Gnr 15 bnr 3 - Åsulvsvei 1 - Fradeling av eiendom - Søknad om dispensasjon fra arealformål. Saksbehandler: Silje Marie Raad Saksnr.

Transkript

1 Gnr 15 bnr 3 - Åsulvsvei 1 - Fradeling av eiendom - Søknad om dispensasjon fra arealformål Saksbehandler: Silje Marie Raad Saksnr.: 16/ Behandlingsrekkefølge Møtedato Hovedutvalg for teknikk og miljø Formannskapet Rådmannens innstilling: Med hjemmel i plan- og bygningsloven (pbl.) 19-2 avslår Formannskapet søknad om dispensasjon fra deleforbudet i LNF-A- områder i kommuneplanens arealdel, 23, pkt første ledd. Konsekvensene av en dispensasjon i denne saken vil få store presedensvirkninger og føre til at de hensyn deleforbudet i LNF A-områder er ment å ivareta i for stor grad blir skadelidende. I tillegg vil fradelingen klart tilsidesette hensynet bak kulturlandskapssonen. Det foreligger heller ikke en klar overvekt av fordeler ved å innvilge dispensasjon som må veie klart tyngre enn ulempene. Ås, Trine Christensen Rådmann Nils Erik Pedersen Teknisk sjef Avgjørelsesmyndighet: Formannskapet Behandlingsrekkefølge: 1. Hovedutvalg for teknikk og miljø 2. Formannskapet Vedlegg: 1. Følgebrev datert Søknad om dispensasjon datert Søknadsskjema 4. Tilleggsbrev fra hjemmelshaver datert Bilder med beskrivelse 6. Situasjonskart 7. Vedtak etter jordloven - Landbrukskontoret i Follo 8. Uttalelse fra Fylkesmannen i Oslo og Akershus 9. Henvendelse fra gnr./bnr. 15/40 Øvrige relevante dokumenter som ligger i saken: Samtlige dokumenter i saken Saksbehandler sender vedtaket til: Tiltakshaver på gnr./bnr. 15/3 Grunneier på gnr./bnr. 15/40 16/ Side 1 av 11

2 Saksutredning: Sammendrag: Rådmannen har veiet søkers begrunnelse opp mot de hensyn bestemmelsene i kommuneplanen er ment å ivareta. Rådmannen finner at konsekvensene av en dispensasjon i denne saken vil få store presedensvirkninger og føre til at de hensyn deleforbudet i LNF A-områder er ment å ivareta i for stor grad blir skadelidende. I tillegg vil fradelingen klart tilsidesette hensynet bak kulturlandskapssonen. Det foreligger heller ikke en klar overvekt av fordeler ved å innvilge dispensasjon etter rådmannens syn som må veie tyngre enn ulempene etter en samlet vurdering. Rådmannen mener derfor at søknad om dispensasjon fra deleforbudet i områder disponert til LNF-A formål bør avslås. Sakens bakgrunn: I forbindelse med siste kommuneplanrullering sendte hjemmelshaver på gnr./bnr. 15/3, Øyvind Fredriksen og Birgit Gullerud sammen med hjemmelshaver på gnr./bnr. 15/4 inn innspill om 26 nye boligtomter i tilknytning til regulert område på Holstadkulen. 21 av tomtene skulle tilhøre 15/4 og resterende 5 skulle tilhøre 15/3. Tiltakshaver på 15/3 skulle benytte én av disse tomtene selv til å bygge bolig etter at sønnen tar over gården Vestre Holstad, én tomt skulle overtas av hans datter og de tre siste var tenkt solgt på det private boligmarkedet. Innspillet ble ikke tatt til følge i den nye kommuneplanen av / Side 2 av 11

