Klage på avslag - deling til boligformål, Fjære, Kjerringøy

Transkript

1 Byggesakskontoret Saksframlegg Dato Løpenr Arkivsaksnr Arkiv / / /4 Saksnummer Utvalg Møtedato 11/22 Planutvalget Klage på avslag - deling til boligformål, Fjære, Kjerringøy Saksopplysninger Eiendommens adresse: Fjære, 8093 KJERRINGØY Eiendom: 127/4 Hjemmelshaver/søker: Jan Torstein Skille Erverver: Formål: Boligformål Klager: Jan T. Skille, Parkveien 74B, 8005 Bodø Søknaden datert , mottatt , gjelder fradeling av parsell på 1200 m² til boligformål. Det søkes dispensasjon med hjemmel i plan- og bygningsloven 19-1 for deling av eiendom i område avsatt til LNF-2 formål. Det foreligger ikke protester til søknaden. Søknaden er sendt på høring til div. kommunale instanser. Søknaden ble avslått den i medhold av Kommuneplanen for Bodø 3.3. Området er avsatt til LNF-2 formål (Særlig viktige landbruks- og/eller kulturlandskapsområder). Klagen er datert , mottatt Forholdet til plan-/lovverk Angjeldende eiendom omfattes av Kommuneplanen for Bodø, vedtatt Eiendommen ligger i et område som er avsatt til LNF-2 formål (særlig viktige landbruks- og/eller kulturlandskapsområder). Kommuneplanens bestemmelse 3.3.1: Innenfor LNF-2 områder tillates ikke spredt bolig- ervervs- eller fritidsbebyggelse med tilhørende anlegg, eller fradeling til slikt formål, med unntak av bygninger og/eller anlegg tilknyttet stedbunden næring. Bestemmelsenes 3.3.3: I LNF-2 områder kan det gis tillatelse til boligbygging i ytterdistriktene innenfor området vist som spredt boligbygging på plankartet. Det er avsatt 2 slike områder på Kjerringøy. Angjeldende eiendom ligger ikke innenfor område avsatt for spredt boligbygging. Side 52

2 Plan- og bygningsloven 19-2: Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. Departementet kan i forskrift gi regler for omfanget av dispensasjoner og fastsette tidsfrist for behandling av dispensasjonssaker. Uttalelser til saken Byplankontoret: Arealformålet LNF2 viser til områder med særlig viktige landbruks- og/eller kulturlandskapsverdier. Med landsbruksverdier menes større sammenhengende arealer i bruk til landsbruksformål slik som dyrka mark og beiteområder (skogbruk er ikke aktuelt). Selv om de aktuelle tomtene plasseres utenom dyrka mark, kan fradeling til annet formål enn landbruk føre til konflikter det ikke er ønskelig å legge opp til. Vi kan ikke se fradelingen skjer som ledd i tilrettelegging for landbruksdrift. Kulturlandskapsverdien er den sammenhengende strukturen bebyggelse og arealbruk til landbruksformål som tegner seg i landskapet. Spesielt på Fjære gjør dette seg gjeldene, og det vises til at man på Kjerringøy har avsatt boligområder og områder der det tillates spredt boligbygging. Vi mener at boligbehovet må løses innenfor disse avsatte arealer, og bare svært tungtveiende grunner kan føre til unntak. Følgelig frarådes dispensasjon. Landbrukskontoret: Jfr. kommuneplanens arealdel ligger parsellen som ønskes fradelt innenfor et område beskrevet som LNF-2 område. Innenfor LNF-2 områdene tillates ikke spredt bolig, - ervervs, - eller fritidsbebyggelse da det foreligger viktige landbruks - eller kulturlandskapsinteresser. I denne saken er det ikke snakk om samfunnsinteresser av stor vekt (jfr. 12), de landbruksmessige forholdene vil bli tillagt størst vekt. Parsellen som ønskes fradelt ligger slik plassert at det ikke berører dyrket eller dyrkbar jord. En fradeling som omsøkt legger ikke hindringer for nåværende eller framtidig landbruksdrift i området. Det anses derfor som forsvarlig å dispensere fra bestemmelsene i kommuneplanens arealdel Det gis samtykke til fradeling av parsell på 1,2 da. til boligformål fra gnr. 127 bnr. 4 i Bodø Kommune. Jfr. Jordloven av 1995 Side 53

