SAKSFRAMLEGG. Saksbehandler: Frode Brokhaug Arkiv: GNR 89/148 Arkivsaksnr.: 16/1131

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Frode Brokhaug Arkiv: GNR 89/148 Arkivsaksnr.: 16/1131 Saksnr. Utvalg Møtedato KLAGE PÅ AVSLAG TIL SØKNAD OM DELING AV TOMT GNR 89 BNR TANGENVEIEN 33 GEITHUS Rådmannens innstilling Teknisk Hovedutvalg i Modum kommune avslår klage på vedtak i fradelingsak på eiendommen gbnr. 89/148 med adresse Tangenveien 33, Geithus. Begrunnelsen for vedtaket er at det foreligger ingen konkrete momenter i klagen utenom at tiltakshaver har en annen tolkning av tiltakets konsekvenser enn det rådmannen har lagt til grunn. Vedtaket er hjemlet i 2-4 i kommuneplanens arealdel. Saken oversendes Fylkesmannen for endelig behandling. Vedlegg 1. Klage på vedtak om avslag 2. Vedtak om avslag 3. Bekreftelse på opprettholdelse av søknad 4. Svar på klage på returforsendelse 5. Klage på returforsendelse 6. Redegjørelse på søknad om fradeling 7. Situasjonskart 8. Merknader fra nabo gbnr. 89/ Merknader fra nabo gbnr. 89/2 10. Opprettholdelse av merknader 11. Referat fra møte Kortversjon Modum kommune har mottatt søknad om fradeling av en parsell til ny bolig i Tangenveien nær Bergsjø. Området er innenfor byggeforbudsonen mot vann angitt i kommuneplanens Bakgrunn arealdel. I tillegg er ikke atkomst til ny parsell avklart da eiere av atkomstveien Eier av eiendommen ikke samtykker gbnr 89/148 til utvidet ønsker bruk. å dele Rådmannen eiendommen har etter i to en for samlet å bygge vurdering ny bolig av sør forholdene, på eksisterende avslått tomt søknaden. og deretter Avsalget selge er eksisterende påklaget. Klagen bolig er med mottatt tilhørende innen lovpålagt klagefrist. tomteareal Rådmannen i den nordlige opprettholder delen av eksisterende sitt standpunkt boligeiendom. og anbefaler at klagen avslås.

2 Saksopplysninger Sakshistorikk Eiendommen gbnr 89/148 overdras til nåværende eiere Kommunen mottar forespørsel om mulighet for fradeling Arealplan melder tilbake at en slik sak krever dispensasjonsbehandling, egen høring hos fylkesmannen og utvidet veirett Det avholdes et møte med tiltakshaver og arealplan der overnevnte punkter presiseres i møtereferatet i tillegg til en rekke andre momenter som må avklares Det kommer merknad fra Lisbeth Tangen eier av søndre del av Tangenveien. Hun varsler at hun ikke vil gi utvidet veirett og vil ikke tillate ytterlig terrenginngrep på hennes eiendom Det kommer merknad fra Egil Bottegård som eier nabogrunn og resterende del av atkomstveien. Han presiserer at veiretten angitt i skjøte gjelder eksisterende atkomstvei og at det ikke vil bli aktuelt å legge om denne på hans eiendom Kommunen mottar søknad om fradeling fra Nordbohus på vegne av Helene Grønberg. I søknaden nevnes det at tiltaket ligger i en sidearm av Bergsjø og er lite eksponert for allmennheten. I tillegg nevner de at eiendommen er avsatt til boligformål i kommuneplan og at tiltaket kan gi en estetisk oppgradering av området. De nevner også at tiltakshaver har engasjert advokat for å ordne opp i de privatrettslige forhold vedrørende veirett og tilkobling til vann og avløp Søknaden sendes i retur da arealplan ikke ønsker å behandle søknaden idet en rekke privatrettslige forhold ikke er avklart Kommunen mottar klage fra advokatfirmaet Svennson & Nøkleby ANS på det de oppfatter som et avvisningsvedtak. Det påpekes at kommunen kun kan avvise en søknad dersom det er åpenbart at de privatrettslige forhold ikke er avklart. De anmoder om at saken realitetbehandles Arealplan varsler avslag på bakgrunn av foreliggende dokumentasjon og ber om bekreftelse på om søknaden opprettholdes Kommunen får varsel om at søknaden opprettholdes Det fattes vedtak om avslag på søknad om fradeling Kommunen mottar klage på vedtak om avslag. Plangrunnlag Området er uregulert og er avsatt til boligformål i gjeldende kommuneplan. Eiendommen omfattes også av byggeforbudsonen rundt Bergsjø. Området grenser ikke til andre reguleringsplaner, men inngår i en foreslått verneplan for Søndre Tyrifjord som inkluderer Bergsjø som biotopvernområde. I tillegg foreligger det et vern av fuglelivet rundt Bergsjø etter Kongelig resolusjon av Store deler av eiendommen er flomutsatt hvorav kommuneplanens bestemmelser stiller krav om at nye byggverk ved Bergsjø må ligge på minst kote 65 (jf NN1994).