3 Den mottok rådmannen derfor søknad om fradeling av tre boligtomter nordøst for det regulerte området på Holstadkulen: Rådmannen anbefalte å sende et forslag til endring av reguleringsplan for Holstadkulen hvor de tre tomtene søkes innlemmet. Alternativt måtte det søkes om dispensasjon fra deleforbudet i LNF-A områder. Den mottok rådmannen søknad om dispensasjon fra deleforbudet i LNF A-områder fra Frank Kristiansen AS på vegne av tiltakshaver Øyvind Fredriksen og Birgit Gullerud. Søknaden var nå endret til å gjelde et areal litt lenger sør, på ca. 740 m 2.(vedlegg 1-6). Parsellen er tilknyttet Vestre Holstad Gård som ligger sørøst for omsøkt parsell: 16/ Side 3 av 11

4 Fakta i saken: Eiendommen er i kommuneplanens arealdel disponert til landbruks,- natur- og friluftsområde, underformål A. Her tillates verken fradeling eller utbygging til boligformål. I tillegg faller eiendommen inn under hensynssone H570_3 for bevaring av kulturmiljø. Bebyggelse som hindrer bevaring av historiske trekk i landskapet skal unngås i dette området. Tiltakshaver har av denne grunn søkt om dispensasjon fra deleforbudet i LNF-A områder i eget brev av (vedlegg 1) med ytterligere presiseringer av (vedlegg 2) og (vedlegg 4). Omsøkt deling er vist på situasjonskart datert (vedlegg 6). Naboer/gjenboere er varslet om søknaden i medhold av pbl jf andre ledd, og det er ikke innkommet merknader fra disse. Begrunnelse for dispensasjonssøknaden: Dispensasjonssøknaden er hovedsakelig begrunnet med et ønske om å bygge ny bolig i forbindelse med generasjonsskifte på gården. Tiltakshaver som overlater gården til neste generasjon ønsker ikke å bo på selve gårdstunet når han pensjoneres, men ønsker å bo i nærheten da han kommer til å fortsette å ta noe del i gårdsdriften og verkstedet på gården. Søker viser til kommuneplanens arealdel 23, pkt andre ledd, andre kulepunkt, hvor det heter at «tiltak for landbruket skal plasseres slik at det passer best mulig inn i kulturlandskapet, herunder innpassing til eksisterende bygningsmiljø, ikke hindrer allmenn ferdsel og ikke skader viktig biologisk mangfold.» Videre viser søker til pkt andre ledd, første kulepunkt, hvor det heter at «i landbruks-, natur- og friluftsområder med underformål b kan det for eksisterende bebyggelse gis tillatelse til bygningsmessige tiltak som tilbygg, fasadeendringer, garasje og uthus. I Brønnerud skolekrets kan det tillates fradeling av tomt tilstøtende 16/ Side 4 av 11

5 eksisterende boligbebyggelse for inntil 9 nye boenheter, og for Kroer og Nordby skolekrets kan det tillates fradeling av tomt tilstøtende eksisterende boligbebyggelse for inntil 5 nye boenheter i planperioden i hver krets, med forutsetning av at disse ligger langs veier med holdningsklasse lite eller mindre streng». I søknaden pekes det også på at det ikke finnes skog på denne tomta. Tomta består kun av noe gress og fjellpartier synlig i dagen, se bilder vedlegg 5. Det er heller ingen kulturminner eller bevaringsverdig vegetasjon på tomta. Hensynssonen for bevaring av kulturmiljø er derfor ikke relevant. Søker viser også til at tomta ligger helt inntil Åsulvsvei, og inntil eksisterende bebyggelse under reguleringsplan for Holstadkulen. Tomta har god tilgang til vann og avløpsledninger, strøm- og fiberkabler ligger også på tomta. Søker mener også det må vektlegges at tomta ikke kan benyttes til dyrking da den for det meste består av fjellgrunn. Det er meget god bussforbindelse på Drøbakveien som ligger 2 minutters gangavstand fra tomta, med inntil 4 bussavganger i timen. Søker peker også på at det ikke er bygget 9 nye boenheter innenfor Brønnerud skolekrets i ny kommuneplanperiode slik kommuneplanen åpner for. Boligen vil bli bygget i tråd med tekniske krav til tilgjengelighet. Tiltakshaver kan benytte unytting tomtegrunn til egen bolig. Etter dette mener søker at vilkårene for å få innvilget dispensasjon etter plan- og bygningsloven 19-2 er oppfylt. Tilleggskommentar fra tiltakshaver: Tiltakshaver peker på at deres eiendom helt siden utbyggingen av Holstadkulen i 1970 har blitt stilt til disposisjon for fremføring av vann og kloakk. Tiltakshaver ga også gratis grunn for å anlegge Åsulvsvei over sitt jorde i I tillegg er det anlagt et infiltrasjonsanlegg på deres jorde for husene i Herløgsvei. Det anlegget hadde de fra 1979 frem til den nye vann og kloakkledningen ble bygget fra Kordegården til Holstadkulen, som var ferdig i Siste anlegg var fremføring av vann og kloakkledning gjennom tiltakshavers skog inn til Herøgsvei og videre over deres jorde til Åsulvsvei 25, som ble ferdig i Tiltakshaver peker på at det i flere omganger har vært kommunal anleggsvirksomhet på deres eiendom uten at de har vært negative til dette. Rådmannen forstår det slik at tiltakshaver mener dette bør vektlegges i vurderingen av denne dispensasjonssøknaden. Jordlovsbehandling: Follo Landbrukskontor behandlet søknaden etter jordloven den Landbrukskontoret peker på at parsellen i henhold til gårdskart fra NIBIO er klassifisert som høybonitet skogsmark, samt at den sørlige ca. 1/3 av arealet er egnet for oppdyrking til fulldyrka jord. Under befaring ble det imidlertid konstatert at 16/ Side 5 av 11

