NJKF: Servitutter. Servitutter i matrikkellovsammenheng: Vekt på nødvendige rettigheter for fradeling og opprettelse av eiendom

Transkript

1 NJKF: Servitutter Servitutter i matrikkellovsammenheng: Vekt på nødvendige rettigheter for fradeling og opprettelse av eiendom Advokat Per Amund Uldalen, e.post: p.uldalen@haavind.no,

2 Tema for foredraget Matrikkellovens krav ved opprettelse av eiendommer Plan og bygningsloven Enten direkte eller fra reguleringsplan Begrepsavklaringer Servitutter Stiftelse, tolkning og innhold Rettspraksis på servitutter relevante i matrikkellovsammenheng 2 Advokatfirmaet Haavind AS

3 Opprettelse av eiendom Skjer ved fradeling av enten grunn eller volum (anleggseiendom) Krav om at det foreligger godkjennelse etter plan- og bygningsloven: Matrikkelloven 10: Godkjennelse etter plan- og bygningsloven 20-1 første ledd bokstav m må foreligge i forkant for opprettelse av ny grunneiendom eller ny anleggseiendom 3 Advokatfirmaet Haavind AS

4 Plan- og bygningslovens krav knaggen Krav til godkjenning, pbl. 20-1, jf. kap 27. Vannforsyning 27 1 (1) over annen manns grunn Avløp 27 2 (1) over annen manns grunn Atkomst 27 4 (1) over annen manns grunn Tinglysningsforskriften 4 krav til utforming 4 Advokatfirmaet Haavind AS

5 Krav som kan følge av reguleringsplan Eksempler: Parkeringsplasser Tilknyttet uteoppholdsareal (Tomtestørrelse mv) 5 Advokatfirmaet Haavind AS

6 Vurderingen i forhold til matrikkelloven/pbl UTGANGSPUNKT - Pbl 21-6: Med mindre annet følger av loven her, skal bygningsmyndighetene ikke ta stilling til privatrettslige forhold ved behandling av byggesøknader. Dersom det framstår som klart for bygningsmyndighetene at tiltakshaver ikke har de privatrettslige rettigheter søknaden forutsetter, kan søknaden avvises. Eventuell tillatelse etter denne lov innebærer ingen avgjørelse av privatrettslige forhold. Kommunen kan fastsette frist for tiltakshaver for supplering av søknaden. 6 Advokatfirmaet Haavind AS

7 Vurderingen i forhold til matrikkelloven/pbl Pbl 27-4 (1) Atkomst: Før opprettelse eller endring av eiendom til bebyggelse eller oppføring av bygning blir godkjent, skal byggetomta enten være sikret lovlig atkomst til veg som er åpen for alminnelig ferdsel eller ved tinglyst dokument eller på annen måte være sikret vegforbindelse som kommunen godtar som tilfredsstillende. Avkjørsel fra offentlig veg må være godkjent av vedkommende vegmyndighet, jf. veglova 40 til 43. Dersom vegforbindelse etter kommunens skjønn ikke kan skaffes uten uforholdsmessig vanske eller utgift, kan kommunen godta en annen ordning. 7 Advokatfirmaet Haavind AS

8 Vurderingen i forhold til matrikkelloven/pbl NOU 2005:12 side 349: Ved en vurdering av om vegrett er sikret i samsvar med 27-2 nr. 1 må kommunen fravike utgangspunktet om at den ikke skal ta stilling til privatrettslige forhold. Den påberopte vegrett må således vurderes av kommunen, både i forhold til eksistens og omfang. Det må kunne kreves at det er sannsynlig at en domstol ville akseptere vegretten. Ved tolkingen legges flertallets uttalelse i Rt til grunn. Etter denne skal man ta utgangspunkt i at så lenge ikke annet står i stiftelsesdokumentet, og særlige forhold ikke foreligger, må en vegrett også tilkomme senere utskilte parseller. 8 Advokatfirmaet Haavind AS

9 Vurderingen i forhold til matrikkelloven/pbl Generelt utgangspunkt: Ikke ta stilling til privatrettslige forhold Kan avvise søknad dersom det er klart at man ikke har nødvendige rettigheter Unntaket for krav om adkomstrett Vurdere rettighetens (servituttens) eksistens og omfang 9 Advokatfirmaet Haavind AS

10 Servitutter Eksisterer rettigheten? Hvordan kan servitutter stiftes? Er servitutten opphørt? Hvordan fastlegge hvilke rettigheter de gir? Tolke servituttens innhold hvilke faktorer skal tas i betraktning 10 Advokatfirmaet Haavind AS

11 Servitutter Definisjon - servituttloven 1: Denne lova gjeld særrettar over framand fast eigedom til einskilde slag bruk eller anna utnyttingsrådvelde eller til å forby einskilde slag verksemd, bruk eller tilstand. Sondering mellom positive og negative servitutter Servitutten kan enten være personlig eller reell 11 Advokatfirmaet Haavind AS

12 Servitutter - hvilke rettigheter kan utledes? Utgangspunkt - Tolking av stiftelsesgrunnlagene: Avtale skriftlig og muntlig Hevd Ekspropriasjon Arverettslig disposisjon 12 Advokatfirmaet Haavind AS