3 Kjerringøy lokalutvalg: Som det fremgår av planbeskrivelse og bestemmelser i kommuneplanens arealdel, vedtatt av Bodø bystyre , er LNF-2 områder klassifisert som vesentlige landbruks- og/eller kulturlandskapsverdier. I disse områdene drives det et aktivt landbruk og LNF-2 områdene skal verne verdien i disse områdene mot bit-for-bitutbygging og tiltak som fører til vesentlig ulemper for landbruket. I stedet for å gi muligheter for innvilging av dispensasjon for boligbygging, er det i planen satt av konkrete områder for spredt boligbygging i LNF-2områder i deler av ytterdistriktene i kommunen. På Kjerringøy er det satt av 2 områder til spredt boligbygging, et på Fjære og et i Kjerringøy/Alsos. I disse områdene kan det bygges totalt 15 boliger i planens 4-årsperiode. I feltet på Fjære er det fortsatt 2 ledige tomter. Ellers finnes følgende muligheter for boligbygging på Kjerringøy: - I Hesthagen/Larsvika er det pr.d.d. 5 ledige tomter. - I Alsos er det regulert et boligfelt med 20 tomter hvorav 2 er solgt. - På Respila vil det bli 4 tomter under forutsetning av at planen godkjennes. I 2011 starter rullering av kommuneplanens arealdel, spesielt for å få den tilpasset ny Plan- og bygningslov som ble vedtatt Kjærringøy lokalutvalg vil be om at det i tilknytning til dette gjennomføres en vurdering av LNF-2 områdene som er godkjent for spredt utbygging. Muligens bør noe fjernes og nye, mindre områder godkjennes. Grunneiere som ønsker sine arealer vurdert og lagt ut til slikt formål får da komme med innspill til dette. Kjerringøy lokalutvalg mener at det ikke må innvilges dispensasjon for den omsøkte fradeling. Søknad om dispensasjon Det er i med hold av pbl 19-1 søkt dispensasjon for fradeling av boligtomt i området avsatt til LNF-2 på Fjære, Kjerringøy. Søknaden er begrunnet med at tomta ligger i et ikke dyrket eller dyrkbart område på eiendommen. Heller ikke atkomst til tomta vil berøre dyrkbar mark. Den omsøkte tomta er klart skilt fra landbruksdrifta på gården. Tilgang til sjøen vil heller ikke berøre dyrket mark. Søker mener det ikke skulle være noen ulemper i forhold til lovens formålsbestemmelse knyttet til dispensasjonen. Lovens formålsbestemmelse blir ikke tilsidesatt. Søker mener det er mangel på boliger på Kjerringøy, spesielt gjelder dette Fjære. Fullstendig søknad følger vedlagt. Hva klagen gjelder Klager påpeker at det er oppgitt feil areal på parsellen i avslaget. Søknaden gjelder fradeling av en parsell på 1200m 2. Klager mener det ikke er riktig at det ikke kan bygges innenfor LNF-2 områder. Plan- og bygningsloven gir jo åpning for at det kan søkes om dispensasjon. Dersom det er slik det påstås i avslaget at det ikke kan bygges i LNF2, så kan jeg ikke skjønne at Bodø kommune i det hele tatt behandler fradelingssøknaden, med det arbeid og de kostnader dette medfører for alle parter. Slik jeg oppfatter det så er søknaden min avslått på generelt grunnlag, mens plan- og bygningsloven sier at søknaden skal behandles individuelt på bakgrunn av dispensasjonssøknad. Side 54

