NR. 2/2007. Tema: Ikke tinglyste festekontrakter

Transkript

1 B O R T F E S T E N Y T T NR. 2/2007 side 2 Den frie siden side 3 Høyesterett sine rettssaker som startet side 5 Voldgiftsskjønn i Falkumsaken vedr. festeavgift side 7 Støtte fra Norges Bondelag om rettssak om vanlig regulering ved kombinert reguleringsklausul. Side 11 Eiendomsskatt og ikke tinglyste festekontrakter Skal bortfester betale eller få tilsendt krav om eiendomsskatt på hytter som ikke har tinglyst festekontrakt? Side 13 Skal bortfester bli krevd eiendomsskatt på festetomt? Side 13 På ikke tinglyste festekontrakter må dokumentavgift svares hvis festekontrakten skal tinglyses. Side 16 Dokumentavgift ved innløsning av festet tomt? Side 16 Må man skrive ny festekontrakt for å få tinglyst en gammel ikke tinglyst festekontrakt? Side 17 Tinglysning av et tillegg eller en endring av festekontrakt. Hva kreves? Side 17 Krever Statens Kartverk omsetningsverdi for å tinglyse en gammel festekontrakt? Tema: Ikke tinglyste festekontrakter UTMARKSAVDELINGEN FOR AKERSHUS OG ØSTFOLD Storgt.55, 1870 Ørje Tlf: Fax: E-post: oystein.toverud@havass.skog.no

2 Den frie siden Høyesterett har en spennende behandling av to viktige saker for bortfestere om dagen. 15. august satt de seg ned i plenum og alle som er interessert i tomtefeste har stor spenning til utfallet. I dette Bortfestenytt vil ikke disse sakene ble behandlet spesielt (enkel omtale). Vi vil ta opp dette når avgjørelsen er fattet, altså i neste bortfestenytt. Mange kommuner vurderer å innføre eiendomsskatt. Dette gjelder samtidig for hytter. I Kongsberg kommune har de innført eiendomsskatt. Dette har ført til noen overraskelser for bortfestere. Der det eksisterer ikke-tinglyste festekontrakter har bortfester fått eiendomskatten på hytta. Dette er feil. Vi har undersøkt saken og kommet med forslag til løsninger. Vi har også sett på hvordan en kan tinglyse en gammel festekontrakt og krav til innhold i en slik festekontrakt. Det viser seg det er en del skjær i sjøen for å få tinglyst festekontraktene. Bl.a. må det til et målebrev og dokumentavgift må betales for å få overført festekontrakten til et tinglyst dokument. Dette må fester ordne. Norges Bondelag støtter en sak som kommer opp i Høyesterett og som gjelder Norges Bondelags sitt forslag til ordlyd om regulering i festekontrakten. Dette vil berøre mange bortfestere og bestemme om de har mulighet til å regulere en gang med tomtefeste. Festekontrakten gjelder mulighet til å regulere festeavgiften der det er en kombinert reguleringsklausul. I noen intervall kan festeavgiften reguleres med konsumprisindeks og i andre intervall med tomtefest. Endelig har det blitt resultat i Falkumsaken og festeavgiftene er fastlagt. Der fikk bortfester i stor grad gjennomslag for forslag til festeavgiftene ØT 2

3 HØYESTERETT SINE RETSAKER SOM STARTET Høyesteretts kjæremålsutvalg har gitt samtykke til at ankene over tre tingrettsavgjørelser om tomtefeste bringes direkte inn for Høyesterett. Justitiarius i Høyesterett har samtidig bestemt at ankesakene skal behandles av Høyesterett i plenum. To av sakene gjelder spørsmålet om tomtefestelovens bestemmelse om rett til forlengelse av festekontrakt på samme vilkår som tidligere, er i strid med Grunnlovens forbud mot ekspropriasjon uten full erstatning og Grunnlovens forbud mot at lover gis tilbakevirkende kraft. Den tredje saken gjelder spørsmålet om bestemmelsen i tomtefesteloven som under visse omstendigheter gir en fester rett til å løse inn en festetomt til 40% av tomteverdien på innløsningstidspunktet, er i strid med Grunnlovens forbud mot ekspropriasjon uten full erstatning. Sakene er berammet til 15. august 2007 og det er satt av fem dager til behandlingen. På en eiendom på Øvre Ullern i Oslo, er det oppført 6 terrasseblokker med 54 leiligheter, organisert som et ikke-seksjonert boligsameie. Grunneieren fester bort eiendommen til et selskap, som fremfester eiendommen videre til eierne av leilighetene i blokkene, som hver fester 1/54 av det totale areal. Fremfestekontraktene ble inngått i 1956, med 50 års festetid. Ved lov 2. juli 2004 nr. 63 (i kraft 1. november 2004) ble tomtefesteloven av 1996 endret. Først og fremst ble reglene om innløsning utvidet og forenklet. Som et alternativ til innløsning ble det i tomtefesteloven 33 også innført en generell rett for festeren til forlengelse av festekontrakten på de samme vilkår som tidligere. Før lovendringen i 2004 tok fremfesteren initiativet til forhandlinger med festerne om ny festeavgift eller evt. innløsing. Etter lovendringen ønsket festerne å forlenge de gjeldende festekontrakter i tråd med tomtefesteloven 33, noe som ikke ble akseptert av fremfesteren og grunneieren. I juni 2006 tok grunneieren og fremfesteren ut stevning mot festerne, med påstand om at festerne ikke har rett til å forlenge kontrakten på samme vilkår som før. Som grunnlag anførte saksøkerne at tomtefesteloven 33 er i strid med Grunnloven 105, som fastsetter at det ved tvungen avgivelse av eiendom i offentlig interesse skal svares full erstatning, og Grunnloven 97, som setter forbud mot at lover gis tilbakevirkende kraft. Ved Oslo tingretts dom 10. januar 2007 ble saksøkerne gitt medhold. Retten mente festerne ikke har rett til å forlenge kontrakten på samme vilkår som før, da tomtefesteloven 33 må settes til side som stridende mot både Grunnloven 105 og 97. Sak nr. 2007/410 Eieren av en landbrukseiendom i Rollag kommune i Buskerud, fester bort en hyttetomt på eiendommen til et ektepar. Ekteparet og grunneieren inngikk festekontrakten i 1968, med en festetid på 40 år, uten rett til forlengelse. Festeavgiften var opprinnelig kr 200 pr. år, men er i henhold til kontrakten justert hvert 10. år etter konsumprisindeksen, og utgjør for tiden kr pr. år. Grunneieren tilbød festerne å forlenge kontrakten etter at festetiden løper ut, mot en økning av festeavgiften til kr pr. år. Festerne avviste dette og krevet under henvisning til tomtefesteloven 33 festeforholdet forlenget på de samme vilkår som før. Grunneieren gikk 21. november 2006 til søksmål mot festerne, med krav om dom for at hun ved festeforholdets forlengelse har rett til å kreve festeavgiften endret 3

