Vedtaket kan påklages innen 3 uker fra det er mottatt, jf orientering om klageadgang som vedlegges melding om vedtak.

Transkript

1 Arkivsaknr: 2015/1103 Arkivkode: 21/80 Saksbehandler: Iren Førde Saksgang Møtedato Planutvalget Dispensasjon fra arealplanen, tilleggsareal hytte i Monsvika Rådmannens forslag til vedtak: Planutvalget viser til at tilleggstomt som omsøkt medfører et vesentlig avvik fra arealplanens bestemmelse om 1 daa hyttetomt. En utvikling med fritidstomter av en slik størrelse er ikke ønskelig. Planutvalget kan ikke se at fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene. Søknaden avslås med hjemmel i plan- og bygningsloven Vedtaket kan påklages innen 3 uker fra det er mottatt, jf orientering om klageadgang som vedlegges melding om vedtak. Vedlegg 1 søknadfradelingmonsvika 2 Kartutsnitt 3 Oversiktskart Bakgrunn for saken: Saken gjelder fradeling av et areal på ca 13 daa som tilleggsareal til hyttetomt gnr 21 bnr 43. Hytta og arealet ligger mellom fv 17 og sjøen like sør for Skaugvollkrysset. Det er samtidig

2 søkt om dispensasjon fra bestemmelsen i arealplanen at hyttetomter ikke skal overstige 1 daa. På det omsøkte tilleggsarealet står det en gammel hytte. Gnr 21/43 har et areal på ca 1,5 daa. Arealet ligger i et område som i kommuneplanens arealdel er betegnet som et rent landbruks-, natur-, frilufts- og reindriftsområde (LNFR-område) med forbud mot alle tiltak som ikke er ledd i stedbunden næring. Arealet som søkes fradelt er avsatt til LNFR-formål og er del av landbrukseiendommen gnr 21/80. Fradeling som omsøkt innebærer at arealet blir tilknyttet en fritidseiendom og endrer bruk til hytteformål. Kommunen vil derfor behandle saken også som en dispensasjon fra arealplanen for endring av formålet. Eiendommen Gnr 21/80 er en landbrukseiendom med et totalareal på ca 2844 daa. Av dette er ca 15 daa fulldyrka og overflatedyrka jord, 42 daa innmarksbeite og ca 517 daa produktiv skog. Jordbruksarealet er fordelt på flere teiger og deles av riksvei 838. Det meste av fulldyrka jord er tidligere solgt som tilleggsjord til nabobruk. Det nye våningshuset på eiendommen ble også tillatt fradelt og solgt til dagens eiere. Disse har nylig også fått kjøpe tilleggstomt. Eiendommen har i dag et gammelt våningshus hvor mor til eier bor, gammel driftsbygning, garasje, uthus og naust. Søkers begrunnelse, utdrag I 1963 ble det gitt tillatelse til et punktfeste for hyttebygging. Det var familiene Haugland og Olsen som bygde en hytte sammen. Festetomt ble godkjent i 1991 og fradeling i Denne hytta har nå gnr 21/43 og eies av Svend Arne Olsen. På det omsøkte tilleggsarealet står det ei hytte som ble bygd av Haugland da denne familien etter noen år med felles hytte, ønsket å bygge en egen. Moe skriver den er punktfestet, men det er ikke registrert i kartet. Det er ikke opplyst om det er gitt tillatelse til punktfeste. Festeavtale ble ikke inngått. Denne hytta har ikke vært brukt på mange år, og Moe regner seg som eier av både hytta og punktfestet. Eier av den opprinnelige hytten, Svend A. Olsen, og hans familie ønsker nå å overta den andre hytten, dels for å ivareta denne da det er nødvendig med større reparasjoner og dels pga større plassbehov da begge hyttene er små og enkle. Eiers familie, som har hatt stedet som familiehytte siden -63, har vokst opp i område og vil svært gjerne ivareta stedet på best mulig måte for etterkommere. De ønsker av den grunn å kjøpe området. Lengden på området er ca 275 m og bredden varierer fra 90 til 20m. Totalt er det 12 daa inklusiv den punktfestede hyttetomten. Vegetasjonen er blandet overvokst krattskog i et småkupert terreng. Det har ikke vært drevet noen form for gårdsdrift i området siden festekontrakten ble inngått i -63 og har heller aldri vært noen planer om dette da det er uegnet for alminnelig gårdsdrift/beite. Området søknaden gjelder har av dette ingen innvirkning på gårdens driftsmuligheter eller fremtidig utnyttelse.

