LEIRFJORD KOMMUNE SAKSFRAMLEGG. Saksbehandler: Kjell Hedgard Hugaas Arkiv: GBNR 101/084 Arkivsaksnr.: 00/ Klageadgang: Ja

Transkript

1 LEIRFJORD KOMMUNE SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Kjell Hedgard Hugaas Arkiv: GBNR 101/084 Arkivsaksnr.: 00/ Klageadgang: Ja GBNR 101/023 OG 101/084 - VEI Administrasjonssjefens innstilling: 1. Med henvisning til Plan- og bygningsloven(pbl.) 19-2 gis dispensasjon fra Pbl. 1-8, Kommuneplanens arealdel og gjeldende reguleringsplan for gjennomføring av omsøkt tiltak. 2. Med henvisning til Pbl. 20-2, gis tillatelse til gjennomføring av omsøkt tiltak. 3. Adkomstvei tillates ikke utvidet eller oppgradert i det vesentlige fra dagens standard. Løpende vedlikehold for å opprettholde dagens standard kan utføres. 4. Ferdigattest gis herved etter anmodning fra ansvarlig søker og på grunnlag av fremlagt dokumentasjon; jfr. Plan- og bygningsloven (Pbl.) og Forskrift om byggesak 8-1. Saksutredning: a. Med bakgrunn i fremlagt dokumentasjon kjenner kommunen ikke til forhold som strider mot vilkårene i byggetillatelsen, eller gjeldende bestemmelser gitt i eller i medhold av plan- og bygningsloven. b. Det forutsettes at fremlagt dokumentasjon gir et korrekt bilde av realitetene i byggeprosess og sluttresultat. Det forutsettes at produkter som er benyttet i byggverket innehar nødvendig produktgodkjenning, at produktet tilfredsstiller gjeldende norske forskriftskrav og at produktsertifikatet samsvarer med de produktene som faktisk har blitt montert. c. Byggverket, eller deler av det, må ikke tas i bruk til annet formål enn det byggetillatelsen forutsetter. Bruksendring regnes som et eget tiltak etter Plan og bygningsloven, og krever særskilt tillatelse. Saken omhandler søknad om anlegging av adkomstvei til fritidseiendom. I praksis dreier saken seg om avklaring av offentligrettslige forhold knyttet til nevnte vei, da denne har vært etablert og i bruk et antall år allerede. Søknad er gjort uten ansvarsrett. En eventuell tillatelse burde for øvrig også inneholde en ferdigattest, siden tiltaket allerede er gjennomført. Eiendommen ligger i Levang, ved fergeleie, på sørsiden av FV17. Området er regulert i plan «Levang bolig- og industrifelt». Areal som berøres av tiltaket er delvis regulert til «kjøreveg», delvis til «boliger» og delvis til «Friområde - park, turveg, lekeplass».

2 Søker anfører gjennom sin advokat følgende: Det foreligger rettighet til å føre vei over GBNR 101/023, tinglyst Da rettighet ble tinglyst var allerede vei etablert. Vei framkommer på kommunale kart fra Det er således ikke snakk om oppføring av et nytt byggverk. Ved salg av GBNR 101/084 i 1992, har hjemmelshaver til GBNR 101/023 gitt sivilrettslig tillatelse og har derved fraskrevet seg rett til å nekte tiltakshaver å søke om tiltaket. Det er ikke lagt særskilt til rette for at allmennheten skal benytte seg av området. Allmenhetens interesser i området er således av begrenset omfang og vil ikke bli berørt av tiltaket. En av hjemmelshavere til GBNR 101/084 er avhengig av kjørbar adkomstvei til eiendommen av helsemessige årsaker Rimelighetshensyn tilsier at veien tillates etablert, da veirett foreligger og veien har vært etablert og i bruk i en årrekke. Hjemmelshaver til GBNR 101/023 har protestert mot tiltaket, delvis i egen epost og delvis gjennom sin advokat. Det anføres følgende: Tiltakshaver har ikke de privatrettslige rettigheter som forutsettes for å kunne søke om tiltaket. I motsetning til hva tiltakshaver hevder, så har det «aldri vært noen vei over området ei heller aldri vært omsøkt eller godkjent noen vei over området.» Tiltakshaver har ikke varslet naboer, slik Plan- og bygningsloven krever. Det er registrert rødlistede fuglearter på GBNR 101/023. Det henvises til brev fra kommunen om dette i annen sak hvor hjemmelshaver til eiendommen er part. (Arkivsaksnr. 15/600) I denne sak ble søknad om utskilling av nausttomt avvist. Nabo mener oppføring av naust og anlegging av vei vil være «like inngripende på eiendommen» og «like skadelig for naturmangfoldet». Det anføres at forvaltningsrettens prinsipp om lik behandling av like saker må gjøres gjeldende og at søknad derfor må avslås. Lenke til kart: Vurderinger: Angående privattrettslige rettigheter Plan- og bygningloven 21-6 sier følgende: «Med mindre annet følger av loven her, skal bygningsmyndighetene ikke ta stilling til privatrettslige forhold ved behandling av byggesøknader. Dersom det fremstår som åpenbart for bygningsmyndighetene at tiltakshaver ikke har de privatrettslige rettigheter søknaden forutsetter, skal søknaden avvises. Tillatelse etter denne lov innebærer ingen avgjørelse av privatrettslige forhold. Kommunen kan fastsette frist for supplering av søknaden.» Med bakgrunn i foreliggende tinglyst rettighet, bruk som uomtvistelig strekker seg tilbake til 1992 og foreliggende innspill fra begge parter, framstår det som tydelig for kommunen at det ikke er