4 til lovlig markedsleie. Som grunnlag anførte grunneieren at tomtefesteloven 33 må settes til side som stridende mot Grunnloven 105 og 97. Ved Hallingdal tingretts dom 3. februar 2007 ble festerne frifunnet. Retten kom til at den regulering som følger av tomtefesteloven 33 ikke er av et slikt innhold at den er i strid med prinsippene i Grunnloven 105 og 97. Sak nr. 2007/350 Eieren av en bolig i Strand kommune i Rogaland, fester tomten som boligen er oppført på. Noe etter at festeren kjøpte boligen i 2005, satte han frem krav om innløsning av festetomten. Grunneieren fremsatte i januar 2006 tilbud om innløsning til kr Innløsningssummen ble utregnet i samsvar med tomtefesteloven 37 første ledd første punktum (30 ganger årlig festeavgift etter regulering på innløsningstiden), basert på en oppjustert festeavgift på kr Festeren aksepterte ikke tilbudet, og fremsatte i februar 2006 krav om at innløsningssummen skulle fastsettes ved lensmannsskjønn. Festeren krevde at løsningssummen i medhold av tomtefesteloven 37 første ledd annet punktum skulle fastsettes til 40% av råtomteverdien fratrukket verdien av de investeringer som er gjort av fester. Lensmannen i Strand og Forsand avhjemlet 6. juli 2006 skjønn hvor løsningssummen i samsvar med 40%-regelen ble fastsatt til kr (det ble tatt utgangspunkt i en tomtepris på kr 300 pr. m2). Grunneieren begjærte 8. august 2006 overskjønn, under henvisning til at 40%- regelen i tomtefesteloven 37 første ledd annet punktum må settes til side som stridende med Grunnloven 105, som fastsetter at det ved tvungen avgivelse av eiendom i offentlig interesse skal svares full erstatning. I Ryfylke tingretts overskjønn 15. januar 2007 ble grunneieren gitt medhold, og løsningssummen ble satt til kr Tingretten kom til at løsningssummen måtte fastsettes etter tomtefesteloven 37 første ledd første punktum (30 ganger årlig festeavgift etter regulering på innløsningstiden), da regelen i 37 første ledd annet punktum (40% av tomteverdien på innløsningstiden) ble ansett stridende mot Grunnloven

5 Voldgiftsskjønn i Skien 26.april 2007 Hva ble festeavgiften i Falkumsaken? Saken gjelder: Regulering av festeavgift for en del eneboligtomter i Skien. De aktuelle festekontraktene er inngått i tidsrommet Det gjaldt da prisforskrifter som satte grenser for hvor høy festeavgift som kunne avtales og for senere regulering av avgiften. Ordlyden i festekontrakten: Hver av partene etter hver femte år kan forlange leien regulert under hensyn til endringer i rentenivået eller i eiendommens verdi som ikke skyldes festeren. Hvis partene ikke blir enige om reguleringen, skal avgjørelsen treffes ved voldgift. Hver av partene oppnevner hver sin voldgiftsmann. Hvis disse ikke blir enige, oppnevner sorenskriveren i Skien en oppmann. Videre kan partene når som helst revidere avgiften i samsvar med gjeldene prisforskrifter. Dette ble senest gjort med virkning fra Prisreguleringen for festeavgift ble opphevet fra Bortfester krevde regulering av festeavgiften i samsvar med kontraktens bestemmelser med virkning fra 1. juli Festerne mente bortfester ikke kunne regulere før ved utløpet av 5- års perioden og hevdet at reguleringen må skje med konsumprisindeksen p.g.a at ordlyden ikke var tvillaus. Festerne mente at voldgiftsklausulen kom til anvendelse. Det ble vist til en Høyesterettsdom av 22.september 2005 der bortfester vant fram med regulering under hensyn til endringer i rentenivået eller i eiendommens verdi som ikke skyldes festeren. Leiens størrelse ble bestemt skulle avgjøres ved voldgift. Etter at Høyesteretts dom forelå har de saksøkte blitt enig med de fleste festerne om fastsettelse av ny avgift. For 18 eiendommer er det ikke oppnådd enighet. Disse omfattes av voldgiftssaken. De 18 eiendommene ligger i en sammenhengende rekke med areal fra 1477 m2 til 3100 m2. Terrenget skråner relativt bratt ned mot Falkumelven i vest. Skråningen er kupert og gjenomskåret av stort søkk. Skråningen er gjengrodd med trær og busker mens andre er ryddet og har fri sikt til elven. Enkelte av eierne har satt opp en liten brygge. Det er foretatt geologiske undersøkelser av tomtene hvor bl.a. faren for ras er vurdert. Bebyggelsen er av sikkerhetsmessige hensyn plassert lengst unna elva. Skråningen kan ikke bebygges og det meste av arealet utgjøres av skråningen. Nederste delen mot elva er et LNF område der det skal anlegges en gangsti. Bortfester synspunkter: Tomtene skal vurderes som en enhet. Det er den samlende verdi som bestemmer markedsverdien. Avgiften fastsettes etter omsetningsverdi av tomtene pr.1. juli Festeavgiften fastsettes til kr.9.000,- pr. daa. Tomtene saken gjelder er svært attraktive. De er store med utsikt mot vest. Festerne disponerer strandlinje til Falkumelven. LNF området som er lagt ut ned mot elven representerer ingen verdireduksjon. Det er råtomtpris som skal legges til grunn. Skråningen ned mot elva har vært der i alle år og ble undersøkt før utbygging. Det er ingen risiko for utglidning. 5

