Selbu kommune. Saksframlegg. 078/001 - Klage på nekting om fradeling av 8 dekar til fritidsformål. Utvalg Utvalgssak Møtedato

Transkript

1 Selbu kommune Arkivkode: 1664/078/001 Arkivsaksnr: 2013/ Saksbehandler: Kim Olsen Stokke Saksframlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Hovedutvalg for samfunnsutvikling Det faste utvalg for plansaker 078/001 - Klage på nekting om fradeling av 8 dekar til fritidsformål Vedlegg: 078/001 - Søknad om fradeling av bebygd hyttetomt i Kråssådalen Situasjonskart Bykselbrev 078/001 - Mail til Hegge 078/001 - Fradeling av hyttetomt Mailkorrespondanse Mail fra Thaulow der full søknad bekreftes Høringsuttalelse - Søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel for fradeling av tomt til fritidsformål - 078/001 Uttalelse automatisk fredete kulturminner - Søknad om fradeling av tomt til fritidsformål sørvest for Krokåstjenna 078/001 Selbu Uttalelse - Fradeling av tomt til fritidsformål - 078/001 Uttalelse - Dispensasjon fra kommuneplanens arealdel for fradeling av 8 daa stor tomt til fritidsformål - Hansvollen 078/ /001 - Søknad om fradeling av tomt til fritidsbolig på 8 dekar 078/001 - Søknad om fradeling av tomt til fritidsbolig på 8 dekar Klage på vedtak om nekting av fradeling av umatrikulert festetomt til fritidsformål Rådmannens innstilling til hovedutvalg for samfunnsutvikling: Klagen fra Arild Hegge tas ikke til følge. Hovedutvalget kan ikke se at Arild Hegges klage har anførsler og opplysninger som gir grunnlag for å godkjenne søknaden, jfr saksfremstillingen. Saken oversendes Fylkesmannen i Sør- Trøndelag for videre behandling. Rådmannens innstilling til planutvalget: Klagen fra Arild Hegge tas ikke til følge. Planutvalget kan ikke se at Arild Hegges klage har anførsler og opplysninger som gir grunnlag for å godkjenne søknaden, jfr saksfremstillingen. Saken oversendes Fylkesmannen i Sør- Trøndelag for videre behandling.

2 Saksopplysninger: Eieren av Røsset Østre gnr 78/1, Arild Hegge, søkte om å få fradelt 8 dekar tomt til fritidsbolig i Kråssådalen ved Fargåstjenna og Krokåstjenna. Bakgrunn for søknaden var en gammel ikke- tinglyst bygselavtale fra Hovedutvalg for bygdautvikling og drift i Selbu kommune avslo søknaden i behandling av , med begrunnelse om at tomten på 8 dekar er for stor og at den gjennom å være inngjerdet vil kunne skape presedens for tomter i andre områder, der påvirkning på beitebruk, reindrift og naturmangfoldet vil kunne bli store. Det var da ikke grunn til å legge frem sak for plan- og bygningslovsbehandling, ettersom jordlovsvedtaket ble avslått. Pga ferie ble saken ikke stanset og dermed også behandlet i planutvalget den , dog med samme resultat som administrasjonens innstilling. I brev av ble vedtak i planutvalget påklaget. Klagers anførsler: Klagebrevet vedlegges i sin helhet: KLAGE PÅ VEDTAK OM NEKTING AV FRADELING AV UMATRIKULERT FESTETOMT TIL FRITIDSFORMÅL Innledning Det faste utvalg for plansaker behandlet søknad fra Arild Hegge om fradeling til matrikulering av en umatrikulert festetomt på ca. 8 da på sin eiendom 78/1 i Selbu kommune. Festetomten var opprettet i 1951 av tidligere eier av 78/1. Arild Hegge ble orientert om vedtaket ved brev fra Selbu kommune datert Bakgrunnen for søknaden er at nåværende eier ønsker festetomten matrikulert, noe han som eier også kan kreve, jf. matrikkellovens 9. Imidlertid er det som utgangspunkt krav om at umatrikulert festegrunn skal oppmåles før matrikulering jf matrikkellovens 6 litra b. Rekvisisjon om dette skal fremsettes for kommunen, jf. matrikkellovens 35. Kommunen har behandlet saken etter plan og bygningslovens 20-1 litra m, og gjeldende kommuneplan, samt jordloven og kommet til at den bare kan godkjenne 2 da. begrunnet i gjeldende kommuneplan. Søknaden gjelder ikke opprettelse av ny eiendom, men en matrikulering av en eksisterende fritidseiendom fradelt gnr 78/1 og etablert som fritidseiendom i Således kan ikke eksisterende kommuneplan nyttes, i det denne virker fremover og ikke på allerede etablerte forhold. Fester er Hans Henrik Thaulow, som er sønnesønn av opprinnelig fester. Festetomten er ca. 8 da. og i tråd med opprinnelig størrelse. Selbu kommune aksepterte bare en fradeling av 2 da. På vegne av Arild Hegge som søker, og Hans Henrik Thaulow som fester påklages med dette Selbu kommunes vedtak. Sakens faktum Daværende eier av 78/1, Anna Røset, opprettet i 1951 en festetomt som ble bortfestet til Hans Thaulow for et tidsrom av 99 år. Det vedlegges som: Bilag 1 Kopi av bykselbrev av I bykselbrevet er tomten beskrevet i terrenget, og er i dag målt til i underkant av 8 da. På tomten ble oppført en hytte. Familien Thaulow har benyttet eiendommen til fritidsformål siden opprettelsen av den umatrikulerte festegrunnen. Fester og grunneier er enige om at fester skal få kjøpe tomten, og søknadens formål er å få etablert eget gårds og bruksnummer for eiendommen. Under saksbehandlingen i Selbu kommune meddelte kommunen at de ikke kan fradele festetomten i det den er for stor, jf. kommunens brev av til bortfester.