3 Eksisterende bygningsmasse ligger omtrent på dette nivået, og det er mulig at sikkerhetskoten kan bli oppjustert ved ny beregning av 200 års flom i dette området. Naboanmerkninger Det foreligger merknader fra Lisbeth Tangen, eier av eiendommen gbnr. 89/2 og Egil Bottegård eier av eiendommmen gbnr 89/247. I brev av gir Lisbeth Tangen uttrykk for at hun ikke vil gi veirett for ny eiendom over Tangenveien der hun er grunneier. I tillegg påpeker hun at hun motsetter seg inngrep på hennes eiendom ved eventuell legging av nytt vann og avløpsnett. Hun nevner også at vernet om fugleliv må overholdes. I brev fra Egil Bottegård den reagerer han på foreslått atkomst over hans eiendom og motsetter seg gjennomføring. I tillegg presiserer han at atkomstveien var langt smalere tidligere slik at veiretten gjelder således for eksisterende atkomst i tråd med ordlyden i skjøtet. Han beskriver hvilke utbedringer han har gjort på innkjøringen sin, og viser til fordeling av vedlikeholdskostnader nevnt i skjøte. Avslutningsvis påpeker han at han ikke vil gi tillatelse til legging av vann og avløpsledninger over hans eiendom. Rådmannen har i sin behandling av saken tatt opplysningene til etterretning og har vurdert merknadene sammen med mottatt søknad og gjeldende lovgrunnlag. Atkomst Det foreligger en veirett fra der eier av eiendommen gbnr 89/2 gir kjøper rett til den fornødne vei over selgers eiendom hvorav retten videreføres ved lovlig salg av eiendommen. I skjøte for eiendommen 89/249 datert står det at det selgers gjenværende eiendom gnr. 89 bnr. 148 i Modum skal ha rett til eksisterende adkomstvei over den solgte eiendom mot at vedlikeholdet bekostes likt. I plan og bygningslovens 21-6 står det: «Dersom det fremstår som åpenbart for bygningsmyndighetene at tiltakshaver ikke har de privatrettslige rettigheter søknaden forutsetter, skal søknaden avvises.» Idet det foreligger veirett for eksisterende eiendom, kan det ikke sies at det åpenbart ikke foreligger rettigheter hos tiltakshaver. Således har rådmannen valgt å realitetsbehandle søknaden framfor å fatte vedtak om avvisning. Behandlingen følger opp anmodningen fra tiltakshavers advokat. I plan og bygningslovens 27-4 står det: «Før opprettelse eller endring av eiendom til bebyggelse eller oppføring av bygning blir godkjent, skal byggetomta enten være sikret lovlig atkomst til veg som er åpen for alminnelig ferdsel eller ved tinglyst dokument eller på annen måte være sikret vegforbindelse som kommunen godtar som tilfredsstillende.» Situasjonskartet vedlagt søknaden viser at i tillegg til riving av en dokkestue på egen eiendom, må det foretas en omlegging av atkomsten over naboeiendommen gbnr 89/247. Det foreligger ingen dokumentasjon på at eier at eiendommen gbnr 89/247 har