6 Festers synspunkter: Store deler av tomtene er båndlagt som LNF-område og byggeforbudsbeslaglagt. Det er kun mindre parti rund husene som kan betraktes som fullverdi tomt. Resten av tomtene er en negativ heftelse som innebærer en økonomisk belastning ved å ha ansvaret for utglidning og sikring av husene på tomten. Grunnundersøkelse som ble gjort før utbyggingen i 1960 viser at skråningen er problematisk. Vegetasjonene må stå for å bevare stabiliseringen. Det er opplevd et ras i år Skrentområdet er verdiløst, anslagsvis er 1/3 av arealet å anse som fullverdi tomt som kan gi grunnlag for festeavgift. Voldgiftsrettens synspunkter (flertall): Oppgaven blir å skjønne over salgsverdien som såkalt råtomt for den enkelte eiendom pr. 1. juli Festeavgiften vil utgjøre 5% av denne verdien. Det er tale om første gangs regulering etter opphevelsen av prisforskriftene, og samtlige festekontrakter er inngått før 26. mai Dette innebærer at festeavgiften ikke kan settes høyere enn kr.9.000,- pr daa, tilvarende en råtomtverdi på kr ,- pr daa. Flertallet har kommet til at samtlige tomter har en høyere verdi enn dette og avgiften settes derfor til kr.9.000,- pr daa. Tomtene er en del av sentrumsnært boligområde. De ligger idyllisk til med utsikt mot vest. Utnyttelsen av skråningen og hvordan den framstår beror for en stor del på den enkeltes initiativ. Det er viktig at det vokser trær i skråningen for å unngå erosjon og utrasing. Erfaringer viser at dette lar seg forene med en slik forsvarlig uttynning. Rapportene som er utarbeidet før utbygging viser at skråningen er ustabile. Stort sett synes dette å være av bagatellmessig karakter. Byggetillatelsen ble gitt etter at myndighetene ble gjort kjent med rapporten. Grunnforholdene på stedet er egnet til å skape usikkerhet om hva som kan skje i framtiden. Dette virker pristrykkende. Dette må veies mot at eierne har en stor tomt som sikrer mot naboer og gir fin utsikt mot vest. At deler av skråningen er båndlagt som LNF område i kommuneplanen med tanke på å anlegge gangsti for allmennheten, kan ikke tillegges vekt ved verdifastsettelse. Dette blir i tilfelle erstattet. Det er i 2003 solgt en annen boligtomt i området på 809 m2 til kr ,-. Flere eksempler ble lagt fram på ulike salgssummer. En festeavgift på kr.9.000,- pr daa vil etter flertallets oppfatning for samtlige tomter vil åpenbart ligge lavere enn det som tilsvarer omsettingsverdi på råtomt i 2002 med 5% rente. Mindretallet skal bemerke: Ulempene med skråningen må tillegges større vekt enn det flertallet har gjort. De geologiske rapporter viser at skråningen og et godt stykke innenfor skråningstopp er rasfarlig område. Skogsveksten må ikke røres. Skråningen lar seg ikke utnytte. Etter mindretallets syn skal det bebygde areal og skråningen prises forskjellig. Man er enig om å betale saksomkostninger hver for seg. Festeavgiftene blir etter flertallets slutning fra kr ,- til kr ,-. 6

