Reguleringsplans betydning for fastsetting av veggrenser

Transkript

1 Reguleringsplans betydning for fastsetting av veggrenser Tord Thorshov, Statens vegvesen Landmålerkonferansen Teknologidagene i Trondheim 26. oktober 2017

2 Disposisjon Formelt delingsgrunnlag Reguleringsplan eller delingstillatelse (jf Byggesaksforskriften) Behovet for at reguleringsplan viser riktig grense Hva når plan (tillatelse) og ferdig bygd anlegg ikke stemmer overens? Større avvik /endringer som krever ny prosess etter PBL Ordinær delingstillatelse, evt dispensasjon i tillegg Endring av reguleringsplan Matrikkelloven 33 Mindre avvik som landmåler kan foreta Drøfting ut fra noen eksempler

3 Byggesaksforskriften 4-3 Unntak fra krav i plan- og bygningslovgivningen for visse tiltak som behandles etter andre lover (Utdrag) «For tiltak som er nevnt nedenfor under bokstav a til h og som er i samsvar med plan- og bygningsloven 1-6 andre ledd, gjelder ikke reglene i plan- og bygningsloven kapitlene 20 (Søknadsplikt), 21 (Krav til innhold og behandling av søknader),..» «a) Offentlige veganlegg som anlegges etter bestemmelser gitt i eller med hjemmel i veglov 21. juni 1963 nr. 23 så langt tiltaket er detaljert avklart i gjeldende reguleringsplan etter plan- og bygningsloven..» «Offentlige veganlegg» omfatter også endring av eiendom ifm veganlegg, jf pbl 20-1 bokstav m) «opprettelse av ny grunneiendom, ny anleggseiendom»

4 Delingsgrunnlag For endring av eiendom (arealoverføring mv) må det alltid foreligge et formelt delingsgrunnlag etter pbl: enten vedtatt reguleringsplan - med detaljert avklaring av tiltaket (grensa) eller tillatelse etter pbl bokstav m

5 Sikre at reguleringsplanen viser riktig grense Begrense behov for senere planendringer God kvalitet på reguleringsplan slik at en har grunnlag for å avklare arealbehovet Tilstrekkelig grunnundersøkelser Detaljert nok prosjekteringsgrunnlag som gir grunnlag for avklaring av arealbehov Formålsgrenser som er tjenlige eiendomsgrenser Respekt for vedtatt reguleringsplan i gjennomføringsfasen (konkurransegrunnlag og bygging) Ikke kurant å endre løsninger og arealbruk i vedtatt reguleringsplan uten en ny prosess etter pbl, dvs; Planendring etter pbl 12-14, 1. ledd Mindre endring etter pbl 12-14, ledd Delingssak og evt dispensasjon

6 Formålsgrenser: vegformål andre formål Hovedregel: Det skal reguleres og erverves tilstrekkelig grunn til vegformål for å etablere sikkerhetssone i henhold til N101 Rekkverk og vegens sideområder. I tillegg skal 2 meter utover sikkerhetssonen reguleres til vegformål og erverves. Eventuelle skjæringer og fyllinger ut over dette skal også normalt reguleres til vegformål og erverves. (fra retningslinjer for planlegging og erverv av sideterreng)

7 Plangeometri Formålsgrense og ny eiendomsgrense Sørg for at formålsgrensene mellom vegen og øvrige formål blir lagt med det for øye at disse skal bli funksjonelle og praktiske eiendomsgrenser Glatt ut linjene og bruk kun, eller mest mulig, rette linjer Det er vanskelig å sette opp gjerde eller hekk eller dyrke korn dersom eiendomsgrensen ser ut som «sagtenner»! Plankart og planbestemmelser

8 Plangeometri Fornuftige formålsgrenser?

9 Hva hvis reguleringsplan (tillatelse) og ferdig bygd anlegg ikke stemmer overens? Hva som aksepteres av mindre avvik (jf matrikkellova 33 tredje ledd) uten at det krever tillatelse etter pbl 20-1 bokstav m (og dispensasjon) må avklares med kommunen Også kommunen som avgjør hva som krever endring (mindre endring) av reguleringsplan.

10 Matrikkellova 33, tredje ledd: I forretning som gjeld oppretting av ny matrikkeleining eller arealoverføring, skal dei nye grensene merkjast i marka i samsvar med kommunalt løyve etter plan- og bygningslova. Den som utfører forretninga kan samtykkje i mindre avvik, for å kunne få ei gagnleg grense ut frå tilhøva i terrenget.