13 Servitutter - hvilke rettigheter kan utledes? Særlig om rettserverv ved hevd: 7. Den som brukar eller har tingen som om han var bruksrettshavar, hevdar bruksrett. Dette gjeld og for særlege bruksrettar som vegrett og anna. Føresegnene i 2-6 gjeld tilsvarande. 8. For rett over framand eigedom til bruk som ikkje viser seg av ei fast tilstelling, er hevdstida 50 år. Dette gjeld ikkje rett til naudsynt veg eller opplagsplass. Hevder slik rett som bruken uttrykker/forutsetter Dokumentasjon? 13 Advokatfirmaet Haavind AS

14 Servitutter - hvilke rettigheter kan utledes? Servituttloven 2: Korkje rettshavaren eller eigaren må bruka rådveldet sitt over eigedomen såleis at det urimeleg eller uturvande er til skade eller ulempe for den andre. I avgjerda om noko er urimeleg skal det leggjast vekt på kva som er føremålet med retten, kva som er i samsvar med tida og tilhøva, og kva som høver til å fremje naturmangfaldet på staden. Servituttens innhold er mao. dynamisk Særlig aktuelt ved oppdeling av eiendom som forutsetter økt bruk av veirett 14 Advokatfirmaet Haavind AS

15 Eldre rettigheter hvor langt rekker de? Ulovfestet lære om bortfall av servitutter Opprettholdelse av servitutten innebærer en meningsløs ikkebebyggelse av området eller et uttilsiktet hinder Servitutten framstår som lite tilpasset dagens utbyggingsbehov Se eks Rt side 362 Aktuelt for deleforbud, høydebegrensninger mv. og der eiendom blir båndlagt fordi servitutten medfører at eiendommen ikke kan utnyttes innenfor rammen av gjeldende reguleringsplan Rest som man har god grunn til å påberope seg? Legges det uforholdsmessig byrde på tjenende eiendom, tidsaspekt og utvikling tatt i betraktning? Eks: Villamessig bebyggelse 15 Advokatfirmaet Haavind AS

16 Gjennomgang av eksempler fra rettspraksis Utvalg av avgjørelser som gjelder servitutter for vann, avløp og adkomst 16 Advokatfirmaet Haavind AS

17 Vann- og avløp Holmestrand tingrett 3. mai Kommunens rett til hovedledninger over annen manns grunn Karmsund tingrett 31. januar Flytting av hovedledninger minst en synbar kum Borgarting lagmannsrett RG 2001 s. 924 Utvidet bruk av retten Agder lagmannsrett LA Personlig rett 17 Advokatfirmaet Haavind AS

18 Ferdselsrettighetene eksempler over temaer Hvor er veiretten? Poenget: Faller servitutten bort når det eksempelvis kommer en offentlig vei som er bedre eller et brukbart alternativ? Utgangspunktet nei Rt s. 480 Rt s. 1281: Oppdyrking av veien østover fordret bruk av vei vestover 18 Advokatfirmaet Haavind AS

19 Ferdselsrettighetene Hvilke fremkomstmidler? Utgangspunktet: Rett til den bruk som er ervervet gangrett gir ikke rett til bruk av bil Rt s. 583 Solbakken fri benyttelse som kjørevei og til anden adkomst stiftet i 1887 bruk av bil i 1916 Rt s. 355 Lurud (småbruk) - bruk av lastebil Rt s. 695 Deinboll - formålet med retten var jord- og skogbruksformål, lagt vekt på utviklingen i jordbruket 19 Advokatfirmaet Haavind AS

20 Ferdselsrettighetene Dekning av nye behov eksempelvis nye tomter/fritidstomter Ønske om å gi andre rett til bruk av veien 20 Advokatfirmaet Haavind AS

21 Ferdselsrettighetene Rt s. 20 når intet motsatt fremgaar, og ikke særlige forhold foreligger, maa formodningen være for at veiret tilkommer senere utskilte parseller Rt s. 776 Strandebarm: Ikke for sommerhus på fradelt parsell av slått- og beitemark Rt s. 750 Sirdal: buvei og driftsvei ga rett for to hyttetomter en del av jordbruksdriften Rt s. 229 Hurum: fri Vei til Skovdrift og Fæedrift over hinandens Udmark og Havnegange ja til 8 tomter 21 Advokatfirmaet Haavind AS

22 Ferdselsrettighetene Agder lagmannsrett, RG 2011 side 562 Gulating lagmannsrett LG side Forholdet til tålt bruk Gulating lagmannsrett LG Adkomstrett begrenset til kun gangrett Eidsivating lagmannsrett, LE Felles innkjørsel, gjensidig veirett mellom 2 eiendommer 22 Advokatfirmaet Haavind AS

23 Ferdselsrettighetene Oppsummering fastlegging av servituttens innhold Hva følger av stiftelsesgrunnlaget? Hvilken rett er stiftet? Begrensninger? Er den nye bruken i strid med servituttloven 2? 23 Advokatfirmaet Haavind AS

24 Avslutning Send oss gjerne en e.post dersom du ønsker å motta Haavinds nyhetsbrev Takk for oppmerksomheten! 24 Advokatfirmaet Haavind AS