7 Støtte fra Norges Bondelag om rettssak om vanlig reguleringsklausul. Anke til Høyesterett, tomtefesteloven 15 annet ledd, nr 2. Klarhetskravet Saksbehandler: Helmen Ole Jacob, Norges Bondelag Standardklausulen i kontrakten har følgende ordlyd i festekontrakt; Festeavgiften indeksreguleres hvert tiende år i samsvar med prosentvis endring i konsumprisindeksen i den fortløpende tidsperiode. En bruker indeksen for august måned. Ved forlengelse av festetiden etter pkt. 1, tredje punktum kan eieren kreve full revisjon av festeavgiften opp til prisnivået ved hver forlengelse. Saksutredning Norges Bondelag har mottatt søknad fra medlem Morten Bøvre, Larvik, om økonomisk dekning av saksomkostninger i forbindelse med Høyesteretts behandling av tvist om reguleringsadgang etter tomteverdi eller konsumprisindeks etter tomtefestelovens 15. Til gården er det knyttet i alt 82 festekontrakter til fritidsformål som alle har benyttet standardformularet fra Norges Bondelag av Kontraktene er inngått i tidsrommet 1967 til 1975 og gjelder en periode på 40 år med rett til fornyelse i 10 år ad gangen ved festetidens utløp. Saken gjelder fortolkning av reguleringsklausulen, dvs. hvorvidt det tvillaust er avtalt at festeavgiften kan reguleres etter tomteverdi ved kontraktens fornyelse eller om det kun er etter hovedregelen om konsumprisindeks. Tomtefestelovens 15, 2. ledd har følgende ordlyd, etter endring (med tilbakevirkende kraft for reguleringer foretatt etter ); Er ei avtale om feste av tomt til bustadhus eller fritidshus gjort før 1. januar 2002, gjeld desse reglane for den første reguleringa som skjer frå 1. januar 2002 eller seinare: 1. Når regulering skal skje i samsvar med endringa i pengeverdien, kan bortfestaren krevje regulering i samsvar med endringa sidan festeavtala vart inngått, sjølv om festeavgifta har vore regulert før. 2. Bortfestaren kan krevje avgifta regulert i samsvar med det som tvillaust er avtalt. Men er avtala inngått 26. mai 1983 eller før, kan bortfestaren likevel ikkje krevje avgifta regulert meir enn til eit høgstebeløp om året for kvar dekar tomt eller til det beløpet som regulering i samsvar med pengeverdien ville gje. Høgstebeløpet etter andre punktum er kr justert ved kvart årsskifte etter 1. januar 2002 i samsvar med endringa i pengeverdien. Dette høgstebeløpet gjeld òg der tomta er mindre enn eitt dekar. Problemstillingen blir altså om de kriterier som følger av standardkontrakten, jf. nedenfor, oppfyller klarhetsvilkåret i lovens 2. ledd, pkt. 2, 1. setning. Standardklausulen i kontrakten har følgende ordlyd i festekontrakt; Festeavgiften indeksreguleres hvert tiende år i samsvar med prosentvis endring i konsumprisindeksen i den fortløpende tidsperiode. En bruker indeksen for august måned. Ved forlengelse av festetiden etter pkt. 1, tredje punktum kan eieren kreve full revisjon av festeavgiften opp til prisnivået ved hver forlengelse. 7

8 I forklaringen til kontrakten som Norges Bondelag utarbeidet i april 1965 (s.19) uttales følgende: Indeksreguleringen er knyttet til konsumprisindeksen. Helt tilfredsstillende er dette ikke hvis grunneieren setter seg som mål å følge med i prisutviklingen for fast eiendom. Det er imidlertid nødvendig å henvise til en klar indeks, hvis indeksreguleringen skal gå noenlunde knirkefritt. En lempelig indeksregulering kan også kompenseres ved noe høyere pris fra begynnelsen av. En mulighet er det å henvise til Statistisk Sentralbyrå`s indeks for industriarbeiderlønninger, som har steget raskere enn konsumprisindeksen. Ved forlengelse av kontrakten er tatt inn bestemmelse om at grunneieren har krav på full revisjon av festeavgiften. Hva med standardkontrakten til Norges Bondelag som har regulering etter konsumpris hvert 10. år og tomteverdi hvert 20. år? Eks; regulering etter konsumpris skal skje i 2003 og etter tomteverdi i Skal den mulighet som lovgiver har gitt bortfester til å regulere etter tomteverdi en gang etter 2002 være avskåret for bortfestere hvor konsumprisreguleringen etter kontrakten kommer først? Det ville i så fall være i strid med intensjonen bak regelen som ble vedtatt i 2004 med tilbakevirkende kraft for reguleringer foretatt etter I omsøkte sak har reguleringsklausulen en litt annen oppbygning enn standardklausulen i Norges Bondelags kontrakt, men med samme formål som standardkontrakten, jf. følgende: Ved forlengelse av festetiden etter pkt. 1, kan eieren kreve full revisjon av festeavgiftene opp til prisnivået ved hver forlengelse. Festeavgiften kan av eier eller leier kreves regulert hvert 5 år. Første gang innen 5 år etter kontraktens underskrift. Reguleringen skjer i overensstemmelse med vanlige festeavgifter i omegn, basisår Hvis enighet ikke oppnås, blir leien fastsatt av en skjønnsnemnd oppnevnt av sorenskriveren i Larvik, bestående av 3 uhildede menn. Prinsippene for klarhetskravet ble avgjort i Hvaler-saken (3-2) den Reguleringsklausulen som ble prøvet var i den saken imidlertid en annen, jf. følgende: Partene har rett til å kreve avgiften regulert hvert 10. år. Kommer enighet ikke i stand fastsettes avgiften ved skjønn. Norges Bondelag støttet saken med kr ,- som en prinsippsak. Førstevoterende uttalte om klarhetskravet: Etter min oppfatning må man ved tolkingen av «tvillaust»-vilkåret i tomtefesteloven 15 ta utgangspunkt i at det har vært et klart og grundig overveid ønske fra lovgivernes side at regulering av avgift for tomtefeste som den store hovedregel skal skje i samsvar med endringen i pengeverdien. I dette ligger at dersom partene ikke har valgt en annen ordning, er det festeren som skal ha gleden av eller risikoen for at tomteverdiene øker eller synker etter at det er tatt hensyn til uviklingen av den alminnelige pengeverdien. Som mål for utviklingen i den alminnelige pengeverdien har lovgiverne valgt å benytte konsumprisindeksen. For at festeavgiften skal kunne kreves regulert på annen måte, må det være klart avtalt, jf. Innst.O.nr.85 ( ), side 7. Som det fremgår av det jeg har gjengitt fra Ot.prp.nr.28 ( ), side 56, har lovgiverne bevisst valgt å ikke stille bestemte formkrav til en avtale som avviker fra lovens normalordning. De beviskrav som loven stiller til en avvikende avtale, er imidlertid strenge. Ved Høyesteretts dom i Rt er det avgjort at 8