3 I brevet sier Selbu kommune bl. a «Selbu kommune kan ikke ta hensyn til en tidligere Bygselavtale på arealet og si at dette godkjennes som hyttetomt. En må følge kommuneplanens arealdel i alle tilfeller der det ikke er godkjent fradelt for lang tid tilbake. I tillegg vil det ikke være ønskelig å etablere en ny landbrukseiendom, slik en enhet over 5 dekar blir definert. Det vil dermed kunne omsøkes ei tomt på ca. 2 dekar som maksimalt tillat areal.» Partene kom ikke frem til noen løsning, selv om fester strakk seg betydelig. Fester fastholdt kravet om at hele den festede tomten måtte fradeles til matrikulering. Behandlingen i Selbu kommune Selbu kommune behandlet saken i hovedutvalg for bygdautvikling i forhold til jordloven og i planutvalget i forhold til plan og bygningsloven. Innstillingen til hovedutvalg for bygdautvikling lød: Hovedutvalget godkjenner ikke fradeling av 8 dekar til fritidsbolig som omsøkt. Vedtaket begrunnes med at tomten på 8 dekar er for stor og at den gjennom å inngjerdes vil kunne skape presedens for tomter i andre områder, der påvirkningen på beitebruk, reindrift og naturmangfold generelt vil kunne bli store. Vedtaket er fattet i medhold av jordloven 1 og 12. Innstillingen ble enstemmig vedtatt av hovedutvalget. Innstillingen for planutvalget lød: Planutvalget dispenserer ikke fra bestemmelsen i gjeldende kommuneplan og godkjenner ikke fradeling av tomt på 8 dekar som omsøkt. Vedtaket begrunnes med at tomten overstiger normal tomtestørrelse på 1-2 dekar såpass mye at en dispensasjon vil være uheldig og med det skape presedens for andre som vil kunne ha ønske om større tomter i utmarka. Vedtaket er fattet i medhold av plan og bygningsloven 19-2 og 20-1 bokstav m. Vedtaket ble fattet med 5 mot 2 stemmer. Det vedlegges: Bilag 2 Kopi av saksframlegg og vedtak i Selbu kommune. Begrunnelsen for klagen Klagerne påklager med dette vedtaket hvor kommunen samtykker i fradeling, men bare aksepterer at det fradeles 2 dekar av festetomten og ikke hele tomten slik den har vært festet og brukt siden Grunneier mener han har krav på å få fradelt til fritidsformål det arealet som er festet bort og av festeren benyttet som fritidseiendom siden opprettelsen. Det anføres feil ved rettsanvendelsen og saksbehandlingen, - skjønnsutøvelsen. Rettsanvendelsen. Da bygselbrevet ble utstedt og tomten derved fradelt 78/1 i 1951, var dette en fullt lovlig handling. Deling av eiendommen trengte ikke offentlig samtykke. Bestemmelser om dette kom først ved jordloven av 18. mars 1955 nr. 2. I 1951 var det heller ikke noe krav til at offentlige myndigheter skulle godkjenne skylddeling og man kunne fritt tinglyse en festekontrakt uten samtykke fra offentlige myndigheter.