3 Kjøper og hans barn og barnebarn har et nært forhold til området og står foran et generasjonsskifte. De har et sterkt ønske om å ivareta området ved utbedring av bygninger, tilrettelegge for bedre vanntilførsel og adkomst samt nødvendig skogrydding. Kjøper og hans familie har ingen planer om utbygging av området utover det som allerede er gitt tillatelse til. Søknaden gjelder fradeling og ikke nødvendigvis endring av arealplanens status, denne kan fremdeles være LNF område dersom dette er mulig og forenkler søknaden. Dette da det ikke er planer om noen utbygginger utover det som allerede er innvilget og slik den punktfestede hytten har vært siden den ble godkjent. Eiendommene nord og sør for området er i dag forholdsvis tett utbygd for hytter og fritidsformål. Skaugvoll og Alten området er således et sterkt utnyttet hytteområde. Svend A. Olsen, ønsker å sikre seg full styring av arealet for å hindre eventuelle nye utbyggingsplaner av det omsøkte arealet av eventuelt nye fremtidige eiere av gården Skaugvoll. Alternativ til dispensasjon fra arealplan/fradeling er utskilling/fradeling av 1 daa tomt for den punktfestede hytten, mens resten av området fradeles som ikke utbyggbart fritidsområde. Lovanvendelse Søknaden skal behandles etter jordloven og plan- og bygningsloven. Da det ikke er snakk om ny bebyggelse anses søknaden ikke å berøre naturmangfold. Jordlova Formålet med jordlova er å legge forholdene til rette slik at jordviddene i landet med skog og fjell og alt som hører til (arealressursene) kan bli brukt på den måten som er mest gagnlig for samfunnet og de som har yrket sitt i landbruket. Arealressursene bør disponeres på en måte som gir en tjenlig, variert bruksstruktur ut fra samfunnsutviklinga i området og med hovedvekt på hensynet til bosetting, arbeid og driftsmessige gode løsninger. En samfunnsgagnlig bruk innebærer at en tar hensyn til at ressursene skal disponeres ut fra framtidige generasjoner sine behov. Forvaltninga av arealressursene skal være miljøforsvarlig og blant annet ta hensyn til vern om jordsmonnet som produksjonsfaktor og ta vare på areal og kulturlandskap som grunnlag for liv, helse og trivsel for mennesker, dyr og planter. Jordlovens 12 omhandler deling. Loven slår fast at eiendom som er nytta eller kan nyttes til jordbruk eller skogbruk ikke kan deles uten samtykke fra departementet. (Her er det gitt regler for delegasjon). Ved avgjørelsen av om samtykke til deling skal gis, skal det legges vekt på om delinga legger til rette for en tjenlig og variert bruksstruktur i landbruket. I vurderingen inngår blant anna hensynet til vern av arealressursene, om delinga fører til en driftsmessig god løsning, og om delinga kan føre til drifts- eller miljømessige ulemper for landbruket i området. Det kan legges vekt på andre hensyn dersom de faller inn under formålet i jordlova. Selv om det etter tredje ledd ikke ligger til rette for å gi samtykke til deling, kan samtykke gis dersom deling vil ivareta hensynet til bosettinga i området. Samtykke til deling kan gis på slike vilkår som er nødvendige av hensyn til de formål som lova skal fremme. Plan- og bygningsloven Formålet med plan- og bygningsloven (pbl) er å fremme bærekraftig utvikling til beste for den enkelte, samfunnet og framtidige generasjoner. Planlegging og vedtak skal sikre