4 gitt tillatelse til denne type arbeider, og i veiretten som er gitt foreligger det ingen kart eller beskrivelse som kan fremtvinge en slik opparbeidelse. Behov for omlegging av vei vil dermed medføre ulempe for eier av gbnr 89/247. Rådmannen anser tiltaket å være i strid med servituttlovens 2 da veiretten som foreligger ikke har samme gyldighet. Rådmannen mener derfor at tiltakshaver ikke har råderett over det aktuelle arealet i den grad at atkomsten kan anses som sikret, og har dermed ikke godtatt vegforbindelsen. Dispensasjoner Plan og bygningslovens 19-2 åpner for at det kan gis dispensasjon dersom ikke hensynet bak bestemmelsene det dispenseres fra tilsidesettes vesentlig. Videre er det et vilkår at fordelene ved å gi dispensasjon skal være vesentlig større enn ulempene etter en samlet vurdering. Vedlagt fradelingssøknaden er det søkt om dispensasjon fra byggegrense mot Bergsjø som angitt i kommuneplanens 2-4. Søknaden begrunnes med at eiendommen er avsatt til boligformål i kommuneplanens arealdel og at eiendommen ligger inne i en bukt i Bergsjø slik at den nye bebyggelsen vil være mindre synlig for omgivelsene og blir ikke plassert nærmere vannet enn eksisterende bebyggelse. I tillegg nevner søker at tiltaket vil medføre en estetisk oppgradering av eiendommen. Rådmannen er av den oppfatning at tiltaket vil tilsidesette hensyn bak bestemmelsene det dispenseres fra, da tiltaket medfører ytterlig privatisering av strandsonen ved at det legges til rette for ny boligbebyggelse. I søknaden framgår det ikke noen avklaring på ivaretakelse av allmennhetens interesser og hensyn som tas ovenfor eksisterende verneinteresser ved Bergsjø. I tillegg finner rådmannen det lite gunstig å tillate en utbygging som bryter med gjeldende byggegrense mot vann, når det foreligger en verneplan under utarbeidelse. Etter en samlet vurdering har rådmannen ment at vilkårene for å gi dispensasjon etter Pbl 19-2 ikke er oppfylt. Naturmangfoldloven Det er uklart om tiltaket bidrar til en samlet miljøbelastning og om forholdet til naturmangfold er godt nok utredet. Rådmannen viser til naturmangfoldslovens 8-10 med henspeiling til kunnskapsgrunnlaget, føre-var prinsippet og samlet belastning på økosystemet som følge av enkelttiltak. Søknaden har blitt vurdert etter Naturmangfoldloven av 19 juni Rådmannen er av den oppfatning at ny boligbebyggelse kan berøre naturmangfoldet og må sees i sammenheng med arbeidet med verneplan for Tyrifjorden. Klagen

5 Med bakgrunn i overnevnte momenter har rådmannen fattet vedtak om avslag den Modum kommune har mottatt klage på vedtak den , innenfor klagefrist. I klagen vektlegges følgende: Tiltakshavers standpunkt er at atkomsten er sikret i samsvar med bestemmelser i plan og bygningsloven. Etter tiltakshavers oppfatning vil verken hensynet bak byggegrense mot Bergsjø eller lovens formåls bestemmelse bli vesentlig tilsidesatt. Det må tillegges vekt at eiendommen som søkes fradelt har bestått tidligere av flere eiendommer. Henvisning til verneplan er ikke relevant så lenge det ikke er nedlagt bygg- og deleforbud i området. Tiltakshaver er uansett av den oppfatning at tiltaket ikke vil stride mot servituttloven. Tiltakshaver tar sikte på å supplere klagen med ytterligere anførseler, særlig knyttet til spørsmålet om forskjellsbehandling Drøftinger Slik det fremgår av klagen så er tiltakshaver uenig i de vurderingene som rådmannen har foretatt i saken. I tillegg fremheves det at nåværende boligtomt har bestått tidligere av flere parseller. Tidligere eiendomstruktur I følge opplysninger fra tiltakshaver har eiendommen gbnr 89/148 bestått av fire parseller med hvert sitt bruksnummer. Det opplyses at sammenføyning av disse ble foretatt i Rådmannen har undersøkt forholdet og leser ut ifra matrikkelen at det er foretatt forretninger om sammenføyning høsten 1969, hvilket er blitt protokollført tidlig i påfølgende år. Rådmannen tar opplysningene til orientering, men mener at dette forholdet ikke gir tilbakevirkende kraft på noen måte da det foreligger andre hensyn og et annet regelverk i dag enn da dagens eiendom bestod av flere parseller. Ulik standpunkt I klagen fremheves det flere steder at tiltakshaver er uenig i rådmannens vurdering av saken. Dette gjelder i hovedsak vurdering omkring konsekvenser for allmennheten og miljø. I klagen fremgår det at området ikke benyttes til natur og friluftssammmenheng i nevneverdig grad, og at området for øvrig er betydelig utbygd. Rådmannen har uttrykt sitt standpunkt tidligere i saken, og ser ikke at det er kommet noen nye argumenter i klagen som endrer på denne. Rådmannen kan bare konstatere at det er uenighet i saken, men vil nevne at det ikke er næringsbebyggelse på motsatt side av bukta slik nevnt i klagen, men et kommunalt behandlingshjem. Forhold til annet lovverk