4 Når det gjelder adkomsten til parsellen viser klager til at Statens vegvesen har gitt tilsagn om avkjøringstillatelse. Han viser også til at eksisterende adkomst til naustene i området vil bli flyttet til en felles ny og omsøkt avkjørsel som vil være sikrere. Klager viser også til at landbrukskontoret har gitt samtykke til fradelingen. Han viser også til byplankontorets vurdering som er helt i utakt med landbrukssjefen i spørsmål om parsellens status i forhold til landbruksdrift. Han viser til at det er landbrukskontoret som er faginstans i disse spørsmålene. Han er også uenig i at området er et beiteområde. I arealbeskrivelsen i Skog og landskap er området klassifisert som uproduktiv skog og ikke innmarksbeite. Klager er videre helt uenig i Bygningssjefens påstand om at hensynet til bestemmelsen det dispenseres fra blir vesentlig tilsidesatt. Han mener dette er stadfestet i landbrukssjefens vedtak. Han mener også det er helt meningsløst å vise til at det finnes boligtomter på Alsos på Kjerringøy. Han opplyser at han har søkt om fradeling til egen bolig, der han er født og oppvokst. Å kjøpe tomt på Alsos, 5 km unna og til kostnader på flere hundre tusen er utenkelig for han. Klager viser også til at det ikke foreligger protester fra naboer. I tillegg mener han det foreligger saksbehandlingsfeil i forhold til plan- og bygningsloven. Fullstendig klage følger vedlagt. Bygningssjefens vurdering Det er søkt om fradeling av boligtomt i et område som er avsatt som LNF-2 område i Kommuneplanen for Bodø. En tillatelse til deling forutsetter at eiendommen oppfyller kravene til deling i medhold av pbl m. flere, at vilkårene for dispensasjon i medhold av pbl er oppfylt og at kommunens landbrukskontor gir samtykke etter jordloven. I denne saken er søkt om både deling og dispensasjon i samme sak. Begge saksforhold er derfor vurdert og behandlet av kommunen. Om dispensasjoner: Dersom det skal kunne innvilges dispensasjon fra plan må vilkårene for dispensasjon som angis i pbl også være oppfylt. Det følger av pbl at dispensasjon ikke kan gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering, jf. pbl annet ledd. For å bevare planen som et viktig styringsredskap for kommunens arealforvaltning, skal det derfor ikke være kurant å fravike planen ved dispensasjon. Arealbruk skal primært avklares gjennom kommuneplaner og reguleringsplaner. Hensynene bak den bestemmelsen det dispenseres fra må ikke bli vesentlig tilsidesatt. I tillegg må det foretas en interesseavveining, der fordelene ved tiltaket må vurderes opp mot ulempene. Når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke, er ikke vilkårene for å dispensere tilstede. Fagmyndighetenes vurdering om tiltaket forringer eller tilsidesetter de hensyn som planlovgivningen skal verne om for de interesser som gjør seg gjeldende i området, har stor vekt ved slutningen om vilkårene for dispensasjon foreligger. Side 55