3 grunnlag for å hevde at «det framstår åpenbart for bygningsmyndighetene at tiltakshaver ikke har de privatrettslige rettigheter søknaden forutsetter». Det er åpenbart at det er uenighet mellom partene hvorvidt rettighetene tilsier at tiltaket kan omsøkes og gjennomføres, men all den tid loven fastslår at en eventuell tillatelse ikke innebærer en avgjørelse av privatrettslige forhold, er det ikke grunnlag for å avvise saken. Kommunen er av den oppfatning at det er av allmennhetens interesse å få avklart sakens offentligrettslige side. Angående varsling av naboer Plan- og bygningsloven 21-3, 1. og 2. ledd sier følgende: «Før søknad sendes inn, skal naboer og gjenboere varsles av søker hvis ikke disse skriftlig har meddelt at de ikke har merknader til søknaden. I varselet skal det gis melding om at mulige merknader må være kommet til søker innen en frist på minst 2 uker etter at varselet er sendt og grunnlagsmaterialet for søknaden er gjort tilgjengelig. Dersom grunneiers adresse ikke er kjent eller ikke finnes i matrikkelen, kan varsling unnlates.» «Varsel etter første ledd kan unnlates når arbeidet ikke, eller i liten grad, berører interessene til naboer og gjenboere. Kommunen kan likevel kreve varsling av naboer og gjenboere som ikke er varslet, dersom den finner at vilkårene for unnlatt varsling ikke er oppfylt. Kommunen kan også kreve at andre eiere eller festere enn de som er nevnt i første ledd, skal varsles.» Avklaring av offentligrettslig status knyttet til adkomstvei som beviselig har eksistert i over 20 år er et tilfelle av tiltak som kan sies å «ikke, eller i liten grad» berøre naboers og gjenboeres interesser. I den grad noen blir berørt, vil dette være eier av GBNR 101/023. Som det framkommer av brev fra tiltakshavers representant og av foreliggende tilsvar og protest har eier av GBNR 101/023 blitt varslet om tiltaket og blitt gitt anledning til å uttale seg. Det er med andre ord på den bakgrunn ikke grunnlag for å utsette realitetsbehandling av saken. Angående forhold til arkivsaksnummer 15/600 Nabo viser til vedtak om avslag fattet på søknad om utskilling av nausttomt og hevder at foreliggende søknad må behandles likt med denne. Det ble i søknad om utskilling av nausttomt, den , i sak nr. 143/15 etter delegert myndighet fattet følgende vedtak: «Omsøkt fradeling av ca.200 m2 tomt til naust fra gnr. 101/23 er avslått i henhold til Plan- og bygningsloven 1-8, 11-6, 19-2 og Fradelingen er ønsket på båndlagt område for friluftsliv etter kommuneplanens arealdel over Levangsvågen, innenfor 100 metersonen langs sjø. «I 100-metersbeltet langs sjøen og langs vassdrag skal det tas særlig hensyn til natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og andre allmenne interesser.» jfr. PBL 1-8. Direktoratets naturbase er undersøkt og det merkes at det er observert rødlistede arter innenfor nevnte friluftsområdet, dette gjelder Actitis hypoleucos og Larus canus.