6 omsøkt parsell ikke er egnet for oppdyrking til fulldyrka jord, da det er fjell som stikker opp mot overflaten flere steder innenfor parsellen. Landbrukskontoret finner derfor at fradeling er akseptabel med hensyn til vern av arealressursene til eiendommen. En fradeling vil heller ikke etter Landbrukskontorets vurdering medføre driftsmessige ulemper for resteiendommen. Landbrukskontoret fattet derfor den vedtak om tillatelse til fradeling etter jordloven 12. Uttalelse regionale og statlige myndigheter: Søknaden ble etter jordlovsbehandlingen oversendt regionale og statlige myndigheter til uttalelse. Fylkesmannen uttaler at den omsøkte parsellen ikke er dyrkbar og ligger inneklemt mellom vei, bolig og dyrket jord. Dermed anses den å ha liten landbruksmessig verdi. Fylkesmannen vurderer det likevel slik at argumenter for bevaring av produktiv dyrket og dyrkbar mark ikke er særlig tungtveiende i denne saken. At eiendommen ligger i et område kommunen ønsker å bevare til LNF-formål, og også omfattes av hensynssone for bevaring av kulturmiljø, er imidlertid argumenter som etter Fylkesmannens syn bør tillegges vekt uavhengig av produktivitetspotensialet for det omsøkte arealet. Kommunens mål om å ta vare på viktige kulturmiljøer, og sammenhengende landbruks, - natur-, friluftslivsområder kan trues gjennom oppstykking og fradeling av tomter i LNF-områder. I tillegg vil en videre utbygging i dette området stride mot nasjonale og regionale føringer for areal og transport, som tilsier at utbygging av boliger bør skje i sentrumsnære områder både av klima- og arealhensyn. En videre utvikling av Holstadkulen vil med stor sannsynlighet være bilbasert, da avstander til viktige sentrumsfunksjoner i både Ås og Drøbak er store. Fylkesmannen konkluderer derfor med at kommunen bør følge egne planer og ha en restriktiv holdning til fradeling i LNF-områder. Fylkesmannen fraråder derfor at det gis dispensasjon til omsøkte tiltak. Etter Fylkesmannens vurdering vil en fradeling være i strid med nasjonale og regionale føringer og tilsidesette formålene bak bestemmelsene for området. Fylkesmannen kan heller ikke se at fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Rådmannens vurdering av søknaden: Søknaden er vurdert konkret etter dispensasjonsregelen i plan- og bygningsloven (pbl) 19-2 andre ledd som sier følgende: «Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.» 16/ Side 6 av 11