11 Matrikkellova 33 fra forarbeidene: Hovudregelen er at ny grense skal merkjast i samsvar med løyvet til kommunen. Dersom tilhøva i terrenget talar for det, kan den som utfører forretninga, etter ønske frå rekvirenten, likevel gjere mindre avvik. Etter omstenda kan dette òg krevje samtykke frå eventuelle andre partar, f.eks. kjøpar av ei involvert eining. Kva som er meint med mindre avvik vil vere avhengig av korleis delingsløyvet er utforma, dei gjeldande arealplanføresegnene, og storleiken på og lovleg arealbruk for dei involverte einingane. Departementet legg til grunn at mindre avvik etter denne føresegna som regel vil omfatte mindre areal enn det som kan overførast etter 16 om grensejustering, og aldri kan gå ut over skrankane for grensejustering.

12 Eksempel Formålsgrense vs oppmålt grense Her er det målt opp en grense for å overføre en del av vårt areal til nabo. Men vi har ikke søkt om arealoverføring

13 Eksempel Formålsgrense vs plangrense Her har vi også blitt enig med nabo at deler av vår eiendom skal overføres til dem. Der arealet er regulert til næring, ville dette vært OK, men ikke for arealet som er regulert til annen veggrunn?

14 Eksempel Formålsgrense vs eiendomsgrense Her er det i større grad bygd (og oppmålt) i samsvar med reguleringsplan

15 Er reguleringsplanen vektlagt under oppmålingsforretningen? Kommunen vil ikke matrikkelføre oppmålt grense Kommunen nekter å matrikkelføre ny grense da de ser avviksregelen i ML 33 som lite aktuell i denne sammenheng. Kommunen mener reguleringsplanens formålsgrense i større grad bør følges, enn evt. avvikende byggetegninger og kjøpekontrakter. Kommunen stiller spørsmål om reguleringsplanen overhode er vektlagt under oppmålingsforretninga. Kommunen ber om Kartverkets vurdering

16 Kartverket sier: Planen er styrende for framtidig bruk av arealet, og det er altså et krav om at tiltaket skal være detaljert avklart i planen. Vi må legge til grunn at planen blir fulgt slik at de nye eiendomsgrensene følger formålsgrensene i planen. I dette tilfellet følger ikke eiendomsgrensene formålsgrensene i planen. Slik vi ser det må enten eiendomsgrensene endres i henhold til planen, eller man må komme tilbake med en revidert plan. Noe annet ville skape problemer for nabo som ønsker å gjøre noe på arealet som nå er regulert til vegformål. Kommunen skisserer to alternative løsninger: Alt. 1. SVV sørger for å endre aktuelle reguleringsplaner Alt. 2. SVV gjennomfører ny oppmålingsforretning i samsvar med aktuelle reg.planer

17 Forslag til forklaring i planbeskrivelse i vegreguleringsplaner For å påpeke at nye eiendomsgrenser kan matrikkelføres selv om de avviker noe fra formålsgrensen, bør planbeskrivelsen inneholde følgende formulering: «Uforutsette forhold som for eksempel grunnforhold eller mangler i kartgrunnlaget, kan føre til at areal som skal disponeres til vegformål etter anlegget avviker noe fra vedtatt formålsgrense. Matrikkelloven åpner for at nye eiendomsgrenser kan avvike noe fra tillatelse/planens formålsgrense for å oppnå en tjenlig grense ut ifra forholdende i terrenget, men at avviket ikke bør overskride matrikkellovens skranker for grensejustering. Det er kommunen som lokal matrikkelmyndighet som avgjør om avviket er i henhold til matrikkellovens bestemmelser, eller om det må søkes om delingstillatelse for å få matrikkelført ny eiendomsgrense. Det er også kommunen som avgjør om slike mindre avvik kan foretas uten noen endring av planen eller om det er nødvendig med en mindre endring av reguleringsplanen etter pbl andre ledd.»

18 33 - endringsforslag I ei forretning som gjeld oppretting av ei ny matrikkeleining eller ei arealoverføring, skal dei nye grensene merkjast i marka i samsvar med kommunalt løyve etter plan- og bygningslova. Nye grenser for uteareal til eigarseksjon skal merkjast i samsvar med vedtaket om dette etter eigarseksjonslova. Dersom det under forretninga kjem opp forhold som skapar behov for å gjere mindre avvik for å kunne få ei gagnleg grense ut frå tilhøva i terrenget, må saka leggjast fram for kommunen til godkjenning.

19 Spørsmål /kommentarer? Takk for meg