4 Etter vurdering i henhold til Naturmangfoldlovens 7 er søknad vurdert etter lovens Saksbehandlers vurdering er at eksisterende kunnskapsgrunnlag er tilfredsstillende for å underbygge avslaget i denne saken. Området er ønsket bevart på bakgrunn av naturmangfoldet og allmenn tilgjengeligheten.» Som vi kan lese av vedtaket er det både hensynet til naturmangfold og allmenntilgjengeligheten som er avgjørende faktorer for avslaget. GBNR 101/023 består av 4 separate teiger. De to ovennevnte sakene er knyttet til to forskjellige teiger. Teigen hvor det ble søkt utskilt nausttomt ligger på andre siden av Levangsvågen, 1 km i luftlinje fra foreliggende sak, i et område som i Kommuneplanens arealdel er båndlagt etter Friluftsloven. I dette området har det de siste årene vært trykk for å få bygd en rekke naust og allmennhetens interesser er under økende press. Det er med andre ord et tiltak som i det vesentlige skiller seg fra foreliggende søknad, i et område som er underlagt en helt annen regulering og hvor både hensynet til naturverdier og hensyn til allmennhetens tilgjengelighet gjør seg gjeldende med en helt annen tyngde. Saksbehandler anser det derfor slik at det ikke er noe grunnlag for å vise til forvaltningsrettslige prinsipp om likebehandling i denne saken. Forhold til Strandsonen Gjeldende plan er fra Plan- og bygningslovens 1-8 er dermed å anse som gjeldende for området. Plan- og bygningslovens 1-8, 2.ledd sier «Andre tiltak etter 1-6 første ledd enn fasadeendringer kan ikke settes i verk nærmere sjøen enn 100 meter fra strandlinjen målt i horisontalplanet ved alminnelig høyvann. Dette er likevel ikke til hinder for fradeling ved innløsning av bebygd festetomt etter tomtefestelova.» I tillegg har Kommuneplanens arealdel en lignende bestemmelse om byggegrense på 100 meter fra sjø og vassdrag. Omsøkt tiltak er med andre ord i strid med bestemmelsen. Tiltakshaver er dermed avhengig av at det gis dispensasjon fra disse bestemmelsene for å kunne gjennomføre omsøkt tiltak. Forhold til gjeldende reguleringsplan Areal som berøres av tiltaket er delvis regulert til «kjøreveg», delvis til «boliger» og delvis til «Friområde - park, turveg, lekeplass». Å oppføre adkomstvei på areal avsatt til kjøreveg og bolig er uproblematisk. Gjeldende reguleringsbestemmelser sier følgende om tiltak i område regulert til «Friområde»: «I friområdene kan ikke tillates oppført bygningsmessige konstruksjoner». Kjørbar vei er i denne sammenheng å anse som en bygningsmessig konstruksjon og tiltakshaver er

5 følgelig avhengig av at det gis dispensasjon fra denne bestemmelsen for å kunne gjennomføre omsøkt tiltak. Dispensasjon etter 19-2 Kommunens myndighet til å gi dispensasjon fra bestemmelser gitt i, eller i medhold av Plan- og bygningsloven er hjemlet i Pbl Pbl sier blant annet følgende: «Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler.» Hensynet bak bestemmelsene Hensynene bak forbudet i Pbl. 1-8 og Kommuneplanens arealdel er sammenfallende. Bestemmelsene er ment å ivareta allmennhetens interesser, herunder natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskapsverdier, sikkerhet mot naturpåkjenninger og andre lignende forhold. Hensynet bak å regulere et område til «Friområde - park, turveg, lekeplass» er i denne sammenheng å sikre sammenhengende grøntdrag i planområdet. At området er tenkt benyttet til friluftsliv og rekreasjon for allmennheten er mindre sannsynlig, da planområdet ellers er omringet av mer attraktiv og lett tilgjengelig natur og rekreasjonsområder. Saksbehandler kan ikke se at det er særskilte allmenne interesser som vil bli svekket om tiltaket realiseres. Grøntdraget vil heller ikke svekkes om veiens tekniske tilstand holdes på samme nivå som i dag. På den bakgrunn er det ikke grunnlag for å hevde at hensynene bak bestemmelsene som det søked dispensasjon fra vil bli «vesentlig tilsidesatt» om tillatelse innvilges. Fordeler og ulemper Blant fordelene om tiltaket gjennomføres kan man nevne tilgjengelighet til en etablert fritidseiendom, herunder særskilt for dagens eier viss helse nødvendiggjør kjøreadkomst til fritidsboligen. Kjøreadkomst til fritidsboliger er i dag gjengs standard og er med på å øke bruk, noe som i et folkehelseperspektiv er av stor samfunnsmessig nytte. Den eneste synlige ulempen som kan sies å være tydelig er for eier av GBNR 101/023, som hevder seg ulempet om tiltaket blir gjennomført. Derimot er det på det rene at tinglyst rettighet til å føre vei over eiendommen er gitt, og eventuelle vurderinger knyttet til ulempe for eier av GBNR 101/023 skulle vært gjort før rettighet ble gitt. Om ulempe var av betydning kunne eier unnlatt å gi rettighet, noe som ikke ble gjort. På den bakgrunn er det grunnlag for å hevde at fordelene ved å innvilge dispensasjon kan anses som «klart større» enn ulempene.

6 Vurderinger etter Lov om forvaltning av naturens mangfold (Naturmangfoldsloven) I henhold til naturmangfoldslovens 7 er søknad vurdert etter lovens Det er saksbehandlers vurdering at eksisterende kunnskapsgrunnlag er tilfredsstillende for å gjøre vedtak i saken. Det vurderes slik at tiltaket vil medføre minimal, om noen, risiko for skade på naturmangfoldet. Gjennomføring av omsøkt tiltak vil med andre ord ikke være i strid med bestemmelsene i Naturmangfoldsloven. Konklusjon: Lovens forutsetninger for å kunne innvilge dispensasjon anses som oppfylte. Tillatelse kan dermed innvilges. For å sikre at reguleringsplanens hensyn om sammenhengende grøntdrag ikke svekkes, burde det stilles vilkår til teknisk utforming av adkomstvei. Vedlegg: Søknad om dispensasjon, datert E-post fra eier av GBNR 101/023, datert Brev fra eier av GBNR 101/023s juridiske representant, dater Melding om vedtak, sak 15/600, datert Økonomisk kart, est. oppdatert 1975 Gjeldende reguleringsplankart