9 loven ikke bare stiller strenge krav til beviset for at det er inngått en avvikende avtale, men også til hva denne i tilfelle går ut på. Selv om loven ikke stiller krav om skriftlig avtale, vil beviskravet i praksis sjelden være oppfylt uten at det finnes holdepunkter for det i skriftlige partsdisposisjoner. Etter min oppfatning må «tvillaust»-kravet i 15 andre ledd forstås slik at det er et vilkår for at lovens normalordning skal kunne fravikes, at det på grunnlag av de partsytringer som har funnet sted, ikke finnes rimelig tvil om at partene har valgt en annen løsning, eller om hva denne går ut på. Det er bare i slike tilfeller at partene har et tilstrekkelig beskyttelsesverdig behov for å kunne innrette seg på at festeavgiften skal kunne reguleres på annen måte enn på grunnlag av endringer i konsumprisindeksen. Frostating lagmannsrett har i dom av 16 juni 2004 lagt til grunn at standardklausulen tilfredsstiller klarhetskravet, jf. følgende: Bestemmelsen må forstås slik at festeavgiften skal fastsettes på grunnlag av tomteverdien (råtomt) på det tidspunkt regulering finner sted. De kontrakter som ble benyttet var standardkontrakt utarbeidet av Norges Bondelag i Bondelaget ga i 1965 ut en kommentar til forslaget hvor det bl.a. er uttalt: "Til punkt 2. Festeavgiftens størrelse må naturligvis avpasses etter tomtens verdi. De faktorer som i første rekke vil telle ved bedømmelse av hyttetomtas verdi er følgende..." Det er videre sagt følgende: "Indeksreguleringen er knyttet til konsumprisindeksen. Helt tilfredsstillende er dette ikke hvis grunneieren setter seg som mål å følge med i prisutviklingen for fast eiendom. Det er imidlertid nødvendig å henvise til en klar indeks, hvis indeksreguleringen skal gå noenlunde knirkefritt. En lempelig indeksregulering kan også kompenseres ved noe høyere pris fra begynnelsen av. En mulighet er det å henvise til Statistisk Sentralbyrås indeks for industriarbeiderlønninger, som har steget noe raskere enn konsumprisindeksen. Ved forlengelse av kontrakten er tatt inn bestemmelse om at grunneieren har krav på full revisjon av festeavgiften." Sett i sammenheng må disse merknader vise at det ved forlengelse er ment en oppregulering med utgangspunkt i tomteverdien på reguleringstidspunktet. Omsøkte sak er behandlet i Agder lagmannsrett ved dom av med motsatt resultat hvor bortfester tapte. Begrunnelsen som det bygges på er følgende; Festekontraktenes formuleringen "full revisjon opp til prisnivået" har intet presist og entydig innhold, "Prisnivået" kan, i den sammenheng det her er tale om, bety "tomteverdi", men også blant annet "festeavgiften for tilsvarende tomter" på reguleringstidspunktet. Isolert sett kan "prisnivået" også bety regulering i h h t endring i pengeverdien. Tingretten har, i likhet med Frostating lagmannsretts overskjønn 16 juni 2004, antatt at med "prisnivået" skal forstås "tomteverdi". Frostating lagmannsrett drøfter ikke betydningen av at tomteverdi må være "tvillaus avtalt", men viser til Norges Bondelags kommentar til standardkontrakten fra Av denne fremgår imidlertid bare 9

10 at "Ved forlengelse av kontrakten er tatt inn bestemmelse om at grunneieren har krav på MI revisjon av festeavgiften". Kommentaren drøfter ikke nærmere hva som ligger I dette. Frostating lagmannsrett la og vekt på at 14 i tomtefesteloven fra 1975 ga partene adgang til regulering hvert 10 år i samsvar med tomteverdien på reguleringstidspunktet. Dette har ikke vært noe tema i nærbærende sak, verken under saksforberedelsen eller i prosedyrene. Saksøkernes festekontrakter er, i motsetning til de omhandlet i Frostating lagmannsretts overskjønn, inngått før 1975 loven. Loven antas derfor ikke å ha hatt betydning ved utformingen ev kontraktene nærværende sak gjelder. Legger man til grunn at med "prisnivået" skal forstås "festeavgift på tilsvarende eiendommer" er festekontraktenes klausul om skjønnsnemnd ikke meningsløs. Lagmannsretten antar etter dette at det ikke er "tvillaust avtalt" at avgiftereguleringen ved fornyelse/forlengelse av festekontraktene kan gjønes på basis av tomteverdi, hvilket tilsier at anken må føre frem. Det er da ikke nødvendig for lagmannsretten å vurdere betydningen av Bøvres krav om regulering av festeavgiften i mai/desember Det vil derfor være av stor betydning for de av våre medlemmer som har tilsvarende kontrakt å få Høyesteretts syn på om klarhetskravet for å kunne benytte tomteverdi som reguleringsgrunnlag, etter de prinsipper som er nedfelt i Hvaler-saken, er oppfylt i Norges Bondelags standardkontrakt. Dissensen i Høyesterett 3-2 tilsier at standardkontrakten kan få et annet utfall enn i Hvaler-saken. Forutsatt at klarhetskrevet er oppfylt; Høyesterett tar i Hvaler-saken ikke stilling til den problemstillingen som i tillegg er aktuell her, nemlig hvor kontrakten opererer med en kombinasjon av konsumprisregulering og tomteverdi og hvor første regulering etter skjedde etter konsumpris. Er løpet da kjørt slik at bortfester er avskåret fra å benytte tomteverdi ved neste regulering i 2012? Dette forhold er ikke avklart verken i lovens motiver eller i rettspraksis. Saken er av kjæremålsutvalget sluppet inn til behandling i Høyesterett. Vedtak Norges Bondelag anser saken om forståelsen av reguleringsbestemmelsen i standardkontrakten fra Norges Bondelag av 1965, ifht. tomtefestlovens 15, 2. ledd pkt. 2, som prinsipiell for medlemmer med bortfeste som næring. Søknaden innvilges med inntil kr ,- for Høyesteretts behandling, med fratrekk for eventuell rettshjelpsdekning fra Høyesterett. 10