6 I klagen er det anført at tiltakshaver har den oppfatning at tiltaket ikke strider med servituttloven og at dette er en privatrettslig regel som kommunen ikke skal ta stilling til. Servituttlovens 2 lyder: «Korkje rettshavaren eller eigaren må bruka rådveldet sitt over eigedomen såleis at det urimeleg eller uturvande er til skade eller ulempe for den andre». Rådmannen tar ikke stilling til de nåværende forhold opp mot servituttloven, men er av den oppfatning at en omlegging av veibane på annen manns grunn er å anse som en ulempe ovenfor grunneier idet vedkommende motsetter seg ytterligere tiltak på hans eiendom. I vedtak om avslag er det en henvisning til verneplan for søndre Tyrifjord inkludert Bergsjø som klager mener ikke er relevant å vektlegge. Rådmannen er pålagt å vurdere tiltak etter naturmangfoldloven og har i dette tilfellet valgt å støtte seg til verneplanen uten at dette alene har vært avgjørende for avslaget. Påstand om usaklig forskjellsbehandling I vedtaket om avslag er det fremhevet at det ikke gis tillatelse til ytterlig bebyggelse langs Bergsjø før det inngår i en reguleringsplan. Det er i nyere tid gitt tillatelse til boliger andre steder langs Bergsjø hvorav de enten inngår i en nyere reguleringsplan eller at det bygges på eksisterende boligparseller etter dispensasjon. Når det gjelder opprettelse av ny boligtomt hvor atkomstforhold ikke er løst vil det være mest hensiktsmessig å foreta en planprosess for å sikre ulike former for arealbruk gjennom vedtatt reguleringsplan med tilhørende bestemmelser. Dette avhenger også i at involverte parter inngår et samarbeid. Rådmannen mener dermed at usaklig forskjellsbehandling ikke er praktisert, og at dette kun er påstand fra tiltakshaver som ikke har fått gjennomslag for sin vilje. Rådmannen har avventet ytterlig anførsler fra tiltakshaver i en uke etter klagefristen gikk ut, men har ikke mottatt noen suppleringer omkring dette. Rådmannen vil avslutningsvis fremheve at dersom hovedutvalget ønsker å gå for godkjennelse av tiltaket, så må saken oversendes fylkesmannen i Buskerud for uttalelse før saken behandles. Hvis ikke, foreligger det stor risiko for at fylkesmannen vil oppheve vedtaket. I tillegg foreligger det naboprotester i saken hvilket medfører at eventuell omgjøringsvedtak innebærer ny klagerett. Samtidig vil rådmannen påpeke at ved å gi endelig avslag på søknaden så avslutter kommunen sin rolle ovenfor en privatrettslig tvist om utvidet veirett. Det fremmes to alternativer til vedtak hvorav rådmannen innstiller på den første. Alternativ 1. Teknisk Hovedutvalg i Modum kommune avslår klage på vedtak i fradelingsak på eiendommen gbnr. 89/148 med adresse Tangenveien 33, Geithus. Begrunnelsen for vedtaket er at det foreligger ingen konkrete momenter i klagen utenom at tiltakshaver har en annen tolkning av tiltakets konsekvenser enn det rådmannen har lagt til grunn. Vedtaket er hjemlet i 2-4 i kommuneplanens arealdel.

7 Saken oversendes Fylkesmannen for endelig behandling. Alternativ 2. Teknisk Hovedutvalg i Modum kommune utsetter behandlingen av fradeling til ny boligparsell på eiendommen gbnr 89/148 ved Bergsjø. Saken oversendes fylkesmannen i Buskerud for uttalelse før den tas til behandling. Konklusjon Rådmannen mener at det ikke foreligger grunnlag for å gi tillatelse til ansøkt fradeling, når det foreligger tungtveiende grunner som taler mot etablering av ny boligtomt..