4 åpenhet, forutsigbarhet og medvirkning for alle berørte interesser og myndigheter. Det skal legges vekt på langsiktige løsninger, og konsekvenser for miljø og samfunn skal beskrives. Fradeling av tomter/opprettelse av grunneiendom etter PBL kan bare skje dersom det ikke er i strid med arealformål, planbestemmelser og hensynssoner. I medhold av pbl kan kommunen ved planutvalget gi dispensasjon fra bestemmelsene i kommuneplanens arealdel. Dispensasjon krever grunngitt søknad. Ingen har krav på dispensasjon. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering/det må foreligge klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Det skal legges særlig vekt på konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Arealplanen er blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess og er vedtatt av kommunens øverste folkevalgte organ; kommunestyret. Planen omhandler dessuten konkrete forhold. Det er ikke en kurant sak å fravike gjeldende plan. I dispensasjonssaker skal naboer og gjenboere varsles på den måten som er nevnt i PBL 21 nr.3. Videre skal regionale og statlige myndigheter hvis saksområde blir direkte berørt, være gitt anledningtil å uttale seg før dispensasjon gis. Hvis kommunen vedtar ikke å gi dispensasjon sendes søknaden ikke ut til uttalelse. Kommunen kan sette vilkår for dispensasjon. Vilkårene må ha som formål å ivareta de hensyn som fremgår av 1-1. Lovens formål og 3-1 Oppgaver og hensyn i planleggingen etter loven. Høring Dersom Planutvalget anbefaler søknaden, sendes den på høring til Fylkesmannen i Nordland og Nordland fylkeskommune før det fattes endelig vedtak i saken. Vurdering: Det er samfunnets interesser som skal tilgodeses gjennom jordlovens regler om arealdisponering. Inn under samfunnets interesser hører interessene til dem som helt eller delvis har yrket sitt i landbruket. Rådmannen er enig i at det omsøkte arealet er av mindre verdi som landbruksareal da det er et smalt belte med utmark/lauvskog som ligger mellom fylkesveien og sjøen. Utnytting til beite er derfor lite aktuelt. Fradeling vil i liten grad redusere eiendommens driftsgrunnlag og vil heller ikke ha noen betydning for landbruket i området. Fradeling etter jordlovens bestemmelser kan etter rådmannens vurdering tillates. Kommunens adgang til å gi dispensasjon er avgrenset. Det følger av pbl 19-2 at dispensasjon ikke kan gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Allmennhetens og det offentliges interesser skal veies opp mot søkers.

5 Dispensasjonspraksis vil være av stor betydning for effektiviteten av lovbestemmelser og planer. Kommunestyret har i bestemmelsene til arealplanen, 2 punkt 2.1.4, vedtatt at for områder med spredt utbygging uten plankrav gjelder følgende bestemmelser: For spredt fritidsbebyggelse kan det tillates fradelt tomter på inntil 1 da. Denne bestemmelsen har også vært benyttet når det har vært søkt om dispensasjon for fradeling av hyttetomter, og ved fradeling av tomter til eksisterende hytter. Rådmannen har oppfattet at det er kommunestyrets mening at hyttetomter ikke bør overstige 1 daa. I denne saken eier erverver en hyttetomt på 1,5 daa. I forbindelse med at han også ønsker å overta en gammel hytte uten tomt, søkes det om å bli tillagt et areal på ca 13 daa. Dette er langt over grensen på 1 daa som kommunen har vedtatt. Selv om arealet etter jordlovens bestemmelser om deling kan aksepteres, er det uheldig å tillate et så stort avvik fra gjeldende bestemmelser. Det er ikke ønskelig at vi får ei utvikling med fradeling av større arealer til hyttetomt. Dersom man tillater fradeling som omsøkt, vil arealet på 13 daa skifte formål fra LNFR-område til fritidsformål. Interessen for hyttetomter er svært stor i Gildeskål, og kommunen legger til rette for utbygging gjennom arealplanlegging. I tillegg til feltutbygginger, er det åpnet for noe spredtbygging av hytter. Her kommer begrensningen om 1 daa tomt inn. Rådmannen kan ikke se at søkers begrunnelser er så tungtveiende at det bør dispenseres fra arealplanens bestemmelser. Utmarksområdet rundt hyttene kan fritt brukes i henhold til friluftsloven, uten å ha eierskap til grunnen. I denne saken kan kommunen gi tillatelse til fradeling av 1 daa tomt den gamle hytta, og la resten tilhøre bnr 80 som i dag med status som et rent LNFR-område. Dette kan gjøres uten å dispensere fra arealplanen da det vil være å anse som fradeling til uendret bruk. En slik løsning bør også være tilfredsstillende for ervervs behov og planer for bruk av området. Rådmannen kan ikke se at det her foreligger klart større fordeler enn ulemper. Fordelen for erverver ved å eie hele det omsøkte arealet oppveier ikke ulempene for de offentlige interessene. Det er i det offentliges interesse å ha styring med arealbruken jf vedtatte planer. Fradeling som omsøkt vil kunne skape presedens for sammenlignbare saker. En utvikling med fritidstomter av en slik størrelse er ikke ønskelig. I arbeidet med ny arealplan har det ikke vært fremmet forslag om å endre på bestemmelsen om max 1 daa tomt til hytter. Konklusjon: Etter en samlet vurdering mener rådmannen at fradeling som omsøkt ikke kan anbefales. Grunneier kan påregne at kommunen vil gi tillatelse til å fradele tomt på 1 daa til den gamle hytta dersom vi mottar slik søknad. Forutsetningen vil være at Statens vegvesen gir tillatelse til ny avkjørsel/utvidet bruk av eksisterende. Avtale om parkering på hovedbruket må også avklares og erklæring om adkomstrett og parkering tinglyses.

6