11 Eiendomsskatt og ikke tinglyst festekontrakt. Fra en bortfester i Kongsberg kommune har vi fått følgende problemstilling. Kongsberg kommune har innført eiendomsskatt på bl.a. hytter. En bortfester har totalt 20 festekontrakter som ikke er tinglyst. Av disse er det ca 10 festekontrakter som har tinglyst målebrev men ikke tingslyst festekontrakt. Vedkommende bortfester har fått tilsendt eiendomsskatt på disse eiendommene inkl. hytter. Kongsberg kommune gikk med på følgende: Festere som har festenr. (har tinglyst målebrev men ikke tinglyst festekontrakt) får tilsendt eiendomsskatt direkte. De som ikke har festenr, ikke tinglyst målebrev og tinglyst festekontrakt: Kongsberg kommune mener de ikke har lov til å sende dette til andre enn hjemmelhaver. For de ikke tinglyste festekontraktene sitter bortfester som hjemmelshaver. Resultatet blir at bortfester får eiendomsskatt på hytta og tomta på slike tomter. Bortfester må da sende dette ut igjen. Skal bortfester betale eller få tilsendt krav om eiendomsskatt på hytter som ikke har tinglyst festekontrakt? Dette er feil i følge advokat Svein Aalling i Norges Bondelag Hvem som skatterettslig er å betrakte som eier skal betale eiendomsskatt. Det er ikke viktig hvem som er hjemmelshaver. Kommunen må ofte sende til bortfester fordi de ikke har andre adresser på hytteeier. Bortfester kan legge fram bevis, eks. underskrevet festekontrakt (som ikke er tinglyst, betalt festeavgift eller lignede som viser hvem som eier hytta). Aalling viser til følgende brev fra Finansdepartementet: DET KONGELIGE FINANSDEPARTEMENT Eigendomsskattelova - Innfordring av eiendomsskatt Vi viser til deres brev av 18. september 2006 og 10. januar 2007, og vårt svarbrev av 20. oktober 2006, vedrørende spørsmål om innfordring av eiendomsskatt. Vi ser av deres brev at innkrevingen av eiendomsskatt kan skape ekstra utfordringer der eiendommen overdras ved salg på blancoskjøte, og særlig hvis samme eiendom blir omsatt flere ganger i løpet av et år. I brevet av 18. september 2006 ble det stilt spørsmål om det er hjemmelshaver eller faktisk eier som skal regnes som skattyter etter eigedomsskattelova. Eiendomsskattelova har ingen regler som uttrykkelig regulerer hvem som er debitor for eiendomsskatten. Men eiendomsskatteloven 16 annet ledd, og 19 første ledd (som imidlertid ikke har trådt i kraft, jf 33), forutsetter at eiendommens eier er debitor. Videre står det i eigedomsskattelova 14 siste ledd at "Samstundes med at skattelista vert utlagd (sjå 15), skal det sendast skattesetel til eigaren (skattytaren)". På bakgrunn av dette legger departementet til grunn at eiendomsskatten skal skrives ut til den som er faktisk eier av eiendommen. Dette innebærer at hvem som står som eier i grunnboken ikke er avgjørende. Det kan i denne sammenheng bemerkes at grunnboken på generelt grunnlag ikke har positiv rettslig troverdighet til fordel for kreditorer (jf. tinglysningsloven 27) - dvs, at en kreditor som innretter seg i tillit til hva grunnboken opplyser ikke vil bli stilt som om det tinglyste er riktig. Ved innkrevingen må imidlertid kommunen kunne forholde seg til den som er eier i henhold til grunnboken ut fra en presumsjon for at denne er faktisk/reell eier, med mindre den har eller mottar dokumentasjon for at faktisk eier er en annen. Tilsvarende må gjelde dersom eiendomsforholdene ikke er avklart overfor kommunen. Grunnboken vil således være et viktig bevismoment når det reelle eierforholdet skal klarlegges. Dersom eiendommen overdras i løpet av skatteåret, og overdragelsen tinglyses i 11