5 Dispensasjonsvurdering: I Kommuneplanen for Bodø angis det klart at det ikke tillates spredt boligbebyggelse eller fradeling til slikt formål i LNF-2 områder. Det er gitt unntak for bygninger og anlegg som har tilknyting til stedbunden næring. Omsøkte deling har ingen slik tilknytning. Søker har begrunnet sin dispensasjonssøknad med at delingen ikke vil føre til ulemper for landbruksvirksomheten på den konkrete eiendommen. Han uttaler også at lovens formålsbestemmelse ikke blir tilsidesatt. Landbrukskontoret har i sin jordlovbehandling uttalt at parsellen ligger slik plassert at den ikke berører dyrket eller dyrkbar jord, og at fradelingen ikke legger hindringer for nåværende eller framtidig landbruksdrift i området. Byplankontoret har i sin uttalelse vurdert fradeling i et slikt område i en større sammenheng hvor konflikt og hensyn til landbruksdrift er vektlagt. De har også vurdert kulturlandskapsverdien på Fjære. Bygningssjefen har i sitt avslag lagt avgjørende vekt på Byplankontorets uttalelse og sluttet seg til deres vurdering og konklusjon i forhold til plan. Etter at avslaget ble gitt har kommunen mottatt uttalelse fra Kjerringøy lokalutvalg som mener det ikke må gis dispensasjon i denne saken. Både byplankontoret og lokalutvalget viser til at det finnes andre områder på Kjerringøy hvor det åpnes for spredt boligbygging. To tomter er ledig på Fjære ikke langt fra omsøkte parsell. Det fremgår av flyfoto over området og av Gårsdskart skog + landskap at omsøkte parsell er omkranset av fulldyrka jord i drift. Det er ikke gitt at nye eiere har samme holdning og toleranse overfor landbruksdriften i området. Bygningssjefen er derfor uenig i Landbrukskontorets konklusjon i at en deling som omsøkt ikke vil kunne legge hindringer for nåværende eller framtidig landbruksdrift i området. Dette synet støttes av både Byplankontoret og Kjerringøy lokalutvalg, som påpeker at det drives aktivt landbruk i området og at verdien i disse områdene må vernes mot bit-for-bitutbygging som fører til vesentlige ulemper for landbruket. Videre må det legges vekt på at Fjære har et unikt kulturlandskap som må ivaretas. Dersom det tillates ytterligere fradelinger og nybygging av boliger i området vil områdets karakter bli endret over tid til å fremstå som et mer ordinært spredtbygd boligområde. På denne bakgrunn mener Bygningssjefen at omsøkte deling vil føre til at de hensyn som kommuneplanen skal ivareta blir vesentlig tilsidesatt. Det følger også av pbl at dersom det skal kunne innvilges dispensasjon må fordelene være klart større enn ulempene. Det er for øvrig søkers plikt å fremlegge begrunnelse for søknaden. I klagen opplyses det at Skille søker om deling til egen bolig. Dette fremgikk ikke av hans søknad om dispensasjon. Det er heller ikke gitt noen opplysninger mht. hvilke planer han har for de øvrige boligene som han eier og som tilhører landbruksenheten gnr. 127/1 og 127/4. I matrikkelen er det registrert ett våningshus som benyttes som fritidsbolig på eiendommen på gnr. 127 bnr. 4. På gnr. 127 bnr. 1 er det i matrikkelen registrert ett våningshus og en enebolig. I følge matrikkelen eier Skille også boligeiendommen gnr. 127 bnr. 138 som ble fradelt fra gnr. 127 bnr. 4 i år I 2001 ble det godkjent oppført en enebolig på denne eiendommen. Bygningssjefen mener klager heller bør vurdere om han kan benytte noen av de eksisterende boligene på eiendommen istedenfor å utvide byggeområdet for boliger/fritidsboliger på gnr. 127 bnr. 4. Side 56

6 Klager uttaler i sin dispensasjonssøknad at det er behov for flere boligtomter på Fjære. Bygningssjefen mener han bør levere innspill om dette ved revisjon av kommuneplanen slik at det kan vurderes om det skal avsettes flere arealer for spredt utbygging på Fjære. Bygningssjefen mener det forhold at naustområdet i Larsvika vil få en sikrere og godkjent adkomst som følge av omsøkte deling ikke kan tillegges vekt i denne saken. Det kan ikke legges vekt på at Statens vegvesen vil gi avkjøringstillatelse. Vegvesenet uttaler seg som veimyndighet og ikke i forhold til de øvrige forhold som kommuneplanen skal ivareta. Bygningssjefen kan på bakgrunn av de opplysninger som er gitt i søknaden og i klagen ikke se at det foreligger noen fordeler ved å gi dispensasjon i denne saken. Bygningssjefen vil også påpeke at en dispensasjon i denne saken kan føre til uheldig presedensvirkninger og føre til uthuling av planen. Når det gjelder påstanden om saksbehandlingsfeil er dette ikke begrunnet i klagen. Det er heller ikke mottatt noen begrunnelse i ettertid, og saken er gjennomgått i den forberedende klagebehandlingen uten å finne avvik. Påstanden om saksbehandlingsfeil avvises derfor. Forslag til vedtak Planutvalget kan ikke se at klagen inneholder momenter som skulle tilsi et annet utfall av saken. Planutvalget opprettholder avslag gitt Henrik K. Brækkan kommunaldirektør Saksbehandler: Anita R. Berntsen/Kjell Selsøvold Tor Åseng bygningssjef Trykte vedlegg: Situasjonskart x 2 Gårdskart Søknad om dispensasjon Uttalelser til saken Klage Utrykte vedlegg: Øvrige dok. i saken Side 57

7 Side 58

8 Side 59

9 Side 60

10 Side 61

11 Side 62

12 Side 63

13 Side 64

14 Side 65

15 Side 66