7 Det legges opp til en samlet interessevurdering der hensynene bak den konkrete bestemmelsen tillegges stor vekt. Det må således vurderes om de hensyn bestemmelsen er ment å ivareta blir skadelidende dersom dispensasjon innvilges. Det er ikke tilstrekkelig med alminnelig interesseovervekt. Det må være en klar overvekt av fordeler som taler for dispensasjon før dette kan gis, jf. Ot.prp.nr.32 ( ). Kommuneplanen er styrende på omsøkt eiendom og formålet med denne er å skape langsiktighet, stabilitet og forutsigbar saksbehandling i kommunen. Kommuneplanen er et juridisk bindende dokument, og dispensasjon fra denne vil alltid kunne bidra til å undergrave dens styringsverdi. Hensynet bak deleforbudet innenfor kommuneplanens LNF-A-områder er først og fremst å forhindre at verdifulle landbruks- og skogsarealer blir delt opp og nedbygd, samt forhindre en «bit for bit utbygging» i mindre sentrale områder av kommunen. Eiendommen er en LNF-A eiendom, og tilrettelegging for spredt boligbebyggelse i dette området skal dermed unngås. Dispensasjonssøknaden er i stor grad begrunnet med private forhold relatert til generasjonsskifte og behov for boligløsning i nærheten av familien og gårdstunet. Rådmannen har forståelse for at man ved slike overdragelser ønsker å fortsette å ha en tilknytning til gården. Som plan- og bygningsmyndighet skal imidlertid ikke kommunen vektlegge slike forhold med mindre fradelingen også har positiv innvirkning på overordnede samfunnsinteresser. Kommunen har lagt til rette for boligutbygging innenfor det regulerte arealet på Holstadkulen, man har dermed allerede tatt stilling til hvor man ønsker videre boligutvikling i dette området. Utvidelse av boligområdet ble heller ikke innlemmet ved forrige kommuneplanrullering. Omsøkt parsell er ikke dekket av gjeldende regulering og fradeling av denne vil dermed ikke være i tråd med kommunens opprinnelige intensjoner. Søker viser til kommuneplanens arealdel 23. Bestemmelsens første ledd, andre kulepunkt, er en bestemmelse om tilpasning av tiltak som anses for å være i tråd med LNF A-formålet, altså tiltak som er nødvendige for landbruk og gårdtilknyttet næringsbebyggelse, eksempelvis driftsbygning o.l. Fradeling til boligformål er imidlertid ikke i tråd med LNF A-formålet og dekkes dermed ikke av denne bestemmelsen. Det samme gjelder andre ledd første kulepunkt. Her vises det til at man kan tillate fradeling for inntil 9 nye boenheter innenfor denne kommuneplanperioden. Dette gjelder imidlertid eiendommer som er disponert til LNF B-formål, altså eiendommer for spredt bolig,- fritids- eller næringsformål. Omsøkt eiendom er en LNF-A-tomt som dermed ikke dekkes av denne bestemmelsen. På LNF A-tomter er det som nevnt ikke tillatt med deling, heller ikke i Brønnerud skolekrets. 16/ Side 7 av 11