12 grunnboken, må kommunen forholde seg til den nye eieren i henhold til grunnboken. Den nye eieren vil da være faktisk eier av eiendommen. Dersom eiendommen overdras, men overdragelsen ikke tinglyses i grunnboken (blancoskjøte), må kommunen som utgangspunkt kunne forholde seg til den som er eier i henhold til grunnboken (dvs. tidligere eier) ved utskriving og innkreving av skatten. Har eller mottar kommunen dokumentasjon for at faktisk eier er en annen, må de imidlertid ved innkrevingen forholde seg til denne. Dersom eiendomsforholdene ikke er avklart overfor kommunen, kan kommunen i første omgang forholde seg til grunnbokshjemmelen ved utskriving og innkreving av skatten. I deres brev av 10. januar d.å. argumenteres det for at det ville være en praktisk og prosessøkonomisk regel dersom kommunene ved innkreving av eiendomsskatt kunne forholde seg til "tilhøva den 1. januar i skatteåret", jf eigedomsskattelova 4 første ledd, dvs den som er eier pr 1. januar i skatteåret. Etter departementets syn omfatter "tilhøva" i eigedomsskattelova 4 første ledd kun de faktiske "tilhøva" ved eiendommen den 1. januar i skatteåret. Bestemmelsen må tolkes i lys av annet ledd, som regulerer nærmere det faktiske innholdet i begrepet "fast eiendom". Det er den faktiske situasjonen den 1. januar i skatteåret som skal legges til grunn ved fastleggelsen av hva som skal regnes med til den faste eiendommen. Videre inngår bestemmelsen i kapittel 2 - skattepliktige eiendommer - som regulerer nærmere hvilke eiendommer som er skattepliktige og hvilke som er fritatt. Kapittelet regulerer ikke hvem som er subjekt for eiendomsskatten. Dette er årsaken til at kommunene ved innkreving av eiendomsskatt ikke kun kan forholde seg til faktisk eier av eiendommen den 1. januar i skatteåret. I deres brev av 10. januar d.å. stilles det spørsmål om kommunen ved innfordring av eiendomsskatt må dele kravet basert på antall faktiske eiere i den aktuelle terminen og deres faktiske eiertid. Etter departementets syn er det faktisk eier ved forfall av eiendomsskatten som er den eier kommunen må forholde seg til ved innkreving av eiendomsskatten. Det følger av eigedomsskattelova 25 første ledd at eiendomsskatten skal kreves inn i minst to terminer. Det samlede skattekravet må således fordeles på det antall terminer kommunen bruker. Kommunen kan kreve hele terminbeløpet hos den faktiske eieren ved forfall for den enkelte termin. Det er således ikke nødvendig for kommunen å beregne nærmere den enkelte eiers faktiske eiertid. Side 2 I deres brev av 10. januar d.å. bemerkes det at kommunen har erfart at legalpant ved tvangsrealisasjon er blitt redusert til en brøkdel av det de var som en følge av reseksjonering av eiendommen. Departementet vil bemerke at dette er et problem som også vil kunne oppstå selv om eiendomsoverdragelsen tinglyses, selv om overdragelse på blancoskjøte kan medføre tap av tid som følge av at det er vanskelig å kartlegge de reelle eierne. Med hilsen Turid Urke e.f. seniorrådgiver rs vønaer førstekonsulent 12

13 Skal bortfester ha eiendomsskatt på festetomt? På evigvarende kontrakter skal leietager også svare for skatt på grunn. Dette gjelder festekontrakter over 99 år. Svein Aalling mener eiendomsskatt for bortfestere er en sagablott. Han viser til følgende uttalelse: Utv 1992 s 692 Eiendomsskatt - Alminnelig omtaksering og bygg på festet tomt Finansdepartementet har i brev av 27. mai 1992 til en kommune uttalt: "Vi viser til brev av 16. oktober 1991 angående omtaksering for kommunal eiendomsskatt, herunder med spørsmål om taksering av bygg på festet tomt. Departementet viser til at eiendomsskatteloven kapittel 3 om skattegrunnlaget ikke er trådt i kraft. Inntil dette kapittelet i eiendomsskatteloven trer i kraft, reguleres spørsmålene omkring taksering i byskatteloven 4 og 5, jf. eiendomsskatteloven 33 annet ledd. Etter byskatteloven 5 første ledd skal eiendommens takstverdi fastsettes til omsetningsverdi. Det foreligger praksis for at takstene i enkelte kommuner fastsettes til en viss andel av omsetningsverdi. Hvor tomt og bygning er på forskjellige hender antar departementet at hver av partene skal svare eiendomsskatt for det vedkommende selv eier. Departementet antar at hvor det foreligger en festeavtale med varighet på over 99 år, eller hvor festeren har en ensidig rett til å forlenge avtalen uten tidsbegrensning, må festeren anses som eier av tomten. Dersom disse vilkårene ikke er oppfylt, må bortfesteren anses som eier av tomten, slik at eiendomsskatten blir delt mellom huseier og bortfester av tomten. Departementet antar at et festeforhold bare bør ha betydning for hvem eiendomsskatten skal tilordnes, og ikke ha betydning for selve verdsettelsen. Bygning og tomt må således ansettes til antatt omsetningsverdi, uten at det ved takstfastsettelsen tas hensyn til det juridiske forhold mellom fester og bortfester." På ikke tinglyste festekontrakter må dokumentavgift svares hvis festekontrakten skal tinglyses. For gamle festekontrakter som ikke er tinglyste er det aktuelt for festere å tinglyse disse. Der det ikke er målebrev må dette først etableres. Bortfester er hjemmelshaver av hytta, dvs at han er juridisk eier. Tinglysningen krever skjøte fra deg som bortfester til den som eier hytta fester. Det skal det betales dokumentavgift på hytta for denne overdragelsen, ikke på tomta. Dette synes veldig urimelig og ulogisk for fester men må gjøres ifølge tinglysningen på Hønefoss En bortfester har sendt oss dette som kan gi bakgrunn for denne framgangsmåten: Jeg har snakket med en bekjent av meg som var ansatt ved tinglysingen hos sorenskriveren på.. Hun har oversendt til meg pr brev en kopi av uttalelse fra Brukerutvalget pr tinglysing når det gjelder tinglysing av festekontrakter hvor bebyggelsen eies av ham selv. ( Brukerutvalget svarer på spørsmål som ansatte i tingrettene sender inn.) 13

