåte før en privatrettslig avtale som omfatter eiendomsgrenser skal kunne tinglyses. Se tinglysingsloven 12a. - Dette innebærer at en privat avtale om eksisterende grenser ikke kan tinglyses før vilkårene i matrikkeloven 19 er oppfylt. - For arealoverføring og grensejustering må lovens 15 og 16 være oppfylt. - Fradeling eller opprettelse av ny eiendom eller arealoverføring må holde seg innenfor den kommunale delingstillatelsen som igjen bygger på de gjeldende areal- og reguleringsplaner.

16 B. Rettsgrunnlagene ved fastsettelse av eiendomsgrenser KORT OM LANDMÅLERENS ROLLE: Stadfeste den avtalte grensen innenfor delingsvedtaket. DELINGSVEDTAK NOU 1999:1 side 127: Landmåleren skal «opptre lojalt i forhold til regler og offentlige planer for arealbruk». OPPMÅLINGS- FORRETNING Landmåleren må vurdere privatrettslige avtalte grenser opp mot offentligrettslige vedtak i form av delingsvedtak og reguleringsplan. AVTALE MATRIKKEL

17 C. Nærmere om avtalens betydning for fastsettelse av eiendomsgrenser I. Utgangspunktet om avtalefrihet Avtalefriheten står sterkt ved fast eiendom: - Naboloven 1, Sameieloven 1, Servituttloven 1. - Rt side 1209: «Jeg kan ikke finne det tvilsomt at de hadde slik avtalefrihet» - LE : «Grensen mellom private eiendommer er et privatrettslig anliggende. At ulike tiltak på privat grunn krever bygningsmyndighetenes samtykke ut fra de hensyn plan- og bygningsloven skal ivareta, gir ikke bygningsmyndighetene kompetanse i spørsmålet om grensedragning mellom private eiendommer». - PBL. 21-6, 3.pkt: «Eventuell tillatelse etter denne lov innebærer ingen avgjørelse av privatrettslige forhold».

18 C. Nærmere om avtalens betydning for fastsettelse av eiendomsgrenser II. Begrensninger i avtalefriheten Det finnes lovbestemte begrensninger: a) Matrikkellov c) Jordlov b) Konsesjonslov d) Plan-og bygningslov En privatrettslig avtale som strider mot lovgivning blir imidlertid ikke automatisk uten rettsvirkning mellom partene. - Rt side 539 og LE Rt side 312 (på side 315): «Jeg legger til grunn at det ikke gjelder noen alminnelig regel om at en avtale med lovstridig innhold er uten virkning mellom partene, men at spørsmålet må avgjøres ved en tolking av den enkelte lov»

19 C. Nærmere om avtalens betydning for fastsettelse av eiendomsgrenser a) Avtalefrihet og forholdet til Matrikkelloven - NOU 1999:1 kap. 15.3: «Dette innebærer ikke at private parter står fritt til å dele eiendom eller til å flytte grenser mellom eiendommer». Underlagt offentlig regulering. For eksempel: Kommunal delingstillatelse etter PBL og «samtykke til deling» etter Jordloven. - «Innenfor de rammene som denne lovgivningen stiller opp, er det imidlertid opp til de private partene å fastlegge rettsforholdene til eiendom som er underlagt privatrettslig eiendomsrett.»

20 C. Nærmere om avtalens betydning for fastsettelse av eiendomsgrenser III. Tolkning av avtalte grensefastsettelser - Hva er formålet med tolkningen? Finne fram til det partene har ment på det tidspunkt grensen ble fastsatt. - Er avtalen klar og partene er enige legges avtalen til grunn såfremt den ikke strider mot delingstillatelse eller ufravikelige regler. - Ofte er avtalen mer eller mindre uklar. Sentrale tolkningsfaktorer vil da være: Naturlige terrengformasjoner, driftsmessige hensyn og faktisk bruk.

21 D. Hvordan løse motstridstilfeller? 1) Motstrid mellom avtalt grense og delingstillatelse - Mindre avvik: OK, jfr. Ml. 33, 3.ledd. - Hva er «mindre avvik»? - Matrikkelforskriften. - Ot.prp. nr. 57 ( ). - Departementet: Mindre enn grensejusteringsarealet i lovens SOM - sak 2009/ Større avvik: Kan ikke matrikkelføre eiendommen før det er samsvar. Partene må altså innhente ny delingstillatelse eller endre avtalen.

22 D. Hvordan løse motstridstilfeller? 2) Motstrid mellom oppmåling og delingstillatelse -Oppmålingsforretningen kan nektes registrert. 3) Motstrid mellom avtalt lovlig grense og oppmåling - Den avtalte grensen gjelder. 4) Motstrid mellom oppmålt grense og grensemerker - Grensemerkene blir avgjørende. 5) Partene er ikke enige om grensen - Kort om fremgangsmåten: 1) Veilede/mekle. 2) Utsette. 3) Protokollføre uenigheten.

23 E. Liv & Lære Har man oppnådd formålene med ML? - Veikrangel tas ikke opp i Høyesterett: - Uthuskapperen på Nesøya avvist - (VG) :15 - oppdatert :59

24 E. Liv & Lære - Må ha som siktemål å måle opp den «riktige grensen». - Må ha et system som kan fange opp endringer. - Må innføre en form for rettslig troverdighet mht. registeret. - Må ansvarliggjøre landmåleren.