8 Søknaden begrunnes også med at eiendommen ikke er egnet for dyrking. Det er et faktum at eiendommen har liten landbruksmessig verdi. Rådmannen mener likevel slik som Fylkesmannen at dette ikke er et tungtveiende argument for fradeling til boligformål i denne saken. Landbruk er kun ett av tre aspekter som skal ivaretas, arealet er også disponert til natur- og friluftsformål. I tillegg omfattes eiendommen av hensynssone for bevaring av kulturmiljø. Søker peker på at det ikke er noen kulturminner eller bevaringsverdig vegetasjon på tomta, men dette er heller ikke hovedformålet med denne hensynssonen. Selve landskapet i dette området vurderes som særlig verdifullt. Et kulturlandskap dannes av jorder, beiter og landbruksmessig bebyggelse, med naturlige innslag av skogsområder, bekker og vann. Terrenget er formet fra naturens side og fra den aktivitet menneskene har skapt gjennom generasjoner av jordbruk og husdyrhold. Oppføring av frittliggende boligeiendommer bidrar til å hule ut og forringe slike kulturlandskap. Kulturlandskapselementet er etter rådmannens syn viktig å ivareta og er et vesentlig moment for å regulere omfanget av slik spredt boligutbygging. Som fylkesmannen påpeker trues slike kulturmiljøer og sammenhengende LNFområder gjennom oppstykking og fradeling av tomter. Det er derfor viktig at kommunene har en restriktiv holdning til fradeling i slike områder. Utbygging skal i følge nasjonale og regionale føringer for areal og transport skje i sentrumsnære områder. Selv om det er bussforbindelse til Holstadkulen vil videre utvikling likevel i stor grad være bilbasert, da avstanden både til Ås og Drøbak er stor. Rådmannen finner også grunn til å påpeke at det allerede er to boliger på gårdstunet Holstad Vestre, ett våningshus og en kårbolig. Det er altså allerede tilrettelagt for generasjonsskifter på gården. Ønske om fradeling i forbindelse med generasjonsskifter er ikke et ukjent fenomen. Selv om slike private forhold ikke skal vektlegges i delesaksbehandlingen har rådmannen forståelse for at man ønsker å bo i nærheten av gårdstunet når man pensjoneres. Men dersom man ikke ønsker å bo på gården når den overdras til neste generasjon mener rådmannen at man bør stilles på lik linje med andre i det private boligmarkedet. Dersom generasjonsskifter alene skal anses som en legitim grunn til fradeling ville dette medført en vesentlig økning i såkalt «bit-for-bit utbygging» i kommunen, som igjen vil få store konsekvenser for LNF-områder. Rådmannen er av den oppfatning at fradeling i denne saken vil få vesentlige presedensvirkninger ved at andre dermed får en forventning om at dette kan tillates også ellers i kommunen, spesielt i LNF-områder tilgrensende regulerte arealer. En slik presedens vil igjen medføre en uheldig uthuling av kommuneplanbestemmelsene. Kommunen bør generelt være forsiktig med å tillate slike «stykkevise» utvidelser av allerede regulerte områder. Det er mange store landbrukseiendommer i kommunen med arealer tilgrensende eller i umiddelbar nærhet til regulerte områder, hvor slik 16/ Side 8 av 11

9 fradeling vil være gunstig sett fra et privatøkonomisk perspektiv. Dersom kommunen åpner for å tillate fradeling i slike områder vil dette få store konsekvenser for landbruks- og kulturlandskapene i kommunen. Konklusjon: Rådmannen har foretatt en helhetsvurdering der søkers begrunnelse er veiet opp mot de hensyn bestemmelsen er ment å ivareta. Rådmannen mener at hensynet bak deleforbudet i LNF-A-formålet blir skadelidende dersom dispensasjon innvilges i denne saken, da en fradeling vil medføre en uønsket «bit for bit utbygging» i et område hvor det i utgangspunktet ikke skal tilrettelegges for ytterligere boligbebyggelse. I tillegg vil fradelingen tilsidesette hensynet bak kulturlandskapssonen. Vilkårene i pbl er kumulative. Dette innebærer at samtlige vilkår i 19-2 må være oppfylt for at dispensasjon skal kunne innvilges. Da rådmannen har kommet til at hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra vil bli vesentlig tilsidesatt, er dette i utgangspunktet tilstrekkelig til å avslå dispensasjonssøknaden. For ordens skyld påpekes det at heller ikke vilkår nr. 2, om at det må foreligg en klar overvekt av fordeler, er oppfylt i denne saken etter rådmannens vurdering. Ønske om ny bolig i forbindelse med generasjonsskifte er ikke et argument som kan vektlegges som en fordel. Rådmannen mener derfor at søknad om dispensasjon fra deleforbudet i LNF A- områder bør avslås med hjemmel i pbl Økonomiske konsekvenser for kommunen ved at søknad avslås: Ingen Miljømessige konsekvenser ved at søknaden avslås: Ingen Klageadgang: Vedtaket kan påklages til fylkesmannen, jf. forvaltningslovens kap. VI og plan - og bygningsloven 1-9. Klagefristen er 3 uker regnet fra den dag brevet kom frem til den påførte adresse. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Klagen skal sendes skriftlig til den som har truffet vedtaket. Den skal være undertegnet, angi vedtaket det klages over, den eller de endringer som ønskes, og de grunner man vil anføre for klagen. Forvaltningsloven 18 gir partene rett til å se sakens dokumenter, dersom ikke annet følger av 19. Ikrafttredelse av vedtaket: Umiddelbart 16/ Side 9 av 11