14 14

15 15

16 Dokumentavgift ved innløsning av festet tomt? Hvilke verdier skal det svares dokumentavgift av? Spørsmålet er om fester skal betale dokumentavgift av den takserte verdien eller 40% av verdien? Her har myndighetene hjulpet festerne slik at det er 40% av tomtepris man skal svare dokumentavgift av. Må man skrive Ny festekontrakt for å få tinglyst en gammel ikke tinglyst festekontrakt? Det mest aktuelle er å tinglyse den gamle festekontrakten, dvs. ikke endre ordlyd eller noen ting. Statens Kartverk opplyser følgende: ( ) Hva må den gamle festekontrakten innholde for at det skal tinglyses: Gammel festekontrakt kan tinglyses men det er noen krav til denne: a) Underskrift med bevitnelse? Svar: Ikke nødvendig med bevitnelse men overføring til nye festere må komme klart fram. Underskrifter må være av begge parter. b) Formelt innhold? Hvem er eier og fester, g.nr. og b.nr., eventuelt festenr (dette kan også komme i stand når målebrev etableres), festeavgift. c) Krav til oppmåling og beskrivelse av hvor tomta er? Målebrev kreves. Der det ikke foreligger kartforretning/målebrev, må dette opprettes. Dette gir festekontrakten og tinglysningen et bruksnr. eller et festenummer. Deretter skal den gamle festekontrakten kunne tinglyses. Det er altså ikke nødvendig å etablere ny festekontrakt med dagens blanketter. Kravet er også at gammel festekontrakt er lovlig i forhold til de krav som var da den ble etablert. Dersom ikke gammel festekontrakt kan tinglyses må du som bortfester være klar over følgende: Da skal det skrives ny festekontrakt etter dagens regler. Dette gir fester flere rettigheter enn det han har i gammel ikke tinglyst festekontrakt. Da må man også kunne diskutere festeavgiftsnivå og innhold. Konsekvensene for fester ved å ikke ha tinglys festekontrakt: De er store. Får ikke solgt hytta eller belånt hytta. Hvis bortfester går konkurs blir alle ikke tinglyste festekontrakter med i dragsuget. Konsekvenser for bortfester: De er få eller små. Hvis ny festekontrakt må skrives får dette følgende konsekvenser: For fester: Hvis fester får ny festekontrakt får han flere rettigheter enn han hadde med den gamle festekontrakten. Da får han rettigheter etter dagens tomtefestelov. Konsekvensene for bortfester: Hva hvis det kreves ny festekontrakt etter dagens regler med de gammel festeavgift. Innløsning; 30 X festeavgift. Konklusjon: Det er viktig å diskutere ny festeavgift hvis ny festekontrakt skal etableres. 16

17 Tinglysing et tillegg eller en endring av festekontrakt. Hva kreves? Send inn kopi av gammel festekontrakt i tillegg til det dere ønsker å endre ved ny tinglysning. Henvise også til tinglysningsnr og dato. (står i grunnboka) Merk på festekontrakten at endringen gjelder nye avtalevilkår for gnr., bnr., og festenr.. Krever Statens Kartverk omsetningsverdi for å tinglyse en gammel festekontrakt? Fra en bortfester på Hvaler har vi fått denne mailen: Emne: Spørsmål vedr. 40% regelen Spørsmål Jeg fester bort en 4mål stor hytte tomt på Hvaler (kontrakt fra Juli 1967) Fester ønsker nå å tinglyse festekontrakten og hans advokat hevder at Statens Kartverk må ha en omsetningsverdi å forholde seg til for å tinglyse festekontrakten og sender meg derfor en takst som har blitt gjort av en godkjent takstmann og informerer meg at om verdivurderingen vil bli brukt som grunnlag i forbindelse med tinglysningen av festekontrakten. (Hvis de ikke hører fra meg innen 14 dager). Jeg har ikke godtatt dette, Taksten er vurdert slik: "Vurdering, nøkkeltall: Oppregulert festeavgift frem til 2006 (konsumprisindeks pr. november) 5.193,- 30 ganger årlig festeavgift utgjør (5.193,- x 30 ) ,- Redusert tomteverdi pga bebyggelse ,- 40% av tomteverdi etter fradrag ( ,- x 0,4) ,- Konklusjon Med bakgrunn i det foranstående, hvor det er tatt hensyn til tomtens størrelse, reguleringsforhold og at tomten er allerede bebygget, settes prisen for innløsning pr. desember 2006 til Kr ,- " Er det virkelig tillatt og redusere taksten to ganger, første gang til og for 2. gang i 40% regelen (tomten kan først kreves innløst i år 2017) reduseres den ytterligere med 37,5% ( av 40% beløpet) med en begrunnelse av at hyttetomten er bebygget?? Er ikke de fleste hyttetomter som er festet bort i 30år eller mer bebygget, eller gjelder 40% regelen kun for tomter uten bebyggelse?? Kan man hvis tomten ikke er krevet innløst etter loven, taksere den etter 40% regelen?? Svar: Bortfester kontaktet Statens Kartverk og fikk følgende svar: Jeg kontaktet Statens Kartverk og fikk informasjon om at man ikke krever omsetningsverdi ved tinglysning av festekontrakt. Jeg skrev et brev til Advokaten i begynnelsen av Feb. hvor jeg bl.a. informerer om at jeg ikke aksepterer den tilsendte taksten og at Statens Kartverk ikke krever dette. Jeg har pr. idag ikke hørt noe fra Advokaten eller festeren. 17

18 18