4 Faktum er således at det festede areal ved kontrakten ble fradelt 78/1 i det all rådighet ble overdratt til festeren. Således vil en anvendelse av dagens jordlovsregler være å gi nåværende bestemmelser tilbakevirkende kraft, når man nytter disse som begrunnelse for å nekte grunneier fradeling til matrikulering det området som lovlig ble fradelt i Videre at fester, ved fradeling, må akseptere et langt mindre areal (1/4) enn det han lovlig fikk eksklusiv rådighet til i Når det gjelder gjeldende kommuneplanen for området, anføres fra kommunen, 3. avsnitt side 6, at LNF-1, sone er foreholdt tiltak som går inn under begrepet landbruk-, natur eller friluftsområde. Det er ikke tillatt med annen bygge og anleggsvirksomhet enn den som er knyttet til stedbunden næring (tradisjonell landbruksvirksomhet) Til det er å anføre at det her ikke er snakk om bygge og anleggsvirksomhet. Videre henvises til praksis, at man i de siste 10 år har ansett en fritidstomt på 1 da som normal. Om forholdene er spesielt godt tilrettelagt kan 2 da anvendes. Om denne praksis er hjemlet i kommuneplanen sies det intet om. Imidlertid har kommunen her lagt feil rettsanvendelse til grunn i det det er sikker rett at arealplaner kun virker for nye forhold, ikke etablerte. Således sier Miljøverndepartementet i brev til Sivilombudsmannen av 8. januar 2004 i anledning Sivilombudsmannens sak bl.a. følgende: Departementet har imidlertid akseptert at eiendommer innenfor LNF-område som er bebygd Med fritidsbolig og faktisk brukes som slike, skal kunne fradeles til fritidseiendom uten Dispensasjon fra arealplanen, såkalt fradeling til uendret bruk. Når det gjelder henvisningen til plan og bygningslovens 20-1 litra m bemerkes at den etter sin ordlyd gjelder nye festetomter. Sivilombudsmannen anførte i sak 2004/ 1553 på side 271 annet avsnitt: Hovedregelen er at fradeling til uendret bruk ikke rammes. Slik jeg ser det blir det da kunstig å begrense arealene til hva som anses som en «passende tomt». Det rettslige utgangspunkt vil da være den faktiske bruk søkeren har gjort av området så lenge den har vært lovlig. På denne bakgrunn anføres at kommunen har lagt feil lovforståelse og rettsanvendelse til grunn for sitt vedtak, i det begrunnelsen er knyttet til gjeldende lov og kommuneplan, og de har ikke behandlet saken etter reglene om fradeling til uendret bruk. De bruker da feil rettsanvendelse for å begrunne en reduksjon av tomtestørrelsen, uten at det er rettslig grunnlag for det. Saksbehandlingen, begrunnelsen for vedtaket. Når det gjelder begrunnelsen synes man i Selbu kommune å ha oversett det faktiske forhold at det i dag foreligger en festetomt på ca. 8 da som er den størrelsen den hadde fra begynnelsen av og som er brukt av festeren senere. De forhold som er etablert og som vil videreføres ved fortsatt feste vil være de samme om tomten fortsetter som festetomt eller blir fradelt til egen eiendom. Når det gjelder argumentasjonen omkring forhold til jordloven i første avsnitt på side 6, anfører kommunen at det vil ha store konsekvenser dersom flere skulle kunne få en større tomt enn det de allerede har i dag. Dette er helt feil i det det her dreier seg om å få matrikulert en eksisterende fritidseiendom, man søker ikke om å få utvidet tomten, størrelsen på den ble fastsatt ved bykselbrevet.