10 Alternativ innstilling: Vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningsloven (pbl.) 19-2 innvilger Formannskapet søknad om dispensasjon fra deleforbudet i LNF A- områder i kommuneplanens arealdel, 23, pkt første ledd. Begrunnelsen fremkommer av saksutredningen. Vilkår for dispensasjon iht. 19-2: - Dispensasjon gis under forutsetning av at boligens plassering godkjennes av kommunens veimyndighet i medhold av veglova 30 jf Avkjørsel skal godkjennes av Ås kommunes veimyndighet i medhold av veglova Det tillates kun én enebolig på tomta. Enebolig med sekundærleilighet, tomannsbolig e.l. tillates ikke. - Ved fremtidig søknad om byggetillatelse skal eneboligen prosjekteres med en eksteriørutforming og materialbruk som harmonerer med eksisterende bebyggelse i nærområdet. Begrunnelse for dispensasjon: Formannskapet vurderer at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse ikke blir vesentlig tilsidesatt ved at dispensasjon innvilges fordi: ( ) Følgende fordeler må anses for å veie klart tyngre enn ulempene etter en samlet vurdering: ( ) Rådmannen gis delegert fullmakt til å behandle selve delesøknaden etter pbl Økonomiske konsekvenser for kommunen ved at dispensasjon innvilges: Ingen Miljømessige konsekvenser ved at dispensasjon innvilges: Utbygging i dette området vil stride mot nasjonale og regionale føringer for areal og transport, som tilsier at utbygging av boliger bør skje i sentrumsnære områder både av klima- og arealhensyn. Klageadgang: Vedtaket kan påklages til fylkesmannen, jf. forvaltningslovens kap. VI og plan - og bygningsloven 1-9. Klagefristen er 3 uker regnet fra den dag brevet kom frem til den påførte adresse. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Klagen skal sendes skriftlig til den som har truffet vedtaket. Den skal være undertegnet, angi vedtaket det klages over, den eller de endringer som ønskes, og de grunner man vil anføre for klagen. Forvaltningsloven 18 gir partene rett til å se sakens dokumenter, dersom ikke annet følger av / Side 10 av 11

11 Tilleggsinformasjon: Rådmannen har mottatt en henvendelse fra eier av gnr./bnr. 15/40 som påberoper seg partsinteresse i saken (vedlegg 9). Denne eiendommen er ikke direkte tilgrensende omsøkt parsell og kan heller ikke regnes som gjenboer (på ande siden av veien). Vedkommende har dermed ikke rett til nabovarsling. Vedkommende mener likevel at hennes interesser vil bli berørt dersom fradeling og fremtidig boligbygging innvilges i denne saken og ber derfor om å bli regnet som part. Det følger av forvaltningsloven 28 at et enkeltvedtak kan påklages av en part eller annen med rettslig klageinteresse i saken. Vedkommende er i utgangspunktet ikke en part i saken da eiendommen hennes ligger for langt unna til at hun kan regnes som nabo. Rådmannen finner likevel at eiendommen ligger så nærme omsøkt parsell at vedkommende vil ha et reelt behov for å få prøvd saken gjennom klagebehandling dersom dispensasjon innvilges. Hun vurderes altså for å ha rettslig klageinteresse i saken. Dersom det innvilges dispensasjon vil vedkommende derfor bli underrettet om vedtaket i denne saken slik at hun får mulighet til å påklage dette. 16/ Side 11 av 11