5 Det vil således være et helt annet forhold om noen søker sin eksisterende tomt utvidet i dag. Disse kommer selvsagt inn under dagens regler og gjeldende kommuneplan. Det er anført at det ville være uheldig om tomten ble inngjerdet, noe som allerede i festekontrakten er pålagt fester av bortfester. Videre er det i annet avsnitt argumentert med forskjellige ulemper for allmennheten og næringsinteresser, i alle fall på sikt. Heller ikke disse forhold berøres av en fradeling idet arealene og arealbruken blir den samme om det er festetomt eller tomt som er selveid. Formålet med tomten er det samme som det har vært. Når det gjelder tomtens størrelse er den fastsatt av fester og bortfester i tråd med festekontraktens angivelse av geografiske forhold og mål. Tomten går mellom vannene i retningen øst - vest og begrenses av lengdeangivelsen i retningen nord - syd. Det er dette området som er festet og brukt og som kreves fradelt. Kommunen har heller ikke påvist at tomtestørrelsen ikke er overensstemmende med det som er angitt i bykselbrevet. En kan heller ikke se at kommunen anfører saklige grunner som skulle tilsi en reduksjon av tomtens areal når den matrikuleres, i forhold til om den fortsatt festes. Det blir ingen endring av arealene, formål eller bruk om den matrikuleres i forhold til om den festes. På denne bakgrunn nedlegges påstand om at Arild Hegges søknad om fradeling for matrikulering av den gjeldende umatrikulerte festetomt på 78/1 i Selbu, opprettet ved bykselbrev av godkjennes. Habiliteten til Fylkesmannen i Sør-Trøndelag Jeg tillater meg å henvise til saksframlegget fra Selbu kommune side 5 siste avsnitt, og ber fylkesmannen av eget tiltak vurdere om dette kan virke inn på hans habilitet i klagebehandlingen. Klagen er underskrevet Ole Halvard Bondahl, advokat. Kommunens vurdering av klagers anførsler: For det første så er det ikke sekundært godkjent 2 dekar til fradeling. I samråd med Thaulow ble søknaden fremlagt kun med 8 dekar som mål for deling, og ikke med alternativ på 2 dekar. Ved fradelinger i 1951 og også før det siden 1764, ble det krav om skylddeling. Dette var den «offentlige» behandlingen av slike saker. Behandlingen ble foretatt av lensmannen og 3 offentlig oppnevnte skjønnsmenn. Ingen tomter ble fradelt kun med et bykselbrev slik advokaten nevner. Det som ble gjort ofte var at den som ønske å ta over hytte eller bygge hytte på et anvist sted, fikk nedskrevet en rett til å ha denne stående på det bestemte stedet. De forhold som advokaten legger til grunn for hele sitt fremlegg er tuftet på at en festetomt er offentlig og formelt godkjent altså via skylddeling fra gammelt lovverk eller delingssak fra det nyere lovverket. Forståelsen av regelverket fra administrasjonens side er slik at det ikke skal være mulig å tilegne seg eiendomsrett uten at det er behandlet gjennom offentlig sak. Det kan umulig være slik at en grunneier kan opprette en kontrakt med en interessert, på et område der det står en hytte, med en tomterett på la oss si 20 dekar, for så å kreve dette matrikulert 50 år etterpå? Og kreve det matrikulert med begrunnelse at det er til uendret bruk?

6 Administrasjonen er for øvrig enig i at arealet på 8 dekar neppe ville ha vært brukt til noe annet, og at det er et etablert forhold. En må likevel forholde seg til det faktum at tomten ikke ble godkjent fradelt ved inngåelse av kontrakten i For å gi dispensasjon skal fordelene med å dispensere være klart større enn ulempene, slik det går frem etter loven En kan ikke se at dette er tilfelle i denne saken. Hva angår bemerkningen til fylkesmannens habilitetsspørsmål, antar jeg at saken blir overført til en settefylkesmann dersom de politiske organer i Selbu kommune ikke endrer rådmannens innstilling. Konklusjon: Administrasjonen mener klager fremsetter sine bemerkninger basert på feil fakta. Bestemt det faktum at det aldri formelt har blitt opprettet en offentlig godkjent kontrakt, men kun en avtale mellom 2 parter om en rettighet. Det bemerkes også at det ikke er godkjent 2 dekar tomt slik klager hevder. Administrasjonen kan ikke se at klager kommer med nye opplysninger som gjør at en kan gi dispensasjon etter plan- og bygningsloven Ulempene ved å gi dispensasjon fremstår som større enn fordelene. Saken oversendes fylkesmannen for videre klagebehandling.